商业计划书和可行性报告 地产营销房产策划方案 龙湖集团沈阳城市发展研究报告调查分析总结.pdf

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1、Business plan report1部门文件名沈阳城市解读报告沈阳城市解读报告2013年5月沈阳投资发展部Business plan report2集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读1 1. .市场容量及需求结构市场容量及需求结构p 52. 2.开发条件开发条件p 233. 3.房地产市场房地产市场p 454. 4.板块市场板块市场p 635. 5.投资建议投资建议p 84目录目录Business plan report3集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读沈河区沈河区主要城区在半小时交通主要城区在半小时交通圈以内圈以内常住人口规模常住人口规模818818万人万人人口收

2、入结构摘要摘要人均收入人均收入2643026430元元/ /年年住宅年成交量住宅年成交量1129(1129(万平米万平米) )P6P6P6区位图房地产开发投资房地产开发投资19431943（亿元）（亿元）45%29%17%10%住宅面积住宅面积90以下90-120120-170170以上1、2号线已开通号线已开通9、10号线在建号线在建12109Business plan report4集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读摘要摘要115 118 158 113 154 161 222 105 173 104 48 16 107 75 69 95 95 113 109 118 113 1

3、26 122 88 57 166 7069 7141 6956 6801 7048 6810 7162 7236 7350 7248 7133 7062 7482 03/1205/1207/1209/1211/1201/1303/13沈阳市近沈阳市近1313个月商品住宅成交个月商品住宅成交情况情况供应建面（万平米）成交建面（万平米）成交均价（元/平米）516 231 781 551 69 330 535 151 800 378 448 98 436 228 311 288 622 310 147 219 321 264 641 156 199 199 1520 834 1558 1976 10

4、78 1936 1293 1621 1427 1508 1434 2174 1266 03/1205/1207/1209/1211/1201/1303/13沈阳市沈阳市2012.032012.03- -2013.032013.03土地市场成交情况土地市场成交情况供应建筑面积(万)成交建筑面积(万)成交均价（元/）排名排名企业企业销售金额销售金额( (亿元亿元) )销售面积（万平）销售面积（万平）1 1万科62.7652.97 2 2中国海外56.0567.44 3 3金地集团48.3851.74 4 4碧桂园37.3360.78 5 5华润臵地31.9032.92 6 6恒大地产28.8347

5、.29 7 7荣盛地产28.1550.85 8 8保利地产25.8037.74 9 9新世界地产21.0511.11 1010远洋地产17.2017.24 20122012年年TOP10TOP10房企排行榜房企排行榜20122012年年TOP10TOP10项目排行榜项目排行榜排名排名项目项目销售金额（亿元）销售金额（亿元） 销售面积（万平）销售面积（万平）1 1碧桂园银河城22.78 35.64 2 2中海寰宇天下21.98 25.74 3 3新世界花园14.39 8.11 4 4中海国际社区12.98 16.39 5 5奥园国际新城12.90 24.56 6 6中海城12.73 19.71

6、7 7金地名京10.18 10.77 8 8万科金域蓝湾9.31 7.68 9 9远洋天地9.25 10.69 1010金地长青湾9.17 9.44 注：注：数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统Business plan report5部门文件名1. 1.市场容量及需求结构市场容量及需求结构1.1 1.1 基本指标基本指标1.2 1.2 人口、收入及其增长人口、收入及其增长1.31.3城市吸附力城市吸附力1.41.4产业分布及影响产业分布及影响1.51.5商业、写字楼市场需求商业、写字楼市场需求1.61.6总结总结Business plan report6集团投资发展部城市解读集团投资发展部

7、城市解读1.11.1市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -基本指标基本指标- -1212指标指标雷达雷达雷达图中各项指标均以对比城市数据为100做比楼价地价比=商品住宅年成交均价/住宅用地年成交平均楼面地价三年净增土地可售月数=(之前三年住宅土地成交总建面-之前三年住宅销售总面积)/之前三年月均住宅销售面积城市城市城镇居民人城镇居民人均可支配收均可支配收入入( (元元) )城乡居民储城乡居民储蓄蓄存款余额存款余额（亿元（亿元）社会消费品社会消费品零售零售总额总额（亿元）亿元）GDPGDP( (亿元亿元) )常住人口常住人口( (万万人人) )地方财政支出地方财政支出（亿元）（亿元）住宅年成

