2022年房地产项目答客问 .pdf

《2022年房地产项目答客问 .pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产项目答客问 .pdf（7页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、纳帕澜郡项目答客问1. 本楼盘正式推广名称及含义纳帕 ?澜郡是英文NAPA LAZNE的中文音译， LAZNE取自欧洲中部国家捷克的第二大矿泉疗养城镇Marianske Lazne。Marianske Lazne整个城市被波希米亚森林环抱，被称为绿色海洋环抱的城市，是19 世纪以来久负盛名的温泉疗养胜地。采用“纳帕?澜郡”有以下四个理由：A、琅琅上口，易于传播；B、小汤山温泉旅游的渊源及功能与Marianske Lazne相似；C、“澜”指代水，暗示小汤山项目可满足度假休闲的需求；D、意境优美，易引发人们对小汤山项目美的联想。2. 楼盘所在地理位臵北京市昌平区小汤山环岛向西800 米路南。 本

2、项目位于奥北资源核心地带，以温泉为名的小汤山自古以来是北京乃至全国温泉的典范。地处奥北中轴线的最北侧，是北京奥北经济圈最为宜居， 并且环境资源环境和种植资源最为丰富的区域。在未来科技城吹响奥北崛起的“集结号” 同时，其他相关的高端配套设施亦执薪臵火，强劲启动。小汤山平均海拔34 米，为暖温大陆性气候，四季分明，空气新鲜，是人们居住向往最舒适宜的好地方。3. 道路情况周围主干道有立汤路，顺沙路，六环路等。其他道路情况：向西可达八达岭高速，向东可达京承高速、机场北线、机场高速等。4、如何到达本楼盘A开车：走立汤路一直向北到大柳树环岛向西800 米路南。从市内上京承高速或八达岭高速，转上六环61 出

3、口出，走立汤路向北到大柳树环岛，向西800 米路南即到。机场高速，北七家出口处，向西到立汤路，向北，到大柳树环岛，向西1000 米，路南即到。B地铁： 地铁 5 号线终点站天通苑北站坐643、985 路小汤山下车；地铁昌平线沙河高教园站换乘 945 路、昌 52 路小汤山街口下车。C公交： 643、985、945、昌 51、昌 52 路等小汤山站或小汤山街口站下车。5、周边楼宇及建筑物情况周边为别墅群，东侧有纳帕溪谷，金科王府，西侧有汤HUOSE ，保利陇上，北侧有金科帕缇欧，御汤山等。住宅：典雅庄园、双兴苑等6、银行及邮局邮政储蓄，农业银行，工商银行，农村商业银行，小汤山邮局等。7. 医院及

4、药店小汤山医院、 上善医院、 太阳城医院、 中国航空工业中心医院（三甲） 、天通苑中医医院、北京王府中西医结合医院（三甲） 、安贞医院昌平分院（三甲在建） 、 清华大学长庚医院（三甲在建）。迎辉堂门诊药店。8. 公园广场、娱乐小汤山文化广场、小汤山疗养院、锡昌疗养院、龙脉温泉、九华山庄、富来宫温泉山庄、特菜大观园、北京银杏苑公社高尔夫俱乐部、浩华高尔夫俱乐部、汤山会议中心等。9. 餐饮阳坊涮羊肉、百果庄园餐厅、白羽轩特禽、鑫紫房餐厅、大碗香、蜀娃子火锅等。10. 商场超市小汤山新世纪超市，新世纪商场，小汤山农贸市场，物美北七家店等。11. 教育配套名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 -

5、- - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 小汤山幼儿园、小汤山中心小学、小汤山中学、温莎双语幼儿园、北京汇佳幼儿园望都园、北师大亚太实验学校、北京王府学校。12. 楼盘自身配套2611.33 平米商业， 1 号楼 1526.17 平米， 2 号楼 1085.16 平米。13. 开发商名称北京翰宏基业房地产开发有限公司，纳帕地产集团旗下公司。14.设计单位情况北京龙安华诚建筑设计有限公司成立于1988 年，于 2003 年改制为有限责任公司，是目前北京市较为活跃的建筑设

