2022年房地产开发规划设计品牌质量管理 .pdf

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1、2006.6，房地产开发规划设计品牌质量管理【摘要】文章详细介绍了规划设计在房地产开发中的地位，以及打造房地产开发项目品牌质量的具体措施。【关键词】房地产开发规划设计品牌质量管理Abstract Keywords ；王照顺HOUSING SCIENCE规 划 设 计万 景 园名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 2006.6规划设计是房地产开发的灵魂，规划设计决定了房地产开发的结局。房地产开发规划设计有其固有的市场商品

2、的属性。只有将规划设计的质量目标建立在企业价值最大化的利益基础上，才有可能通过规划设计的质量管理工作，实现房地产开发规划设计的品牌质量。随着进入 世纪，房地产开发科技及其居住理念的不断更新，已经对规划设计及规划设计质量管理工作产生了深远的影响与促动。房地产开发规划设计质量管理工作，贯穿于前期策划准备、中期规划设计成果、后期规划设计成果实施及工程竣工交付使用的全过程。针对房地产开发项目而言，规划设计质量管理工作内容涉及到众多的社会科学与专业技术， 是一个多层次、多系统的技术信息体的集合。 专业技术资源的整合专业技术资源是房地产规划设计品牌战略的主要构成要素。从广义的市场资源配置概念分析，房地产规

3、划设计包括专业规划设计企业与专业制造企业等有关的建筑 、 装 饰 、 结 构 、 给 排 水 、 动 力 、环保、节能、绿化景观、材料设备、市政配套、投资概预算等各技术专业参与，合成一个庞大的规划设计团队 。因此，要完成房地产开发的规划设计，专业技术资源整合应是实现房地产规划设计品牌战略的第一步。市场招投标从市场中选择优秀的专业规划设计企业与专业制造企业等共同参与房地产项目的规划设计，是实现房地产项目品牌质量竞争力的重要外部来源。不同于一般的规划设计招标，市场招投标的主要目的是为了进一步提升未来规划设计团队在规划设计活动中的技术理论、预见分析、学习创新、协调配合等综合能力。以运用社会招标的手段

4、，依据国家与地方的有关基本法律、法规，采取向社会公开发布规划设计招投标公告（书面通知、报刊、互联网）的方式。质量承诺房地产开发规划设计项目的质量管理工作，牵涉众多单位与人员。为达到共同的规划设计品牌质量目标，规划设计质量管理工作需要统一的价值观与统一的行为准则。质量承诺是对共同参与项目的专业规划设计企业与专业制造企业等的第一道门槛。市场证明，缺乏先进设计管理理念的企业无法满足项目的规划设计全程阶段的服务质量承诺。质量承诺需达到对规划设计质量品牌的主要目标：时代性发展新产品、运用新技术，通过推出有生命力的最优设计成果，充分体现规划设计质量与专业制造质量的社会效益、经济效益与环境效益。安全性保证结

5、构体系与结构形式的合理性、结构计算的可靠性、结构强度的安全性，确保建筑物、构筑物的整体安 全 可 靠 。投资效益通过设计成果的技术经济审查、比较，在满足安全性的前提下，合理挖潜、避免保守与浪费。同时能够降低能源及材料的消耗，提高工程项目的投资效益。设计优化关注人性化、舒适性设计。图纸编制深度必须满足国家与上海市现行规范、法规。图纸绘制精度主要以控制、杜绝施工图设计（专业设计）的绘图质量通病的发生。进度计划提高规划设计与专业制造实施过程中的协调性，促动性，确保各个设计阶段的出图时间，紧密配合政府及市政配套部门的审批环节的工作时间，紧密配合房地产开发项目实施过程中的相关专业单位的进度计划。专业化构

6、架质量是品牌的核心，专业化构架是核心的保障。在现实的市场经济社会中，任何一个房地产企业不可能独立的生存与发展。从市场招标开始，通过质量承诺活动，开始建立起开发商、专业规划设计企业与专业制造企业等相互依存的业务联系。进而逐步建立起项目规划设计的专业化构架，形成相互的市场财富链。（）借用专业化构架优势， 增加房地产开发项目品牌的附加值。规划设计质量的品牌必须依靠企业的专业化构架实现。从一定意义上分析，房地产开发企业的质量品牌优势立足于专业化构架中每一项成果的品牌质量，通过专业化构架共同参与，直至将房地产开发的规划设计质量最终变成品牌的现实。（）借用专业化构架的质量信誉度与市场财富链的广告效应，提升

7、房地产开发项目的社会影响力。（）借用专业化构架及其市场财富链的商标集，扩展房地产开发项目品质的社会认知度。市场财富链的商标集的实质就是市场质量品牌“硬件”的汇合。在房地产项目开发的全过程中，通过研究、应用上海市内、外的质量“信得过”的建筑材料、机械、设备等产品，扩展房地产开发项目品质的社会 认 知 度 。 品牌质量创建品牌质量是品牌战略中的核心，HOUSING SCIENCE规 划 设 计名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - -

8、- - 2006.6品牌战略体现了当今世界市场经济竞争的差异化战略，规划设计品牌质量是实现企业品牌战略的龙头。上海房地产市场已经证明，一个有资金实力的企业，如果仅有开发数量优势而没有品牌质量优势，必将很快被市场淘汰掉。一个好的规划设计不可能仅凭金钱就完全能够“卖”下的。即使凭借金钱能够“卖”下一个好的规划设计图纸，却难以实现规划设计品牌质量的内涵与延续，即：开发理念、经营目标、人才战略、激励机制、产品维护、市场开拓、服务方针等方面的高附加值、高利润、高市场的占有率 。因此，房地产开发规划设计的品牌质量应是企业产品名称的商标、质量标准、技术性能、使用功能、良好服务的集中体现。为实现房地产开发规划

9、设计的品牌质量，必须根据房地产市场的变化，不断调整工作策略，始终强化控制 与 引 导 。基本框架市场是检验品牌质量的唯一标准。房地产开发是一个社会化的敏感与互动的系统工程，随着社会财富的进步与大量涌流，房地产开发产品质量的同质化趋势越来越明显。但是，房地产开发的品牌质量，终极目标必定走“由单纯产品开发质量转向产品的集成服务质量”之路。协调责任开发商责任负责规划设计质量管理工作的综合 协 调 。专业规划设计企业责任负责本企业、其他专业制造企业、配套设计企业的综合技术工作协调，设计成果的交流、应用等，不断提高规划设计的质量。专业制造企业责任负责本企业技术工作协调。市政配套设计企业责任负责有关行业的

10、配套（电话、供电、燃气、供水、排水、环保、环卫等）技术工作协调。质量保证体系质量是品牌的核心，质量管理工作又是品牌的保障。房地产开发的最终结果是规划设计的最终体现，房地产开发的一切活动都是围绕着规划设计质量展开的。创建与发展规划设计品牌质量，必须依托市场全方位的质量保证体系。市场全方位的质量保证体系包括 ：（）可行性研究方案与方案规划质量； （）初步与施工图设计质量； （）科技成果引进质量； （）施工、监理等招投标质量； （ ） 小区开发组织设计质量；（）施工方案对规划设计的把关质量； （）施工建造质量；（）配套建设与交付质量；（）绿化环境质量； （）综合竣工验收质量 ；（）物业服务与管理质量

11、 ；（）住宅交付使用后的信息反馈质量；（）科学技术开发总结质量。新科技理念房地产开发的规划设计品牌质量内涵，其生存、发展已经不仅仅局限于房型的优化设计，也不是单纯的注重绿化种植面积，而是注重吸纳“可持续发展”与“科学发展”的理念。更加关注住宅本身的科技含量标准，开发运用生态技术与科技节能技术，让新产品、新材料、新技术、新工艺在住宅规划设计中充分利用，得以汇集、延伸，提升房地产开发的品牌质量优势效应。“以人为本”的规划设计理念建筑容积率与开发收益的平衡点体现了“以人为本”的规划设计理念 。在功能与技术、形式与功能、建筑与经济等方面，注重与市场中多数中等家庭收入对象相匹配。在建筑风格方面，形成简洁

12、明快、和谐的建筑外表；在建筑平面与建筑空间方面，符合安全、方便、经济 、 舒 适 的 原 则 。为适应市场的实际需求，精益求精的规划设计多个品种的户型，以中小户型为主。按照明室、明厅、套房设计，做到干湿分开、动静分离，功能齐全，保护人们的生活与隐私习惯。长远考虑到水电安装专业规划设计的科学性与合理性、智能化规划设计与建筑设计的结合。建筑房型平面布局 以上的房型区位能够与小区内最佳景点的视线 通 达 。生态规划设计理念建筑在园林之中，树木在建筑之中，人们生活在自然环境之中。生态规划设计体现在大环境规划、建筑节能、室内外环境质量、水环境、建筑材料与资源、生活废弃物收集等方面。高质量进行住宅社区“绿

13、肺”开发，栽种数量超过数百个品种的保健、固氮等天然林木、花草，规划部分人工溪流水系。公建配套建筑、车库通风口与出入口、消防栓、天然气调压站、垃圾箱、信报箱、窨井盖等全部与绿化景观协调布局，成为环境的有机组成部 分 。商业公建优先理念商业公建设施采取社区与地区结合，功能与作用相互协调补充的布局方式，商业设施功能全部释放到社区街道并与周边的地区商业群组合，社区内部商业设施主要满足居民休闲、服务、娱乐、健身、沟通等功能要求；新规划的商业公建将植物景观、文化景观引入建筑之中。养生休闲生活理念HOUSING SCIENCE规 划 设 计名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - -

14、 - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 2006.6利用河岸等自然地形地貌，规划缓坡、台地、平原。建设老人活动区、儿童游乐场、青少年活动区、浜水散步区、游泳与球类健身场、花亭、游廊等数十处设施，形成社区居民共享的养生休闲居住乐园。 程序化管理实现规划设计的品牌质量目标需要科学的程序化管理与控制。目前，规划设计质量管理，主要还依靠规划设计企业与专业制造企业等内部管理。虽然规划设计中计算机绘图得到普遍的应用，但是规划设计质量未能有效提高。规划设计质量主要问题，反映在政府规划设计质量管理部门，

15、对施工图设计质量进行有限的强制性规范审核之外的质量管理工作方面。规划设计企业与专业制造企业等规划设计的全过程仍旧缺乏有效的社会化质量监督体系参与管理，由此引发在规划设计质量工作中出现的例如，功能配置、图纸深度、建造成本（选材），绘图精度以及图纸优化、后期服务质量等 问 题 。为保证规划设计品牌质量，需要创造一个科学的程序化管理与控制的工 作 系 统 。设计程序严格按照国家、市有关规定，尊重规划设计单位的工作制度，不压缩、不干扰规划设计单位在各个设计阶段的合理设计程序，并充分考虑可能影响设计规划工作的各种不利外界因 素 条 件 。全程服务时间在设计合同签定后的规划设计全过程中，开发商可以对不合格

16、的主要专业技术负责人进行调换。主要专业技术负责人不得在设计合同期间内兼顾非招标人的其他设计工作。例会制度坚持各个规划设计阶段的设计例会制度。规划设计专业负责人应组织周、月设计过程的例会，详细汇报、交流设计工作情况，及时解决有关问题 、 要 求 、 建 议 等 。设计成果阶段审核设计阶段审核要保证设计图纸的质量，必须在各个设计阶段出图前由专业设计负责人认真组织内部各专业设计工种的反复会审工作，保证图纸设计质量的可靠性，保证各专业人员会签的真实性 。力争图纸质量被政府（市政配套部门审核机构） 、开发商审图时一次性通过，主要专业技术负责人应积极配合修改工作。施工图（成果）审核第一轮审核：施工图（成果

17、）之前的施工作业图经过有关设计监理审核，修改并确认后作为法律文本。专业制造施工作业图经过样板鉴定并经过有关权威部门、专家审核。HOUSING SCIENCE规 划 设 计金沙雅苑 ?滨湖世家名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 2006.6HOUSING SCIENCE规 划 设 计第二轮审核：施工作业图经过开发商组织的审核，并经过修改与再审核 同 意 。第三轮审核：由施工单位为主完成施工过程中的施工图（成果）审核。

18、低成本质量控制规划设计低成本质量是整个品牌质量的主要构成部分。在当前市场竞争条件下，房地产规划设计的低成本质量，是根据特定的使用目标，先进的技术与材料的合理组合与配置。房地产开发中合理利用能源、合理投资造价、合理规划设计均反映了低成本的本质概念。低成本具有相对性，规划设计质量品牌的低成本是相对低造价的高质量。项目规划设计的低成本质量管理的结果创造了整个专业化团队可喜的经济社会效益。价值观通过灌输市场经济的设计理念，体现建筑的价值取向。评价一个规划设计与专业设计，要看其发展方向，再看其产品的低成本 质 量 。完整、全面的规划设计价值观应同时兼顾技术质量的内部、外部价值。在一定意义上，专业构架的设

19、计理念，体现建筑的价值取向。因此，增加市场综合竞争力的关键，首先必须强化整个专业构架在规划设计方面的低成本质量意识。只有将专业构架中所有企业的利益连接起来，才会有专业构架的统一的低成本质量意识。动态与发展上海房地产市场是一个巨大的规划设计的科技市场。就同类别建筑设计而言，各个规划设计单位的技术质量水准存在相当大的差异。在同类别专业制造产品方面，同样存在着相当大的技术质量水准的差异。有差异，就意味着市场存在先进与落后的竞争，因此，实施规划设计的低成本质量管理的文章大有作为。要创造规划设计的品牌质量，实施低成本质量，就必须掌握上海房地产市场的规划设计质量动态，掌握其设计成本行情发展，才能紧紧抓住市

20、场中的科技商机。通过掌握上海房地产市场的规划设计质量动态及其设计成本行情，吸纳先进，分析差异。利用专业构架的优势，集中精力，分阶段研究、完成规划设计中的低成本质量目标。科学技术创新上海房地产市场的规划设计十几年的发展过程，在一定意义上讲，既是科技含量“膨胀”的过程，又是建 筑 材 料 “ 瘦 身 ” 的 过 程 。市场的发展永远跑在国家、行业、上海市的有关设计规范前面。从发展角度，应该以执行与创新的双重态度对待规范，深化理解与应用规范，特别注重那些容易忽视的专业技术数据与理论的论证与研究。引入强度价格比指标，合理配置建筑材料（构件）的市场价格与其物理强度的关系，做到建筑材料（构件）低成本的最大

21、化。引入各技术专业协调力度指标，强调规划设计过程中各技术专业协调频率的密度，有效保证各技术专业对规划设计过程中的阶段设计成果的认可度，避免不必要的设计失误。引入试验、测试手段，充分挖掘建筑材料与设备的潜能，杜绝伪劣产品，保证规划设计的功能、保证安全性 、 耐 久 性 。引入“四新技术”规划，房地产开发已经进入了科技时代，科技的内容也在不断变化。应以发展的眼光，全面系统性规划设计，深化品牌质量的低成本。应以辨证法的态度，分析新技术应用中的当前投入与将来产出的关系。引入规划设计全过程的研究、讨论机制，改革规划设计过程中由开发商与设计单位“说了算“的局面。采取积极的鼓励政策，不断收集专业团队内外的意见与建议，以改进不合理的设计内容，保持规划设计低成本质量 的 活 力 。（收稿日期：）王照顺，天津大学毕业，高级工程师，上海东银房地产有限公司、上海地杰置业有限公司副总经理，总工程师。万 景 园名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -