商业小区房地产开发可研报告.docx

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1、第一部分 项目总论1 项目表面1.1项目名称： 瑞民雅居商住小区1.2建立单位： 公主岭市瑞民房地产开发有限公司1.3项目所在：本项目选址于公主岭市公主大街1835号。1.4项目单位根本情况：公主岭市瑞民房地产开发有限公司创建于2011年3月2日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、衡宇工程修建劳务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部等部分。现有员工20人，其中：高级工程师2人，工程师7人。经营办公地点：公主岭市公主大街1835号（三中劈面）。公司注册资本：壹仟万元人民币。1.5项目表面：建立内容与建立范围开发土地面积50498平方米，总修建面积83943平方米，/ha，大众绿地

2、到达25%，拥有2000平方米健身运动场合的花圃式高等住宅小区。进度筹划本项目预计开发周期为26个月，其中一期工程：2011年8月动工，至2012年10月竣工。二期工程：2012年5月动工，至2013年10月竣工投资范围与资金筹措1）项目估算总投资项目估算总投资15000万元。2）资金筹措凭据项目资金筹措方案，本项目所需建立资金由项目申报单位通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等步伐筹集。主要技能经济指标项目主要技能经济指标详见表1-1。表1-1 主要经济技能指标序号项 目指 标指标值备 注1总用地面积504982总修建面积839432.1住宅682822.2商业156614容积率总修建面积

3、/总用地面积5住宅户数户1000修建密度%绿地率%25估算总投资万元15000预计销售收入万元20000利润总额万元5000所得税万元1000净利润万元4000投资利润率%投资利税率%投资接纳期年2建立工期月261）公主岭市总体筹划20062015；2）公主岭市百姓经济和社会生长“十一五”筹划；3）投资项目可行性研究指南（2002）；4）房地产开发项目经济评价要领（2000）；5）国度发改委、建立部建立项目经济评价要领与参数（第三版）；6）都会居住区筹划设计范例；7）公主岭都会拆迁治理条例； 8）都会居住区大众办事设施设置规定；9）住宅设计范例；10）住宅修建设计标准；11）修建工程交通设计及

4、停车场设置标准；12）都会门路绿化筹划及设计范例；13）民用修建设计防火范例；14）其他相关文件。项目提出的配景及理由本项目地块系公主岭市瑞民房地产开发有限公司从公主岭市瑞民油脂有限责任公司原厂区改革得到，地块原系产业用地。凭据公主岭市城乡筹划局筹划局和有关部分批准了拟建项目。项目提出的理由是：公道利用土地资源，改进旧城区情况；完善小区建立，实现预期目标；满足中、低收入工薪阶级及农民进城缺房要求。2 项目地块阐发本项目基职位于于公主岭市公主大街，属于都会主干道，门路四通八达，交通便捷。项目职位离种种大众设施近，方便就医、上学和出行等运动。项目地西边100米为公主岭市三中，东侧800米为公主岭市

5、响铃公园，是县城主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部情况。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发代价极高的地块。开发土地面积50498平方米，总修建面积83943平方米。筹划主要经济技能指标：修建总面积：83943m2其中：商业用房面积15661m2住宅面积68282 m22.1项目筹划方案2.1.1筹划依据：1都会居住区筹划设计范例GB50180-932吉林省都会筹划治理技能规定3筹划基地地形图及界点坐标4公主岭市筹划局提供的筹划条件2.1.2选址表面及计规定性：1工程地点、地动情况凭据岭东产业会合区已经建立的地质勘探陈诉阐发，地下水属于上层地表滞水类型

6、，水位随季候变革，地下水对混凝土无侵蚀性。凭据国度标准修建抗震设计范例（GB50011-2001）要求，公主岭市的抗震设防烈度为6度，设计根本地动加快度值为0.05g。2、气候条件项目建立区属于温带大陆性季民风候，其特点是春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽干燥，冬季严寒下雪。具体气象条件如下：1、全年主导风向：西南风2、全年静风频率：16%3、极度最低气温：4、极度最高气温：365、年平均气温：66、年平均降水量：610mm7、最大冻土层：8、最大风速：/s9、平均风速:/s10、年日照时数：2536小时11、无霜期：134天3、社会情况条件公主岭市位于吉林省中西部，地处松辽平原要地，毗邻省