8、交量住宅年成交量( (万平米万平米) )房地产开发房地产开发投资（亿元）投资（亿元）商品住宅成交均商品住宅成交均价价( (元元/ /平米平米) )住宅用地年住宅用地年成成交量交量( (万平米万平米) )楼价地楼价地价比价比三年净增三年净增土地可售土地可售月数月数沈阳沈阳2643026430377837782802280266076607818818765765112911291943194371337133126912695.15.137.437.4哈尔滨哈尔滨2483924839332133212395239545504550100410046446447147147727727286728

9、61621626.26.22626购买能力购买能力城市规模城市规模开发规模开发规模土地成本及存量土地成本及存量100%200%本市各指标相当于对比城市的（本市各指标相当于对比城市的（%）：）：145%145%81%81%158%158%98%98%82%82%144%144%106%106%114%114%117%117%119%119%GDPGDP常住人口常住人口住宅年成交量住宅年成交量房地产开发投资房地产开发投资商品住宅成交均价商品住宅成交均价住宅用地年成交量住宅用地年成交量楼价地价比楼价地价比三年净增土地可售月数三年净增土地可售月数城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入城乡储蓄存款

10、余额城乡储蓄存款余额社会消费品零售总额社会消费品零售总额地方财政支出地方财政支出数据来源：2012年沈阳市、哈尔滨市统计年鉴， CRIC中国房地产决策咨询系统Business plan report7集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读高人口基数、高人口增长、高人均收入意味着更大的投资潜力高人口基数、高人口增长、高人均收入意味着更大的投资潜力沈阳截止到2011年末常住人口达到了818万，预计2015年常住人口超过900万人，2020年突破1000万人。沈阳人均可支配收入逐年呈现快速增长的态势，近三年年均增长率都超过10%，高于全国平均水平。1.21.2市场容量及需求结构市场容量及需求结

11、构- -人口、收入及其增长人口、收入及其增长720740740776786788818698.6703.6709.8713.5716.5719.6722.70.891.122.36-0.830.17-0.59-0.12-1-0.500.511.522.536206406606807007207407607808008208402005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年常住人口(万人)户籍人口(万人)自然增长率(%)10,098.0811,651.4314,606.5417,29518,56020,541.2323,32626,43015.38 25.36 18.41

12、 7.31 10.67 13.56 13.31 0510152025300.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城镇居民人均可支配收入(元)增长率数据来源：沈阳统计月报数据来源：沈阳统计月报Business plan report8集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读89 81 72 70 69 64 54 45 43 41 35 32 31 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 各区域户籍各区域户籍人口人

13、口(万人）万人）28215280002630026270262102567625400253302360022560050001000015000200002500030000各区域人均各区域人均可支配收入（元）可支配收入（元）铁西区铁西区沈阳近年变化最快的区域，依靠“腾笼换鸟”“东迁西建”和地铁的带动，目前已经成为沈阳人口第一大区。和平区和平区中心城区，沈阳政治、经济中心，人均收入蝉联多年冠军，整体消费力较高。沈河区沈河区中心城区，年沈阳行政区域重新划分后，所辖区域大幅东扩，区域发展空间大幅提升。皇姑区皇姑区沈阳著名的文教区，区域教育资源丰富，受制于区域空间限制，近年来发展速度相对较慢，年后

14、随着区域的扩张和招商力度的加大，区域潜力巨大。大东区大东区汽车产业是区域重点支柱产业，但是近年来市政建设发展较为迟缓，处于房地产不活跃区域，随着万科、金地等品牌开发商的引入，东北大马路、沈铁路将迎来发展期。1.21.2市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -人口、收入及其增长人口、收入及其增长沈阳沈阳20122012年末全市户籍人口达到年末全市户籍人口达到725725万，行政区域的重新划分给老城区提万，行政区域的重新划分给老城区提供了发展空间，创造了新契机供了发展空间，创造了新契机数据来源：沈阳统计月报数据来源：沈阳统计月报数据来源：沈阳统计月报数据来源：沈阳统计月报Business pla

15、n report9集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读1.31.3市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -城市吸附力城市吸附力沈阳沈阳中国东北地区的政治、经济、军事、工业、文化、科教、金融中国东北地区的政治、经济、军事、工业、文化、科教、金融商贸中心，国家综合交通、通信枢纽，东北第一大城市，国家门户城市商贸中心，国家综合交通、通信枢纽，东北第一大城市，国家门户城市沈阳市沈阳市整体城市概况整体城市概况 区位区位位于辽宁省中部，沈阳经济区的核心城市，沈阳位于辽宁省中部，沈阳经济区的核心城市，沈阳市东接抚顺市，南抵本溪市、鞍山市、盘锦市，西达阜新市东接抚顺市，南抵本溪市、鞍山市、盘锦市，西

16、达阜新市，北临铁岭市。市，北临铁岭市。城市定位城市定位辽宁省省会，中国东北地区的政治、经济、辽宁省省会，中国东北地区的政治、经济、军事、工业、文化、科教、金融商贸中心，国家综合交通、军事、工业、文化、科教、金融商贸中心，国家综合交通、通信枢纽。国家门户城市，中国十大城市之一，东北第一大通信枢纽。国家门户城市，中国十大城市之一，东北第一大城市，沈阳经济区的核心城市。城市，沈阳经济区的核心城市。区域环境区域环境沈阳在全国的战略布局中发挥着东北门户、沈阳在全国的战略布局中发挥着东北门户、联南接北的枢纽作用。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济联南接北的枢纽作用。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，

17、政治、军事、金融、外交机构林立，以其优越的圈的中心，政治、军事、金融、外交机构林立，以其优越的地理位臵，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和地理位臵，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络成为中国最具吸引力的投资地区之一。发达的交通网络成为中国最具吸引力的投资地区之一。沈阳沈阳东北亚经济圈东北三省环渤海经济圈Business plan report10集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读沈阳城市发展目前四面开花，但各个方位发展动力不同，方向不同。沈阳城市发展目前四面开花，但各个方位发展动力不同，方向不同。基本按照东借势，南投资，北引进，西迁移四个模式进行城市基本

18、按照东借势，南投资，北引进，西迁移四个模式进行城市扩张扩张东部借势自然资源西部搬迁工业让出城市空间南部政府重点投资打造沈阳市城市总体规划(2011-2020年)建设“国家中心城市”。“新城”、“一主四副”、“区域发展时代”、“生态建设”、“全域城乡统筹规划”等作为城市发展理念。沈阳中心城区面积从1220平方公里扩展到1545平方公里，市域常住人口从目前的810万增至1130万，从三环路以内扩展到四环路以内，结构也将从只有一个中心，变成一个主城与四个副城，中心集聚、外围分散组团的发展模式。北部引进不同产业资源1.31.3市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -城市吸附力城市吸附力Busines

19、s plan report11集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读1.31.3市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -城市吸附力城市吸附力沈阳市主城区外东、西、南、北四个方向的空间发展战略，即“沈阳市主城区外东、西、南、北四个方向的空间发展战略，即“东东优、西进、南拓、北统优、西进、南拓、北统”市（县）市（县）GDPGDP（万元）（万元）人口人口和平区7 003 271640 535沈河区8 281 747719 985大东区5 214 164696 405皇姑区4 174 968809 804铁西区11 049 692887 055苏家屯区3 234 061429 607东陵区（浑

20、南新区）4 427 290305 486沈北新区4 995 039319 751于洪区4 288 526411 720表：表：20122012年沈阳下年沈阳下辖区县辖区县GDPGDP及人口情况及人口情况数据来源：2012年沈阳市统计年鉴主城区Business plan report12集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读沈阳沈阳铁岭城镇发展带铁岭城镇发展带，是东北地区地区哈大城镇发展轴的重要组成部分，是辽宁中部城市群发展的核心轴线。沈阳沈阳抚顺城镇发展带抚顺城镇发展带，是推进沈抚同城化和带动抚顺东部地区发展的主轴发展带，是线，完善交通、通讯等基础设施，增强轴线的凝聚力和辐射力。沈阳沈阳

