房地产行业观点聚焦：中国城市群：六大新一线与六大超级明星.pdf

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1、 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 目录目录 重要事实与趋势重要事实与趋势 . 4 宏观层面上的“均衡”与“非均衡 . 4 区域发展的周期性 . 8 城镇空间结构演化的动态视角城镇空间结构演化的动态视角人口迁移与城市吸引力人口迁移与城市吸引力 . 11 人口迁徙：背景、动力以及趋势 . 11 城市实力与吸引力 . 17 投资建议投资建议 . 26 宏观层面：城市发展潜力与经济实力. 26 区域内部层面：空间结构变化 . 27 城市： “六大新一线城市”与“六大超级明星城市” . 2

2、9 个股推荐 . 29 附录：中国主要城市群概览附录：中国主要城市群概览 . 31 图表图表 图表 1: 中国主要城市群以及人口密度分布图 . 4 图表 2: 与发达国家相比较，当前中国主要城市群发展相对不均衡 . 5 图表 3: 近年来中国城市群相关发展规划文件密集发布 . 5 图表 4: 人口增长与经济发展并不一定呈现正相关关系 . 6 图表 5: 2015 年起，新兴城市群人口增长趋势开始发生转变 . 6 图表 6: 目前各个城市群发展不均衡，但也反映了新兴城市群具有更大的发展潜力 . 7 图表 7: 美国传统发达区域近期的人口结构提升仍然较其他区域更显著. 7 图表 8: 传统城市群与

3、新兴城市群在产业规划方面存在明显差别 . 8 图表 9: 美国的区域发展呈现出了明显的周期性 . 8 图表 10: 2010 年以来，新兴城市群在第二产业中所占比重不断扩大 . 9 图表 11: 成渝城市群和长江中游城市群第二产业增速相对较高 . 9 图表 12: 成渝城市群和长江中游城市群核心城市制造业附加值相对较高 . 9 图表 13: 即便考虑流动人口，当前一线城市的财富密度仍然领先 . 10 图表 14: 传统城市群主要核心城市的服务业结构概览（2015 年） . 10 图表 15: 劳动力人口数量及劳动力资源增长正逐渐放缓 . 11 图表 16: 流动人口总规模正逐渐缩小 . 11

4、图表 17: 日本城市间的梯度不断放大 . 12 图表 18: 美国城镇化的核心趋势是“均等” . 12 图表 19: 国内主要城市房价飙升，使得财富资本化的可行性降低 . 13 图表 20: 农民工增长及流动逐渐放缓 . 13 图表 21: 农民工人口逐渐向中国中部和西部地区流动 . 13 图表 22: 高端产业就业人口会创造更多对本地服务的需求 . 14 图表 23: 本地服务业的增长或更多分布于非核心区域 . 14 图表 24: 目前在人才吸纳方面最为成功的四个新一线城市 . 15 图表 25: 高等教育人口增长是地区人口增长最为重要的先行指标 . 15 图表 26: 经济增长与高等教育

5、人口增长呈现出正相关关系 . 16 图表 27: 全国范围来看，吸引人才能力最强的城市仍然是北京和上海 . 16 图表 28: 近期数据显示，国内传统超级城市内的一流大学毕业生仍然倾向于选择留在学校所在城市 . 17 图表 29: 主要城市辖区内建成区规模排行榜 . 17 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图表 30: 主要城市 2018 年住宅建设用地供应计划 . 18 图表 31: 国内各大城市群的城市数量以及单个城市的平均人口规模 . 18 图表 32: 一线城市人口密度以及

6、人口城市化率已经达到相对较高水平，进一步提升空间相对有限 . 19 图表 33: 主要城市制造业就业人数变化趋势 . 19 图表 34: 各个城市群内主要城市产业结构呈现出较大分化 . 20 图表 35: 粤港澳大湾区城市群以及新一线城市人口结构更佳 . 20 图表 36: 主要城市的铁路运输量以及发车频率 . 21 图表 37: 新一线城市的道路交通服务水平更高 . 22 图表 38: 国内主要城市在公共服务水平方面存在较大差别 . 22 图表 39: 国内主要城市环境质量存在差异 . 24 图表 40: 新一线城市的人均存款以及消费品零售额实现了更为强劲的增长 . 25 图表 41: 主要

7、城市的票房收入以及新开购物中心数量（2017 年） . 25 图表 42: 新兴城市群内基础设施投资有望保持增长势头 . 26 图表 43: 中国主要城市群排行榜 . 27 图表 44: 传统城市群的空间结构演化 . 27 图表 45: 新兴城市群的空间结构演化 . 28 图表 46: 主要城市排行榜（按增长潜力和长期经济实力） . 29 图表 47: 主要地产开发商在新一线城市和传统一线城市的布局情况（截至 2016 年底）. 30 图表 48: A 股地产板块估值表 . 30 图表 49: 港股地产板块估值表 . 30 图表 50: 中国主要城市群概览 . 31 中金公司研究部中金公司研究

8、部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 重要事实与趋势 从宏观层面来看从宏观层面来看，我们认为中国城市群发展的主要趋势为：我们认为中国城市群发展的主要趋势为： 中短期中短期来看来看，我们我们预计预计新兴城市新兴城市群群发展发展动力动力更为更为强劲强劲，有望发展出更强的区域核心，使中国的城镇空间呈现出更加多中心化的结构。 而长期来看而长期来看，我们我们预计传统超级城市以及城市群仍然将保持领先地位预计传统超级城市以及城市群仍然将保持领先地位，主要由于这些城市在高端人才吸纳以及财富集聚等方面已经建立起护城河。 宏观层面

9、上的宏观层面上的“均衡“均衡”与“”与“非均衡非均衡 “均衡” ：“均衡” ：我们认为国内新兴的城市群（例如长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群以及关中平原城市群）有望继续实现快速发展，缩小与传统城市群（例如京津冀城市群、长三角城市群以及粤港澳大湾区城市群）在经济实力以及建成环境质量方面的差距。 图表1: 中国主要城市群以及人口密度分布图 资料来源： 欧盟委员会，中金公司研究部 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 我们认识到有三大核心趋势将促使中国城市群发展更为均衡：我们认识到有三

10、大核心趋势将促使中国城市群发展更为均衡： 国国家发展战略的改变家发展战略的改变，从“容忍非均衡”向“追求平衡与协同发展”变化。 图表2: 与发达国家相比较，当前中国主要城市群发展相对不均衡 资料来源： 美国统计局，日本统计局，中国国家统计局，万得资讯，中金公司研究部 图表3: 近年来中国城市群相关发展规划文件密集发布 资料来源： 相关规划文件，中金公司研究部 城市人口集聚的经济效应开始转变城市人口集聚的经济效应开始转变。对于相对发达的城镇地区而言，人口聚集对经济发展的边际贡献已经相对较小。2015 年，国内流动人口总量第一次出现下滑，同时更多人口涌向了新兴城市群而非东部沿海地区。 而新兴城市群

11、人口增长也从 2015 年起开始出现集体提速。 1.241.792.111.190.961.161.141.051.020.000.501.001.502.002.50京津冀长三角粤港澳大湾区美国东北部城市群美国五大湖城市群美国西海岸城市群东京都市圈名古屋都市圈大阪都市圈区域人均生产总值/国家人均生产总值相关规划文件相关规划文件发布日期发布日期长江中游城市群发展规划2015/4京津冀协同规划纲要2015/11成渝城市群发展规划2016/4长江三角洲城市群发展规划2016/5中原城市群发展规划2016/12关中平原城市群发展规划2018/1 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月

12、月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 6 图表4: 人口增长与经济发展并不一定呈现正相关关系 资料来源： 国家统计局，万得资讯，中金公司研究部 图表5: 2015年起，新兴城市群人口增长趋势开始发生转变 资料来源： 国家统计局，万得资讯，中金公司研究部 发展多中心结构的必要性发展多中心结构的必要性。 为了更好地释放中国中部地区和西部地区的经济发展潜力，在新兴城市群内大力发展核心城市从市场角度和行政角度来看都是一个必然选择。因为这些区域的进一步城镇化将是促进需求增长的长期动力，而这对中国经济发展可持续性的意义重大。 -0.4%-0.1%0.0%

13、0.9%1.2%-0.2%0.2%0.3%0.3%0.1%0.0%0.1%-0.1%0.0%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%京津冀长三角粤港澳大湾区成渝长江中游中原关中平原地区生产总值对全国GDP占比变化(2010-16)区域总人口对全国人口占比变化(2010-16)-0.05%0.20%-0.24%-0.15%0.26%0.61%0.08%-0.05%-0.40%-0.20%0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%成渝成渝长江中游长江中游中原中原关中平原关中平原地区人口年度增速与全国人口年度增速差额(2011-14平均)

14、地区人口年均增速与全国人口平均增速差额(2015) 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 7 图表6: 目前各个城市群发展不均衡，但也反映了新兴城市群具有更大的发展潜力 资料来源： 国家统计局，万得资讯，中金公司研究部 “非均衡非均衡” ：” ：虽然新兴城市群发展潜力较大，我们预计高端产业、就业与人才将会呈极化分布，进一步向一线与新一线城市集聚（例如北京、上海、深圳和杭州） ： 高端人才在地理空间上的聚集和极化分布是知识经济时代的内在必然趋势。高端人才在地理空间上的聚集和极化分布是知识经济

15、时代的内在必然趋势。传统城市群已然具备的高等教育实力和在前沿产业的领导地位将进一步巩固这一人才趋势。 图表7: 美国传统发达区域近期的人口结构提升仍然较其他区域更显著 资料来源： 美国统计局 产业规划产业规划将将导致差距进一步扩大导致差距进一步扩大。传统城市群与新兴城市群在产业规划方面存在明显差别，传统城市群将进一步发展附加值相对较高的服务业（例如金融业以及信息技术产业等） ，而新兴城市群则继续重点发展制造业以及工程相关产业。 0.00.51.01.52.02.50%5%10%15%20%25%粤港澳大湾区粤港澳大湾区长三角长三角京津冀京津冀长江中游长江中游成渝成渝关中平原关中平原中原中原20

16、15年地区生产总值对全国GDP占比2015年地区总人口对全国人口占比GDP占比/总人口占比0%2%4%6%8%10%12%0%10%20%30%40%50%华盛顿特区及马里兰州马塞诸塞州印第安纳州新泽西州康涅狄格洲佐治亚州罗德岛纽约州北卡罗来纳州伊利诺伊州犹他州佛罗里达州宾夕法尼亚州华盛顿州威斯康辛州加利福尼亚州密歇根州得克萨斯州科罗拉多州内华达州亚利桑那州俄亥俄州25岁及以上人口中持本科及以上学历的人数占比变化(2000-15)25岁及以上人口中持本科及以上学历的人数占比(2015)线性(25岁及以上人口中持本科及以上学历的人数占比(2015) 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年

17、 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 8 图表8: 传统城市群与新兴城市群在产业规划方面存在明显差别 资料来源： 相关规划文件，中金公司研究部 区域发展的周期性区域发展的周期性 从国际经验来看从国际经验来看，区域内经济发展的周期性区域内经济发展的周期性主要由该区域内产业结构的变化所驱动主要由该区域内产业结构的变化所驱动。 图表9: 美国的区域发展呈现出了明显的周期性 资料来源： 美国统计局，美国经济分析局，中金公司研究部 城市群城市群城市群发展规划中指引的主要发展产业城市群发展规划中指引的主要发展产业第二产业第二产业第三产业第三产业京

18、津冀京津冀金融装备制造信息科技（大数据，人工智能等）电子设备商业与专项服务业长三角长三角金融（消费金融，金融科技等）汽车现代物流装备制造（机器人）文化媒体新材料电子商务光伏产业粤港澳大湾区粤港澳大湾区信息科技（互联网+）智能制造（电子器件，机器人等）成渝成渝旅游装备制造（航空，轨道交通等）金融新能源长江中游长江中游贸易与物流装备制造（机床等）汽车家电采掘与矿业中原中原贸易与物流装备制造业（电子器件，矿业机械，农业机械等）消费品制造（食品饮料等）原材料加工（钢铁，铝，石油化工等）关中平原关中平原旅游航天数据科学机器人与军工产业能源与化工10%15%20%25%30%45%50%55%60%65%

19、196319641965196619671968196919701971197219731974197519761977197819791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016三大主要城市群合计GDP占比三大主要城市群合计人口占比其他高增长区域GDP合计占比其他高增长区域人口合计占比线性 (三大主要城市群合计GDP占比)金融业在传统核心城市（

20、例如纽约）的高速发展第一次互联网大发展近期科技与创新产业在传统核心城市的高速发展制造业向新兴城市群转移 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 9 中短期中短期来看来看，我们预计新兴城市群经济增长有望提速我们预计新兴城市群经济增长有望提速，主要得益于新兴城市群承接来自发达地区的制造业，使得制造业在这些地区进一步聚集。 图表10: 2010年以来，新兴城市群在第二产业中所占比重不断扩大 资料来源： 国家统计局，万得资讯，中金公司研究部 但具体来看，我们预计成渝城市群和长江中游城市群的但具体来看

21、，我们预计成渝城市群和长江中游城市群的产业发展产业发展要好于关中平原城市群以要好于关中平原城市群以及中原城市群及中原城市群，一方面成渝城市群和长江中游城市群具备较大的既有产业规模，另一方面成渝城市群和长江中游城市群制造业附加值相对较高。此外，关中平原城市群以及中原城市群在产业规划方面也不具备竞争力。 图表11: 成渝城市群和长江中游城市群第二产业增速相对较高 图表12: 成渝城市群和长江中游城市群核心城市制造业附加值相对较高 资料来源： 国家统计局，万得资讯，中金公司研究部 资料来源： 国家统计局，万得资讯，中金公司研究部 长期来看长期来看，我们，我们预计超级城市预计超级城市将将保持领先地位保

22、持领先地位，主要由于这些城市在，主要由于这些城市在高端人才高端人才吸纳吸纳以及以及财财富集聚富集聚等方面已经建立起护城河。等方面已经建立起护城河。 0.931.081.061.171.211.161.060.901.001.101.201.30京津冀长三角粤港澳大湾区成渝长江中游中原关中平原20102016(第二产业区位商)50%60%70%80%90%100%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000成渝长江中游中原关中平原201020162010-16累计变化(地区生产总值第二产业，亿元)-20%0%20%40%60%80%100%120%140%

23、160%重庆武汉成都长沙南昌郑州西安工业企业数累计变化(2011-15)工业企业利润累计变化(2011-15) 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 10 图表13: 即便考虑流动人口，当前一线城市的财富密度仍然领先 资料来源： 城市统计年鉴，中金公司研究部 不同城市群的产业分工有所差别不同城市群的产业分工有所差别。例如，粤港澳大湾区城市群在科技和创新方面有望继续保持领先地位，但部分职能或向雄安新区转移。而另一方面，上海的城市发展或更多地依靠消费来驱动。 图表14: 传统城市群主要核心城市

24、的服务业结构概览（2015年） 资料来源： 城市统计年鉴，中金公司研究部 020,00040,00060,00080,000100,000120,000北京广州上海深圳杭州西安苏州南京成都宁波东莞长沙天津郑州武汉石家庄南昌重庆合肥2015年末人均储蓄余额（总人口口径）(元)0%5%10%15%20%25%北京天津上海杭州苏州南京广州深圳信息科技，计算机与其他技术服务批发，零售，酒店与餐饮业教育，医疗服务，艺术与文化金融，房地产，商业租赁与其他商业服务业（就业人口占比） 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾

25、部的重要法律声明 11 城镇空间结构演化的动态视角人口迁移与城市吸引力 我们认为我们认为，理解中国社会理解中国社会语境语境下人口迁徙与城市发展下人口迁徙与城市发展之间之间的的动态关系动态关系是是把握把握国内城镇空间国内城镇空间结构结构演化演化基本基本方向的重要抓手。方向的重要抓手。以下是本章的几个重要结论： 农民工人口迁徙仍是一股重要力量。农民工人口迁徙仍是一股重要力量。中短期来看，农民工人口向中国中部和西部地区流动有望促进新兴城市群实现进一步发展。但是，农民工人口流动能力相对较差而且增长逐渐放缓，长期来看农民工人口流动对人口地理的改变作用将逐渐变小。 随着随着知识经济时代的到来，知识经济时代

26、的到来，预计预计高等教育人口高等教育人口将将在地区发展中发挥更大的作用。在地区发展中发挥更大的作用。我们认为，近期高等教育人口流出一线城市的趋势只是暂时的，高等教育人口流出一线城市的主要原因在于门槛成本逐渐升高（尤其是住房成本） 。 近期各个城市近期各个城市的人才吸引政策的人才吸引政策是短期内影响人才流动的最主要因素是短期内影响人才流动的最主要因素，杭州、武汉、成都以及西安等城市发展有望加快步伐。但长期来看，我们预计上海以及深圳等城市将依然是高端人才的聚集地，因为这些城市可以提供最优质的就业机会以及城市生活体验。 人口迁徙人口迁徙：背景背景、动力以及趋势动力以及趋势 中国城镇化的下半场是一个“

27、零和游戏” 长期来看长期来看，由于，由于未未来来城镇城镇化化将是一个将是一个“零和游戏” ，“零和游戏” ，我们认为人口迁徙的趋势将成为更加重我们认为人口迁徙的趋势将成为更加重要的因素要的因素，主要考虑到中国人口呈现出老龄化趋势，同时劳动力增速放缓。因此，人口迁徙对于区域间发展的影响作用朝向“非均衡” ，人口的留存与流失将创造区域发展中的赢家和输家，而近期的人才战争已经反映了这一集体意识。 图表15: 劳动力人口数量及劳动力资源增长正逐渐放缓 图表16: 流动人口总规模正逐渐缩小 资料来源： 国家统计局，中金公司研究部 资料来源： 中国国家卫生和计划生育委员会 -0.2%-0.1%0.0%0.

28、1%0.2%0.3%0.4%20122013201420152016总就业人口同比变化16-64岁人口总量同比变化-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%22.12.22.32.42.52.62010201120122013201420152016总流动人口（亿人）同比变化 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 12 财富增长的驱动力将会长期存在 在中国，人口迁徙的主要目的是财富积累以及财富资本化。在中国，人口迁徙的主要目的是财富积累以及财富资本化。国内的户籍制度给予了人们享受某一地区的

29、服务和资源的权力，同时也将个人经济效用及福利锚定在某一个特定的地理区域内。长期来看， “人往高处走”将持续主导人口流动的方向，以形成更加阶梯化的城镇空间结构。日本城市显示出显著的“梯级” ，而美国城镇化朝向更加“均等”的方向发展。我们认为中国将发展出特征介于美国与日本之间的城镇空间体系， 但或许更贴近日本的 “阶梯化”体系，因为中国社会结构与日本更为接近，而城镇空间体系亦是社会结构的体现。 图表17: 日本城市间的梯度不断放大 图表18: 美国城镇化的核心趋势是“均等” 资料来源： 日本统计局 资料来源： 美国统计局 财富资本化取决于流动能力及成本端的考量 对个体而言，财富资本化的选址同时取决

30、于其流动能力及成本端的考量。对个体而言，财富资本化的选址同时取决于其流动能力及成本端的考量。个人的流动能力主要取决于其受教育程度、就业机会的可得性以及其他个人因素（例如婚姻等） 。但是，财富资本化是一个成本收益决策，而成本端的波动性更大，其中房价是一个主要因素，因为购臵房产本身是财富资本化的最主要手段之一。 3.5 2.2 3.8 2.5 012345东京都市圈/名古屋都市圈东京都市圈/大阪都市圈19802015(都市圈人口总量的对比)15%25%35%45%55%65%75%85%19751985199520052015三大主要城市群合计人口占比高增长城市群合计人口占比合计 中金公司研究部中

31、金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 13 图表19: 国内主要城市房价飙升，使得财富资本化的可行性降低 资料来源： 城市统计年鉴，中指数据库，中金公司研究部 农民工人口迁徙仍是一股重要力量农民工人口迁徙仍是一股重要力量，但长期来看，但长期来看对人口地理的改变作用将逐渐变小对人口地理的改变作用将逐渐变小 我们预计农民工人口的财富资本化将主要在低线城市进行我们预计农民工人口的财富资本化将主要在低线城市进行，对城市群的整体空间结构所产对城市群的整体空间结构所产生的影响生的影响相对相对有限有限。截至 2016

32、年底，国内农民工人口数量达到约 2.8 亿人，其中有 45%的农民工在家乡省份以外的省份务工。近期有数据显示，农民工人口整体增长呈现出放缓趋势。而另一方面，农民工人口正逐渐向中国中部地区和西部地区流动，表明这些地区有更多的就业机会。但是，农民工或更多会在家乡附近“就地城镇化” ，因为这一群体的流动能力相对有限，同时获取的大城市身份的相关成本相对较高。 图表20: 农民工增长及流动逐渐放缓 图表21: 农民工人口逐渐向中国中部和西部地区流动 资料来源： 国家统计局，中金公司研究部 资料来源： 国家统计局，中金公司研究部 0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%

33、010,00020,00030,00040,00050,00060,000深圳南京上海北京苏州郑州杭州天津武汉宁波南昌重庆西安长沙广州成都20122017商品房成交均价累计上涨(2012-17)(成交均价，元/平米)0%1%2%3%4%60%61%62%63%64%201120122013201420152016外出农民工占农民工总量的比重外出农民工同比增速-1%0%1%2%3%4%5%6%05,00010,00015,00020,000东部地区中部地区西部地区东北地区2015年农民工数量2016年农民工数量同比变化(万人) 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日

34、 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 14 高等教育人口流动是最值得关注的边际要素 中短期中短期来看，各个城市来看，各个城市的的人才吸引政策人才吸引政策是是改变高等教育人才地理分布的主要变量改变高等教育人才地理分布的主要变量。目前，中国每年新增的大学毕业生人数约为 800 万人，其中大约有 60%的大学毕业生选择在毕业后到一个新的城市工作生活。高等教育人口的流动能力最强，同时这一群体的迁徙意愿也最为强烈。虽然目前高等教育人口规模相对较小，但高等教育人口可以从事附加值相对较高的产业，对区域发展产生乘数效应。而相比周边地区而言，核心城市将更加受益于高质量人才的

35、不断聚集。 图表22: 高端产业就业人口会创造更多对本地服务的需求 资料来源： IPUMS USA，中金公司研究部 图表23: 本地服务业的增长或更多分布于非核心区域 资料来源： IPUMS USA，中金公司研究部 目前来看目前来看，杭州杭州、成都成都、武汉以及西安在武汉以及西安在人才吸纳人才吸纳方面更为积极主动方面更为积极主动，同时也同时也更有成效更有成效。我们预计这些城市在人才吸纳方面有望持续取得成功，主要考虑到这些城市拥有一流的大学、较高的增长预期（尤其是高科技产业）以及更强的软实力（例如环境质量、城市活力以及服务设施的多样性等） 。 (1)012342006 2007 2008 200

36、9 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016美国东北部城市群美国东北部城市群高端服务业就业人数（信息科技，医疗等产业部门）本地服务业就业人数(2016 年就业人数净变化量= 1.0)(1)0122006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016美国西海岸城市群美国西海岸城市群高端服务业就业人数（信息科技，医疗等产业部门）本地服务业就业人数(2016 年就业人数净变化量= 1.0)(20)(10)01020302006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2

37、016美国东北部城市群核心美国东北部城市群核心MSA高端服务业就业人数（信息科技，医疗等产业部门）本地服务业就业人数(2016 年就业人数净变化量= 1.0)(5)05102006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016美国西海岸城市群核心美国西海岸城市群核心MSA高端服务业就业人数（信息科技，医疗等产业部门）本地服务业就业人数(2016 年就业人数净变化量= 1.0) 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 15 图表24: 目前

38、在人才吸纳方面最为成功的四个新一线城市 资料来源： BOSS直聘，中金公司研究部 从国际经验来看从国际经验来看，长期长期而言，高等教育人口增长而言，高等教育人口增长在知识经济时代在知识经济时代将逐渐成为区域内人口增将逐渐成为区域内人口增长和经济发展最为重要的先行指标。长和经济发展最为重要的先行指标。因此，判别高等教育人才的流动趋势，是把握就业与人口地理演化路径的有力抓手。 图表25: 高等教育人口增长是地区人口增长最为重要的先行指标 资料来源： 美国统计局，美国经济分析局 88%85%76%80%114%106%104%106%132%119%107%111%0%20%40%60%80%100

39、%120%140%杭州成都武汉西安2018一季度高校毕业生留存率2018一季度人才流入量同比变化2018一季度硕士及以上人才流入量同比变化-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%内华达犹他州亚利桑那州得克萨斯州佛罗里达州科罗拉多州北卡罗来纳州佐治亚州华盛顿州加利福尼亚州印第安纳州威斯康辛州马塞诸塞州新泽西州康涅狄格州纽约州宾夕法尼亚州伊利诺伊州俄亥俄州密歇根州持本科及以上学位人口数的累计增长(2000-15)居住人口累计增长(2000-15) 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾

40、部的重要法律声明 16 图表26: 经济增长与高等教育人口增长呈现出正相关关系 资料来源： 美国统计局，美国经济分析局 虽然长期来看新一线城市虽然长期来看新一线城市人才流入的绝对量可能较大人才流入的绝对量可能较大，但是我们预计但是我们预计顶尖顶尖人才仍然人才仍然会会向上向上海以及深圳等传统超级城市不断聚集海以及深圳等传统超级城市不断聚集。我们认为，这种高端人才的极化分布是知识经济时代的必然趋势，因为核心城市在教育、创新以及提供高附加值就业机会等方面已经建立起领先优势。 图表27: 全国范围来看，吸引人才能力最强的城市仍然是北京和上海 资料来源： 阿里巴巴，中金公司研究部 90.1%84.8%7

41、6.2%63.8%57.2%40.8%38.9%31.4%0%20%40%60%80%100%累计GDP增长(2000-15)持本科及以上学历人口累计增长(2000-15)0.00.51.01.52.02.53.03.5北京上海天津浙江江苏福建广东海南山东湖北陕西辽宁重庆吉林河北安徽山西江西内蒙古黑龙江河南湖南四川广西宁夏甘肃贵州青海新疆云南西藏大学生吸纳量对总人口占比的比值 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 17 图表28: 近期数据显示，国内传统超级城市内的一流大学毕业生仍然倾向于

42、选择留在学校所在城市 资料来源： 阿里巴巴，中金公司研究部 城市城市实力与吸引力实力与吸引力 上文主要描述了人口迁徙的基本路径，下文我们将主要关注各个城市群内核心城市的实力与吸引力，对中长期内哪些城市对迁徙人口的吸引力较强进行比较分析。 城市规模与向心力 我们认为我们认为既有建成区规模既有建成区规模是是一个城市的一个城市的可继承可继承优势优势，可为城市提供长期的向心力可为城市提供长期的向心力，因为建成区规模初步反映了一个城市本地服务和资源的充裕程度。我们认为，重庆、成都、南京以及武汉等城市在建成区规模方面具有更为显著的优势，而长沙、南昌、郑州以及西安等城市在城市建设方面仍然有提升空间。 图表2

43、9: 主要城市辖区内建成区规模排行榜 资料来源： 城市统计年鉴，中金公司研究部 向前看，重庆、武汉、郑州、天津以及西安等城市在城市扩张方面会更加积极主动，这在这些城市的 2018 年住宅建设用地供应计划方面已经有所反映。 985高校毕业生留存率TOP5985高校毕业生留存率TOP5院校名称院校名称所在城市所在城市毕业生留存率毕业生留存率离开学生毕业去向前三离开学生毕业去向前三复旦大学上海60%北京深圳杭州天津大学天津59%北京上海深圳北京大学北京57%深圳上海广州中国人民大学北京57%上海深圳广州华东师范大学上海56%北京杭州苏州02004006008001,0001,2001,4001,60

44、0北京重庆广州东莞深圳上海天津南京成都武汉杭州苏州西安郑州合肥长沙宁波石家庄南昌市辖区建成区面积(平方公里) 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 18 图表30: 主要城市2018年住宅建设用地供应计划 资料来源： 政府网站，搜狐网，中金公司研究部 增长与集聚潜力 首先首先，城市数量越多意味着城市数量越多意味着后续城镇化的潜力越大后续城镇化的潜力越大。关中平原城市群的城市数量在国内各大城市群中排在倒数第二位，长期来看这可能会对关中平原城市群的发展构成不利，因这一区域相对孤立，缺少与周边区