7、城长春，是一个筹划由省单列的县级市。全市幅员面积4028平方公里，公主岭市辖29个乡镇，405个村，3215屯，16万农户。总人口103万，其中农业人口67.3万，占人口总数65.3%。农村劳动力16.8万人。耕地面积330万亩。公主岭东靠长春，南通沈阳，北连哈尔滨，地处东三省的中心地带，京哈双轨铁路、高速铁路、102国道和哈大高速公路高出市区，搭车半小时就到省城长春，2小时直通沈阳，5小时可达大连；程控电话与国际海内联网，并开通了分组互换设备和数字数据网。是国度首批确定的重点商品粮基地、玉米出口基地和畜牧业生长基地，是全国县级综合革新试点市、吉林省农村生长与革新实验区、省级经济开发区。2计规

8、定性：地块主要用于新建住宅功效小区，新修建多层住宅楼20 栋，商网1栋，修建占地面积50498平方米，总修建面积83943平方米。2.1.3筹划设计宗旨及目标：立足项目用地情况，本着以人为本的思想，着重体现筹划的超前性与公道性。从修建空间结构，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑筹划功效的分别，营造一种自然、生态、调和的生活形态，为都会创造出新的景观形象。强调空间的富厚性及标准的适宜性。突显康健、美好生活理念，增设康健、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受康健充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活情况的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际干系。同时，也可以随时感觉到岭

9、城的历史文化。2.1.4筹划构想及特点：1筹划概述功效：项目要功效是居民商住小区，该区面临都会主干道，设计上注意空间富厚变革，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间情况，富厚都会生活场合，形成一组都会地标性修建群体。设计理念：以内街和周边修建物组织修建之间的干系并控制空间形态。设计中注意修建和情况融为一体，主要是营造一个休闲商业街区。提供全方位的零售、办事、餐饮、休闲和娱乐等设施。门路交通：项目用地通过环路形式（路宽6M）联系着南北侧都会门路。用地南北侧为综合大众修建组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为大众设施及绿化用地。2总平面设计设计充实利用现有门路条件，确定地块的南侧为主收

10、支口，南入口顺延垂直连接公主大街引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，组成公道而富厚的筹划结构。3修建设计住宅设计：地块户型设计以生运动线和外部情况景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室接纳大面积景观窗或落地门窗，充实利用自然光芒并将室外情况引入室内。设计中考虑到吉林省的气候特点，朝向以南向为主，尽量制止西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台部署，增加空气对流。在住宅间距控制上凭据吉林省都会筹划治理技能规定的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧修建高度的1.50倍控制，并满足日照要求。包管住宅结构

11、能够满足日照、通风、消防等修建治理要求。大众修建设计：本小区公建凭据都会居住区筹划设计范例(GB50180-93)小区级来配置，满足范例及筹划要求。4门路与交通本地块路网结构由地块环修建群的6米宽小区内环门路连接各个组团级门路而成。各邻里单位以4米宽门路与之联系。枝状尽端步行道伸入每一个住宅组团，直达住宅大门。住宅后花圃出口与大众绿地的步行门路连通，另成步行系统。结构清晰简便，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设一步行入口，步行入口可定时开启以照顾西侧商业购物人流的需求。5绿化系统总体绿化设计底子理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在于利用基地自己的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉

12、景观，发挥软硬绿化元素组织的差别效果，告竣水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区生长所强调的绿化面积的条理。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于修建群体间穿梭，创造具有诗情画意的情况空间。地块通过中心景观高层错位斜向部署及底层排挤处置惩罚，形成富厚的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，富厚了景观的空间条理，形成优雅、平静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美、雅致的游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感觉，时而开阔，时而隐蔽，于修建群体间穿梭，创造具有高品质的情况空间。2.1.5修建造型1修建气势派头公主岭市为平原地域的都会，为适应该地域的大情况，接

