2022年个人购房与公司购房税费对比分析 4.pdf

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1、精心整理保亭公司购房分析一、公司购房匿名1. 形式及优缺点对比形式借用他人身份注册公司仍用自己身份注册公司优点可匿名，达到规避资金隐匿目的。避免因匿名而导致的财产权益受损缺点股东资格不会受到法律保护，可能因此导致财产权益受损。未达到隐匿资产的目的。2.小结出于隐匿资产的目的，购房人一般不会采用自身身份注册公司，多会借用他人身份。但若可借用他人身份注册，则同样可直接借用他人身份以个人身份购房，且手续相对简便，承担的风险也无差异。故仅就隐匿资产这一目的而言，通过注册公司购房并非理想方式。二、注册公司费用目前海南区域代理注册公司费用为2000元包干，除此之外无需其他费用。三、个人购房与公司购房购买资

2、格对比对比项目个人购房公司购房购买资格无实质限制1.具有中国法人资格的公司一般无套数限制；2.境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房， 不得购买非自用、 非自住商品房。四、购房环节税费、优缺点对比1. 税费对比阶段税费个人公司税费比例备注税费比例备注购买契税成交总价的3% - 成交总价的3% - 印花税成交总价的 0.05% - 成交总价的0.05% - 专项维修基金60 元/- 60 元/- 交易手续费1.5 元/- 1.5 元/- 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - -

3、- - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 精心整理贷款三套及以上停贷- 不能按揭，须现款购房办理产权证后，可抵押房产获取银行贷款- 2.分析购买阶段个人名义与公司名义所须承担的税费完全相同。3.公司名义购房优缺点对比优点：产权办理后可进行抵押贷款；缺点：不能按揭，须全款购房；4. 缺点的解决办法：按揭方面，公司购房不能申请按揭贷款，但对于本项目客户而言，一般情况下本身就不能申请按揭贷款。对于本项目客户一次性付款的资金压力，可以通过以下两个步骤予以解决：首先，实行分期付款政策，在签约时只需支付50% 的房款，剩余

4、房款可选择在0.5-1 年内付清；其次，房产证办理完毕后，用房产进行抵押贷款。五、持有环节优缺点与税费对比1.税费对比项目个人购房公司购房从价计征从租计征房产税无房产原值 70% 1.2% 房产租金收入12% 。营业税- 0% 营业额 5.5%。所得税- 0% 应税所得额 25% 。土地使用税无8 元/ （按占地面积）8 元/ （按占地面积）- - 可计提折旧可计提折旧备注：按年征收2.公司名义购房优缺点优点：公司持有可根据不同情况采用不同程度的折旧年限予以抵税。缺点：须缴纳房产税、营业税、所得税；持有期间要经过工商税务的年审，手续稍嫌复杂。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - -

5、 - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 精心整理3.缺点解决房产税方面，在计税方式的选择上，可通过从租计征的方式规避大部分的房产税，在计税时间上，房产税是在交付使用的次月开始征收，因此可以在客户允许的情况下，尽量延长交付使用至办理房产产权登记，减少房产税的支付时长。营业税暂时无法规避，所得税可以通过增加费用或者房产折旧来冲抵。对于新注册公司的年审问题，可由专业的人员代理，这部分的成本也较低，约为 2000-5000 元/ 年。4.小结与从价计征相比，从租计征可节省大量持有

6、成本，建议客户采用从租计征方式。此外，通过费用冲抵或者折旧冲抵的方式，从租计征的所得税完全可以规避。六、转让环节优缺点与税费对比1. 税费对比税费个人税费比例公司税费比例比例备注房屋直接过户股权转让形式销售房屋（个人股东）股权转让形式销售房屋（法人股东）税费比例- - 营业税（销售总价 - 购买总价） *5.5% - （销售总价 - 购买总价） *5.5% - - 土地增值税暂免- 根据增值额的比例，按照 30%-60%征收- - 印花税成交总价的0.05% - 成交总价的0.05% 成交总价的0.05% 成交总价的0.05% 个人所得税（销售总价 - 购买总价） *20% 销售总价低于评估价

7、按评估价格- （转让成交价 -实收资本）*20% - 企业所得税- - （销售总价 - 购买总价及各种税费）*25% - 转让收入减除股权投资成本后的余额并入法人股东单位合并缴纳企业所得税2. 分析转让阶段，个人名义购房与公司名义购房税费差异如下表所示税费个人公司税费比例直接过户股权转让形式（个人股东）股权转让形式（法人股东）差异比较增值部分的20% 增值部分的44%-78% 销售总价的0.05%+增值部分的20% 销售总价的0.05% 3. 公司名义购房优缺点名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - -

8、 - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 精心整理优点：以法人股东股权转让方式可以规避土地增值税和个人所得税，且免征营业税，税负较轻。缺点：手续稍嫌复杂。4. 缺点解决由专业公司提供服务。5. 小结股权转让一般情况下都能够以平价（账面价值）进行交易，可节约大量交易成本。不论是否以平价转让，公司股权转让相比个人转让都能够节约交易成本。七、各环节税费差异汇总分析环节个人购房公司购房从价计征从租计征- 持有环节- 房产原值的万分之8.4+8 元/ / 年+折旧计提租金收入的 42.5%+8元/ / 年+折旧计提- 转让环节- 直接过户股权转让形式 （个人股东）

9、股权转让形式（法人股东）增值部分的20% 增值部分的55%-85% 销售总价的0.05%+增值部分的 20% 销售总价的0.05% 1、以企业购房，所增加的主要税费是持有环节的房产税、土地使用税，以及转让过程中的企业所得税。2、房产在公司名下，可以作为固定资产核算，每年可以计提折旧，持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税，但是公司可以少缴企业所得税。3、如果买房的公司没有实质性业务，不缴纳或者缴纳很少的企业所得税，仅仅只是为了买房注册公司，那在持有环节每年都有税负金额的净流出。4、公司购买房产比较适合单一股东的私人公司，多人股东涉及股东之间的份额划分。5、公司股东必须购买力较强，必须一次性付

10、款，不可以做按揭。但在出房产证名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 精心整理后可办理抵押贷款。6、如企业以股权转让的形式转让，需与受让方另行签订补充协议，保障转让方在转让协议中未体现的利益。八、总结就隐匿资产而言，通过注册公司购房并不具备突出优势。但对限购城市中无购房资格客户而言，公司购房能够较好的解决限购问题，且购买套数无限制，通过分期付款和取得房产证后的抵押贷款也能一定程度缓解客户资金压力。在持有环节房产税可以通过从租计征以较低的水平进行规避，只需要支付少量的会计和年审费用。在转让环节，通过平价股权转让方式可以规避所得税、土地增值税和营业税，节约交易成本。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -