土地估价报告司法拍卖.doc

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1、房地产估价报告估价项目名称：番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告估价委托人：广州市南沙区人民法院估价机构：广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司注册房地产估价师：胡志仪（注册编号：4420140123）赖树宏（注册编号：4420170093）估价报告出具日期：二一七年八月三十日估价报告编号：财兴房评字2017第200号目 录第一部分、致估价委托人函1第二部分、估价师声明2第三部分、估价的假设和限制条件3一、估价假设条件3二、估价报告使用的限制条件4第四部分、估价结果报告6一、估价委托人6二、受托估价方6三、估价对象6四、估价目的8五、价

2、值时点8六、价值类型9七、估价依据9八、估价原则10九、估价方法11十、估价结果12十一、估价人员13十二、现场勘察期13十三、估价作业期13十四、估价报告应用的有效期13第五部分、附 件141、广州市南沙区人民法院评估委托函（2017）粤0115评估65号）（复印件）；2、广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）（复印件）；3、现场勘察笔录（复印件）；4、估价机构营业执照（复印件）；5、估价机构估价资格证书（复印件）；6、估价人员资格证书（复印件）；7、估价对象位置示意图；8、估价对象照片。 番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价

3、值估价报告第一部分 致估价委托人函广州市南沙区人民法院：受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权住宅用途房地产进行交吉及不交吉价值评估，价值时点为2017年8月16日，估价目的是为委托方拟处置估价对象提供价值参考依据而评估房地产交吉及不交吉价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用估价方法比较法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产交吉及不交吉价值因素进行分析，确定估价对象位于番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权住宅用途房地产于价值时点2017年8月16日的房地产交吉价值

4、为人民币伍拾万零玖仟捌佰叁拾元整（￥509,830.00），不交吉价值为人民币肆拾万零捌仟元整（￥408,000.00）。(详见房地产估价结果汇总表)房地产估价结果汇总表地址权属人权属资料总建筑面积(m2）用途结构及层数评估标的物所在楼层交吉单价（元/ m2）二分之一产权交吉价值（元）不交吉单价（元/ m2）二分之一产权不交吉价值（元）番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权高泽权、何凤彩广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）65.70住宅钢筋混凝土结构共8层第3层15,520.00509,830.0012,420.00408,000.00特别提示：1、据广州

5、市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载：估价对象于2010年8月25日办理抵押（全部），抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州恒福支行，于2016年12月29日被南沙区人民法院轮候查封（2016）粤0115执1684号。本次估价未考虑抵押及轮候查封等情况对估价对象造成的影响。2、据广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载：估价对象土地权属性质为国有，土地批准用途为住宅，未明确载明土地使用期限，共用地面积为1,729.20平方米；估价对象权属人为高泽权、何凤彩，占有份额均为二分之一，权属来源为于1995年6月在华侨城房地产公司购买，产权证号为0631800，

6、发证日期为1996年7月20日，所有权性质为私有。故本次估价，设定估价对象所占土地为国有划拨用地，估价结果已扣除土地出让金16,577.00元。最终土地出让金的数额应以国土部门核实为准。3、估价对象为番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权，根据委托方提供广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167），估价人员未能明确委估物业二分之一产权的具体占有面积、内容等，本次估价结果为房地产整体市场价值的二分之一。特请报告使用者注意。广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人： 2017年8月30日第二部分 估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的

7、说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师已本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，因受客观条件所限，我们仅对估价对象的外围进行了勘察，但对室内结构、装

8、修、被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，未能勘察。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。实地查勘人员：赖树宏实地查勘日期：2017年8月16日 第三部分 估价假设和限制条件一、估价假设条件：1、一般假设（1）权属人合法取得相关产权证件，并以所确认的房地产用途评估估价对象的价值。（2）本报告以估价对象在价值时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。（3）估价对象在保持现有住宅用途条件下，能够与其他要素相结合，满足目前的正常住宅用途需要，处于最有效使用状态，得到最高最佳使用。（4）估价委托人提供的广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）复印件资料

9、属实。（5）本次估价不考虑影响估价对象房地产价格的有关债权债务因素，也不考虑估价对象转让的有关税费。（6）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律法规。（7）房地产市场为公开市场，交易价格为公平市场价值。（8）房地产在市场上交易期间，其价格仍将保持稳定。（9）本次估价未对建筑物的室内结构进行详细测试，除非另有协议，我司不对估价对象建筑结构质量进行调查。（10）本估价报告中的估价对象的建筑面积、权属状况等以委托方提供的广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所记载之状况为准，因广州市不动产登记查册表有一定时效性，若上述数据与房管部门相关产权资料数据不一致，按房管部

10、门资料为准，报告需作相应调整。（11）本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。（12）本次评估未扣除物业可能存在的各项欠费等，估价结果亦未包括估价对象转让的有关税费。特请报告使用者注意。（13）本次评估未考虑估价对象于价值时点所存在的消防、结构性隐患问题可能对该房地产的处置所带来的影响。2、未定事项假设：无。3、背离事实假设（1）据广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载：估价对象于2010年8月25日办理抵押（全部），抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州恒福支行，于2016年12月29日被南沙区人民法院轮候查封（201

11、6）粤0115执1684号。本次估价未考虑抵押及轮候查封等情况对估价对象造成的影响。（2）于现场勘察时，估价对象所在大楼正在加装电梯。本次测算，未考虑该事项对估价对象的影响。4、不相一致假设：无。5、依据不足假设（1）估价对象为番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权，根据委托方提供广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167），估价人员未能明确委估物业二分之一产权的具体占有面积、内容等，本次估价结果为房地产整体市场价值的二分之一。特请报告使用者注意。（2）受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察；根据委托方提供的估价资料，估价人员无法明确估价对象是否存在

12、被占用、租约限制等因素。本次估价，估价人员按照市场一般状况设定其不交吉影响系数为80%。不交吉价值是在估价对象正常市值的基础上，乘以一定不交吉影响系数得出。需指出的是该系数为估价人员结合市场一般状况，以及该原因造成估价对象价值与市场公允价值存在的差距，同时结合估价人员经验综合得出。建议委托方以公开拍卖方式处置估价对象。特请报告使用者注意。（3）现场勘察时，受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察。本次估价，是根据所在大楼类似物业装修情况及外围勘察情况，设定估价对象为普通装修的前提下进行，普通装修设定如下：室内格局方正合用，室内装修标准为抛光砖地面，内墙面及天花刷ICI漆，木夹板门，

13、铝合金窗加装防盗网。特请报告使用者注意。二、估价报告使用的限制条件：（1）据广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载：估价对象土地权属性质为国有，土地批准用途为住宅，未明确载明土地使用期限，共用地面积为1,729.20平方米；估价对象权属人为高泽权、何凤彩，占有份额均为二分之一，权属来源为于1995年6月在华侨城房地产公司购买，产权证号为0631800，发证日期为1996年7月20日，所有权性质为私有。故本次估价，设定估价对象所占土地为国有划拨用地，估价结果已扣除土地出让金16,577.00元。最终土地出让金的数额应以国土部门核实为准。特请报告使用者注意。（2）本报告是在满

14、足全部假设和限制条件下，价值时点为现场勘查日2017年8月16日的房地产市场价值，报告提交日为2017年8月30日，其有效期自估价报告提交日起壹年内有效。（3）本报告只为估价委托人委托目的使用，不得作其他用途。（4）未经委托方许可，评估机构不得向委托方和审查部门以外的机构和个人提供本估价报告；未经评估机构书面同意，任何单位和个人不得以任何形式发表、肢解本报告；本报告整体使用，单独使用任何一部分是无效的。（5）本估价报告中有关法律性文件或证明材料由委托方提供，因文件或材料不真实而引起的法律后果受托方不予承担。（6）本估价报告不对房地产权属负责，亦未考虑其权属状况对评估对象价值的影响。（7）本估价

15、报告分估价结果报告和估价技术报告，估价结果报告只为委托方拟处置估价对象提供价值参考，估价技术报告仅供估价机构存档，若委托方及有关部门欲知估价详情，本估价机构可供查阅。（8）价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。（9）本估价报告由广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司负责解释。（10）本估价报告以原件为准，复印件无效，无估价师签名和估价机构加盖公章无效。（11）本估价报告使用的币种为人民币。第四部分 估价结果报告一、估价委托人及利害关系人1、估价委托人名称：广州市南沙区人民法院联系人：刘方、石豪楠联系电话：020

16、-83007131、020-83007130地址：广州市南沙区港前大道北99号2、利害关系人（1）权属人：高泽权、何凤彩（2）申请执行人：庞里英二、受托估价方 估价机构名称：广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司机构地址：广州市环市东路326号省财政厅综合楼东梯14楼营业执照注册号：440000000013690资格等级：房地产一级资格证书号：粤建房估证字2015021-1/1（有效期限至2018年5月19日止）法人代表：古文枢联系人：赖树宏联系电话：（020）83816110三、估价对象1、估价对象范围本次估价对象为位于番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权住宅用途房地产。

17、2、实物状况描述与分析2017年8月16日，估价人员对估价对象进行了现场查勘，详情如下：（一）土地实物状况描述与分析名称番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房所占土地使用权。四至西至西丽小学，南至西城路，其余至小区内住宅建筑物或绿化用地。土地面积共用地面积：1,729.20平方米。土地性质据广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载，土地权属性质为国有，土地批准用途为住宅，未明确载明土地使用期限。故本次估价，设定估价对象所占土地为国有划拨用地。土地形状形状为规则长方形。地形平坦。地势与周边道路持平，自然排水状况良好。土壤土壤条件良好。地基（地质）外观及使用状况显示：承载

18、力及稳定性良好，无沉降现象。基础设施完备程度及土地平整程度实际开发程度为宗地红线内外“五通一平”（通路、通电、给水、排水、通讯）以及场地平整），土地平整状况良好。（二）建筑物实物状况描述与分析名称番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房。建筑面积据广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载：房屋总建筑面积为65.70平方米。用途据广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载：土地批准用途为住宅，未登记房屋具体用途。本次估价设定房屋用途为住宅。评估楼层估价对象位于第3层，整栋大楼共8层。高度层高约3米。建筑结构钢筋混凝土结构。外观外墙贴马赛克，铝合金窗加装防

19、盗网。装饰装修估价对象所在大楼正在加装电梯；估价对象大门为不锈钢门配木夹板门，受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察。本次估价，是根据所在大楼类似物业装修情况及外围勘察情况，设定估价对象为普通装修的前提下进行，普通装修设定如下：室内格局方正合用，室内装修标准为抛光砖地面，内墙面及天花刷ICI漆，木夹板门，铝合金窗加装防盗网。设施设备所在大楼外接市政自来水供给，节能灯照明，管线明装，消防栓系统。朝向西南。空间布局受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察，本次评估设定空间布局方正合用。楼龄约21年。维护状况及完损程度外观整体维护保养状况一般，没有出现明显损坏现象。3、权益

20、状况描述与分析权属资料广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）。土地权益状况描述土地所有权国有。土地使用权人高泽权、何凤彩。土地用途住宅。土地使用管制无特别管制。目前使用情况目前地上建有1幢钢筋混凝土结构8层商住楼，使用状况正常。建筑物权益状况房屋所有权状况高泽权、何凤彩，占有份额为各占二分之一。出租或占用情况受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察，未能明确出租或占用情况。其他权利设立情况据广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载：估价对象于2010年8月25日办理抵押（全部），抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州恒福支行，于2016年12月

21、29日被南沙区人民法院轮候查封（2016）粤0115执1684号。本次估价未考虑抵押及轮候查封等情况对估价对象造成的影响。其他特殊情况无其他特殊情况。4、区位状况描述与分析位置状况坐落番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房。方位估价对象位于广州市番禺区西部。距离邻近西丽小学。交通状况道路状况临西城路，邻近西环路，区域交通便捷度较好。交通出行情况附近分布有西丽小学公交车站，有番2路公交线路经过，公共交通出行便捷度一般。交通管制情况无特别交通限制。停车方便程度周边分布有露天停车场，汽车停放方便程度较方便。周围环境和景观自然环境所在地段绿化率一般，自然环境一般。人文环境位于广州市番禺区市桥华侨