13、纳开放式阳台，吸纳太阳光芒，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。2修建色彩与风采修建气势派头利用简便的现代修建语言，加上色彩的处置惩罚，配以差别的层数组合，使修建群体崎岖有序，并且产生富厚的天际轮廓线，在统一中追求变革，创造富厚修建风采，更令整个修建外貌明艳突出。单体设计不但考虑其自己的气势派头面貌，亦分身到群体的气势派头，以便能相互融合。虽然各单体修建接纳相互融合的手法来处置惩罚以表达群体修建统一的气势派头，但又利用差别的色彩处置惩罚使各单体有独立的风采。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处置惩罚以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实比拟。大面积玻璃窗及阳台除

14、了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观越发富厚多彩。基于公主岭市的温带气候，鲜明及偏冷的颜色应为正确选择，它们也资助改进情况形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它修建群体上，使整个修建群体外观鲜明光明，清爽怡人。 2.1.6消防筹划设计说明小区共设一个主要收支口和一小我私家行收支口，满足小区收支口及消防间距要求，小区门路为环状，确保消防登高园地需要。各组团均设有给水管，并在组团内形成环路，包管消防两路供水，小区室外公道部署消火栓，消火栓间距小于120米。修建单体消防设计按范例设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。2.1

15、.7环保环卫筹划设计说明沿都会主要干道修建物满足退红线要求，除局部部署小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化情况并改进车流、噪音及尾气对居民的影响。小区内主要门路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声流传和增强防尘断绝。小区除门路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。小区各街坊分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人卖力运送。2.1.8卫生防疫设计说明大楼内水箱、水池接纳不锈钢制品，以包管水质质量2.1.9通风范光设计充实考虑修建的自然采光和通风的要求，绝大部分单位主要房间朝南，均能满足其有充实的日照时间。住宅的卧室、客厅窗地比1/7，其

16、它部分的房间窗地比1/8日照对基地周围修建无影响。2.2投资估算与资金筹措开发土地面积50498平方米，总修建面积83943平方米/ha，大众绿地到达25%，拥有2000平方米健身运动场合的花圃式高等住宅小区。2.2.1投资估算本项目修建包罗商业门面、住宅、车库和杂屋间等四项内容。凭据修建内容和范围，估算项目总投资为15000万元。具体投资估算见下表：投资估算表单位：万元序号项目估算金额备注1建安用度6710.632前期工程用度建安2图纸设计费修建面积40元/m2筹划审图费3底子设施费1门路、水电、绿化14建立用度治理用度9销售用度75间接用度工程监理费建安3招标署理办事费建安2%工程质量监视

17、治理费建安2白蚁防治费修建面积2元/m2劳保基金土地本钱2.96%防雷审核/m2环卫费修建面积1.5元/m25.8修建规费 m2房地产生意业务费5元/M25.10物业维修基金25元/M2不可预见费建安3%6土地本钱合计150002.2.2资金筹措：项目估算总投资15000万元。建立资金筹措方案接纳企业自筹资金、衡宇预售和银行贷款筹集，完全能满足开发的资金需求。2.3 项目经济评价该项目建立期26个月，销售期为33个月（包罗建立期），投资接纳期33个月，投资净利润率%，故该项目可行。3 主要技能经济指标表：3.1修建指标：项 目指 标备 注总用地面积50498凭据坐标点闭合线测得修建占地面积33

18、577总修建面积%总修建面积/总用地面积容积率绿地率25%按0.5/人盘算机动车库800辆按住宅0.4辆每户.公建50辆/万非机动车停车2100辆按住宅2辆每户.公建500辆/万4 项目存问题及发起：4.1项目施工期间，应公道摆设工期，淘汰夜间施工，并注意修建垃圾的实时清理。4.2该项目因紧连都会主干道，施工中在确保宁静的同时，注意文明施工和情况、路面的整洁及过往行人、车辆的宁静。4.3项目要范例化运作，细化治理。在建立期要增强对建立投资治理事情，控制工程总本钱支出，缩短建立周期，尽可能制止和淘汰风险及不须要的资金浪费。4.4抓紧时间进行项目开发，赶在北部名奇小区搬家所形成的房地产开发销售前销

19、售，可得到较好业绩。4.5实施差别战略，提高项目品位，进而提高人们的购买欲望，可以产生较好的社会影响。第二部分 项目建立的理由及须要性1 项目提出配景本地块位于公主岭市市区内，周边2KM范畴内有汽车站、农贸市场、市电视台、公园大众休闲娱乐区等。该地块南临公主大街，北靠产业大街，东连农贸市场，西接筹划商业地带。本项目的提倡人是公主岭市瑞民房地产开发有限公司，公司创建于2011年。公司住址位于公主岭市岭东文化街30号，注册资本为人民币1000万元。公司主要经营范畴：房地产开发、销售。凭据公主岭市总体筹划要求，这一项目将吸取海内外房地产行业先进经营治理经验，高起点筹谋、高标准设计、高水平施工、高科技

20、配置，在筹划设计、平面结构、质料选配、产物细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态的社区生活与调和的人居情况。2 项目生长表面摸清项目周边地块拟建项目状况、土地本钱、建立单位、工程建立周期、对项目的影响等等问题，对有关联的项目销售代价、销售计谋进行仔细研究，为本项目大范围开发建立做好前期准备。委托有资质的单位进行项目初勘及初测事情，并且已经完成初勘及初测，满足项目设计所需要的条件。3 项目投资的须要性1、项目建立是完成公主岭市“十二五”筹划目标的需要公主岭市百姓经济和社会生长第十二个五年筹划明确指出，要加快都会建立，突出抓好都会提质扩容，实现康健生长。近年来，公主岭市市委、市政府十分重视都

21、会建立的生长，对都会建立的气势派头选择、都会定位、功效结构和生长筹划都作了总体筹划，并且接纳了一系列步伐，逐步将筹划付诸建立之中。近年来，公主岭市市委、市政府拓开资金渠道，广开门路，勉励各方资金，先后开展了旧城区改革、西城区延伸、东城区拓展等提质扩容事情，取得了巨大成效。都会牢固资产投资、居民生活情况和质量、都会底子设施等取得新的突破。2、项目建立是促进公主岭市经济生长的需要近年来，公主岭市抢抓振兴东北老产业基地，经济社会连续稳定生长。一方面，公主岭市以两园为主的聚集财产集群，以公主岭市国度科技农业园区、公主岭市岭东产业会合区、加工财产集群效益开端显现，经济总量、财务收入稳定增长，新型产业化、

22、底子设施建立和民生工程建立取得新的进展，旅游运动和商贸往来进一步活泼。另一方面，越来越多的农村人口进城、农村人口的教诲等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速生长。房地产的开发一是满足人们对住房改进的需要，同时也是都会建立和县域经济生长的需要。3、项目建立是促进公主岭市房地产市场建立的需要项目地段现有商业用房和居民住宅，由于其原有结构杂乱无章，修建物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的改进和生活质量的提高。同时，公主岭市正处在大开发、大建立、大生长要害时期，房地财产对全市经济社会生长具有重要动员作用，保持房地财产连续康健生长，可以全面促进地方经济繁荣。因

23、此，对该地块的改革性建立在社会效益和经济生长上都是很有须要的。凭据公主岭市都会总体筹划要求，拟将该地块建立成为修建结构公道、配套设施完善、情况优美的新型商住区，该社区将引进海内外先进的筹划、修建设计及物业治理理念，追求自然生态的社区生活与调和的人居情况，为该地段居民提供一个良好的现代生活气氛，与周边情况形成一个有机整体。该项目的开发建立，是公主岭市进行新城区改革的一个重要组成部分，无论从改进地段居民的居住条件，照旧从美化市容、改进都会面貌来讲，都是很有须要的。第三部分 主要工程技能方案1工程技能方案1）筹划设计理念（1）以公主岭市总体筹划为前提，注重项目与周边都会结构，以及居住区自身形态与周边

24、现状之间的内在联系，延续和生长居住区富有本性的筹划结构体系，体现整体筹划与人居情况可连续生长的原则。（2）将整个小区设计成为富有条理的整体，构筑生态型的景观人居情况，并打造旅游都市的商业气息，富厚都会生活。（3）以人为本，在结构形式、景观情况与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不停生长的动态市场需求，营造富有人情味的温馨故里。2）总平面部署小区主收支口设在公主大街上，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为一体。3）交通组织凭据用地特点和小区范围，设置两个收支口，其中主收支口设在公主大街，另一个开向旁边次干道。小区内门路骨架清晰，充实体现交通、居住、景观三大功效。车行

25、门路简明便捷，接纳完全人车分流的交通组织方法，小区内部不受机动车滋扰，为儿童、老人等提供了宁静的地面运动场合，有利于会合绿地，水体情况的营造，大大提升了居住情况的质量。4）情况设计灵活运用空间体现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出富厚的空间结构感觉。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的差别分别和部署，将小区酿成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态情况。结构与底子1）结构凭据修建平面部署和使用功效的要求，多层楼修建凭据建立高度和层数差别拟接纳框架结构或剪力墙结构。本项目发起接纳砖混结构。2底子）建立单位未能提供相关的地质资料，项目的底子类型待相关资料确定

26、后选定。1.3供配电1）负荷品级本工程多层修建、消防的用电负荷、生活给水泵和楼道照明等为二级负荷，其余的用电设备均为三级负荷。2）用电负荷凭据小区住宅类型，原则上6KW户的设计功率考虑，大户型则按8KW户的设计功率考虑，公建按80W/平方米考虑。3）供配电系统供电电源：380V220V电源从市政供电管网接入。4）住宅配电住宅电源从户外配电箱引入。每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电掩护功效。每套住宅单相进线设置电源总断路器，并接纳可同时断开相线和中性线的开关。住宅进户线不小于102，分支回路线不小于2.52。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电掩护。

27、住宅的大众照明接纳节能自息开关。电气线路接纳切合宁静和防火要求的暗敷方法配电。5）应急照明在大众修建物的疏散走道和大众收支口处设置疏散照明及其标记。接纳蓄电池作为备用电源。6)户外供电及照明户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。小区户外照明接纳造型优美的高压钠灯，以烘托优美的情况。7)夜景灯饰照明在庭园小径边，竖直安装园林小径灯，与修建、树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草坪上散步休息时越发心旷神怡。8)防雷接地户外箱式变、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4，供变压器中性点接地和避雷器接地。区内主修建物属第三类防雷

28、修建物，防直击雷的步伐接纳装设在修建物上的避雷带组成的接闪器，利用修建物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。9)弱电住宅的智能设计和设备选型应考虑技能的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。每栋楼会合设置布线箱，对有线电视、通信、网络、宁静监控等线路会合布线。电视、电话、网络管线必须到户。住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。弱电系统配线接纳穿管暗敷引至弱电设备和插座。1.4给排水1给水1)给水水源本项目供水水源为都会自来水。2)用水量正常时，区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒门路及绿化用水。凭

29、据有关规定，本项目日综合生活用水定额为350L人日，设计人数为3人户，用水时间按24小时盘算，时变系数为1.6。浇洒门路及绿化用水定额为2L日。经估算，项目日综合生活用水量约为90m3日，最大时生活用水量为120m3小时。浇洒门路及绿化用水量约为10m3日。不可预见用水量按上述用水量的10%盘算，约为22m3日。项目最大用水量约为152m3日。3)给水系统（1）室外给水系统室外给水为生活、消防合一的低压制。给水从公主大街市政给水管引入壹根DN100的给水管，在区内连成环网，室外消防用水取自室外给水管网。并凭据消防范例设室外消火栓。（2）室内给水系统项目修建16层由市政给水管直接供水。4)消防给

30、水（1）消防用水量室外消防栓 40Ls 火警延续时间2小时室内消火栓 50Ls 火警延续时间2小时自动喷淋 36Ls 火警延续时间1小时（2）室外消防室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上，并凭据消防范例部署。（3）室内消防室内设消火系统及自动喷淋系统，自动喷淋按中危险级设计。设置场合为地下车库、商场、公建。本工程会合设一处消防泵房和消防水池。2排水1)排水量生活排水量为约120m3日。生活污水水质受到污染，需经处置惩罚后方可排放。2)排水系统(1）室外排水本项目排水接纳雨污分流制，雨水接纳有组织排水，设计重现期为一年，雨

31、水经室外雨水管搜集排入市政雨水管。室外粪便污水经粪池处置惩罚后排入市政污水管。(2）室内排水室内雨水与污水分流排水，排水系统设专用通气立管；生活污水和粪便污水分流，雨水接纳有组织排水。1修建消防设计1）修建物周围设环形消防通道，利用修建周边都会门路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。2）会合设置消防控制中心，可部署在治理用房首层。3）小区共设置二个应急消防疏散出口，并通过区内的机动车道相连。4）所有单体均接二类修建进行消防设计，耐火品级二级。2消防给水凭据修建设计防火范例的规定，小区同时产生火警的次数为1次，室外消防用水量为40Ls；室内消防用水量为50Ls，火警延续时间为2小时。本工程消

32、防总用水量为m3小时，m3次。消防给水水源为都会自来水。3电气消防在按范例要求必须设置火警自动报警和联动控制装置的修建物，均设置相应的报警和联动控制装置，当产生火警时，联动启系统相关消防设施，扑救火警；在不设消防报警控制系统的修建物内，当产生火警时，由修建物消火栓按钮直接起动消防泵，扑救火警。在有些修建物的重要场合和功效房间、大众走道和楼梯间等处，均按范例要求设置应急照明。第四部分 环保、节能与宁静1情况掩护a）污水综合排放标准(GB8978-1996)；b）大气污染物综合排放标准（GB16297-96）；c）修建施工场界噪声限值（GB12523-1990）；d）声情况质量标准（GB3096-

33、2008）；e）地表水情况质量标准（GH3838-2002）；f）地下水质量标准(GB/T14848-93)；g）情况空气质量标准(GB3095-1996)1.2情况现状项目区内阵势平坦，场址的生态情况较好。用地靠近都会主干道，但又不直接临街，具有“闹中取静”的相对优势。用地周边根本上是办公区、住宅区和商业区，无产业污染源和其他危险品物流设施。1.3项目对情况的影响项目对情况的影响主要有以下几个方面：1）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在项目土建施工历程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆

34、行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。4）施工期间，作业机器声音属于突发性非稳态噪声源，将对四周的单位和居民的情况产生一定的影响；质料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。1.4情况治理及掩护方案1）废水处置惩罚项目的排水接纳雨、污分流排放体制。项目的生活污水接纳化粪池处置惩罚，经化粪池处置惩罚的污水到达污水排入都会下水道水质标准CJ30821999的水质标准后，经小区内的排水管网排入都会污水排水系统。2）情况空气项目使用天然气、电作为生活能源，厨房分组设有统一的烟道，油烟废气从超过屋顶1m的排气筒排出，住宅楼内无其它会合式废气排放源，对空气影响小。3）噪声项目无锅炉等会合式供

35、热设施，无会合式中央空调系统，故无高噪声设备，主要声源为生活噪声。4）项目建成的情况治理项目建成后，增强情况治理，维护好项目区域的绿化和美化事情，促进情况的良好生长。5）施工历程的情况掩护（1）遵循“以人为本”的环保理念，掩护城区生态情况都会情况越来越成为评价一个都会优劣的决定性因素之一，也将影响着都会的经济（如对旅游的影响）和居民的生活。情况掩护的一个重要内容是系统结构方案中应制止或淘汰多余的车辆出行次数，会合进行车辆出行前的清洁处置惩罚，制止对都会景观的破坏，并将疏散的运输会合起来，实现运输运动会合化，不但有利于低落运输本钱，并且有助于提高运输效率，节省资源，促进废弃物的会合处置惩罚，从而

36、起到淘汰噪音、尾气对都会情况的污染，低落对都会情况的破坏或影响，尽量满足都会可连续生长的要求。（2）增强各阶段环保步伐，确保环保意识的贯彻充实考虑项目区与居民区之间的公道距离、污染物排放与都会管网如何结合、项目区周边绿化设计等问题，提倡建立生态型小区。小区建成后会成为新的景观，小区的美化、景观、绿化设计从美学、景观等方面赐与更多的考虑。小区内种植一些吸收二氧化碳能力较强的植物和滞尘植物，站场外围绿化带由高峻树木、乔木和草地组成，场内绿化带以灌木和草地为主，配合高度适中的乔木。（3）工程施工时应制止夜间进行，以免影响周边居民的休息。（4）质料运输中，应接纳关闭或遮盖步伐，制止抛洒。门路及施工现场

37、应配置洒水设备，定时洒水，淘汰起尘量，并定时清扫路面，防备多次扬尘。（5）定期对种种施工机器、运输等设备进行维修，以淘汰噪声。（6）项目施工中产生的修建垃圾可用于低洼处回填。6）水土保持（1）水土流失影响因素本项目在工程建立历程中的园地平整、门路修建等作业会差别水平的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易产生水土流失。（2）水土流失防治步伐项目在施工历程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格凭据水土保持的有关范例执行。工程实施前，应请具有体例水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利治理部分审批。施工中，凭据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处置惩罚。项目竣工后

38、，应尽量种植草皮、树木，规复植被，有利于防备水土流失。2节能本项目在实施历程中，凭据国度夏热冬冷地域居住修建节能设计标准（建立部）和吉林省居住修建节能设计标准以及有关部分关于节能的政策和治理规定要求执行。项目的主要节能步伐如下：1）主体修建接纳新型节能墙体质料。2）屋面接纳隔热排挤层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，淘汰无功损失，节约电能。3）拟接纳新型的节能门窗，改进修建热工性能。电气节能是一项重要的技能政策，又是一种能源开发。其主要节能步伐如下：1）变压器选用节能型产物；2）接纳并联电容器进行无功赔偿，提高用电设备的功率因素；3）照明配电接纳公道的控制方法，照明灯接纳光效高的节

39、能灯，镇流器接纳节能型电感镇流器；4）电缆导线布线时，尽量制止线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以低落线路阻抗；5）设计时考虑稳定电压步伐。1.凭据给水系统出流的实际情况，综合考虑到种种配水器具位置标高和包管宁静供水等多种因素，对给水系统的压力做出公道限定，通过接纳节水龙头或接纳减压步伐公道限定配水点的水压，防备给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。 2.尽可能接纳变频调速泵供水，选用优质给水管材，制止因给水系统产生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处置惩罚所造成的水量浪费。3.在可能条件下，充实利用种种排水如生活排水、盥洗废水、雨水等优质排水，淘汰自来水泯灭。 4.对生活用

40、水和清洗水接纳节水阀门，并接纳有效步伐制止跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单位，其节水性能的优劣，直接影响节水的成效，因此，应凭据使用场合的实际情况，选择使用适用的节水器具，提高节水效益。5.各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，宜选用高效节能的供水设备。3劳动宁静本项目宁静危害因素主要是项目建立施工历程中的施工场合危险源、施工场合及周围地段危险源，意外危害产生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：1、基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围修建物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，坍毁等意外。2、脚手架（包罗落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料

41、提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩（井）、基坑（槽）施工，局部结构工程或临时修建（工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、坍毁意外； 3、高度大于2米的作业面（包罗高空、洞口、临边作业），因宁静防护设施不切合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外； 4、焊接、金属切割、打击钻孔等施工及种种施工电器设备的宁静掩护（如：漏电、绝缘、接地掩护、一机一闸）不切合要求，造成人员触电、局部火警等意外； 5、工程质料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等产生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。对峙“宁静第一、预防为主”和“宁静责任、重于泰山”的原则，严格贯彻执行宁静生产法和建立工程宁静生产

42、治理条例等执法法例及治理部分的相关规定，增强宁静生产治理事情，确保宁静生产。1、实行宁静生产责任制，与修建承包商签订宁静生产责任书，修建工地宁静和卫生步伐的最终责任由主承包商负担；2、施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职卖力和促进宁静和卫生事情；3、对事情场合可能出现的危险迅速加以防备,劳动组织上要考虑工人的宁静和康健；使用宁静和卫生的质料和产物；4、事情场合的宁静，应在修建工地筹划和实施整洁步伐，其中包罗质料和设备的妥善存放及每隔适其时间清除废弃物与垃圾；5、在其他步伐不能掩护工人免从高处坠落的地方,安装并保持适当的宁静网或宁静挡布；或应提供并使用适当的宁静带；6、对修建机器与设备的宁静

43、视情况进行逐类或逐件查验测试。7、每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的质料制作，具有足够的范围和强度，并保持完好。8、起重机器和升降隶属装置：按规定在初次使用之前，应对起重机器和升降隶属装置进行查验测试。任何起重机器和升降隶属装置均应安装恰当，以便在任何运动部件与牢固物体之间保持足够隔断，并包管起重机器的稳定性。在未安顿适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机器。9、按国度执法或条例规定的起重机器的驾驶员和操纵人员应切合最低年龄的规定并经过适当培训，条件及格。10、运输机器、土方和质料搬运设备:应提供适当的信号和其他指挥装置，以防备车辆和土方搬运或质料转运设备运行时所造成的危险。

44、车辆和设备倒退时应接纳特别的预防步伐确保宁静。11、接纳预防步伐制止车辆和土方搬运和质料转动设备陷落到坑穴或水中。12、增强宁静生产教诲，牢固树立宁静生产意识，真正做到宁静第一。4消防宁静4.1 体例依据1.修建设计防火范例（GB50016-2006）2.修建灭火器配置设计范例（GB50140-2005）4.2 体例原则1.消防必须贯彻“预防为主、防消结合”的目标。2.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。4.3 消防步伐1.区域内设置消防栓和灭火器，消防栓灭火器数量与间距凭据公主岭市消防部分的要求布防。2.平面部署上，要考虑设置消防通道、消防龙头。3.电器、电线的部署与装饰物要有一段宁静距离。

45、4.地毯、窗帘尽量接纳阻燃质料制成的。5.设计时留出消防通道出口。6.施工时，施工单位要严格凭据设计要求施工队，不得擅自变动施工图。7.建成后，要创建宁静巡视制度，制定宁静规章，对职工进行宁静教诲。设计好项目平面图，筹划好消防设施，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置。4.4 消防方法本项目区域内均接纳消防冷却水和干粉灭火器配合扑灭火警，冷却水消防系统接纳常高压给水消防系统。4.5 消防器材本项目配备一定命量手提式干粉灭火器。4.6 消防外协消防外援由建立方与本地消防部分协商解决。第五部分 投资估算与资金筹措1投资估算1）吉林省修建工程概算定额（1999年）；2）国度发改委、建立部建立项目经济评价要领与参数（第三版）；3）国度建立部公布的房地产开发项目经济评价要领投资估算要领（2000年10月）；4）国度现行的政策法例及建立单位提供的有关数据；5）现行的市场代价信息资料。估算范畴本项目建立投资估算范畴包罗研究陈诉推荐的技能方