2022年房地产定价法则 .pdf

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1、房地产项目 定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。 虽然影响产品价格的因素很多， 但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、 市场需求和竞争情况。 产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。 在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。 房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、 竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心， 是一种按卖方意图定价的方法。 其基本思路是：在定价时， 首先考虑收回

2、企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向 定价主要由 成本加成 定价法、目标利率 定价法和 销售加成 定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法， 就是在 单位产品成本 的基础上，加上一定比例的预期利润 作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。 这里所指的 成本，包含了税金 。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率 =由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为200

3、0 元，加成率为 15% 则该楼盘每平方米售价：2000X （1+15% ）=2300（元）这种方法的优点是计算方便， 因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本， 企业可以简化定价工作， 也不必经常依据需求情况而作调整。在市名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 26 页 - - - - - - - - - 场环境诸因素基本稳定的情况下， 采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。（二）目标收益定价法这种方法又称目标利润

4、定价法， 或投资收益率定价法。 它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有：目标利润 =总投资额 x 目标投资利润率目标利润 =总成本 x 目标成本利润率目标利润 =销售收入 x 目标销售利润率目标利润 =资金平均占用额 x 目标资金利润率3、计算售价售价=（总成本 +目标利润） / 预计销售量例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20 万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售

5、16 万平方米，其总开发成本为4 亿元，企业的目标收益率为成本利润率的 15% ，问该小区的售价为多少？解：目标利润 =总成本 x 成本利润率 = 4 x 15% = 0.6（亿元）每平方米售价 =（总成本 +目标利润） / 预计销售量 =（4=0.6）/160000 =2875（元）因此，该企业的定价应为每平方米2875 元目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般适合用于在市场上具有一定影响力的企业，市场占有率较高或具有垄断性质的企业。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 -

6、 - - - - - - 第 2 页，共 26 页 - - - - - - - - - （三）、售价加成定价法这是一种以产品的最后销售为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品售价。计算公式为：单位产品售价 =单位产品总成本 / （1加成率）列如，某楼盘的开发成本为每平方米2500 元，加成率 20% ，则该楼盘的售价为：售价=2500/（120% ）=3125（元）这种定价方法的优点对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率； 而对于消费者来说， 在售价相同的情况下， 用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的

7、基础上加一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点， 即没有考虑市场需求和市场竞争情况。二、需求导向定价所谓需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。 其主要方法是理解值定法和区分需求定价法。（一）理解值定价法理解值也称“感受价值”或“认识价值”，是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。 理解值定价法的基本指导思想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。房地产企业在运用理解值定价法定价时，企业首

8、先要估计和测量在营销组合中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值， 然后按消费者的可接受程度来确定楼盘的售价，由于理解值定价法可以与现代产品定位思路很好地结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，因此为越来越多的企业所接受。其步骤是（1）、确定顾客的认识价名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 26 页 - - - - - - - - - 值；（2）、根据确定的认识价值，决定商品的初始价格；（3）、预测商品的销售量；（ 4）、预测目标成本，（ 5

9、）、决策。理解值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。对自身产品价值估计过高的卖主， 会令他们的产品定价过高； 而对自身产品的消费者认识价值估计过低的企业， 定的价格就可能低于他们能够达到的价值。因此，为了建立起市场的认识价值， 进行市场调查 是必不可少的。 曾在上海房产界闻名一时的“某花苑客户开价销售”就是理解值定价法运用的典范之一。某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑，坐落于上海市区， 占地面积 13265平方米，由一栋 30层商住楼和 3 栋 30层住宅楼组成。该楼盘于1994 年 12 月底开工， 1995 年 4 月开始预售。当时上海的房地产市场销售状况低迷，

10、为了更好地销售楼盘，开发商经过精心策划，推出“客户开价”销售活动。该活动的具体操作方式是： 开发商拿出 37 层共 30 套房源，在确定其底价为每平方米 5900 元后，顾客可以以高于此价的任何价格报价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”热潮，仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达63 名。报价高的前 12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比“客户开价”更高的价格购买更好的楼层。从1995 年 8 月 31 日至 1995 年底，该花苑共售出102 套住宅，占第一期推出楼盘的70% ，取得了巨大的经济效益和社会效益。

