天津某地产水晶城详解.docx

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1、天津东丽湖万科城团体开发范围最大的项目、 筹划为中国首卒优质生态型社区、 先造城，再建房，以项目完善配套设施；、 以周边优美的自然情况为主要推广卖点；、 全程体验式营销方法，以奇特生活品位感动客户。一、项目概述1 、项目表面（1）根本表面天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度崇高住宅项目，总占地面积4095 亩（273公顷），总修建面积88万平方米，其中住宅修建面积80万平方米，公建修建面积8万平方米。项目容积率不大于0.36，修建密度不大于20，绿地率不小于50。（2）地理位置项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。距

2、外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。 万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔的水面，富足的地热资源，富厚的水产，良好的空气质量和声情况质量都属于天津市各自然生态掩护区之首。（3）总体筹划东丽湖万科城是万科经历20年团体生长后，承接第三个十年生长的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。人口范围、公用空间、交通系统、就业时机和自然情况的整体协调开发。重新唤起人们对建立精彩长期的住宅区的热情。 筹划在8 - 10年内建立成为一个集居住、教诲、旅游、休闲为一体的功效齐全的完整综合性

3、新市镇。2 、项目自然情况：地处东丽湖温泉度假旅游区东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风物区之一和七大生态掩护区之一，周边无产业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态情况，东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分富厚，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、枢纽炎、神经衰弱等症状具有良好的药用代价，另有美容、理疗等功效。（1）周边情况东丽湖周边情况情况非常好，七里海湿地情况笼罩东丽湖地区，营造大的情况调治气候。七里海总面积95平

4、方公里，是国务院批准的国度级天津古海岸与湿地自然掩护区的重要组成区域，也是我国北方面积最大的带有古海岸特色的滨海湿地，它是大自然留给人类的宝贝，镶嵌在渤海之滨的一颗璀璨明珠。因其笼罩东丽区域，改进本地区空气质量，调治区域小气候，有“绿色肺叶”之称，拥有特殊的生态功效。七里海湿地大面积的苇海、水域，充溢着一种“野”味。野水、野草、野鸟、野景、野情、野趣、七里海区域内的东丽湖，是离天津中心城区最近的自然掩护区，具有得天独厚的湿地情况。（2）湖面东丽湖是1976 年为农业浇灌而人工开挖的水库。蓄水量2200 万立方米，湖岸周长12 公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里（约1.1万亩），相当于西湖的1

5、.5倍。其水域面积位居天津市各自然生态掩护区之首。（3）植物群落主要有三种生态群落，其中芦苇群落笼罩面积最大。芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生态功效，具有减轻土壤水分蒸发，调治空气湿度，增加土壤有机质，改革滩涂，固堤的作用。也是种种候鸟栖息，繁殖的场合。既有经济代价，又有很高的审美代价。芦苇杂草草甸群落。湖堤为刺槐群落。（4）动物（5）空气质量通过空气质量检测比拟，东丽湖地区的NO2、TSP、 SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。（6）声情况质量东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其它乡镇地区，根本没有噪声污染。凭据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪

6、声监测值均低于城区区域情况噪声标准（I 类），声情况质量较好。（7）交通状况东丽湖度假旅游区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。目前，通过津汉公路、卫国道与市区相连；每天往返市区和滨海新区人流量达10万人次；东丽湖与京、津、塘的交通网络根本成型。未来，茶金路与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口；金钟河大街延长线将于年内通车，该路可由金钟河大街直接到达东丽湖东丽之光大道。天津机场和东丽湖之间已修建一条高速路。二、项目阐发 住宅郊区化的黄金地带天津的都会扩张动员了周边区域的生长，东丽湖万科城在

7、都会生长的大好形势下迎来了生长的契机。1、宏观情况：“一根扁担挑两头”的理想位置未来天津都会的生长将出现“一根扁担挑两头”的格式，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。（1）人口由市区外移是一定的趋势凭据天津市都会总体筹划（2004-2020年），滨海新区主要生长偏向是现代化制造业以及国际物流，从市区向滨海新区的流动将是未来天津市人口主要的流动偏向。凭据筹划，中心城区及近郊地区将分别为33个居住片区，滨海新区分别为20 个居住片区。每个居住片区人口在15万至25万人左右，含3至5个居住区或居住小区。居住片区配置大型超市、

8、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生办事中心等各项办事设施。5年至10 年后市内六个区都要压缩10万左右的人口，中心城区总人口将淘汰60万。除筹划生育因素带来的人口增速放缓，从都会筹划的角度来看，未来本市将严格控制在市内六区建立低水平的住宅，腾出的中心市区用地，主要用于商业、办事业和大众底子设施的生长，增加人均居住用地的水平，打造宜居都会。至2020年，人均绿地到达15平方米以上，其中人均大众绿地为10平方米以上。由于滨海新区的迅速崛起，未来天津市中心城区人口向滨海新区流动是一定趋势，其中主要以外来人口和一部分区县人口为主；天津市人口的另一个重要流向就是在现在郊区县政府所在地底子上生长起

9、来的市区外围新城(卫星城)。未来20年，多个离市区较近、交通便利、地铁快速路等能够连接到的小城镇都将生长成为市区外围新城。（2）离别距离的便捷交通没有比“把交通比作都会动脉”更为贴切的比喻了，对付在“环渤海经济圈”和在“京津一体化”中的天津来说，门路就像血管，门路越宽越多，“血液”就循环得越好，都会也就越康健越具有活力。新总体筹划中明确提出：要构筑以京津为双焦点，种种交通方法紧密衔接、快速转换、通达要地的区域一体化的现代交通体系。2005 年6 月，京津塘高速公路二线工程（天津段）已经开工，筹划工期为三年，将于2007年年底完成主体工程，2008 年奥运会之前确保全线通车。这条线路起于北京向阳

10、区，终至天津塘沽北塘镇，全长。天津段包罗一条主线和三条联络线：主线起于武清区高村，经梅厂、东堤头、东丽湖、胡张庄，止于北塘，与拟建的滨海新区环线相连，双向八车道；三条联络线分别连接京沪高速公路、天津市区和津汉公路。别的，正在筹划中的京津塘第三条高速公路将位于京津塘高速公路南部，分别由从北京四环经河北廊坊到天津石各庄镇、长度70公里的新修路段，加上石各庄镇到当城立交桥一段16公里的京沪高速公路，以及从当城立交桥到宁港产业区一段77 公里的津晋高速公路三部分组成。不出几年，在北京市与天津市区和天津滨海新区之间的大片土地上，将出现纵横密集的门路网络，地区与地区之间原本不长的距离也将因交通的通达而显得

11、越来越短。距离和城际的看法正在人们心中淡化，四通八达的交通将使门路酿成辐射带，促进沿线新经济和新财产的生长。（3）东丽湖成为天津人居中心的可能凭据新总规中“一轴两带三区”的示意图，可以发明，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建立最为成熟；而滨海新区正在负担着国度赋予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。现在，两地工具相望，距离并不遥远，随着区域的连结性建立，两地在未来形成一体将是一定趋势。因此有人大胆预测未来的都会中心有可能

12、就出现在两地之间。目前，在该区域内天津机场四周已经开始东扩兴建空港物流保税区，开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。这些都将促进未来人口的大量迁移。在两地之间是大片大片未被开发、生态资源富厚的童贞地，在这里，动物、植物与水调和共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场合。目前，东丽湖地区已经进入开发阶段，部分具有前瞻眼光的置业者已经开始存眷这一区域。而该地区的潜在资源也正在被鼎力大举挖掘，2005年，世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事同时落于该地，这不能不说明地区的重要代价。以湖为中心不是没有可能。在杭州，由于代价奇高，临西湖而住已经成为普通人难以实现的梦想。而在天津未来可能的中心，正潜藏着一

13、个面积相当于西湖一个半的东丽湖。2、住宅郊区化的生长趋势二战后，西方老都会以地铁和高速公路为底子，出现住宅大范围郊区化，区别于别墅和单位住宅的郊野小住宅(低层、低密度)成为小资产阶层的居住方法。90年代初期，中国较发达的多数会北京、上海、广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶层以大范围小住宅为生长看法的项目都得到较大乐成，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。因此随着天津的都会生长，住宅郊区化将会大范围出现，东丽湖正好迎来非常好的生长时机。3、东丽湖项目的优劣势（1）项目2大优势优势一：具备良好区位优势直隶天津未来最具活力的滨海新区行政区划；东丽湖地区与京、津、塘的交通网络根本成

14、型；自然情况十分优越，四周地区无产业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。优势二：生态情况好东丽湖位于天津市七个生态自然掩护区和天津市十大旅游风物区之一的东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，是为农业浇灌而人工开挖的水库，蓄水量2200万立方米，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里（约1.1万亩）。具有特色的湖区景观，生态情况优良。（2）项目2劣势劣势一：位置远离市区，周边配套不成熟距离外环路8公里，周边有正在兴建的天津空港产业区，但是就目前的情况来看不成熟，缺少配套设施，就交通来讲，通往外环有一条新修的快速路，（2005 年刚通车）但是没有地铁通往。劣势二：市场生长水平不敷成熟目前天津的房地产市场

