土地增值税纳税筹划与会计处理相关问题的探讨.docx

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1、土地增值税纳税筹划与会计处理相关问题的探讨 【摘要】随着现代社会的不断发展，国家对各个行业的调控力度逐渐增大，房地产行业也不例外。作为对整个房地产行业具有较高影响的土地增值税就变成了国家对整个房地产行业进行有效调控的重要手段。基于此，本文主要对土地增值税纳税筹划与会计处理的相关问题进行了探讨。 【关键词】 土地增值税；纳税筹划；会计处理 所谓土地增值税指的是在进行国有土地使用权、地上房屋建筑物及其附属物的单位和个人，对房屋转让过程中的收入进行征收的一种税种。在我国的房地产行业中的土地增值税是针对在土地的转让过程中对其土地的整个增值额税的征收。对整个土地进行增值税的征收主要有两个方面的原因：一方

2、面有助于国家在土地管理过程中通过土地增值税的征收达到对土地增值收益的再分配的管理，同时有助于国家的财政收入；另一方面是对于整个土地行业中的土地投机谋利活动进行有效的抑制，对于国有土地的收益的流失起到良好的保护作用。 一、房地产企业的纳税筹划 在整个房地产的开发过程中，土地增值税在整个房地产的企业的开发中占有较大的比重，同时整个土地增值税由于计算过程较为复杂并且税率的跨度较大，房地产的开发企业可以从主、客观上对整个纳税的规划有较大发挥空间。 1.确定概念 （1）土地增值税。指的是对国有土地及其地上建筑物和其他附着物的产权的有偿使用过程中，对获取该收益的单位和个人所要征收的一种税收。（2）纳税规划

3、。指的是对与税收有关的业务进行一系列的规划，从而制定完整的税收操作方案，从而在根本上起到对税收的节约。纳税规划、避税规划、节税规划、避免“税收陷阱”以及转嫁规划和零风险的施行等五个方面的内容。 2.关于普通住宅土地增值税规划措施 所谓普通住宅指的是在整个住宅小区内建筑容积率达到1.0以上，并且单套房子的面积不足120m2并在整个交易过程中，实际的买卖价格与同类的房屋相比低于1.2倍的住宅。据国家有关规定，在已售出的普通住宅中，如果住宅的增值费用达不到项目金额的20%，那么对此类房屋免收土地增值税。所以对于此类房屋，房地产的开发单位可以从两个方面对纳税规划进行明确的定位。一是价格；二是成本。（1

4、）对于价格而言，房地产开发企业可以在一定程度上利用价格的调控来达到税收的免除，所要采取的措施就是让房地产的增值率不能高于税收的免征起点。（2）成本方面，从利息这一角度出发来提高成本价格，从而有效的降低土地增值税。财务管理中的利息支出必须根据房地产的项目进行一定的分摊同时得到金融机构的认可，采取这样的措施可以进行扣除金额的计算；其他房地产的开发费用，按照行业的有关规定必须按照土地所有权金额与开发成本金额之和的百分之五进行扣除，不能实现分摊利息以及不出具金融机构的书面证明，房地产的开发费用必须按照有关行业规定的土地所有权金额和开发成本金额之和的百分之十进行扣除。 3.关于非普通住宅的土地增值税规划

5、措施 对于一些非普通住宅区，在此地段，由于业主对房屋的各个方面诸如室内外的环境以及各种配套设施的要求较高，所以使得在房屋的建设过程中具有较高的开发成本，但给房地产开发商进行土地增值税规划措施的实施创造了条件，这是由别墅等非普通住宅在整个建设中的高成本造成更大的金额扣除，可以有效的降低增值税。 4.关于商业用房的土地增值税规划措施 房地产企业在有关写字楼等的商业用房的开发过程中，必须配备一套相关的设施，采用单独销售使土地增值税降低，可以从下面的例子中看出规划效果。 一套准备销售的写字楼的数据如下：开发成本xxxx元（其中300万元为设备成本），土地出让金xxxx元。现标出售价1亿元（其中含设备售

6、价xxxx元）o营业税、城建税和教育费附加分别为：5%、7%和3%。 方案一：房屋及设备统一售出 （1）扣除金额：3300+800+（3300+800）l0%+（3300+800）20%+100005%（1+7%+3%）=5880（万元） （2）增值额：100005880=412O（万元） （3）增值率：412O5880=70.06% （4）应交土地增值税：412040%58805%=l354（万元） 方案二：房屋及设备各自单独销售 （1）扣除金额：3000+800+（3000+800）l0%+（3000+800）20%+93505%（1+7%+3%）=5454.25（万元） （2）增值额：9

7、3505454.25=3895.75（万元） （3）增值率：3895.755454.25=71.42% （4）应交土地增值税：3895.7540%5454.255%=1285.59（万元）经计算，方案二与方案一比较，利用设备单独出售方式节省税费1354285.59=68.41万元，达到了节税的目的。 二、土地增值税的会计处理 1.房地产开发商土地增值税的会计处理措施 土地增值税的征收是在房地产的转让流通环节中所要征收的税种，在当期的营业额中所支出的费用，所以，在土地增值税的确定时，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金（外商投赍房地产企业）、“主营业务税金及附加（主营房地产业务的

8、股份有限公司）等账户，贷记“应交税金一应交土地增值税”账户；实际交纳土地增值税时，借记“应交税金一应交土地增值税”账户，贷记“银行存款等账户。 2.兼营房地产的单位土地增值税的会计处理措施 对于兼营房地产单位土地增值税的增收要由营业收入人承担。企业实际交纳土地增值税时，借记“应交税金一应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户。 土地增值税的征收必须在国有土地使用权及其地上建筑物等的“不动产”或“建设工程”的转让等的过程中进行缴纳。同时在关于借记“固定资产的清理”、“建设工程”以及贷记“应交税金应交土地增值税”都要进行土地增值税的缴纳。在实际税金的缴纳过程中，对于借记“应交税金应交土地增值税

9、”账户以及贷记“银行存款”等账户要进行及时管理。 3.预缴土地增值税的会计处理措施 纳税人在整个房地产工程项目的完工结算前必须按照相关法律的规定进行土地增值税的缴纳，借记“应交税金应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户，在实现房地产的销售收入时，按照相关的规定进行会计处理。该工程结束时，在结算工作完成以后需要及时的清算，将多缴纳的土地增值税退回，对于借记“银行存款”以及贷记“应交税金应交土地增值税”账户进行合理的管理，同时对于补交的增值税会计分录记载。 三、结语 总之，在房地产的开发过程中，房地产商可利用土地增值税的一些特点为自己创造条件和机会，同时在遵守国家相关法律下，做好有关税收规划以及会计处理工作，从而保证获得税后最大利益。 参考文献： 1王君夫.基于临界点税率的房地产企业土地增值税筹划研究J.延安职业技术学院学报，2010，（4）：47-48. 2江波，赵霞.房地产开发企业土地增值税会计与税务处理浅析J财会通讯，2010，（3）：109 3黄霖.房地产企业土地增值税纳税筹划的误区J.新会计，2010，（2）：56. 第 6 页 共 6 页