11、该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，为上海房地产更合理定价提供了一条新思路。（二）区分需求定价法区分需求定价法又称差别定价法，是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力，不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的售价。 列如消费者在商店的小卖部喝一杯咖啡和吃一块点心要付10 元，在一个小餐厅则要付12 元，而在大旅店的咖啡厅就要付14 元，如果要送到旅店的房间内食用则要付20 元。价格一级比一级高并非产品的成本所决定的，而是附加服务和环境气氛为产品增添了价值。同样，对于房地产来说，同一种标准、同一种规格、同一种外部环境的商品房，可以根据楼层数的相应变化而使销售价相应变化。区分需求

12、定价法的名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 26 页 - - - - - - - - - 主要形式有： 以消费群体的差异为基础的差别定价，以数量差异为基础的差别定价，以产品外观、式样、花色等差异为基础的差别定价，以地域差异或时间差异为基础的差别定价等。三、竞争导向定价竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格， 以达到增加利润， 扩大销售量或提高市场占有

13、率等目标的定价方法。 对于房地产企业而言， 当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。竞争导向定价有随行就市定价法，追随领导者企业定价法两种。（一）随行就市定价法随行就市定价法就是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。一般来说，在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定， 以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下，这种定价方法较为行之有效。在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平衡的市场上，这是一种比较稳妥的定价方法，在房地产业应用比较普遍。 因为在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地产企

14、业在定价时实际上没有选择的余地，只能按现行市场价格来定价。若价格定得太高，其商品房将难以售出，而价格定得过低，一方面企业自己的目标利润难以实现，另一方面会促使其他房地产企业降价，从而引发价格战。因此，这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。（二）追随领导者企业定价使用这种定价方法的房地产企业一般拥有较为丰富的后备资料，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。四、可比楼盘量化定价法名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整

15、理 - - - - - - - 第 5 页，共 26 页 - - - - - - - - - 针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。 进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。 每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。我们总共列出 18 个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18 个因素，共分五等级，分值为 1、2、3、4、5 分。分值越大，表示等次越

16、高。1、18 个定级因素。表 1-1 定级因素、指标与分值定级因素指标分值位置A、距离在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街； C 、写字楼为临街或背街； D 、住宅为距所在片区中心区的远近A.最差（远） 1；B.很差（远） 2；C.一般 3；D.很好（近）4；E.最好（近）5 价格A、百元以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少； C价格是否有优势A.最高 1；B.很高 2；C.一般 3；D.很低 4；E.最低 5 配套A、城镇基础设施： 供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A.最不完善 1；B.不完善 2；C.一般

17、3；D.很完善 4；E.最完善 5 物业管理A、保安； B、清洁卫生； C、机电；D、绿化率及养护状况； E、物业管理费（元 / 月）； F、是否人车分流； G 、物业管理商资质A.最差 1；B.很差 2；C.一般 3；D.很好 4；E.最好 5 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 26 页 - - - - - - - - - 建筑质量A、是否漏水； B、门窗封闭情况；C、内墙； D、地板、 E、排水管道A.最差 1；B.很差 2；C.一般 3；D.很好 4；

18、E.最好 5 交通A、大中小巴士路线数量； B、距工交站远近； C、站点数量；D 、大中小巴士舒适程度A.最少（远） 1；B.很少（远） 2；C.一般 3；D.很多（近）4；E.最多（近）5 城市规划A、规划期限（远中近期）； B、规划完善程度； C、规划所在区域重要性程度； D 、规划现状A.最不完善 1；B.不完善 2；C.一般3；D.很完善 4；E.最完善 5 楼盘规模A、总建筑面积（在建及未建） ；B、总占地面积； C、户数A.最小 1；B.很小 2；C.一般 3；D.很大 4；E.最大 5 朝向A、按方向； B、按山景； C、按海景； D、视野A.西（西北、西南） 1；B.东（东南、

19、东北）2；C北（东北、西北） 3；D.南（东南、西南） 5 外观A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档； D、感官舒适程度A.最差 1；B.很差 2；C.一般 3；D.很好 4；E.最好 5 室内装修A、高档； B、实用； C、功能是否完善； D、质量是否可靠A.最差（远） 1；B.很差（远） 2；C.一般 3；D.很好（近）4；E.最好（近）5 环保A、空气； B、噪音； C 、废物；D、废水A.最差 1；B.很差 2；C.一般 3；D.很好 4；E.最好（远） 5 发展商实力及信誉A、资产及资质； B、开发楼盘多少； C、楼盘质量； D、品牌A.最差（少） 1；B.很差（少） 2；C.一