15、生长相比前几年有所进步，但离市场的真正成熟另有一段距离，项目所处的地块离市区较远，面积又大，要消耗到这么大面积的住宅体量，项目还需要一定的时间来培育这个市场。三、项目定位 修建生态新市镇面对一个占地4095亩，拥有良好的生态资源项目，想要给其定位是件困难的事。万科对东丽湖项目经过了5年的推测，最终确定了修建一个集居住、教诲、旅游、休闲为一体的生态新市镇。1、项目总体定位万科在2000年取得东丽湖的土地，但是由于2000年天津的房地产市场还处于较为低级的阶段，市场的发育水平远不如现在。周边的交通及市政配套极其不完善，客户对项目位置的认知、对产物的认知、对代价的认知都不如现在理性和成熟，万科没有掌

16、握启动市场。直到2003年底，天津明确了都会东扩、鼎力大举生长滨海新区的战略，明确了开发区西区和空港物流加工区的清晰筹划和定位，并把东丽湖区域划入七里海大黄堡生态湿地掩护区，万科东丽湖才最终确定了筹划思路：即以生态为主线，以新都会主义思想为焦点。项目总体定位为：筹划在8 - 10 年内建立成为一个集居住、教诲、旅游、休闲为一体的功效齐全完整的综合性新市镇。2、产物定位：修建形式多样化由于天津已明确了东向生长筹划，东部形成“新市镇”的趋势将逐步显现，多样化的居住缺口已经形成。对旁边两大经济新区来说，高品质社区的需求更是毋庸置疑。因此，为满足多种收入阶层的需求，复合型修建筹划必不可少。再者目前国度

17、已严控可建立用地的批用，土地资源十分紧张。此时如果在这四千余亩的地面上全部盖上别墅，那将是一种严重的浪费。另外，临湖居住的生活状态本不多得，它应属于大多数人，实现临湖生活的分享，也是万科体现自身社会代价的一面。最后为了提高居住的生态性，在筹划中，万科期望尽可能地保存原有水景，并在此底子上建林荫大路和人工湿地。同时，低密度又是万科一贯对峙的产物特色，在这样的条件下还要包管容积率，多层修建和高层修建就成为了必不可少的产物形式。综合以上原因，万科东丽湖项目将产物定位为：修建形式多样化的北欧风情产物。别墅、板式小高层、塔式高层、低层住宅、街坊多层等多种产物同存。3、客户定位由于东丽湖万科项目地块处于天

18、津市和天津滨海新区的中间位置。随着天津市财产东移计谋的执行，东丽湖地区的财产走廊职位将越发重要。因此项目的目标客户群主要定位为：以天津本土居民为主，小量来自北京等外省市地区。由于东丽湖项目体量，因此社区人群将大抵分为三大类：第一类客户群：居住者东丽湖万科城社区的居民是中到中上收入的人群，有行政治理人员、本地经营者等，年龄会合在30-50 岁，除此之外，社区对退休、半退休人员及年轻创业者和他们的家庭也有很大吸引力。第二类客户群：度假旅游者东丽湖是四周都会居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视康健、保健、自然和休闲，富有休闲度假的气氛，为周围都会居民提供了一个奇特的去处。

19、第三类客户群：在东丽湖事情的人群医疗保健、教诲、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、商东家、娱乐专家及行政治理者；大批高科技财产的从业人员；社区将顺应当今潮水，形成在家办公的模式，利用通讯技能的最新结果，通过互联网进行商务运动。四、项目筹划 构建中国首例生态社区东丽湖万科城结合了近现代的新都会主义设计思潮影响，着力融合都会可以掌握的自然生态资源（区位、土地、山丘、河湖、树木等）和具有使用代价的人力作用资产（门路、桥梁、车船等）作为运营的底子资本，在筹划上解决实际生产的可连续生长模式。1、筹划理念：生态居住区东丽湖及周边区域是一块难得的自然原生态地块，凭据万科的筹划是，在东丽湖畔4095

20、亩土地上大范围开产生态居住区，建成有湿地、水系、野鸟、温泉的生态居住区，成为对华北地区乃至全国的先例，作为可连续性生长的生态社区在中国率先实践之一。因此，万科东丽湖项目将“经筑文脉”、“优秀小区的根本要素”和“良好的都会形态”三个设计思想结合在一起。依据土地原有的特点和周边情况的影响，基于新市镇建立筹划及原则，最终形成一个具有秘闻、经得起时间考验的优秀小区。（1）筹划理念之一：一切以情况作为先决条件东丽湖所接纳的设计手法最底子的一点是对地块修建文脉的透彻理解，万科通过对东丽湖情况的考察研究，对地块进行了解，在开发上遵循了生态社区的开发原则：先看哪些地方值得生存，再决定修建用地的选址，最大限度地

21、保持原有自然形态，淘汰人为改革的身分，维护原有生态系统，一切以情况作为先决条件。（2）筹划理念之二：保持并改进原居住地生态情况，创建生态城万科东丽湖生态居住区借鉴外洋新理念，其中主要是借鉴美国锡莱瑞辛生态居住区和澳大利亚哈利法克斯生态城的开发模式。借鉴锡莱瑞辛生态居住区临湖而居的开发模式锡莱瑞辛生态居住区位于美国佛罗里达州，是美国今世十个典范住宅社区之一。居住区周边有4700英亩的自然掩护区，掩护那些濒临灭绝的生物，实际开发区域只占整体的1/3，其余区域则被修建成开放式广场、自然掩护区和湿地缓冲带，它的定居型住宅大多临湖而建。借鉴锡莱瑞辛生态居住区的开发模式，万科对付4095亩中的218亩沼泽

22、地和1046亩鱼塘不是加以填平建房，而是将其中的湿地带适度掩护，成为该项目名贵的生态资源。形成“居住区自然掩护湿地”的开发模式，直至最后居住区建成后，也要保存一块湿地，在居住区内兴建水面水体景观，将与湿地连成湿地水系系统，让湿地水体景观成为居住区与湿地的联结点和受益点。借鉴哈利法克斯生态城自然是生态的开发模式哈利法克斯生态城是澳大利亚第一例生态都会，它提出生态城开发模式，主要是规复退化的土地、适应生物区，开发模式与景观、土地固有形式相适应，掩护现存的生态特征。创造宁静、康健的居住、事情和休闲空间。万科东丽湖生态居住区将借鉴哈利法克斯生态城的开发理念，开发中将围绕“自然生态、康健运动、涉外”主题

23、，掩护现有的湿地、水系、水鸟、原生植被和乡土植被、温泉等生态资源，并加以适度开发利用。（3）筹划理念之三：增添时尚新生活元素罗致并接纳了北美在住宅小区建立方面的最新设计思想“都会新生活”，更新唤起人们对建立精彩长期的住宅小区的热情。2、筹划设计万科东丽湖进行筹划设计时，考虑每一家庭成员同周边自然生物、社会干系、市场经济、资讯信息等之间所告竣的融洽标准，在整套方案中，泯灭三年推敲关于宏观、生态、复合、国际、人文的细节分派指标，形成都会具体形状的妥当摆设。并把满足今世中国居民的一切要求包袱所有的都会和情况品质的职责。为了实现这一目标，万科探索出了三条最重要的设计理念：（1）总体筹划在占地4095

24、亩的地区面积上，项目将宏观社会性、生态、复合、国际、人文作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性、人口范围、公用空间、交通系统，分期筹划多个居住组团。整个项目分8期开发，一期于2005年9 月开盘，主要是独栋别墅面积在199-272平方米，连排别墅面积160-180平方米，合院别墅面积165-210平方米。二期2005年11月份开盘，产物主要是板式小高层，踏式高层，底层住宅，街坊多层等多种产物。剩下的六 期将于未来的9年继承开发。（2）配套设施筹划除住宅产物外，项目在社区配套上设有2万平方米的运动公园，包罗室外篮球场、网球场等运动场合；占地4 万平米的九年学校，并设有幼儿园，可容纳1000 多

25、人；商业配套，例如便利店、咖啡馆、餐厅等生活办事设施。以上配套预计2006-2007 年投入使用。（3）大众情况体系筹划东丽湖在大众情况筹划设计上将新都会主义推行到底。新都会主义界说是创造低层高密度的都会情况，并将居住功效、大众与商业办事最优化地结合起来。这一界说可以在一些方面得到延伸，如上图。可以看到，新都会主义的一个重要方面就是大众设施与商业办事、事情所在与住宅在都会情况中的混淆与整合，这将有利于形成本地良好的生活情况。景观系统沿湖堤景观有中心公园、带状绿地，融合为一体，差别的草地，差别的水体，繁多的植物筹划把天然景观和人工景观有机融合。水道系统优美而有效水道系统，具有排放大量地表水的能力

26、和景观的娱乐功效。车行系统以车行门路为主将小区内的主要修建串联起来，次要的车行路、街巷及步行道相互连接，形成活力的交通网络。步行系统步行门路系统进一步完善区内门路网络并通过它靠近自然。营造步行5分钟标准规矩，增强居民户外街区运动的融会性。五、修建设计特色 有效吸收“有机修建”设计理念东丽湖万科城在修建设计上吸收了美国著名修建师赖特的“有机修建”理论思想，在别墅设计上强调与自然的融合，屋顶为质地轻盈的钢结构屋面。室内外空间咬合，相互渗透，充实发挥木材、石材、钢、玻璃、混凝土、砖等质料的体现力。修建气势派头现代简约、清新自然。东丽湖的修建设计是由万科与瑞典SWECO一起设计的。项目从社区筹划到修建

27、细节，从空间设计到生活意向随处洋溢着调和的气氛。1、独立北欧别墅的三大设计特点东丽湖的独立别墅接纳的是北欧风情设计。其修建设计进行了创新，特点如下。（1）革命性的立面设计镀锌钢板屋顶、大面积玻璃、文化石、铝木复合窗的有机结合，使修建挣脱了花哨繁复的外表，到达了功效和形式的高度统一，也使北欧墅区别于市面上的其他别墅。（2）颠覆性的大面宽设计大面宽意味着更多的阳光、更好的通风、更高的生活品质。纵然是北欧墅最小的A户型，其面宽也凌驾了15米，进深却不敷10米，配合大面积采光窗，包管了居家的阳光品质。（3）创造性的面积控制从199平方米的A户型到272平方米的E户型，北欧墅提供五种差别面积的别墅，适应

28、差别人群的差别需求。但通过公道的功效分区和空间分开，删除了大而不妥的空间浪费，实现了面积和功效的调和统一。以B户型为例，在215平方米的修建面积里实现了五房三厅的功效，使得B 户型成为备受客户和同行追捧的经典。北欧墅，修建在整个2.7平方公里万科城的底子之上，享有整个新都会的配套、人气和繁华。2、联排别墅的五大特色东丽湖联排别墅设计借用了北方传统庭院修建空间组合形式，它对单个传统的庭院修建通过空间、情况、修建、流线、小品等方面全新的改革，使其形成一系列组合庭院空间，这种类似乡村式的结构方法是对现有洋火盒气势派头的联排别墅的一种挑战。以下为东丽湖联排别墅的主要设计特点：（1）空间组织联排别墅用修

29、建、围墙、平台来围合出露天庭院，并把它作为修建的中心，这是对露天空间进行探索性实验。（2）方形平面的变异从方出发，寻找切合基地的特征模数，再进行变异、翻转，形成具有特征性的修建及空间。（3）中央邻里共享空间联排别墅创造性地强化了这一看法，并把它还原成传统院落的看法，4 户一组的邻里共享空间，为其提供了一个半大众休息场合，在这里，植树种草，并配上铺地流水，低落了小情况的温度，提供了湿度，并能充实享受到阳光，有别于以往大众绿地、庭院所带给人们的感觉。（4）花圃平台一种温馨、亲切感觉，使二层用户既有亲临地面的感觉，可以视线无遮挡地欣赏景观，同时也调治了室内的气候。 把多个成组联排别墅部署的户型，通过

30、平台领悟的视线串联起来。（5）漫游的路径这一看法来源于印度修建师柯里亚的作品，甘地怀念馆设计中，柯里亚追求一种无定形的“非修建”，一条漫游的路径沿着转换的轴线将漫游者带到各个功效空间。 东丽湖联排别墅重要看法之一也是基于这一思路，成组部署的户型，被贯串其间的花圃平台和庭院、休息亭在各个偏向上联系起来，形成迷宫般的效果，各部分在漫游者闲适、随意的游历历程中不经意地逐渐展示出来，其内部路径就像进入传统乡村的结构。3、合院别墅的住宅功效分区东丽湖的合院别墅接纳三重户外空间设计：中心庭院、独立私人花圃、双露台。每户都是由 的近似方型的空间组成，卧室、餐厅、厨房、卫生间等功效空间分别包涵在多个方形盒子里

31、，最多4户配合组合成“回”字形平面。（1）功效分区每户住宅分为三个相对独立的区域，每区都有特定功效组成。第一个区域由卧室、茅厕、蕴藏等排它性私密空间组成，其室外情况面对主要是半大众邻里共享空间，这里强调的是静谧、舒适、私密；第二个区域是起居室、厨房、餐厅等，其室外情况面对主要是大众来往绿地空间，使得其能够担当到富足的阳光和徐徐的凉风，这里强调的是来往、开放、享受；第三个区域是由遮阳棚架笼罩的平台及露台组成，夜晚和清晨于此运动，非常惬意，它是前两者的过渡与联系空间，强调的是视线、趣味与交换。（2）三大设计特点平台的设立，包管了室内外领悟的视线串联，营造了一种温馨、亲切感觉，使二层用户又多了个自家

32、的花圃，可以视线无遮挡地欣赏景观，同时也调治了室内的气候。所有户型销售面积都控制在165-210平方米，具有超高的居住率。起居室超大开间，多面采光，形成阳光客厅。每户二层为双露台设计，46-53平方米露台空间赠送。一层客卧与卫生间为一体式设计，厨房餐厅相邻，整体化功效结构。4、公寓东丽湖的公寓接纳欧式小镇式的低层、低密度的修建结构进行设计。环绕式邻里组合模式，淘汰自家大众空间的浪费，增加邻里交换。（1）气势派头在修建气势派头体现上，节点精致、质料自然环保，体现着北美气势派头。（2）外观整体楼座摆放自然、规整，但每栋公寓外观造型变革富厚，追求轻盈、富厚的体型，多住宅入口样化的手法，使视觉形成犬牙

33、交错的感觉。 （3）屋顶设计屋顶形态极具本性，线条洗练平直，充实利用日照资源。（4）阳台阳台均为敞开式，以增加生活空间与修建外部空间过渡的灰空间，冲破传统的二元空间模式。（5）户型每户“多入口”设计，多出口、多功效、多灵活性地制造出多重私密领地，无一不是室内空间向室外多个偏向的延展。5、二期丹麦印象公寓东丽湖二期丹麦印象公寓接纳斯堪的那维亚修建设计气势派头，深受人们赞赏的斯堪的那维亚修建设计最主要的共性是精炼的多少造型、对质料的忠实体现以及精致的细部设计。设计原则在二期住宅立面设计中项目遵循以下的主要原则：6、设计共性尽管二期中的差别住宅类型有各自差别的特点，但是它们也拥有一些重要的共性：（1

34、）修建的体形和元素拥有简便的形状例如以连续通长的阳台取代各自独立的阳台，在立面上形成横向线条；由几个单位形成的住宅作为一个整体来设计，使修建拥有平和、平静的外观；在有些位置，修建的东侧采光退台形成屋顶平台，使得整体的修建有所变革，并更好地结合公园和水面的景观。修建立面反应内部功效，窗的设置方法直接反应差别的居室空间。（2）立面设计与住宅所处的位置密切结合面对绿地或水面的山墙或修建局部都有相应的设计调解，最好地聚集这些景观资源。而*近繁忙街道的修建立面就接纳差别的处置惩罚方法。适应本地的气候条件，南立面比力开敞，北立面比力关闭。（3）窗的分开方法和细部接纳现代的设计语汇窗户经常与水泥外墙面板结合

35、，在重要的位置部署角窗。立面上的主要质料是浅色的涂料。涂料的颜色强化出修建的体块。其它部分的立面质料以轻质的板材或木质水泥外墙条板为主。（4）四类重点户型介绍第一类A户型：薄板小高层，根本为二室二厅一卫户型。主体为十层，西端为十一跃十二层, 四室二厅二卫。户型总开间很大，快要12米宽，进深很小，明厨明卫，明餐明卧，通透性好。 流线组织公道，消息区明白确。 客厅餐厅统一在一个朝南的大空间内，通风范光优越，景观视线深远通畅，富厚的资源为此户型提供难得的舒适性。 大开间的卫生间、厨房等功效空间变得非常经济实用。 阳台设计方正实用，而南向浅阳台则为家庭提供观景的趣味空间，并起遮挡夏日南向直射阳光的作用

36、。第二类D、E户型：四层至六层，主要为三室二厅一卫户型，其中邻水户型为三室二厅二卫，顶层有部分二室二厅一卫户型。D系列户型为南入口，首层设有情景房，二层户型从情景花圃入户；E系列户型为北入口，无情景房，以上各层与D系列标准层相同。D、E 类为本期住宅中的主力户型，大部分不凌驾110平方米，邻水户型不凌驾135 平方米。户型均有南向宽厅，餐厅、客厅并列部署在朝南方位，使户内主要大众空间得到富足的阳光、景观资源，提供了良好的生活场合。享受情景花圃的生活方法。各功效空间考虑周到慎密，为业主设置了居家需要的蕴藏室。卫生间置于卧室区的中央，使用很方便并且制止了面积浪费。第三类G 户型：五层至六层，根本为

37、二室二厅一卫户型，顶层有少量三室二厅一卫户型及三室一厅二卫跃层户型。G系列户型为南入口户型，首层有庭院，设有情景房，二层户型从情景花圃入户，三层以上从南向阳台入户。户型南北朝向，开间大进深小，采光通风良好。 享受院落式情景花圃的生活方法，南向花圃入户。客厅、主卧朝南，明厨明餐，卫生间在卧室之间，使用方便。在4、6西端及两端有部分一室一厅一卫及一室二厅一卫工具向户型，户型实用公道，卧室朝东或朝南，客厅、餐厅朝工具景观偏向。此系列户型面积均较小，一般不凌驾90平方米。第四类H 户型：五层至六层，根本为二室二厅一卫户型。H系列户型为北入口，无情景房，二层及以上根本为标准层。户型经济实用，设计杜绝面积

38、浪费，走道和其它不须要的面积尽可能少。卫生间处于两个卧室之间，方便夜间使用。在45楼工具两端有部分一室一厅一卫及二室二厅一卫户型，其中西端有一户。此系列户型面积均较小，一般不凌驾90平方米。六、大量运用生态技能由于东丽湖万科城自然资源得天独厚，为使项目开发不破坏生态情况，项目接纳了大量的生态技能，使得项目更具可连续生长性。1、利用水循环掩护水体生态系统 东丽湖现存植物种类60余种；湖内放养鲤鱼、鲢鱼、草鱼、河蟹、银鱼等鱼种；上十万只的种种鸟类于本地区迁徙繁衍；更有富厚得无以计数的昆虫以及田鼠、野兔、蝙蝠、刺猬等北方常见哺乳类小动物在此定居。掩护东丽湖水体生态系统，充实利用东丽湖大面积湖景和堤岸

39、景观，改进社区情况，成为本区域最显著的景观特征。（1）水情况的整体筹划水情况整体筹划，是东丽湖万科城生态筹划的重中之重。主要体现在一期，雨水通过地面雨水收集系统，进入约10.5 万平方米的人工湖，使人工湿地和湖形成一个净化循环系统。（2）渗水路面系统渗水路面系统指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能实时透过路面渗入地下土壤。路面设计到达快速排水的目的。渗水路面有利于生态和环保，在日本、欧美等发达国度已应用多年，取得了良好的社会效益，比拟普通硬地做法，其优点主要体现在如下方面：（3）雨水收集系统雨水人工贮存随着人类对自然情况的利用和破坏，越来越多的自然资源急剧淘汰，水资源

40、作为人类赖以生存的自然资源之一，正受到严重威胁。尽管东丽湖项目拥有得天独厚的水资源，为了更好地节约水资源，在设计之初就考虑到了自然雨水的应用。项目内设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进杠区内的水系，用于增补水景用水和湿地景观用水。除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进区外的雨水管道，正常年份社区内的雨水也争取做到零排放，节约景观用水和绿化浇灌用水。（4）中水接纳系统中水名贵的水资源应得到充实利用，天津市区内已经创建了多家大型中水处置惩罚厂，经过深度处置惩罚后的中水在各项指标都严格达标的前提下回用给住户，中水的代价是自来水代价的一半左右，因此，高效地利用中水资源既是对水资源的节约，也是淘汰业主

41、水费包袱的有效方法。东丽湖万科城项目内设计建立了小型中水处置惩罚站，中水站接纳先进工艺技能及地下修建方法。建成后的中水站每天将处置惩罚住区内的生活污水，处置惩罚后的中水将回用于小区的绿化浇灌等方面。（5）人工湿地系统人工湿地系统水质净化技能是一种生物处置惩罚要领，属国度专利技能，其根本原理是在一定的填料上种植特定的湿地植物，从而创建起一小人工湿地生态系统。当污水通过系统时，其中的污染物质和营养物质被系统吸收或剖析，使水质得到净化。净化历程人工湿地水质净化的历程包罗物理沉降，根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系外貌的吸附与吸收、微生物代谢，起主要作用的是微生物。实际应用东丽湖万科城项目人工湿地系统

42、，主要作用在于对湿地公园用水进行水质净化，由于湿地的生物处置惩罚功效，实现湿地公园人工湖水的水体循环再利用。既节约了增补用水，也由水体循环处置惩罚带来了碧波荡漾的优美景色。同时由于湿地系统由芦苇、香蒲、菖蒲、千屈菜、美人蕉等多种水生植物组成，形成了别具风味的景观效果，为业主提供抚玩游玩之处。2、营造自然风采的原生植物园区东丽湖万科城项目在最大水平上体现出生态社区的特色，为了维护本地自然生态群落，在东丽湖项目内设计了原生植物区域，种植本地常见的乡土树种和草本植物，如垂柳、馒头柳、毛白杨、法桐、泡桐、国槐、白蜡、火把树、合欢、千头椿、臭椿、栾树、柽柳、桧柏以及木槿、紫薇等。结合人工湖水种植芦竹、香

43、蒲、荷花、睡莲、芦苇、水蓼、水芋、茭白、水葱等水生植物，营造切合本地自然风采的原生植物园区。（1）土壤改进排盐系统土地生态改进为了淘汰人为修建对自然情况的破坏，挑选的建立居住运动区的位置是以开发区域内土壤条件较差、植被较稀疏、长势较弱的区域作为居住修建的建立区域，区域内原状土壤为轻度盐碱土。为包管良好生态绿化效果，居住修建区内的绿化用地，接纳了先进的排盐技能，对原状土壤进行改进。改进要领包罗：铺设排盐淋层，地下盲管排盐；凭据种植区域差别调换差别厚度的绿化种植用土；优先选用适合本地生长的树种种植，如国槐、白蜡、柳树等；建立“实验田”，选择项目内符合用地，进行适合盐碱工湿地生长的植物的试种和驯化，

44、如本地生长的芦苇、香蒲、水蓼、水葱等；引进芦竹、荷花、睡莲、水芋、茭白、鸢尾、萱草、马蹄莲等。（2）屋顶绿化系统佛甲草种植人工屋顶隔热：佛甲草，也叫万年草，是景天科佛甲草属多年生草本植物。主茎匍匐生长，直径约3-4毫米，高约250-400 毫米，着地后各节能长出不定根和分枝。凭此伏地蔓延可生出庞大的株丛。叶呈半园柱状、条形，叶10- 20毫米。主根下部节短，根系不发达，是一种耐旱性极强的植物。笼罩率高供氧量大：佛甲草在情况恶劣的屋顶上生长，株距密四季常青，枝繁叶茂，实用绿化笼罩高达90以上。特别是佛甲草的呼吸作用，经科学验证，与其它植物相反，晚上吸入二氧化碳，白昼放出氧气，且能量比一般植物大3

45、0倍。大面积屋顶种植，对平衡大气中的氢和二氧化碳能起到积极作用，它是适合屋顶种植的最优秀的草种。三大优点：改进天台眩光，令人赏心悦目随着都会高层修建的崛起，越来越多的人们事情与生活在都会高空，经常俯视楼下的景物。而修建屋顶的外貌质料，在强烈的阳光照射下，反射刺眼的眩光，经心理科学验证，在人的视野中当绿色到达30时，人的心情最为舒畅，而佛甲草，天台绿化恰恰给人们带来这种效果。美化都会情况现代人类追求回归自然的生活方法，生活在都会里的人们，所见到和打仗到的多为人工制品。代表自然情况的绿色植物，是生活在闹市人们的向往之物。天台绿化的制作，使人们越发靠近绿色情况。隔热防水并举修建物的隔热防水一直是修建

46、设计师霸占难点和住户十分存眷的“热”点。据统计，我国平屋顶渗漏现象高达85之多，成为修建界一直未能解决的技能难题。经测试，夏季佛甲草绿化较好的屋顶，种植层下屋顶外貌的最高温度仅20-25 度。这样有效地阻止了屋顶温度的升高，控制了温差对屋面形成的强烈破坏，到达了隔热和掩护防水层的目的。3、应用节能技能，享受自然资源项目所在区域处海滨平原，属暖温带半湿润大陆性季民风候，年平均气温在11以上，年降水量凌驾五六百毫米，雨量富足，有着富厚而充沛的地热，风能、太阳能等自然资源，东丽湖通过运用节能技能充实利用这些免费而环保的自然资源。（1）日照与采光利用万物生长*太阳，舒适的居住也离不开对日照与采光的科学

47、摆设。在东丽湖万科城，通过日照的阐发模拟，调解住宅的开窗位置及开窗面积，尽可能地利用自然能源，而在北侧则尽量淘汰开窗面积，淘汰能源流失及视线滋扰。（2）保温技能利用外墙外保温外墙高级涂料；50mm 厚聚苯板外保温；200mm 厚炉渣空心砌砖。东丽湖万科城的别墅外墙传热系数到达0.4W/m2，保障了别墅墙体的高质量保温效果。屋顶保温镀铝锌彩色压型钢板；80mm厚玻璃棉保温；130mm厚混凝土板。东丽湖万科城的别墅屋顶传热系数到达0.35W/m2，在高质量效果下为别墅的顶层生活提供保温隔热。修建的质材外窗型材接纳铝合金断热型材(独栋别墅重要居室为外木内铝)，配高强度密封胶条；接纳双层中空玻璃。东丽湖万科城的部分住宅外窗传热系数到达了2.7W/m2，在透明材质的底子上仍然保障室内的适宜温度恒定。（3）太阳能利用太阳能是清洁能源之一，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，是有效利用自然能源的一大手段。东丽湖万科城项目应用了太阳能庭院灯和太阳能草坪灯。由于接纳了先进的太阳能光电板蓄电池系统，包管了夜间照明供电的需要。淘汰了电线电缆的铺设，很大水平上包管了夜间照明系统的连续宁静性：无需传统供电，有效地节约了住区内用电本钱。自动灵活的开启方法，追随着天气的变革自动开启照明装置，为业主的生活增添了一份便利。（4）地热资源的梯度利用东丽湖拥有富厚的地热资源，温泉度假为天津市民所推崇。为了更好地利用大