6、计公司。经过多年不懈的努力，公司具有建筑工程设计甲级，市政工程设计乙级， 市政规划设计乙级等资质。主要业务包括： 建筑工程设计， 市政工程设计，城市规划设计， 室内装饰设计， 工程顾问管理等多个领域。北京龙安华诚建筑设计有限公司现有办公面积2650 平米， 员工总数228 人，一级建筑设计师23 人，一级注册结构师27 名，注册规划师5 名，注册设计师8 名。具有中高级技术职称的设计师占总人数的76% 。 本着“为业主提供高质量的设计，高质量的服务”为工作原则，恪求“创新，务实，诚信，求精”的设计理念， 不断追求卓越与完美。凭借实力和信誉真诚回报社会，与广大客户、合作伙伴携手共创美好未来。设计

7、过的项目：保利西山林语、 密云怡海庄园居住区、北京时尚商务区、中央美术学院附属中等美术学院、通州建华小区、2010 上海世博会山西馆、天一城国际商业中心等。15.承建商情况江苏南通二建集团有限公司，资质等级特级。集团公司注册资金31384.98 万元，拥有总资产 73.8 亿元，净资产26.7 亿元。实行总部、区域公司、项目部三级扁平化管理，以企业网站为网络管理平台，建立了信息集成系统和快速决策系统，实现了总部与区域市场、项目部的信息互动和资源共享。拥有固定员工52000 余名，各类专业技术人员3318 人，其中高级职称人员135 人，中级职称人员678 人，一级建造师162 人，一级项目经理

8、146 人，二级建造师450 名，二级项目经理352 人。拥有众多善创省优工程的品牌项目部和善建10 万平方米以上工程的大体量项目部，以及大批技术精湛、善打硬的成建制操作劳务队伍。承建商施工过的项目；北京西城区国库统一支付中心、北京嘉润园国际社区C1区、北京大兴黄村卫星城1 号住宅等26 项工程获北京市长城杯奖，有13 项 QC成果荣获建设部优秀奖。16. 监理公司名称达华工程管理（集团）有限公司，资质等级甲级。17. 本楼盘用地性质居住多功能用地，住宅、商业及综合用地。1#、2#楼用地为商业+居住 +综合，土地使用年限商业40 年，综合用地50 年，居住70 年； 3#、5#、6#、7#、8

9、#为居住 70 年。18、小区周边四至情况小区北侧紧邻顺沙路，会有部分噪音的影响。小区南侧是市政教育用地，规划为小汤山小学和幼儿园。小区西侧规划为18 米高四层的商场小区。小区东侧为锡林郭勒盟驻京联络处。19、小区入口情况，是否人车分流项目离北侧顺沙路15 米。小区主入口宽32 米，为人行通道。西侧为车行入口，东侧为车行出口。小区实行人车分流。21. 项目基础数据楼盘总用地面积28125 平米；总建筑面积90317，容积率2.5 。地上为70313 平方米，包括住宅建筑面积（商品房）57871 平方米；居住公共服务设施面积1010 平方米；公共建名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - -

10、 - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 筑 9017 平米 （商业建设面积2483 平方米，办公建筑面积6534 平方米）。 地下建筑面积19767平米，包含设备用房及地下车库（含人防部分）。绿化率30% ，建筑密度30% ，住宅建筑密度 220.44 户 / 公顷。居住总户数620 户，总人口数1736 人。22、本项目采用什么主体结构现浇钢筋混凝土剪力墙结构地下车库裙房，1、2、3 号楼为框架 +剪力墙结构。 5、6、7、8 号楼为现浇剪力墙结构。剪力墙结构是用钢

11、筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类载荷引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构简称剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。23、项目户型面积住宅面积一居61-68-69 平米， 两居 90-122 平米， 三居 101-108-140 平米；使用率 75-78%。24、小区商业楼情况1、2 号楼商业13 个单元，其中1 号楼 9 个单元， 2 号楼 4 个单元，商业层高为4.8 米-6.1米，商业入口为北侧。25. 楼盘共有多少套住宅 580 套， (50 年产权 ) 商住 72 套，商业13 套。另外公租房40 套。目前一期1、2、

12、3 号楼统计：一居室61-69 平米，总量100 套。两居室 90 平米，总量52 套。小三居 101-108 平米，总量84 套。大两居 121 平米，总量48 套。住宅 90 平米 250 户90 平米 330 户26. 本楼盘开工、封顶、入伙日期1#、2#、3#楼开工日期2010 年 9 月；封顶日期 2011 年 9 月；入住日期2012 年 10 月 30 日。5#、 6#楼开工日期2011 年 3 月；封顶日期2011 年 12 月；入住日期2012 年 12 月 30 日。7#、 8#楼开工日期： 2011 年 7 月；封顶日期2012 年 1 月；入住日期2012 年 12 月