20、般 3；D.很好（多）4；E.最好（多）5 付款方式A、一次性付款； B、分期付款；C、按揭付款； D、其他A.最差 1；B.很差 2；C.一般 3；D.很好 4；E.最好 5 户型设计A、客厅和卧室的结构关系； B、厨房和厕所的结构关系； C、是否有暗房； D 、实用率大小A.最差 1；B.很差 2；C.一般 3；D.很好 4；E.最好 5 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 26 页 - - - - - - - - - 销售情况A、销售进度； B、销售率；

21、 C 、尾盘现状A.最差 1；B.很差 2；C.一般 3；D.很好 4；E.最好 5 广告A、版面大小；B、广告频率；C、广告创意A.最差（小） 1；B.很差（小） 2；C.一般 3；D.很好（大）4；E.最好（大）5 停车位数量A、停车位数量； B、住户方便程度A.最差（少） 1；B.很差（少） 2；C.一般 3；D.很好（多）4；E.最好（多）5 2、定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18 个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一

22、因素的权重分别为位置0.5 、价格 0.5 、配套 0.4 、物业管理 0.3 、建筑质量 0.3 、交通 0.3 、城市规划 0.3 、楼盘规模 0.3 、朝向 0.3 、外观 0.1 、室内装饰 0.2 、环保 0.2 、发展商信誉 0.1 、付宽方式 0.2 、户型设计0.1 、销售情况 0.1 、广告 0.1 、停车位数量 0.1 。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。1-2可比楼盘综合因素量化统计表（示范表）F W 权重序号楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置 0.5 1 价格 0.5 2 配套 0.4 3 物业管理0.3 4 建筑质量5 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载

23、- - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 26 页 - - - - - - - - - 0.3 交通 0.3 6 城市规划0.3 7 楼盘规模0.3 8 朝向 0.3 9 外观 0.1 10 室内装饰0.2 11 环保 0.2 12 发展商信誉 0.1 13 付款方式0.2 14 户型设计0.1 15 销售情况0.1 16 广告 0.1 17 停车位数量 0.1 18 （3）楼盘定级因素定级公式。P =Wi * Fi = W1F1 + W2F2 + W3F3 + W4F4 + W5F5 + W6F6 +,

24、WnFn 公式中， P总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映）n楼盘定级因素的总数Wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；Fi 分值（某定级因素对片区所表现出的优劣度）。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 26 页 - - - - - - - - - 注：下述调研数据均为1999 年 7 月统计所得。可比楼盘综合因素量化统计表（一）表 74 项目名称 / 因素及权数序号大地花园松泉山庄百仕达花园二期备注位置 0.5 1 4 4 4 三楼盘地段价值相近价格

25、0.5 2 3 4 5 百仕达最高配套 0.4 3 3 4 5 百仕达最完善物业管理 0.3 4 3 4 5 建筑质量 0.3 5 3 4 4 交通 0.3 6 4 4 4 城市规划 0.3 7 3 3 4 楼盘规模 0.3 8 2 4 5 朝向 0.3 9 4 4 4 外观 0.1 10 3 4 5 室内装饰 0.2 11 2 4 4 环保 0.2 12 2 5 4 大地花园南朝工厂发展商信誉 0.1 13 4 4 5 付款方式 0.2 14 4 4 4 户型设计 0.1 15 3 4 5 销售情况 0.1 16 4 4 3 广告 0.1 17 1 3 5 停车位数量 0.1 18 1 4

26、5 可比楼盘综合因素量化统计表（二）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 26 页 - - - - - - - - - 表 75 项目名称 / 因素及权数序号东湖大厦景园大厦景竹园备注位置 0.5 1 4 4 4 价格 0.5 2 4 4 5 配套 0.4 3 4 3 5 物业管理 0.3 4 3 3 4 建筑质量 0.3 5 4 4 4 交通 0.3 6 4 4 4 城市规划 0.3 7 4 4 4 楼盘规模 0.3 8 4 3 5 朝向 0.3 9 3 3

27、 4 外观 0.1 10 4 3 5 室内装饰 0.2 11 4 4 5 环保 0.2 12 3 4 3 东湖、景竹近主干道，噪音大发展商信誉 0.1 13 4 4 5 付款方式 0.2 14 4 4 4 户型设计 0.1 15 4 4 5 销售情况 0.1 16 4 4 3 广告 0.1 17 3 3 5 停车位数量 0.1 18 3 3 4 可比楼盘综合因素量化统计表（三）表 76 项目名称 /因素及权数序号鹿鸣园泰宁大厦新丰大厦备注位置 0.5 1 4 4 4 三者均临主干道名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - -

28、名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 26 页 - - - - - - - - - 价格 0.5 2 4 5 4 新丰大厦不包括装修配套 0.4 3 4 4 3 鹿鸣直饮水、泰宁游泳池物业管理0.3 4 4 4 3 建筑质量0.3 5 4 5 4 交通 0.3 6 4 4 4 城市规划0.3 7 4 4 4 楼盘规模0.3 8 4 4 3 朝向 0.3 9 4 4 3 外观 0.1 10 4 5 3 新丰部分户型为半“暗房”室内装饰0.2 11 4 4 0 环保 0.2 12 3 4 3 发展商信誉0.1 13 4 5 4 付款方式0.2 14 4 4 4 户型设计0.1

29、 15 4 4 3 销售情况0.1 16 3 4 2 广告 0.1 17 3 4 3 停车位数量0.1 18 3 4 3 可比楼盘综合因素量化统计表（四）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 26 页 - - - - - - - - - 表 77 项目名称 /因素及权数序号碧瑰园翡翠园鸿业花园备注位置 0.5 1 4 2 5 翡翠园位置处特区界线价格 0.5 2 5 2 5 翡翠园均价低于 4000元/ 平方米配套 0.4 3 5 3 4 物业管理0.3 4

30、4 3 5 鸿业为智能系统建筑质量0.3 5 4 3 4 交通 0.3 6 4 2 5 鸿业处商业旺地城市规划0.3 7 4 3 5 鸿业处规划良好的成片住宅区楼盘规模0.3 8 5 4 4 碧瑰园为新港鸿的一部分朝向 0.3 9 4 4 5 鸿业北倚大头岭、东连园林研究所外观 0.1 10 5 3 4 室内装饰0.2 11 4 3 4 环保 0.2 12 4 3 5 碧瑰园实用率高发展商信誉0.1 13 4 3 4 翡翠、鸿业销售情况良好付款方式0.2 14 4 4 4 户型设计0.1 15 5 3 4 销售情况16 3 5 5 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - -

31、- - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 26 页 - - - - - - - - - 0.1 广告 0.1 17 4 3 4 停车位数量0.1 18 4 4 3 可比楼盘综合因素量化统计表（五）表 78 项目名称 /因素及权数序号万事达名苑柏丽花园鸿园居备注位置 0.5 1 4 5 4 价格 0.5 2 4 4 3 配套 0.4 3 4 4 3 物业管理0.3 4 4 4 4 建筑质量0.3 5 4 4 4 交通 0.3 6 4 4 4 城市规划0.3 7 4 4 3 楼盘规模0.3 8 4 4 3 朝向 0.3 9 4

32、4 4 外观 0.1 10 4 4 3 室内装饰0.2 11 4 5 4 环保 0.2 12 4 4 2 发展商信誉0.1 13 4 3 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 26 页 - - - - - - - - - 付款方式0.2 14 4 4 4 户型设计0.1 15 4 4 2 销售情况0.1 16 3 5 3 广告 0.1 17 3 4 4 停车位数量0.1 18 4 4 4 （五）营销简评1、项目分析（1）项目优势A、罗湖老住宅区翡翠竹片区功能完

33、善，交通方便，商业繁荣，居住环境优越，对本花园的营销将产生强大的辐射作用。B、周边人气旺，有助鸿园居促销。自1998年开始，布心路段就先后开发出布心花园、东乐花园、英达花园、东立大厦、特力大厦、维平大厦等多栋高档住宅与商贸写字楼。近两年来，更涌现就是 8.38*3300/7.39 价格定位原则房策网 http:/随行就市定价法， 首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘， 进行价值实现要素的对比分析， 判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。本案就 舒适 、 便利 、 健康卫生 、 景观 、 品牌 、 物业管理 等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析

34、，得出本案的基准价。（一）项目价值要素分析1、舒适要素名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 26 页 - - - - - - - - - 户型 针对目标客户群 量身定做 ，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。配套会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。环境规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。2、便利

35、要素出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。生活方便购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。3、健康卫生要素A、无有害气体、烟尘、噪音污染；B、有完善的供水、供电、煤气系统；C、日照充足、通风良好。4、景观要素外景观 山景、水景、公园、绿地内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺院内景观私家花园、空中花园、门前环艺5、品牌要素开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。6、物业管理要素安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密服务 日常服务、家政服务、酒点式服务文化氛围特色社区活动，温馨、健康的社区氛围（二）项

36、目价值要素综合评价表类比项目 均价(元/M2) 品牌要素舒适要素便利要素健康卫生要素景观要素物业管理要素本案可实现度金山碧水三期1833 + + + 0 金山明星1985 0 0 + 0 金山佳园2450 0 + 0 金山明珠2400 0 0 0 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 26 页 - - - - - - - - - 香江明珠2700 0 北京金山2500 0 滨江丽景2100 + 0 0 康城1960 0 0 + 0 幸 福 城2000 0 0

37、0 + 福光远东花园1750 + + + + 0 + 备注： +为本案高于类比项目， 0 为相当于类比项目，为低于类比项目。根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：高于-福光远东花园相当于 - 金山碧水三期低于 - 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城因此，本案可实现价值为1830 元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。五、单元价格调整方案由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。 效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。 因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还

38、需要对各个单元进行价格调整。调整系数 =调整价格 基准价（一）价格调整系数房策网 http:/1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：楼号 7# 8#、9#、 10#、11# 12# 、13#、 14# 系数 +0 +2 +1 1 2 说明 7#楼南向虽然有 30 米楼间距，但是北向沿街噪音较大，两项相互抵消所以位置系数为零。8#楼北向有 30 米楼间距，南向最大有27 米楼间距，又位于两个主题花园之间， 9#楼有主题花园，同时东西两头无建筑物遮挡，西向现有的花园， 11#楼一层只有四个单元， 因此 10#楼的南向留出了较大的空间，是主题花园和羽毛球场的位置，12#、13#

39、位置相对靠后， 离主入口约有 150 米的距离。 14#楼因位于社区最角落，靠近指挥学校，操练声音较大。2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：楼号 8#、 7#、9#、11#、 10#、12#、13#、14# 系数 +2 +1 +0 说明 8#楼之间楼间距大，是主题花园的最好位置，又能与一期的中央花园相呼应。 7#、9#楼西向是现成的花园， 11#楼南北向空间较大，是主题花园的位置之一。 朝向无突出景观特征。3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - -

40、 - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 17 页，共 26 页 - - - - - - - - - 楼层 1F 2F 3F 4F 5F 6F 阁楼层系数 9 4 +0 +0 +0 3 +30 说明 拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的低总价先将低楼层的住宅消化掉。六层是复式住宅和带阁楼住宅， 复式按六层价格计算， 阁楼户型按六层价格加上基准价的 30%计算。4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平系数表示：单元号 01 单元（东头）06 单元（西头）02、03、04、05 单元（中间）系数 +4 +3 +0 说明 东向靠指挥学校西向是

41、一期建筑、康复中心和空地中间的单元，仅靠南北向采光系数为零5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：楼号 6#、7#、8#、9#、11# 10# 、12#、13#、14# 系数 +0 2 说明 分摊比例为 10.6% 10# 、12#、13#、14#楼的分摊达 11.7%-12.9% 6、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：楼号 8# 10# 11# 13# 单元 01、06 02-05 01-04 05 、06 01、04 02、03 01 、06 02-05 系数 +2 +0 +1 +1 +2 1 1 +0 说明 8#楼 01、06 单元是全明设计，而

