完善房地产估价,防范房地产泡沫破裂时(图文).pdf

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1、完善房地产估价，防范房地产泡沫破裂时( 图文)论文导读： 2008年，美国次级贷风波，就是由于房地产泡沫经济等原因导致了严重的金融危机，政府采取了多种解决措施，其中最重要的手段就是治理整顿不动产抵押贷款评估业，做好房地产贷款项目评估工作，对于合理有效地利用信贷资金，防范贷款风险，具有十分重要的意义。房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理的价值进行分析、测算和判断的活动。鉴于房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房

2、地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。1999 年建设部颁布的房地产估价规范中要求: “有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”。关键词：房地产泡沫，房地产估价，金融风险，估价方法2008年，美国次级贷风波，就是由于房地产泡沫经济等原因导致了严重的金融危机，政府采取了多种解决措施，其中最重要的手段就是治理整顿不动产抵押贷款评估业，做好房地产贷款项目评估工作，对于合理有效地利用信贷资金，防范贷款风险，具有十分重要的意义。一、房地产估价是防范金融风险的有力工具（一）房地产估价房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估

3、价程序，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理的价值进行分析、测算和判断的活动。1根据央行提供的数据， 2009年前三季度，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，前三个季度个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了 6.6 个百分点。鉴于房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的中介环节，在防范金融风险中起着承上启下的重要作用，只有科学合理的把握好估价环节才能维持房地产市

4、场的健康发展。二、目前商业银行抵押贷款业务中抵押物估价存在的问题（一）房地产抵押估价中估价方法的选择房地产估价的三大基本方法为市场比较法、成本法和收益法。1999 年建设部颁布的房地产估价规范中要求 : “有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”。但尤其在房地产市场繁荣甚至过热的阶段，大量运用市场比较法进行估价极易增加金融风险。市场比较法是将估价对象在估价时点今起交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整，以此求取估价对象的价格的方法。1可比实例选取注意问题所谓可比实例是指用作比较参照的交易实例。选取可比实例应符合下列要求: （1）是估价对象

5、的类似房地产；（ 2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。2可比实例价格、因素差异修正应该注意问题选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、互相可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。建立价格可比基础包括: 统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。为便于对交易案例与待估对象进行比较与修正，通常把影响房地产价格的因素分为如下几类，并依次修正，修正顺序为: 交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正；。其估价公式是 :p=p0*f1*

6、f2*f3*fn其中:P 为估价对象价格；P0为可比实例价格； f1 、f2 、f3 、fn 为各因素修正系数。进行因素差异修正时，计算修正系数的方法有百分率法和差额法等。百分率法是将交易案例与待估房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正交易案例价格的方法。而差额法是将交易案例与待估房地产之间的差异所导致的价格差额求出来，对交易案例价格直接进行加减，从而得出价格修正值的方法。 1由以上几点可见，市场比较法的本质是以近期的房地产交易价格为导向进行评估。在市场过热、交易价格高出合理价格区间时，依此方法计算出的抵押物价格必然也高出其真正价值，扩大实际贷款额度。之后，当市场回归理性，房地产成

7、交价格下跌至合理区间时，抵押物的实际价格也逐渐显现出来，由此造成借贷方违约成本减小、金融风险增加，带来大量的呆账、坏账。（二）商业银行在选定房地产估价机构时缺乏制度约束商业银行应以估价机构的资质、信誉和报告质量、服务水平作为衡量标准，选择估价机构。倘若不能严格按照上述标准而依据社会关系、收费分成及其他主观条件进行选择，势必出现以下常见违规行为：一是要求估价师根据抵贷比例调整评估价值，甚至先贷款，后评估，以完善贷款手续；二是要求估价结果与贷款金额相“匹配”，以应付金融检查；三是干预估价作业时间，使估价师不能完成正常的现场勘查和资料搜集，或来不及确定合理的估价技术路线，影响出具高质量的估价报告，或

8、对报告格式只要求列明评估项目名称、坐落位置和估价结果，并由估价机构和房地产估价师签章后就结束。三、完善房地产估价措施、建议（一）重视收益法的应用与不同类型房地产要采取合理的估价方法1重视收益法的应用收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。论文大全。报酬率资本化公式如下：V评估价格；N 房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限；A1，A2分别为房地产相对于评估时点而言的未来第1 期，第 2 期第 n 期末的净收益；Y1，Y2分别为房地产相对与估价时点而言