21、本溪城镇发展带本溪城镇发展带，是沈阳辐射丹东经济发展的重要轴线。优化发展环境，促进生产要素合理配臵。沈阳沈阳营口城镇发展带营口城镇发展带，是带动辽西南地区发展的重要轴线,是方便出海产业的一条出海大道. .辽宁中部城市群四条城镇发展带辽宁中部城市群四条城镇发展带辽宁中部城市群目前形成以沈阳为核心辽宁中部城市群目前形成以沈阳为核心, ,发散的四条产业发散的四条产业集群带集群带, ,辐射人口超过辐射人口超过22002200万万辽宁中部城市群经济区是以沈阳为中心，以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为支撑的重点区域。区域面积、人口分别占全省44%和51%，地区生产总值、地方财政收入分别占全省63%和5

22、4%。该区域是辽宁省乃至东北地区最大和发展程度最高的经济核心区。1.31.3市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -城市吸附力城市吸附力Business plan report13集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读航空：航空：沈阳桃仙国际机场是东北地区第一大的航空港，位于沈阳都市圈的中心地带，从沈阳沈阳桃仙国际机场是东北地区第一大的航空港，位于沈阳都市圈的中心地带，从沈阳始发的多条国内航线，沈阳还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口。始发的多条国内航线，沈阳还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口。铁路：铁路：沈阳是东北地区铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于沈阳是

23、东北地区铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。沈阳北站是东北地区最大的火车站，从沈阳始发的列车主要由沈阳北站开出。此。沈阳北站是东北地区最大的火车站，从沈阳始发的列车主要由沈阳北站开出。公路：公路：沈阳已建成八条高速公路，一条绕城高速，七个客运站，公路交通辐射能力强。沈阳沈阳已建成八条高速公路，一条绕城高速，七个客运站，公路交通辐射能力强。沈阳到北京、长春、大连、鞍山、锦州、抚顺、本溪等地都开通了高速巴士。为沈阳与周围城市到北京、长春、大连、鞍山、锦州、抚顺、本溪等地都开通了高速巴士。为沈阳与周围城市创造了优越的出行条件创造了优越的出行条件。地铁：地铁：目前已经开通地铁

24、目前已经开通地铁1 1、2 2号线，地铁环线号线，地铁环线9 9 号线工程和号线工程和1010号线现已开工，预计号线现已开工，预计20172017年开通。沈阳地铁年开通。沈阳地铁建成将让城市变“快”变“小”，也改变着这个城市的格局，促进副城和近郊发展，拓展城市发展空间。建成将让城市变“快”变“小”，也改变着这个城市的格局，促进副城和近郊发展，拓展城市发展空间。高铁：高铁：哈大高铁哈大高铁北起黑龙江哈尔滨市，南抵滨海城市大大连，线路纵贯东北三北起黑龙江哈尔滨市，南抵滨海城市大大连，线路纵贯东北三省，“高铁时代”的启动将带动周边新一轮的房地产开发热潮。省，“高铁时代”的启动将带动周边新一轮的房地产

25、开发热潮。有轨电车：有轨电车：沈阳有轨电车一期规划总长约为沈阳有轨电车一期规划总长约为6565公里，规划为五条线路，为服务全运公里，规划为五条线路，为服务全运会，预计今年会，预计今年6 6月份通车月份通车。1.31.3市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -城市吸附力城市吸附力Business plan report14集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读1.31.3市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -城市吸附力城市吸附力聚合力强，国家级中心城市地位逐渐显现，聚合力强，国家级中心城市地位逐渐显现，企业总部纷纷进驻、人才吸附力增强、企业总部纷纷进驻、人才吸附力增强、消费力提升消费

26、力提升，大沈阳都市区格局确立，大沈阳都市区格局确立现象现象超过60家世界500强企业投资沈阳；东北区域金融中心初具规模，分行分公司以上金融机构已有118家企业企业总部进驻总部进驻人才吸附能力增强人才吸附能力增强消费消费力提升力提升2012年留沈大学生和中专生超过12万人，政府通过海外学子引进，人才落户支持等措施，吸纳沈阳经济区及东北区域大量人才来沈发展沈阳目前已经开业25家奢侈品牌商家。社会消费品零售总额2,798亿元，居东北城市之首，环比增长15%。大沈阳都市区大沈阳都市区沈抚铁电话共用沈抚铁电话共用024024区号，同城步伐提速区号，同城步伐提速沈阳十二五规划着力打造国家中心城市沈阳十二五