42、且进深仅为 11.8 米； 10#楼 05、06 单元南向不被 11#楼遮挡。 0104 单元各功能区分隔明显。11#楼是全部住宅中进深最短的，仅为10.2 米，而且 01、04 单元三房并排朝南；02、03 户型厨房的门开向客厅；阁楼户型的梯位在客厅，影响客厅的完整性。13#楼 01、06 单元南向是厨房和卫生间，客厅夹在中间不好摆设家具，而且三房面积105M2 只有一个朝北的阳台。（二）各单元综合系数表7#楼综合系数表系数单元 位置系数景观系数 垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计 总计101 +0 +1 9 +4 +0 +0 4 +149 201 +0 +1 4 +4 +0 +0 +1

43、301 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5 401 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5 501 +0 +1 3 +4 +30 +0 +32 102 103 104 105 +0 +1 9 +0 +0 +0 8 202 203 204 205 +0 +1 4 +0 +0 +0 3 302 303 304 305 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 18 页，共 26 页 - - - - - - - - - 402 403

44、 404 405 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1 502 503 504 505 +0 +1 3 +0 +30 +0 +28 106 +0 +1 9 +3 +0 +0 5 206 +0 +1 4 +3 +0 +0 +0 306 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4 406 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4 506 +0 +1 3 +3 +30 +0 +31 8#楼综合系数表：系数单元 位置系数景观系数 垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计 总计101 +2 +2 9 +4 +2 +0 +1 +228 201 +2 +2 4 +4 +2 +0 +6 301 +2 +2 +0

45、 +4 +2 +0 +10 401 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10 501 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10 601 （阁楼）+2 +2 3 +4 +32 +0 +37 102 103 104 105 +2 +2 9 +0 +0 +0 5 202 203 204 205 +2 +2 4 +0 +0 +0 +0 302 303 304 305 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4 402 403 404 405 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4 502 503 504 505 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4 602 603 604( 阁楼) +2 +2

46、 3 +0 +30 +0 +31 605 （复式）+2 +2 3 +0 +0 +0 +1 106 +2 +2 9 +3 +2 +0 +0 206 +2 +2 4 +3 +2 +0 +5 306 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9 406 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9 506 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9 606 （复式）+2 +2 3 +3 +2 +0 +7 9#楼综合系数表系数单元 位置系数景观系数 垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计 总计101 +2 +1 9 +4 +0 +0 2 +234 201 +2 +1 4 +4 +0 +0 +3 301 +2 +1

47、 +0 +4 +0 +0 +7 401 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7 501 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7 601 +2 +1 3 +4 +30 +0 +34 102 103 104 105 +2 +1 9 +0 +0 +0 6 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 19 页，共 26 页 - - - - - - - - - 202 203 204 205 +2 +1 4 +0 +0 +0 1 302 303 304 305 +2 +1 +0 +0

48、+0 +0 +3 402 403 404 405 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3 502 503 504 505 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3 602 603 604 605 +2 +1 3 +0 +30 +0 +30 106 +2 +1 9 +3 +0 +0 3 206 +2 +1 4 +3 +0 +0 +2 306 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 406 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 506 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 606 +2 +1 3 +3 +30 +0 +33 10#楼综合系数表：系数单元 位置系数景观系数 垂直系数水平系

49、数户型系数分摊系数小计 总计101 +1 +0 9 +4 +1 2 5 +66 201 +1 +0 4 +4 +1 2 +0 301 +1 +0 +0 +4 +1 2 +4 401 +1 +0 +0 +4 +1 2 +4 501 +1 +0 +0 +4 +1 2 +4 601 （阁楼）+1 +0 3 +4 +31 2 +31 102 103 104 105 +1 +0 9 +0 +1 2 9 202 203 204 205 +1 +0 4 +0 +1 2 4 302 303 304 305 +1 +0 +0 +0 +1 2 +0 402 403 404 405 +1 +0 +0 +0 +1 2

50、 +0 502 503 504 505 +1 +0 +0 +0 +1 2 +0 602 603 604( 阁楼) +1 +0 3 +0 +31 2 +27 605 （复式）+1 +0 3 +0 +1 2 3 106 +1 +0 9 +3 +1 2 6 206 +1 +0 4 +3 +1 2 1 306 +1 +0 +0 +3 +1 2 +3 406 +1 +0 +0 +3 +1 2 +3 506 +1 +0 +0 +3 +1 2 +3 606 （复式）+1 +0 3 +3 +1 2 +0 11#楼综合系数表系数单元 位置系数景观系数 垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计 总计101 +1 +1