9、的未来第1 期，第 2 期，第 n 期末的报酬率。1由此公式可以看出，收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法不仅仅考虑当前的市场形式，更多的注重未来的市场走势和收益状况。运用收益法评估抵押物，能够很好的避免市场比较法的缺陷和估价的时点性问题，有效评估出抵押物的长期合理价值，预防在较长的贷款偿还期内的金融风险。尤其在市场出现泡沫的情况下，运用收益进行抵押物估价结果会更接近该房地产内在合理的价值，避免泡沫破裂时候，对金融的冲击。根据收益法的特征，收益额选择的正确与否，直接决定收益法所产生结论的科学性。在资产评估收益法中，对收益额的定义是指根据投资回报的原理，资产在正常

10、情况下所能得到的归其产权主体的所得额。其具有两个比较明显的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的世界收益。折现率的确定。从收益法的公式中可以看出，折现率的细微差异，将会导致评估结果的巨大差异，因此折现率是收益法评估中最重要的参数之一。折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。通常确定折现率时，需要遵循四个原则：不低于无风险报酬率；行业基准收益率不能作为确定折现率的依据；折现率要与收益额相匹配；根据实际情况确定的原则。综上所述，对于未来收益额的确定，应总结和分析预

11、测科学，研究预测科学应用评估实践的科学体系，建立和完善评估预测科学体系，具有现实意义。对于折现率的选取，应借鉴国外的先进经验，研究我国折现率影响因素及指标体系，提出一套完善的折现率选取的评估指标体系，用于指导、规范应用收益法的评估市场。2不同类型的抵押房地产要选择合适的估价方法不同类型的抵押房地产，具有不同的特征，影响房地产价格的因素就不同，其价格的形成也就各具不同的原理。论文大全。因此不同类型的房地产的估价，就必须选择各自适用的估价方法。居住抵押房地产价格主要因素有造价因素、质量因素、成新因素和政策因素，居住房地产房屋和土地资产的成新度因素。居住房地产的折旧是指房地产价值的损失、贬值，它包括

12、物理折旧、功能折旧和经济折旧，房地产的物理折旧包括房屋折旧及土地资产折旧两部分，房屋的物理折旧主要由主体结构及水、电、煤、卫等功能设施和装修部分的贬值。所以，在确定房屋的成新度时应把主体结构与功能设施及装修部分的成新度分开，把主体结构成新度作为基础，参考房屋功能。影响商业抵押房地产价格的因素主要有区位因素（地段、交通、临街）、实务状况（建筑品质及内部构造、楼层、净高、面积、装修、无形价值）。对于出租型的商业房产一定要了解待估对象是否存在合约的限制。采用市场法时要直接求取商业房地产价格；在求取商业房地产的租金，再用收益法测算商业房地产价格，其关键在于交易实例的选择和修正系数的确定，在交易实例选择

13、时应关注其交易形式、价格内涵。对于运营中的商也地产主要采取收益法进行评估采用收益法进行评估。在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益=主营业业务收入 - 主营业务成本和税金 -管理费用 -财务费用- 销售费用 - 商业利润。对整幢商业房地产估价，首先，了解不同楼层的业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次，了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后，根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法。一般采用收益法、市场法。完整的工业房地产通常包括厂房、厂区内仓储用房、办公与生活用房等建筑物，若干构筑物，以及所占有的土地等

14、。一般地说，防范工业房地产抵押估价风险，应重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的变现能力等三个问题。（二）合理选择估价机构，共享估价机构质量保证资源估价机构质量保证体系是在估价机构内部为减少面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。论文大全。该模式要求从获取估价任务、选择估价业务开始，一直到项目完成，即向用户提供估价产品估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。通过建立适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束，互相促进，做到职责分明，利益明确，从而保证估价机构内部风险最低化。由于房地产估价极具地域性，国

15、家对估价机构的执业范围没有在诸如项目规模、评估价值大小及技术复杂程度等方面加以限制，导致在同一地区不论估价项目大小、操作难易，各资质级别的估价机构在职业上没有本质区别。因此，商业银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有估价机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的估价机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件。参考文献：1 柴强. 房地产估价理论与方法 . 北京，经济科学出版社， 2004.2 江其务 . 中国金融 : 支持经济与加强监管 M. 北京，经济科学出版社，2004.3 王永华 . 商业银行房地产信贷概论M. 杭州，浙江人民出版社，1997.-全文完 -