27、规划着力打造国家中心城市依托沈抚、沈本、沈辽鞍营、沈铁、沈阜五条城际连依托沈抚、沈本、沈辽鞍营、沈铁、沈阜五条城际连接带，采取同城式、珠链式和区域组团式的布局接带，采取同城式、珠链式和区域组团式的布局大沈阳都市区的规划，是在沈阳经济区范围内，以沈阳为核心，依托沈抚、沈本、沈辽鞍营、沈铁、沈阜五条城际连接带，采取同城式、珠链式和区域组团式的布局模式建设新城、新市镇，推进新型工业化建设步伐，提高城镇化水平，形成布局合理、优势互补、协调发展。加快沈阳经济区一体化建设，构建具有国际影响力的大沈阳都市区新格局沈阳市沈阳市十二五规划十二五规划Business plan report15集团投资发展部城市解

28、读集团投资发展部城市解读沈阳步入沈阳步入1.51.5线城市。线城市。第二、第三产业在沈阳市的产业结构中占据了绝对的第二、第三产业在沈阳市的产业结构中占据了绝对的优势，私营业主逐年增加，预示着本地中高端住宅的消费群体在不断加大优势，私营业主逐年增加，预示着本地中高端住宅的消费群体在不断加大1.41.4市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -产业分布及影响产业分布及影响数据来源：沈阳统计月报城市排名、GDP及增长率三产结构（GDP） 沈阳是一座拥有大型工业产业的传统工业城市。从GDP的组成部分看，第二和第三产业比重明显高于第一产业，对于经济的拉动作用突出。产业的发展使私营业主比例有所增加。 第二

29、产业近年来发展速度超过了第三产业，与之相应的是私营业主比例有所增加，未来这部分人群将有望成为本地中高端住宅的主要购买群体。三产二产一产单位：亿元20101178011350112950 12885700066074813424240407.5 7.7 7.7 7.7 7.7 11.0 9.5 0.0 5.0 10.0 15.0 0500010000150002000025000GDP（亿元）亿元）实际增长率实际增长率全国主要城市2012年GDP上海位于首位，20101亿元，其次为北京、广州、天津一线城市，沈阳GDP 6700亿元，排名17，与一线城市存在一定差距，但明显高于长春、济南、哈尔滨等

30、省会城市，步入1.5线城市。315.23,389.102,902.50010002000300040005000600070002005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年数据来源：国家统计局Business plan report16集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读20122012年沈阳五大优势产业是：汽车及零部件、建筑业、食品及农产年沈阳五大优势产业是：汽车及零部件、建筑业、食品及农产品深加工品深加工 、化工产品、钢铁、化工产品、钢铁 有色金属深加工有色金属深加工数据来源：数据来源：沈阳统计月报沈阳统计月报1522.35 80

31、1.42 2456.46 539.68 719.21 0510152025300.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 总产值（亿元）同比增长(%)105.90 24.10 131.86 21.70 17.54 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 利润总额（亿元）同比增长数据来源：数据来源：沈阳统计月报沈阳统计月报20122012年沈阳五大优势产业生产总值年沈阳五大优势产业生产总值20122012年沈阳五大优势产业利润年沈阳五大优势产业利润1.41.4市场容量及需求结构

32、市场容量及需求结构- -产业分布及影响产业分布及影响Business plan report17集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读1.51.5市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -商业、写字楼市场需求商业、写字楼市场需求商圈处于多核商圈发散扩张阶段，新兴区域级商业呈现多点崛起态势商圈处于多核商圈发散扩张阶段，新兴区域级商业呈现多点崛起态势商圈属商圈属性性名称名称占地面积占地面积（平方公（平方公里）里）商业面商业面积积（万（万平）平）年营业年营业额额（亿（亿元）元）日人流量日人流量（万人）（万人）服务半径服务半径交通交通主力业种主力业种目标客户群目标客户群大型商场大型商场备注备注市

33、级商圈中街310015030沈阳市及周边县市地铁1号线（规划3、4号线）、16条公交线路服装、珠宝、餐饮、小商品年轻、时尚、中高端消费人群新玛特、大悦城、沈阳商业城、兴隆大家庭、0101、恒隆、盾安新一城等沈阳历史最悠久商业中心，消费者认可度极高太原街3.5210012030沈阳市及周边县市地铁1号线（规划4、7号线）、46条公交线路服装、珠宝、餐饮、小商品25-50岁中高端消费人群中兴、新世界、万达、新玛特、联营、时尚地下等都市时尚中高端现代化国际商业中心区级商圈北行2.51701530皇姑区及周边于洪区、和平区十余条公交线路服装、餐饮、娱乐、装修建材中低端大众消费人群千盛、北京华联、金龙装

34、饰城等受商圈整体定位影响，客群层次较低北站3.619.51015沈阳市消费为主，辐射辽宁省内及周边城市地铁2号线（规划4、6号线）、29条公交线路金融、商务商务、白领、各地批发商、旅客卓展、华府天地等以写字楼、酒店为主，以满足商务人士需要及提高商务便利性为主铁百1.686010020以铁西区为主地铁1号线、21条公交线路百货、家居、建材、照明区域内中低端消费人群铁西百货、九路建材市场、铁西万达等主要服务铁西区域，对外辐射度较小奥体1.246152以浑南区域为主地铁2号线（规划9号线）、10余条公交线路、轻轨1号线、5号线餐饮、服装、家居区域内居民，20-40岁中高端消费人群亿丰时代广场、奥体万

35、达、泛华广场、兴隆大奥莱等新兴商圈、随着浑南地区的不断发展及周边常驻人口的增多，发展潜力较大专业市场三好街0.35511020沈阳及周边城市15条公交线路电脑、数码、耗材18-30岁青年消费者，30-45岁室内及其他城市经销商赛博、东软电脑城、百脑汇等专业市场，东北最大的IT产品中心市场五爱1.213015030东三省、河北、内蒙、俄罗斯等32条公交线路服装、鞋袜、针织品私营业主及中低端消费人群五爱市场服装城、小商品城、五爱韩国城等五爱市场知名度较高，是本商圈支柱型企业南塔1.25010020沈阳及周边城市10余条公交线路鞋类、电子、日杂东三省私营业主、商场业主及中低端消费人群金马鞋城、中国鞋

36、城、东北日杂市场、步阳国际鞋城、南塔电子市场等服务范围覆盖东三省，知名度较高Business plan report18集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读沈阳商业氛围浓厚，多核商圈逐渐形成，目前主要集中在二环以内沈阳商业氛围浓厚，多核商圈逐渐形成，目前主要集中在二环以内1.51.5市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -商业、写字楼市场需求商业、写字楼市场需求太原街商圈太原街商圈中街商圈中街商圈金廊商圈金廊商圈三好街商圈三好街商圈南塔商圈南塔商圈五爱商圈五爱商圈铁百商圈铁百商圈北行商圈北行商圈奥体商圈奥体商圈沈阳市商业格局主要以和平区和沈河区沈阳市商业格局主要以和平区和沈河区为主要

37、商业核心区域，已形成为主要商业核心区域，已形成2 2个一级个一级商圈，商圈，4 4个二级商圈，个二级商圈，3 3个专业市场个专业市场沈阳经济发展迅速，青年大街沿线地产沈阳经济发展迅速，青年大街沿线地产开发火热，商业氛围日渐成熟，新兴商开发火热，商业氛围日渐成熟，新兴商业区域业区域“金廊商圈”迅速成型金廊商圈”迅速成型北站商圈北站商圈Business plan report19集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读沈阳写字楼集中在北站商务区和青年大街商务区，呈组团化和带状沈阳写字楼集中在北站商务区和青年大街商务区，呈组团化和带状分布两大特点分布两大特点1.51.5市场容量及需求结构市场容量

38、及需求结构- -商业、写字楼市场需求商业、写字楼市场需求 北站CBD组团化分布诸如新地中心、财富中心、鑫汇国际大厦等写字楼相邻分布，在吸纳客户的过程中，相互影响，互相拉台。组团化发展的项目商业配置较灵活，项目总体量较小，平均体量9万左右，商业可完全共享。优点：相互借力、配套共享、溢价较高。缺点：客户定位差异化不明显、竞争激烈、交通拥堵、不便利 青年大街带状化分布青年大街沿线呈现明显的带状分布，诸如皇朝万鑫、华润大厦、茂业等。相互之间有一定距离，构成相辅相成的商务带。配套不能完全共享，需要自身有一定配置。项目平均体量12万，相对较大，大部分为商业综合体。优点：分布密度较低，环境好，交通便利。缺点

39、：大部分需要自身有一定配置。北站CBD华府新天地鑫汇国际大厦新地中心财富中心青年大街皇朝万鑫华润大厦新夏宫佳兆业茂业Business plan report20集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读沈阳办公市场面临全面升级，高端写字楼供应量较大，超高层产品为主沈阳办公市场面临全面升级，高端写字楼供应量较大，超高层产品为主1.51.5市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -商业、写字楼市场需求商业、写字楼市场需求 沈阳高端写字楼市场供应量较大，北站区域及青年大街沿街区域写字楼整体市场供应沈阳高端写字楼市场供应量较大，北站区域及青年大街沿街区域写字楼整体市场供应量约为量约为190190万；

40、万； 产品外立面基本采用玻璃幕墙材料，形象较为高端，产品层数和层高有明显上升趋产品外立面基本采用玻璃幕墙材料，形象较为高端，产品层数和层高有明显上升趋势，超高写字楼较多。势，超高写字楼较多。沈阳恒隆广场的全玻璃幕墙材料沈阳恒隆广场的全玻璃幕墙材料写字楼产品层数和层高有写字楼产品层数和层高有明显上升趋势，恒隆广场明显上升趋势，恒隆广场高度超过了高度超过了300300米。米。项目名称项目名称级别级别写字楼规模（写字楼规模（) )财富中心甲级96299恒隆广场甲级600000华府天地甲级154500华润中心甲级55500夏宫城市广场甲级70000新华国际金融中心甲级50000世茂环球中心甲级5000

41、0沈阳嘉里中心甲级300000裕景中心甲级400000佳兆业中心甲级50000卓越大厦甲级75000总计总计19012991901299北站及青年大街主要重点项目供应盘点北站及青年大街主要重点项目供应盘点Business plan report21集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读1.61.6市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -总结总结沈阳人口吸附力逐年增强，年人均收入增幅超过沈阳人口吸附力逐年增强，年人均收入增幅超过10%10%，消费潜力大，消费潜力大沈阳截止到2011年末常住人口818万，预计到2015年常住人口超过900万；沈阳人均GDP低于一线城市，但是在北方大城市中仍

42、属较高水平沈阳人均收入年平均增速超过10%，一些国企等垄断行业及私企业主收入较高，社会贫贫富差距加大，消费潜力较大富差距加大，消费潜力较大；全国各主要城市人口、经济比较全国各主要城市人口、经济比较数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局20000600004000080000100000120000人均人均GDPGDP（元）（元）人口（万）人口（万）01500500100020002500上海上海北京北京天津天津深圳深圳沈阳沈阳济南济南长春长春Business plan report22集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读沈阳逐渐由重工业城市向多元化城市转型中，金融等产业快速发展，沈阳

43、逐渐由重工业城市向多元化城市转型中，金融等产业快速发展，白领阶层比重逐步加大白领阶层比重逐步加大从人口收入构成来看，沈阳比较接近纺锤型沈阳作为辽宁省省会，随着“十二五”东北中心城市的定位，不仅是省内的政治、经济、文化、社会中心，更是国家级的中心城市，金融机构、企业总部等纷纷落户沈阳，对周边省市人才很有强的吸附力。财富向高层集中，中间白领阶层的比例也在逐步加大，城市购买力逐步提高。案例：2012年沈阳的外地购房者消化了近4成的房源，2012年留沈的大中专学生达到12万人，目前的市场中婚房购房者已经成为主要的购房原因之一。高官大型国企高管私企老板一般公务员群体白领小私企业主普通市民动迁居民外来务工

44、人员人口收入结构及住房需求结构1.61.6市场容量及需求结构市场容量及需求结构- -总结总结Business plan report23部门文件名2 2. . 开发条件开发条件2.12.1自然条件及人文地理限制自然条件及人文地理限制2.2 2.2 城市结构和发展方向城市结构和发展方向2.3 2.3 内部交通及对外交通内部交通及对外交通2.4 2.4 产业限制产业限制2.5 2.5 政策及行政资源政策及行政资源2.6 2.6 总结总结Business plan report24集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读2.12.1开发条件开发条件- -自然条件及人文地理限制自然条件及人文地理限

45、制沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29-36之间，平均气温8.3，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。截至目前，沈阳市建成区绿地率将达到37.75%，绿化覆盖率达到42.32% ,人均公园绿地面积13.03平方米。沈阳以环路、高交通导向及圈层结构开发建设。未来城市重心将向南转移。城市因冬季较为寒冷，导致冬季停工期约在每年11月至次年3月底。沈阳位于东北地区南部，辽宁省中部，温差较大，四季分明沈阳位于东北地区南部，辽宁省中部，温差较大，四季分明Business plan report25集团投资

46、发展部城市解读集团投资发展部城市解读2.12.1开发条件开发条件- -自然条件及人文地理限制自然条件及人文地理限制2008年成功举办国际旅游节，中国沈阳国际旅游节正式提升为国家级旅游节庆活动。全市旅行社182家，星级饭店114家，国家A级旅游景区33家，2012年全年接待国内外旅游者5209万人次，实现旅游总收入827亿元。沈阳市内文化古迹很多，如世界文化遗产沈阳故宫、福陵、昭陵，而且各类宗教建筑也星罗棋布，如位于沈阳市市府大路与广宜街属于道教太清宫，另有同属于中国政府认定的汉族地区佛教全国重点寺院的慈恩寺、般若寺、另外还有皇寺（实胜寺）等。故宫故宫福陵福陵昭陵昭陵沈阳历史文化丰富，文化古迹众

47、多，沈阳历史文化丰富，文化古迹众多，20122012年全市旅游总收入实现年全市旅游总收入实现827827亿元亿元Business plan report26集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读2.22.2开发条件开发条件- -城市结构城市结构和发展方向和发展方向沈阳采取“中心沈阳采取“中心轴带”发展，构建“一城、六轴、四带”的城镇空间轴带”发展，构建“一城、六轴、四带”的城镇空间结构结构市域城镇体系规划图市域城镇体系规划图立足于区域协调发展和国家中心城市建设，采取“中心-轴带”发展，构建“一城、六轴、四带”的城镇空间结构和“中心城区、新城、重点镇、一般镇”的四级规模等级结构。中心城区是

48、带动和促进区域协调发展的枢纽和中心，是沈阳建设国家中心 城市核心功能的主要承载区，重点发展现代服务业，高新技术产业和先进制造业；中心城区外围形成9个新城，是一定地区内产业、城市服务功能和城镇化人口的聚集区，重点发展服务业和新兴产业；形成具有一定规模的12个重点镇，成为带动城乡统筹发展的重要节点；培养40个一般镇，是服务和带动广大乡村地区发展的基地。 “一城”指中心城区。“六轴”指沈山、沈大、沈抚、沈本、沈阜和沈铁（康法）六条城镇发展轴。“四带”指辽河生态景观带，浑河生态城市带，蒲河生态城镇带和沙河生态城镇带。Business plan report27集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解

49、读2.22.2开发条件开发条件- -城市结构城市结构和发展方向和发展方向沈阳实现由“单中心”逐渐向“多中心”可持续增长的转变沈阳实现由“单中心”逐渐向“多中心”可持续增长的转变浑北主城浑北主城浑南主城浑南主城空港新城空港新城西部新城区西部新城区永安新城永安新城北部新城区北部新城区新城子新城新城子新城沈抚新城沈抚新城沈阳空间布局实现由“单中心”逐渐向“多中心”可持续增长的转变，以“金廊银带”为骨架，规划形成“两城、两区、多中心”的空间结构。“两城”指浑北主城和浑南主城，是国家中心城市综合服务职能的集中体现区域。浑北主城是东北地区金融商贸中心，现代服务业聚集区和历史文化风貌展示区，浑南主城是城市未

50、来的行政文化中心，重点发展商务会展、科技研发、休闲康体等现代服务业，是展示沈阳国际大都市形象的门户区域。“两区”指西部、北部两个功能完善的新城区，是主城综合服务职能和城市核心生产职能的主要拓展区域。西部新城区是主城西部功能完善的综合型新城区，是老工业基地调整改造暨装备制造业发展示范区；北部新城区是主城北部功能完善的综合型新城区，是重要的新兴产业集聚区和现代生态新区。“多中心”指建设多个服务区域的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力。中心城区规划图中心城区规划图Business plan report28集团投资发展部城市解读集团投资发展部城市解读2.22.2开发条件开发条件- -城市结