13、 30 日。27. 整体建筑特点欧式风格建筑。1、2 号楼底商为石材，以上楼层为仿石漆；3 号楼 1、2 架空层为石材，以上为仿石漆；5、6、7、 8 一层为石材，以上楼层为仿石漆。28. 楼高几层1#、2#、8#15 层， 3#、5#、6#、7# 14 层；层高1#、2#、8#2.9 米， 3#3.05 米， 5#、6#、 7#楼 3.1 米。29. 楼宇间距离12 ：32 米， 13：18 米， 15：50 米， 23： 18 米26：50 米， 35、 6：25 米， 37： 45 米， 56：55 米 8号楼距外墙5 米30. 内部设备装修1、2 号楼由于有商业所以入户大堂层高2.4

14、米，装修以暖色调为主，入户大堂在南侧。入户门： 钢制入户门对讲： 室内为可视彩色对讲机标准层： 前室地面为水泥砂浆，墙面为半墙面砖，半墙涂料或壁纸，吊顶四周为石膏脚线。公共楼梯间：地面水泥压光，墙面为涂料，顶棚涂料。车库和设备间：地面为水泥砂浆地面。入口大堂及首层电梯厅装修标准：地面和墙面均为瓷砖，顶面为乳胶漆饰面。公共电梯厅 （二层及以上） ：地面为地砖， 墙面为涂料， 顶面为石膏板吊顶 （标准层无吊顶） ，乳胶漆饰面。电梯门套为石材。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第

15、 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 电梯门套为石材类，装饰效果以暖色为主。电梯间装修标准：电梯门、轿箱内、电梯门套为发文不锈钢。楼道内装修标准：过道地面为地砖，踢脚材质随地砖，墙面为涂料。31、住宅交楼标准已取得建筑工程竣工备案表，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施完成。32. 入户门是四防门防火、防盗、保温、隔音33.窗框材料、颜色窗户 55 型材断桥铝合金材质、5+12+5 中空玻璃、泰诺风隔热条、坚朗五金；窗户开启方式内平开。南侧飘窗距地面为600 毫米，北侧飘窗距地面为900 毫米，飘窗向外飘出900毫米，飘窗不计入面积。34.3 号楼架空层情况架

16、空层层高6.8 米，有两个核心筒。住宅入户从核心筒西侧进入。35. 小区水电燃气情况均为市政水电气。纳帕澜郡供水水源为城市自来水，小汤山水厂。 从基地周边的市政道路上引入， 供园区生活用水。四层以上为变频供水系统，变频设备在地下设备间。废水合流及道路雨水整体排向工程项目北侧顺沙路大市政管线。预留中水系统。入户水表采用机械水表，放在水表间。小汤山官牛坊变电站，10000 伏进小区。市政管道天然气入户。电及气均为卡式。36、供暖怎么解决壁挂炉分户地板采暖，品牌为意大利阿里斯顿。同时提供地暖和热水，厨房铺有地暖，卫生间为散热器片。37、热水怎么解决？答：每户配有壁挂炉，可采暖同时提供生活用热水。38

17、.每栋楼房配电梯情况小区电梯为芬兰外商独资，每单元两部电梯，一部客梯， 一部消防梯， 品牌为通力电梯，客梯承载1000 公斤，消防梯承载800 公斤。客梯可以直通地下，消防梯不通地下。小区总共电梯数量34 台，每台承载人数：1013 人；运行速度：1.5 1.7m/s 。39、消防系统情况分水系统与通风排烟系统。水系统分为消火栓和喷淋。40. 网络及有线电视网络：光纤到户。有线电视情况：歌华有线进户。41. 智能化情况如何小区入口处、单元门入口处、地下车库入口处、户内均有7 寸彩色数字液晶屏小区设 9 重防护： 1 大门围墙为物理防护 2 围墙上设有红外线对接 3 小区内设摄像头 4 单元设有

18、数字对讲 5 大堂设有摄像头 6 电梯内设有摄像头 7 小区内设有无线电子巡更 8 入户门 9 一层有窗户护栏，二层和顶层设有电子防护。42. 小区设两个配电室。分别在三号楼前和中心活动草坪处。每户配电箱品牌为ABB或施耐德。小区住户配电箱为：ABB 43、本项目信息网络方面有什么措施？每户都采用综合布线系统；有线系统： 小区内电视系统取自歌华有线，考虑每幢楼设一个进户点，分别引至各楼层接线箱及各自用户电视终端；44、有没有地下车库？名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4

