学校物业服务管理方式.pdf

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1、学校物业服务管理方式一、组织结构设立二、服务人员配备（共X人）xxxx 物业管理有限公司XX 学校物业管理处清洁绿化部客服部工程部保安部管理处项目主任： 1 名副主任： 1 名客服人员：1 名清洁绿化主管： 1 名清洁绿化员：X 名保安主管：1 名保安员：X 名宿舍管理部宿舍主管：1 名宿管员： X人收发员： 1名教室管理员： 1 名工程水电技工： 4名三、管理处内部组织运作流程管理处将接受学校的业务归口管理，设计科学的内部管理运作流程，该流程将坚持全过程管理， 保证指挥、监督的封闭性。决策层（管理处项目主任）是整个流程的中心，各项指令由此发出。管理层（各部门主管）是决策性指令的具体执行者，它

2、要求将指令具体的、完整的、全面的、真实的下达到操作者身上。 管理层以计划、组织、控制、反馈集于一身， 避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。作为操作层（各工班），应职责明确，工作程序严格按质量控制程序进行规范操作。主要工作流程如下：1、物业接管工作流程按计划书，现场逐项承接（清点数量、查看设备状况和运行情况）制定接管工作计划（项目、时间、地点、内容、技术参数、相关资料、计量表底数等）填写分项承接验收报告（不合格项目应明确复检日期和要求）签署总体接管文件。（分项验收报告作为附件）正式接管2、投诉处理流程来电来访投诉信箱集中受理、记录责任范围非责任范围向学校相关部门解释相关部门对投诉核

3、实、处理。并及时与学校相关部门联系，告知处理行动的进度，直到解决为止。管理处将处理结果归档结束分类处理3、维修工作流程用户报修、巡检发现、其他来源管理处集中受理管理处填单派员上门维修用户验收合格不合格维修单回管理处归档维修工作完毕返修4、资料档案管理流程资料收集工程技术、维修、改造资料客户资料、合同、装修资料、证件管理活动的书面、音像记录产权资料整理分类产权资料、技术资料、客户资料、规章制度、工作记录财务账表、合同文件、外来文件、音像资料、电脑资料归档根据档案条例分类立卷、保存。建立档案目录利用按规定借阅、使用5、安全防范运作流程巡逻岗固定岗监控系统管理处其他部门发现问题通知主管调动就近、足够

4、的人力第一时间赶到现场必要时通知师生们、管理处项目主任、 公司领导按紧急情况处理程序处理填写事件报告事件检讨（分析、奖惩、教育、预防）结束6、火警处理流程管理处项目主任用对讲机通知巡逻保安员迅速到报警现场核查情况确属误报时，将消防自动报警系统复位，恢复正常状态确属火灾时 ,立即打 119 报警并报告管理处、总务科的同时，组织保安队员前去扑救。管理处项目主任查阅火警信息火警信息接收记录事件经过，若有必要时协助有关部门调查7、信息反馈流程反馈信息接受接待员师生们来访员工其它监控中心各管理部门命令四、人员管理机制人员管理机制素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制监督机制自我约束机制1、素质机制制订

5、用人标准，注重品德修养，热爱本职工作，讲奉献，能吃苦，注重工作能力，要求员工一专多能。2、配置机制量才适用，合理配置，最大限度地发挥员工的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜力， 合理地设计各岗位的工作内容和职责范围，使职务适合于人，充分体现“会用人，用好人”的思路。3、组织机制组织落实，制度规范，明确各级人员的岗位职责和权利，建立一套合理公正的奖惩制度，实施BI 形象战略。 BI 即行为规范，是形象战略的重要组成部分，我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范管理范畴，制定员工守则、服务手册，让员工自我约束、自我控制、参照对比、严格执行，确保管理服务目标的实现。4、绩效机制量化考核，客观

6、评价。我们考核的原则是，对员工的“德、能、勤、绩” 等四方面进行全面的客观的评价。 考核不走过场，不讲形式，各级人员均有详细的绩效指标，使考核起到奖励先进、 鞭策后进的作用，同时使员工有压力感、责任感和紧迫感。5、员工激励激励是人性化管理的主要方式，我们赋予管理处经济奖惩权， 在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。以物质奖励或精神奖励的方式激励员工在日常管理服务工作中充分发挥自己的特长，提高物业管理的服务质量。6、监督机制管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、 政府及上级主管部门的有关法律法规要求开展工作，定期向公司报告工作及物业管理运作事务，并制订出日常工作计划，分

7、解量化到每个岗位，实行目标管理责任制， 每年对管理目标进行考核。 严格按 xx 物业公司 QEO质量管理体系运作， 对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司审核，确保管理工作的监督机制有效运作。具体做法是：1）公开监督制：公布管理处监督投诉电话，设立管理处项目主任信箱， 24 小时受理投诉。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督；2）学校评议制：管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对学校或其他来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理，使学校的合法权益得到保障；3）定期报告制：管理处定期向学校、xx 物业公司报告工作，检讨物业管理事宜，确保实现标书中的承诺。7、自我约束机制1）管理处在物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则；2）管理处将严格贯彻xx 物业公司 QEO 质量管理体系；3） 巡视检查制：由管理处对各部门员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正。 对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施；4）实行考核淘汰制：管理处每年对员工进行全方位考核，不合格者调离岗位或淘汰。xx 物业公司对管理处项目主任进行考核，不合格的将调回公司重新培训。