45、域的交互协同。 图表31: 国内各大城市群的城市数量以及单个城市的平均人口规模 资料来源： 相关规划文件，国家统计局，中金公司研究部 其次其次，城市城市现有现有的的人口密度和人口城市化率决定了人口密度和人口城市化率决定了人口进一步聚集的人口进一步聚集的空间。空间。我们看到，上海、北京以及深圳等一线城市的人口密度以及人口城市化率已经达到了相对较高的水平，人口进一步聚集的空间相对较小。但是，成都以及武汉等新一线城市在人口密度和人口城市化率方面仍然具有较大提升空间，因此这些城市有望实现进一步的人口聚集。 02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000深圳成都石

46、家庄南昌杭州南京广州西安天津郑州上海武汉北京重庆2018年计划宅地供应(公顷)28262616141190510152025300100200300400500600700800900长江中游长三角中原成渝京津冀关中平原粤港澳大湾区2015年平均各城市总人口城市群内城市数量(万人) 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 19 图表32: 一线城市人口密度以及人口城市化率已经达到相对较高水平，进一步提升空间相对有限 资料来源： 城市统计年鉴，中金公司研究部 就业机会是一个重要考虑因素 从个人

47、角度来看从个人角度来看，我们认为我们认为就业机会就业机会是否充足以及就业机会的质量是否充足以及就业机会的质量好坏好坏是是决定个人是否选决定个人是否选择留在某一城市择留在某一城市的首要考虑因素的首要考虑因素。我们判断重庆以及郑州等城市的制造业就业机会有望持续增加，因此预计这些城市将延续增长势头。而武汉、西安以及杭州等城市制造业就业人数逐渐减少，表明这些城市已进入服务业主导的发展阶段，未来有望吸引更多高等教育人口，这也从上文提到的近期人才流动情况中得到了验证。 图表33: 主要城市制造业就业人数变化趋势 资料来源： 城市统计年鉴，中金公司研究部 从从长期角度来看，我们更为看好杭州、武汉、西安以及成

48、都长期角度来看，我们更为看好杭州、武汉、西安以及成都，主要考虑这些城市具备更强的可持续发展潜力，而这得益于更强的高附加值服务业基础。预计在知识经济时代，这些城市有望实现进一步的人才集聚。 0%20%40%60%80%100%120%05,00010,00015,00020,00025,00030,000上海天津北京西安重庆深圳杭州石家庄苏州武汉成都南京广州长沙宁波郑州南昌东莞合肥市辖区内人口占比市辖区内估算总人口密度（人/平方公里）0%50%100%150%200%250%300%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%制造业就业人员累计增长(2011-15)2015年制造业就

49、业人数同比变化 中金公司研究部中金公司研究部: 2018 年年 5 月月 18 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 20 图表34: 各个城市群内主要城市产业结构呈现出较大分化 资料来源： 城市统计年鉴，中金公司研究部 城市包容性与可持续的人口结构 城市包容度是决定一座城市能够有效更新其人口结构的重要维度，而健康的人口结构对地城市包容度是决定一座城市能够有效更新其人口结构的重要维度，而健康的人口结构对地区的可持续发展具有重要意义。区的可持续发展具有重要意义。包容性这一特质在中国语境下显得尤为重要，因为户籍制度本身对大城市的人口更新造成了一定程度上的不

50、效率。因为一方面，外来务工者创造的经济价值被本地居民部分捕捉， 而他们又需要支付额外的成本来获取本地资源。 另一方面，户籍制度有效保护了一些不具备经济竞争力的本地居民，使他们不容易被挤出，因为户籍制度对外来劳动力设臵了落户的高门槛与高成本（尤其是针对教育层次较低的人群） 。 因此从这个角度来看因此从这个角度来看，我们我们最为看好最为看好粤港澳大湾区城市群粤港澳大湾区城市群，因为其包容性最强因为其包容性最强。同时，。同时，我我们预计积极实行人才政策的新一线城市（例如武汉）也有们预计积极实行人才政策的新一线城市（例如武汉）也有望望有效提升其人口结构有效提升其人口结构。 图表35: 粤港澳大湾区城市