19、 页，共 7 页 - - - - - - - - - 有，431 辆。 （地上 140 辆，地下 291 辆，地下大部分带有产权），非机动车停车数1240辆。每户配比约1：0.65 。地下一层、二层，用途为人防层，设备用房及停车场。45、毛坯还是精装修？毛坯46、纳帕公寓产品有何特点？纳帕住宅产品尊重使用者要求，最大化利用空间，避免每一寸浪费，在布局上依然遵守动静分离的使用理念，最大可能的满足每一位业主的家居舒适度。在层高上， 我们不惜增加成本， 将空间高度最大可能的加以提升，使视觉空间感及舒适度得到最大限度的加强。大部分户型南北通透的设计进一步增强了人性化的设计理念。47、物业费多少钱？物业

20、公司是哪家？住宅 2.38 元/ 平米，底商4.5 元/平米，北京纳帕物业管理有限公司。48、销售代理机构是哪家？自行销售49、有几家银行可以办理按揭信贷业务？农行、工行；恒源公积金50、贷款首付比例多少？贷款利率多少？首套房首付30% ，利率为基准利率。二套房首付60% ，利率不低于基准利率的1.1 倍。51、五证是否齐全？全部齐全。只有完整齐全的手续，才能办理销售许可证，进行销售及网上签约52、契税多少？首套房 90 平米以下为1% ，首套房 90-140 平米为 1.5%，首套房 140 平米以上为3% 。二套房均为3% 。53、公共维修基金多少？其他代收费用呢？每平米 200 元/平方

21、米。 产权代办费685 元每户。 产权登记费0 元，每增加一人增加10元，印花票每人5 元。有限电视初装费360 元每户。54.小区内道路绿植情况一、二号楼北侧美国砖铺装，种植以银杏为主；一、二号楼南侧地面为石材铺装，小区一、二号楼南侧林荫大道宽4.5 米，种植以法国梧桐为主；小区的环形车道为板油路。56、社区景观特点是什么精心塑造区域标志性景观=高档活力商业氛围及宁静古朴的住宅氛围。57、园林设计：（1）总平面设计综合上述分析及对项目定义的深入解析，本项目总平设计不仅有着舒缓自然的优美旋律，也把握了新古典主义中对称严谨的轴线风格。下面从景观交通规划、景观结构及景观铺装方面给予进一步说明。1.

22、 景观交通规划：按照总体规划的交通结构，本项目定义为人车分流的幽静高品质住宅小区， 地面不设固定停车位，景观设计预留绿地及林下空间作为后期停车区域，在业主入住后， 物业可以根据停车管理需要，随时增加地面硬化停车位。北侧 1.2 号楼南侧消防通道规划为景观林荫大道， 其他消防通道规划为3 米宽的景观通道， 两侧预留硬化消防通行空间。2. 景观结构分析：按照新古典主义的轴线原则，总平设计中规划了3 条景观视轴，主景观视轴为南北向，从北侧主入口一直延续至6 号楼前，分别联系了商业街、主入口、3 号楼架空庭院、主题景观、6 号楼前庭院区多个景观节点。另外两条景观视为运动区视轴，联系了儿童运动区和成人运

23、动区。3. 景观铺装分析： 景观铺装一般通过材料及颜色来营造景观环境，本设计中景观铺装主要分为车行区的灰色系石材铺装及人行区的红、黄色系石材和其他材料组合铺装。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 4. 景点及小品规划分析：本设计充分利用景观元素的多次组合使用，并按照各景观区域的庭院使用特点，各景观小品随着景点布臵的不同，由罗马柱变换为柱廊、方亭、园亭、双排柱花架、单排柱花架等各种园林小品，由花钵变化为独立花钵、花钵景

24、墙等园林小品。（2）分区设计 1. 商业街设计：小区北1.2号楼侧依靠沙顺路辅路，建筑规划设计为1.2 层底商，在本景观设计中，结合建筑特点，以简约式风格为主，主入口设计为太阳花的地面铺装， 两侧为深灰色的石材铺装，并在中间区域留出人行出口，同时设计有商业气氛及现代感比较强的半透明的多米诺彩色雕塑小品。此外， 商业街种植主要以银杏为主，其他为整形的绿篱色带及时令花卉。2. 林荫大道设计：林荫大道为小区的内部景观大道，两侧种植以法桐为主，下侧也主要为整形绿篱色带。 同时林荫大道两侧还设计了多组静水面的水景小品，增加了小区温泉水景特色。3. 东西入口设计：东西入口是小区的车行出入口，景观铺装设计以