22、城内，人文环境氛围良好。景观所在地段多为商住楼，建筑密度较大，景观一般。外部配套设施状况基础设施宗地红线内外“五通一平”（给水、排水、供电、通讯、通路，场地平整）。公共服务设施附近分布有西区综合市场、西丽小学、西城水果批发市场、西丽公园、银行等，生活配套设施较齐全，商业氛围良好。电力系统与市政现有电力网络衔接配套，电力供应充足稳定。供水系统水源为市政自来水，供水保障度较高。雨水、污水系统红线外接市政雨水、污水系统，采用雨水、污水系统分流。通信系统电信电缆从市政网络系统就近引入。区位定位番禺区正以建设广州市现代化新城区为目标，加快转型升级，建设幸福番禺，全力发展广州大学城（国家一流的大学园区，产

23、学研一体化发展的城市化新区）、广州亚运城（以亚运城为启动区，与莲花山地区融合发展的都市新区）、番禺新城（总部经济CBD区、休闲度假区、现代居住区）、广州南站商务区（商务、商业和居住综合发展区，穗港澳现代服务业合作先行先试区）、广州番禺轿车生产研发基地（先进制造业集群区）、广州番禺重大装备制造基地（大型装备制造集聚区）和广州国际商品展贸城（国内最大的商品展贸中心）七大重点区域，着力打造生态型岭南水乡典范，争当全面实现小康社会的示范区和率先实现社会主义现代化的先行地。四、估价目的为委托方拟处置估价对象提供价值参考依据而评估房地产交吉及不交吉价值。五、价值时点价值时点：2017年8月16日确定理由：

24、根据相关法律法规或估价规范技术标准的要求，本次估价选取估价人员现场勘察时间2017年8月16日为价值时点。六、价值类型本次估价的价值是于价值时点2017年8月16日，估价对象房地产的交吉及不交吉价值。房地产交吉价值即为房地产的公开市场价值，公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。不交吉价值是指房屋由于存在租赁关系或其他被占用情况，使其在市场上进行交易时受到一定的限制，买受人在一定期限内或长时间内不能完全享有房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利。不交吉价在估价对象正常市场价值的基础上，乘以一定不交吉因素影响系数得出。该系数为估价人员结合估价对象不交吉的原因及市场一般状况，以及该原因造成估

25、价对象价值与市场公允价值存在的差距，同时结合估价人员经验综合得出。七、估价依据1、有关法律法规、政策文件和技术规范、规程：（1）中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）；（2）民法（本法自1987年01月01日起施行）、宪法（本法自1982年12月04日起施行）、物权法（本法自2007年10月01日起施行）等；（3）中华人民共和国城市房地产管理法（本法自1995年01月01日起施行）、城乡规划法（本法自2000年12月01日起施行）等；（4）中华人民共和国房产税暂行条例（本法自1986年10月01日起施行）、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（本

26、法自2006年12月31日起施行）等；（5）中华人民共和国土地管理法（本法自2004年8月28日起施行）、广东省城镇房地产转让条例（本法自1997年05月01日起施行）、广东省国有土地使用权出让和转让实施办法（本法自1992年12月01日起施行）、中华人民共和国担保法（本法自1995年10月10日起施行）；（6）住宅室内装修管理办法（本法自2002年05月01日起施行）、房地产估价机构管理办法（本法自2005年12月01日起施行）、注册房地产估价师管理办法（本法自2006年12月25日起施行）、房屋登记办法（本法自2008年07月01日起施行）等；（7）房地产估价规范（GB/T 50291-2

27、015）（本规范自2015年12月01日起执行）等；（8）财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）（自2016年5月1日起执行）；（9）房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）（本规范自2014年02月01日起实施）。2、广州市南沙区人民法院评估委托函（2017）粤0115评估65号）。3、委托方提供的有关资料广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）（复印件）。4、估价机构和估价人员掌握搜集的有关资料（1）估价人员对估价对象现场实勘记录的资料；（2）估价对象所在区域类似房地产租售交易资料。八、估价原则房地产价格是由其效用、相

28、对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的，而这些因素又处于变动之中，房地产估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产估价组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能作出正确的估价。因此，我们在确定房地产估价方法之前，首先要掌握房地产估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响房地产价格的因素，灵活使用房地产估价方法，对房地产价格做出最准确的判断。至于对委托项目的具体情况，本次房地产估价主要遵循以下原则：1、 独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求估价机构和估价师在估价中不应受

29、包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。“客观”是要求估价机构和估价师在估价中不应带着自己的感情、好恶、偏见，应当按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。“公正” 是要求估价机构和估价师在估价中不应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。2、合法原则合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。其中依法不仅要依据宪法和有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章

30、和政策，估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同、国有建设用地使用权出让招标文件）。3、最高最佳利用原则最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。4、价值时点原则价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素

31、是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，因此，在估价时究竟是采用发布、变更、实施日期之前还是之后的，就应根据价值时点来确定。5、替代原则替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价值。在房地产市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与估价对象有替代可能的房地产价格和条件，通过与估价对象进行比较，然后对其间的差别作些适当的修正，确定估价对象的价值。九、估价方法估价人员进行了实

32、地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查，认真分析所掌握的资料，根据估价委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法。估价方法通常有比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种。结合估价对象的特点和现状，分析估价委托人提供的资料及估价师所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，遵照国家标准房地产估价规范，在合法原则的前提下，采用比较法对房地产价格进行评估，并最终确定估价对象的估价结果。各种方法的定义、公式、适用范围及估价方法的选用情况详见下表。比较法收益法成本法假设开发法定义是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价

33、对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。公式比准价格=比较实例价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系

34、数其中：V=估价对象比较价值；V0=可比实例成交价格；A=正常市场价值； A0=实际成交价格；B=价值时点价格；B0=成交日期价格；C=对象状况价格；C0=实例状况价格。收益法计算公式为：其中：P =未来净收益现值；r=报酬率；g=预计增长率；A=无变化年纯收益；n =有限收益年期。房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润待开发房地产价值=开发完成后价值-后续必要支出及应得利润，其中：后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润。使用范围适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房

35、地产。适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产。适用于评估新的或较新的房地产价值，也适用于很少发生交易而限制比较法的运用，又没有经济收益或没有潜在收益而限制收益法运用的房地产，以及以公益、公用为目的和有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产。适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产。选用选取理由周边存在较多与估价对象同类型的买卖交易实例，故可采用比较法进行测算。不选取理由1、估价对象所在土地剩余使用期限比建筑物经济寿命长，根据估价委托人提供的资料，无法测算建筑物经济寿命期限后的土地使用权价值。2、比较法的交易案例已足以反映其市场状况

36、。估价对象并非公益、公用为目的和有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产。估价对象已开发建成，非纯土地使用权和在建工程。十、估价结果本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用估价方法比较法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产交吉及不交吉价值因素进行分析，确定估价对象位于番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权住宅用途房地产于价值时点2017年8月16日的房地产交吉价值为人民币伍拾万零玖仟捌佰叁拾元整（￥509,830.00），不交吉价值为人民币肆拾万零捌仟元整（￥408,000.00）。(详见第2页房地产估价结果汇总表)十一、估价人员

37、房地产估价师 注册编号 估价师签名 签名日期胡志仪 4420140123 2017年8月30日赖树宏 4420170093 2017年8月30日十二、现场勘察期2017年8月16日。十三、估价作业期由2017年8月16日起至2017年8月30日止。十四、估价报告使用期限本估价报告的使用期限为报告出具之日起一年内有效，即从2017年8月30日起至2018年8月29日止。广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第13页第五部分 附 件1、广州市南沙区人民法院评估委托函（2017）粤0115评估65号）（复印件）；2、广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）（复印件）；3、现场勘察笔录；4、估价机构营业执照（复印件）；5、估价机构估价资格证书（复印件）；6、估价人员资格证书（复印件）；7、估价对象位置示意图；8、估价对象照片。广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第14页