如何进行大型商业地产项目的建筑规划设计DOC.docx
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1、如何进行大型商业地产项目的修建计划设计一、项目操纵方法应高度专业化 虽然目前商业地产开发形势火热,但近来众多的Shopping Mall综合商业项目停顿,也反响出此类项目操纵中有很大失误,最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不敷。 与住宅开发中的底商或配套商业项目相比,大型商业地产项目在经营、开发与治理模式上有底子的差别。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家,商业地产项目的招商引资是否乐成是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途,简朴说来,主要取决于三个方面:一是项目区位、市场支撑与商业业态定位;二是项目设施的计划设计是否满足商家特定的专业需求;三是从回
2、报的角度,是否具备与商家资源整合的专业化治理水准。也就是说,一个大型商业项目在前期的筹谋、招商中期的计划设计,以及后期的经营治理三个阶段都需要有高度专业化水准的操纵能力。 而海内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操纵模式。根本上是开发商自己筹谋,开发商委托并指导计划设计,到项目开端定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位,照旧设施的计划都与国际大型商业项目的操纵模式脱节。造成计划设计等实施事情越深入,招商越困难。简而言之,住宅开发是直销,大型商业地产开发是传销,做住宅开发时生长商可以自己研究市场,开发产物,并面向社会销售。对中小型商业或为住宅开发配套的商业,也可接纳这种模式。而大型商业项目就
3、像酒店设施一样,必须由酒店治理团体来介入前期筹谋与后期治理,开发商难于直接进行专业化的商业设施计划并对商家进行治理。生长商只有在专业商业投资、治理与照料公司以及专业商业项目计划设计公司的协助下,才气使一个大型商业项目到达专业化的高度。 二、重视专业照料公司 认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后,开发商应重视专业商业投资照料公司与商业设施计划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合,从卖力招商融资到开发照料及后期物业治理的公司不凌驾十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障恒久回报的项目形态,是此类专业照料公司的长项,也是海内生长商求之若渴的专业支持。专业照料署理公司与商业投资公司
4、的干系是经过几十年创建起来的鱼水干系。专业照料公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。创建在这种高度专业化办事上的信任干系,正是照料公司招商与整合资源的保障。海内开发商自说自话的招商质料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。 别的,专业公司的指导是计划设计出一个到达商家专业使用要求的商业设施的包管。差别业态的商家对卖场的计划与种种人车货品流程的组织有着差别的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些庞大功效公道又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导计划设计的也只有那些具有富厚大型商业治理经验的专业商业投资照料与治理公司。 三、专业化修建计划设计公司至关重要 商业田地的开发设计同住宅项目的开发设计
5、有本质的区别。住宅商品房的购置者是大众消费者,居住的功效相对简朴,人们对居住修建都有遍及的了解,生长商可以凭据自己对市场需求的观察与判断,自行确定所要开发产物的市场定位,如住宅户型、面积巨细、种类与配比等。有了这样明确的要求,委托任何一家修建设计公司险些都可以完成满足上述要求的修建方案设计。 而大范围商业地产的开发设计与此完全差别。首先是业态和功效的庞大。大型商业中心通常都包罗主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施,种种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当庞大。在满足上述功效要求的前提下,如何满足未来大量商家的需求,特别是可视性和可达性,以得到最大的商业利益,进而为生长商
6、得到最大的出租和出售回报,是计划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的修建计事情领域了,但这正是优秀的专业化的商业修建设计师为生长商提供的专业办事。在大型商业的平面设计中,各部门功效都有严格的要求,如主力连锁超市每个品牌对修建的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有差别的要求,大型娱乐设施的功效结构、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织,化整为零利用于出售;同时又可化零为整,利于整体出租和治理包管品质,也是设计需要解决的问题。 另一方面,不是所有修建设计公司都能进行大范围商业地产项目的计划设计。商业地产计划设计的优劣,直接影响开发商的经济回报,以及项目的生死生死。商业地产是一
7、个非常活泼、时尚的修建类型,要求设计师除了具有富厚的经验、高度熟练与综合的设计能力以外,敏锐地掌握市场动态并与开发商、筹谋机构及销售署理公司之间密切互助,实时反馈,将市场的需求融汇到计划设计中,这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。 四、选址应充实考虑计划与筹谋方的专业发起 大型商业设施的选址同都会整体生长干系密切,由于海内大部门商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验,对商业地产选址的更多地凭据现状情况和主观感觉做出决定,这样操纵,往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址,盲目计划设计,最终将导致招商及运营上的巨大困难。 大型商业设施的选址,外洋企业有一系列参教和指标,包罗经济指标,门路交通
8、指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方法是最重要的因素,选址特别应重视都会整体的商业结构计划和总体生长走向。差别的业态要求差别的区位。大型仓储超市和大型建材超市所要求的区位就有所差别。大型建材超市首选的要素是地价低,空间的交通便利的区域。 在没有确定具体商家的情况下,商业设施的计划选址更应该考虑计划与筹谋方的专业发起。如在计划选址中考虑5A规则。A是英文Advantage(便利)的字头。5A规则的根本内容为:交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。 交通便利不但是指绝对距离远近,更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求,考虑自驾车与大众交通的差别特点和对便利性的差别需求。交通便利
9、性的情况,是以商家对消费者的预期数量为底子,这个预期数量又来自对周边都会人口漫衍,人口结构、收入与消费水平的观察阐发。大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于20万人。 认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场,特别是对自驾车消费群体,在计划选择中充实考虑远距离(500米以外),中距离(200米以外)的认知特性,从而确定最终的选址及总体的计划局部形态。 5A中的后三个方面更多是在大的选址确定之后,商业设施具体计划设计中应考虑和遵循的纪律。 五、平衡多样化的业态与庞大的功效流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战 在大型商业项目中,其业态种类趋向于越发多样化。既有差别范围、档次的业态组
10、合,如大型卖场、百货店、精品店、商业街等;也有差别经营特色的业态组合,如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其办事内容和功效结构已远远超出了常见的特定修建类型领域,而是一个组织精密、结构庞大、形态富厚的以商业为主要功效的修建综合体。如何平衡多样化的业态与庞大的功效流程之间的矛盾,无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。 商业项目差别功效模块的性质和任务,是修建设计的底子依据和出发点。差别地区、差别经济条件、差别民族、差别办事人口数量,都应有差别的修建范围,并具备相应的设施、设备和室外运动园地;差别年龄、差别条理人群的需求、包罗残疾人都能比及公道满足,其空间组织应按功效要求、消息运动形态、人流密度等适当
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