物业安保管理服务标准及措施.pdf

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1、物业安保管理服务标准及措施我司历来非常重视保安工作中 “技防”与 “人防”相结合的结果。多年来我们积累了大量的住宅小区、商业办公等机构治安防范的经验。一、安全管理目标及标准l 、项目区域内秩序井然有序；2、人身安全不受侵犯：3、财产不受损失；4、重大活动顺利进行；5、突发事件迅速得到解决；6、因管理原因导致的治安案件发生率和重大火灾发生率为零。二、安全管理原则坚持“外驰内张”、技防与人防相结合的原则。三、组织建设组织一支思想素质高、 业务能力强的安保队伍， 执行严格的纪律和岗位责任，以确保服务项目的安全、有序。1、安保人员优先从优秀的退伍军人或警校学生中挑选。2、安保队伍实行准军事化封闭式管理

2、，组织军事体能、消防专业技能车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保员队伍考核。3、严格执行请假制度和交接班制度。4、建立应急分队值勤制度。通常按休息班30的人员比例可以外出，外出时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。5、实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30 分钟，向监控中心报告岗位值勤情况一次， 以及时了解各岗位和人员的值勤情况。6、实行监管机制。安保部内配专职的教练员兼督察员，对值班的工作进行督查、指导。7、实行安保员重叠倒班制。四、安全防范的特点及措施1、基本要求公司将针对实际情况， 建立一套富有操作性的工作流程和质量标准，落实安全防范措施。2、安全安全是物业管理服务的第一要求，

3、也是安保服务的第一要求。 公司将树立积极防范的态度， 不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门做好治安、消防工作。3、有序客户和业主不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要安保员忙而不乱，及时有序的应对，及时妥善的处理。4、亲情物业管理的安保服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力量、一种障碍，当对客户和业主与社会公众来说应充满亲情。安保员应象保姆一样爱护客户、业主及财产，为他们提供力所能及的服务。5、形象安保服务是物业的第一形象，好的物业秩序维护服务、 整齐的安保队伍、优秀的秩序维护人员能提高物业的档次，使客户和业主有安全感。五、住宅区域门岗服务1

4、、出入管理规定（1）外来人员进出管理阻止各类推销人员、非业主人员进入小区内游荡；非业主、住户进入小区的来访人员应进行询问登记后放行；送水员、快递员等外来人员，应到客户服务中心办理手续，佩戴临时出入证，进入管理辖区。（2）物品出门管理办法凡携家具、 大型电器设备等大件物品出大门，应到安保值班室填大件物品搬出申报表 ，业主签字，经门岗人员验证、核对物品名称、数量准确无误后，方可放行；进入物业管理区域的装修材料多量大时应在每天的9:00一18:30 放行。夜间应从严控制物品的进出。2、作业标准（1）在指定位置、指定面向立岗，严禁脱岗；（2）立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，面对微笑行注

5、目礼，遇领导敬礼；（3）物业管理区域实行24 小时立岗保安服务；（4）控制推销人员进入区域：（5）对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度；（6）交接岗时按规范操作。3、作业规程（1）完成上级布置的各项任务；（2）上岗期间必须满腔热情地回答业户提出的各种问题，彬彬有礼、有礼有节：（3）大件物品出大门，必须凭大件物品搬出申报表，业主签字，经门岗人员验证、核对物品名称、数量准确无误后，方可放行；（4）当物业的电梯、设备有故障时，立即通知工程部门，夜间发生重大事件时立即通知班长，按应急预案执行。六、监控服务1、作业标准（1）物业管理区域内实行监控系统24 小时开通，由专人值班，定点监控录

6、像，对可疑情况跟踪监视、同步录像：（2）监控值班人员应坚守岗位，思想集中，严禁脱岗、离岗，严格遵守各项规章制度， 坚决服从各级领导指挥， 充分发挥监控室作用，密切注意设备运行情况，对发现情况和处理办法做好详细记录；（3）监控员在当班期间应认真、准确、如实填写中控室设备运行记录表安防交接班记录表、 消防监控系统运行记录表 。当监视屏显示异常情况应立即报告当班班长；（4）严禁无关人员进入监控室，外访者必须做好登记手续。对有事进出机房人员，按要求如实填写设备机房进出登记表来人来访记录表；（5）负责对讲机、应急电筒的充电、保管、借用手续；（6）发现监控设备、室内空调有故障时应及时报修；（7）保持监控室

7、的清洁、卫生。2、作业规程（1）值班人员要掌握本控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护工作，熟练掌握各系统操作；（2）值班人员要坚守岗位，密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态；（3）每班对各类信号至少检查一次，确认正常与否，并做好记录；（4）各操作手柄在正常情况下应处在“自动”位置；（5）当出现火警报警信号时，应立即复位。再次出现报警信号时，立即用对讲机或电话通知当值班班长前去报警位置核查信号真伪情况；（6）当监视系统收到故障报警时，应立即通知当值班长和工程人员前去处理；（7）从闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知当值安保员前去处理；（8）按上级要求负责上报消防、秩序维

8、护设施运行状况的各种数据和报表；（9）配合工程人员进行报警系统每季度一次的检查以及每半年一次的消防系统有关实验：（10）为保证中控室专线报警信息畅通，除紧急情况外不得使用中控室专线报警电话；（11）当值人员准确、真实、清晰地填写值班记录；（12）谢绝与本控制室无关人员入内；（13）中控室严禁收、录、放电台节目与工作无关的音乐、录像带。七、巡视服务1、作业标准（1）物业管理区域内实行24 小时全天候秩序维护巡视制度；（2）为防盗、防火、防灾和维护物业管理区域的公共秩序，按制定的巡逻线，在规定时间内巡遍全部公共区域：（3）在物业管理区域内制止占用公共场所任意施工的行为；（4）为应对突发事件，制定相

9、应的应急预案并定期演习（每年1-2 次） ；（5）巡逻中遇到客户、业主需求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理；（6）巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，必要时可带到服务中心处理。2、作业规程（1） 严格按照服务中心制定的巡逻次数和巡逻路线对整个作全面巡视，每次巡逻时应如实填写巡逻记录表，巡逻时必须携带对讲机、应急灯：（2）在巡逻过程中严格按照会务巡视内容质量标准逐个检查，发现问题立即用对讲机汇报并做好记录，发现异常迅速报告处理；（3） 巡逻记录表填写必须真实、规范、字迹端正、无涂改。八、交通、车辆、停车场管理我公司凭借长期的车辆管理服务经验，形成了个性化服务特点，制定了一整完善的交通、

10、 车辆、停车场管理制度和操作性强的管理实施办法。对车库的管理，应突出以下几个方面：1、制定切实可行的管理制度及运行方案我司进场后，首先进行调查摸底，合理规划停车场，禁止乱停、乱放。同时就车场的科学管理和合理有序使用建立完善的管理制度，确保项目内文明、有序的工作。2、实施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的监控紧密配合，借助现代化的控制手段， 对停车场的空气质量、 噪音干扰进行定期检查，防止各项环保出现超标。3、车辆停车管理办法（1）物业管理区域内车场为客户、业主及办事车辆提供泊车场地；（2）凡进入车场的车辆须服从工作人员的指挥；（3）进入物业管理区域的车辆应遵守禁令标志，禁

11、止在车场内洗车、修车；（4）引导车辆有序停放在指定车位线内，车主应关好门、窗。贵重物品不得放在车内：（5）发生事故向上级报告，并保护现场，损害公共设施的车辆应照价赔偿；（6）对车辆进出实行登记。九、安全防范服务1、作业标准（l ）固定岗人员每日当值工作应符合保安部大件物品人员出入管理作业规程中的各项工作要求。（2） 巡逻岗人员每日当值工作应符合 安保巡视作业规程、 交通管理作业规程中的各项工作要求。（3）安保员在每日工作交接班时，必须依照安保交接班管理作业规程进行交接班。（4）停车场车管员每日当值工作必须符合停车场管理作业规程各项工作要求。（5）当发生突发事件时，相关人员应按突发事件处理作业规

12、程中要求的参与工作，必须依规程尽职尽责。（6）安保员的内务、作息标准应当达到安保岗、消防管理中心内务作业规程的细则要求。（7）安保员每日当值的仪容仪表、言行举止应符合物业员工服务管理作业规程的各项要求。（8）安保员在使用器械时应严格遵守安保员器械管理作业规程的各项要求。（9）安保员必须按安保员培训作业规程的要求参加培训和达到培训要求，培训合格后上岗。（10）安保管理人员的产生应符合安保、消防干部竞争上岗作业规程的程序和考核要求。（11） 安保各级干部均应按上述各项标准作业规程履行自己的职责，符合标准规程的要求。（12） 安保各级员工除应严格按安保岗的标准作业规程进行工作外，还需严格遵守公司其他

13、相关标准作业规程的要求。2、作业规程（l ）发生盗窃、匪警处理程序安保员在值勤中遇到（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢等）强行索取或毁坏公司和用户财产或威胁用户人生安全的犯罪行为时，切实履行安保员职责，迅速制止犯罪。当发生突发事件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫求援。）所有持对讲机的安保员在听到求援信号后，要立即封锁出事出口，然后视情况向有关领导汇报。若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人树、衣着、相貌、身体特征、所用工具及特征等，并及时报告服务中心，重大案件要立即拨打 ll0电话报警。有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不得擅自移动任何东

14、西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印等，不得让外人进入现场； 在公安机关人员未勘察现场或现场勘察完毕之前，不得离开。事主或现场如有人员受伤， 要立即设法尽快送医院抢救并报公安机关。（2）遇爆炸物或可疑物品处理程序员工不是专业排爆人员， 未经受过相关专业培训。 在爆炸案件的应对处理过程中，安保人员的主要职责是及时发现、及时报告，并协助公安机关搜爆， 维持现场外围秩序及善后处理工作。安保主管应保证安保员工接受本程序的培训。严禁不听指挥，擅自处理，避免恶性重大事故的发生。十、消防管理服务消防管理工作贯彻“预防为主，消防结合”的工作方针，实行人防、 技防的有效结合。以监控中心为指挥中心，借助先进的消防监控

15、系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式， 加强员工的消防意识和技能培训，保证员工优良素质，组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防员，按时对消防系统进行联动测试，定期进行消防演习，提高员工防火、灭火技能。1、组织建设（l ）项目经理为项目消防工作的总负责人。（2）综合物业部经理为项目消防负责人，负责组织消防工作的具体实施，组织和建立义务消防队。（3）项目各部（班组）负责人为本部门（班组）管理范围内的消防负责人。（4） 项目设一名（兼职）负责本项目日常消防管理工作的检查、监督。2、制度的建立（1）日常管理： 消防管理程序， 公司消防组织机构， 动火安全操作规程等。（2）消防设备设施管理：消防报警系统操作规程 ， 消防报警系统巡视维护规定等。