25、快速通行为主，主要特色在于使用了大量的色叶植物及开花植物。4. 主题区设计：主题区是小区中心景观区，主要景观特色为温泉雾喷石阵及特色园亭景观，此外， 在中心区空留了大片的活动草坪，并营造了白桦林的背景林植物景观。突出了本景观设计的自然深邃景观特点，并打造出了京北独一无二的温泉景观文化。5. 儿童及成人健身活动区设计：根据各个分区的特点，分别配臵了不同的健身活动设备，充分相应了我国全民健身的号召，并体现了小汤山地区国家运动强镇的区域特点。6.3号楼架空层庭院设计：采用自然与轴线结合的设计风格，中心设计了一处花钵水景作为主题景观。7.5.6.7.8号楼前庭院设计：在本景观设计中，我们根据各个建筑楼

26、入户的需要，都设计了楼前庭院景观，就如建筑楼前私家庭院一般，可以作为每栋建筑入户区的停留和休息区域。（3）专题设计在本设计中，根据不同的景观特点，我们分别提出了景观元素组合，景观设计符号组合等设计手法来进行园林小品、景观空间的设计，完成了小区的轴线划分，空间布局，门卫室建筑，地下人防出入口外立面改造等各设计。1. 建筑改造：建筑入户的楼梯根据小区特点，我们结合建筑栏杆的设计，改变为仿石栏杆及花钵组合的楼梯风格。另外地下人防出入口的外立面改变为拱卷的建筑风格。 2. 植物景观设计： 植物景观主要是以自然景观风格为主，重点区域布臵大规格名贵的植物，次重点区域以布景植物为主，主要是开花及色叶植物，其

27、他区域种植易活好养护的植物，主要营造背景林景观效果。3. 夜景设计：主要是重点区域的设计，商业街以气氛营造为主，小区内部车行路以安全照明为主，其他区域根据景观需要的不同，主要通过景观灯具照明为主。58、客户购买的目的能够象征本地购房者身份和品位，是市区购房者可选楼盘中，性价比最强， 最理想的选择。1. 居住型客户：因为纳帕澜郡产品主要为刚需产品，其面对的客户群主要为中产阶级，会存在大量自住人群。2. 改善型客户： 小汤山环境资源丰富，并且属于上风上水之地，纳帕澜郡更在奥北中轴线上，属于龙脉之地， 所以会有大量的城里客户为改善居住环境来到小汤山，来到纳帕澜郡。3. 投资型客户：即使限购政策严厉，

28、但依然不能够100% 的杜绝投资想象的存在，小汤山独特的自然资源，位臵优越， 再加上未来科技驻地的规划，会有越来越多的中高端人事来到这里，住在这里，所以会有很多的投资人士热衷于此。59、客户购买的偏好是什么？名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - 客户喜欢的建筑风格呈多样化，没有特别集中的偏好。但欧式风格却是中高端住宅产品的代表。 我们项目是北京市第一个项目是欧式风格但价格却偏低的住宅项目，这将是项目的重要卖点。 温泉是

29、大部分客户偏好的资源，因为温泉属于稀缺资源，在加上对身体健康是十分有利，可以去除多种慢性疾病，所以是养生人群首选的居住之地。60、为什么要做毛坯房？虽然纳帕地产拥有完善的精装入住模式，及套餐定制服务，但在本项目却未采用精装标准，是因为： 1. 考虑到业主的支出，为减少客户购买产品的成本。2. 为更大可能的满足业主自主装修意愿的体现。3. 增强产品套型实用风格的多样性。避免各户风格一致的弊端。4.加大业主的私属性。5 减少业主因为精装修所产生的顾虑。62、我们的客户群体是怎样的a) 喜欢自然环境，拥有宜居意愿的人群。b) 年轻白领阶层。c) 当地有一定资产，忠诚度极高的本地人群。d) 周边工作的

30、人群（例如：北七家建材城、亚北汽车市场）e) 未来科技城入驻企业的高端科技类人群。f) 被小汤山独特环境所吸引的五环内城里人群。g) 多年追随纳帕地产忠诚度极高的纳帕老业主人群h) 被纳帕澜郡所吸引并打动的易感人群。i) 昌平及顺义的人群j) 因周边拆迁需要住房的刚需人群k) 有投资眼光的硬性投资人群l) 需要进城居住的山里人群63、统一说辞：接电接访统一说辞为住宅均价14000 元，底商均价29000 元/ 平米。纳帕 ?澜郡 2011-12-04 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -