中房信X年厦门房地产市场研究报告.docx

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1、2010年都会房地产市场研究陈诉2010年厦门房地产市场研究陈诉目 录序 言3一、都会经济41、都会宏观经济4（1）2010年厦门经济企稳回升4（2）2010年厦门产业生产连续回升4（3）2010年厦门进出口总额出现较快回升5（4）2010年厦门牢固资产投资出现回升态势5（5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长6二、财产政策71、都会政策综述72、都会政策解读73、都会政策展望11三、土地供求131、经营性土地供给量132、经营性土地成交量133、经营性土地成交代价144、土地成交结构阐发15（1）成交区域阐发15（2）成交土地属性阐发165、重点地块阐发17四、行业生长201、房地产开发投

2、资202、房地产建立范围21五、市场生意业务221、商品房市场22（1）市场综述22（2）供求干系阐发23（3）供给量阐发24（4）成交量阐发25（5）成交均价阐发262、住宅市场27（1）市场概述27（2）供求阐发27（3）供给阐发28（4）成交阐发30（5）代价阐发313、商业市场33（1）市场综述33（2）供求干系阐发34（3）供给量阐发35（4）成交量阐发37（5）成交代价阐发384、办公市场39（1）市场综述39（2）供求干系阐发40（3）市场供给量阐发41（4）市场成交量阐发42（5）成交代价阐发44（6）商业办公项目案例阐发45六、2011年房地产市场预测471、政策预期472、

3、土地供需483、市场走势49（1）市场供求走势预测49（2）房价走势预测50七、区域数据60一、思明区60二、湖里区61三、海沧区62四、集美区63五、同安区64六、翔安区65序 言2010年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、融资、土地、限购等全方位的多项步伐先后出台，力度空前严格，受此影响市场体现大起大落。截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要都会房价依旧高位运行。2010年厦门的房地产市场整体来看，成交量出现大幅下跌，成交均价再创新高，各季度体现依然跌荡起伏。一季度受春节季候性影响，同时由于2009年政府救市优惠政策到期，刚性需求提前释放，成交量大幅下滑；随着一系列房地产宏观调控政策

4、的深入实施，二季度，成交量继承出现调解和回落。三季度，随着政策逐步进入平淡期，新政后积聚的刚性自住需求开始积极入市，使得楼市成交量明显增加，而四季度虽然政策面依旧趋紧，但随着张望逐步削弱和赶搭“末班车”心理促使成交量继承攀升。因此，2011年政策将依然从紧，若春节后市场再度抬头，政府极可能再次加码调控政策来打压楼市。预计，2011年楼市的主旋律将会是盘整，即楼市在政策调控之下保持相对的稳定，成交量和代价的起伏均会较小。一、都会经济1、都会宏观经济（1）2010年厦门经济企稳回升2010年1-11月，厦门实现生产总值亿元，比去年同期增长15.3%，其中，第一、二、三次财产增加值分别为亿元、亿元和

5、亿元，分别增长3.1%、21.3%和9.1%。三次财产结构为：。全市经济保持了良好的生长势头。经济继承回升将对房地财产提供良好根本面。预计2011年厦门经济增速将出现稳步增长态势。图1-1：厦门市2003-2010GDP走势图（单元：亿元）资料来源：厦门统计局（2）2010年厦门产业生产连续回升2010年111月，厦门市范围以上产业累计完成产业总产值亿元，已凌驾年初制定的3100亿元目标，增长35.2%；累计实现产业增加值亿元，增长25.2%。图1-2：厦门市2003-2010产业总产值走势图（单元：亿元）资料来源：厦门统计局（3）2010年厦门进出口总额出现较快回升2010年我市出口市场规复

6、增长，1-11月,全市完成外贸进出口总额亿美元，比去年同期增长32.1%。 图1- 3：厦门市2003-2010进出总额（单元：亿美元）资料来源：厦门统计局（4）2010年厦门牢固资产投资出现回升态势2010年我市牢固资产投资出现回升态势，1-11月全市累计完成城镇投资亿元，增长%。 图1-4：厦门市2003-2010牢固资产投资总额（单元：亿元）资料来源：厦门统计局（5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长社会消费品零售总额出现总体快速增长。1-11月，全市实现社会消费品零售总额亿元，比去年同期增长21.1%，增幅比去年同期提高了7个百分点；剔除商品零售代价因素增幅为17.6%，仍比去年同期

7、提高个百分点。图1- 5：厦门市2003-2010社会消费品零售总额（单元：亿元）资料来源：厦门统计局二、财产政策1、都会政策综述2010年，“”第一轮政策调控强势推出，“9-29”第二轮史上最严厉楼市调控络绎不绝，随即而来的限购、限贷、限外、限年龄等一系列政策层层加码，取态愈加严厉和强硬。可见国度对楼市调控的决心，势将抑制房价的非理性上涨。房地产调控政策密集。中央政府鞭策各地方政府加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策步伐力度，完善差别化信贷政策；同时调治住房生意业务环节契税以及实行小我私家所得税优惠政策，鼎力大举增加住房有效供给，加大保障性住房建立力度，调解市场供求干系；多管齐下，楼市组合拳重

8、磅出击，对房地产影响巨大。“929”国度房地产新政出台后，厦门市领土房产、金融治理、税务等七个单元立即于9月30日联合下发了关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地财产连续康健生长的意见规定，从10月1日起，同一购房家庭（包罗购房人、配偶及未成年子女）只能在厦门新购买一套商品住房，包罗新建商品住宅和二手住宅。相比其他都会的政策，厦门的限购令比力温和，楼市的调控力度明显低于预期。土地调控是今年房地产调控的重点内容。严厉打击囤地炒地，鼎力大举增加土地供给，特别是中小型商品房和保障房的用地，加大对土地闲置的查处和处罚力度，强调了“增加供给、低落风险”的调控主旨，使得政府出让以及开发商拿地

9、都显得更为理性。今年的金融政策仍是延续09年实行积极的财务政策和适度宽松的钱币政策。由于CPI屡创新高，市场通胀预期加大，中国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，公道抑制通胀；另一方面提高贷款本钱，加大居民还贷压力，配合楼市调控。预计钱币政策的从紧，将抑制部分楼市需求，或给厦门楼市带来一定变数风险。2、都会政策解读（1）关于贯彻落实福建省住房和城乡建立厅关于进一步增强商品房预售治理的通知的若干意见政策要点：2010年2月11日，为增强房地产市场羁系，切实维护宽大人民群众的正当权益，凭据福建省住房和城乡建立厅关于进一步增强商品房预售治理的通知，厦

10、门市领土房产局制定了几项新规定：房地产开发企业在申报预售许可时制定的预售方案中应按“一房一价”的原则如实申报预售代价，经批准预售的商品房项目应一次性将许可预售的全部房源对外公然预售代价；房地产开发企业对外销售商品房应实行明码标价制度，按申报代价公然销售，销售代价调解10以上的，应调解预售方案，重新申报预售代价。未重新申报预售代价的，房地产开发企业不得销售，房地产生意业务登记机构不予受理条约登记存案和预告登记；房地产开发企业应包管公然信息的真实性，确保购房者的知情权；商品房预售条约签订后，应在10日内向房地产生意业务登记机构治理存案证明；进一步增强商品房预售动态羁系。易居视点：厦门在新规未出台之

11、前，由于商品房预售治理制度不完善，以致开发商捂盘惜售、随意涨价等违规行为频出。此次政策将核心瞄准了商品房预售治理，但还需要政府创建明确的处罚机制才气起到实效。（2）关于进一步增强土地出让收支治理的通知政策要点：为贯彻落实五部委关于进一步增强土地出让收支治理的通知，厦门市领土资源与房产治理局2010年3月19日宣布通告，对厦门市土地出让价款支付方法做出规定。凭据通告，首次缴纳比例为成交价款的50%，在成交之日起5个事情日内付清，不然取消竞得资格，不与竞得人签订条约，不予退还竞买包管金。易居视点：土地出让金的有效治理和公道利用对范例土地市场有着决定性的影响，大量的土地问题其泉源即在于土地出让金治理

12、和运用的不范例。通知对付土地出让金的缴纳期限和首付比例进行了明确的规定，促使开发并低落开发商未来拿地的资金杠杆，从另一个角度收缩了开发商的流动性。这样，一方面可以在一定水平上消减开发商高价拿地的热情，另一方面也可以促使开发商加大销售力度，增加供给,加快销售回款，甚至低落其涨价的动力。（3）关于促进厦门市房地产市场平稳康健生长的意见政策要点：5月7日，继国务院关于果断停止部分都会房价过快上涨的通知和福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳康健生长的通知下发后，厦门市政府制定并宣布关于促进厦门市房地产市场平稳康健生长的意见，再推十一条步伐，通知切实增强和改进房地产市场调控，引导居民住房理性消费，

13、停止房价过快上涨的势头，解决城镇居民住房问题。进一步增强土地供给治理。实行房地产开发利用申报制度。加大对土地出让条约的监视查抄力度。依法开展闲置土地的清理。进一步范例商品房预售治理。强化商品房预售动态治理。加大对商品房违法违规销售行为的查处力度。进一步健全房地产市场监测和信息宣布。各商业银行要严格执行国务院住房信贷政策。继承加快保障性住房的建立速度，实行以需定建，确保切合保障条件的中低收入家庭、引进人才和其他“夹心层”人群得到公道的有效保障。易居视点：正是在楼市成交下降、外部经济面临二次探底的配景下，厦门楼市新政细则出台。2010年5月7日，厦门出台了旨在稳定厦门房地产市场的厦门版“国十一条”

14、，给处于混沌期待的厦门楼市一个明确的信号。厦门版楼市调控政策被冠以“温和型”，它对杀伤力最强的外地客层限购未实施、同时未来明确停贷第三套房政策，总体调控政策相对温和，整体楼市的调控压力得到一定水平的缓解。（4）厦门户籍新政8月1日起施行政策要点：2010年6月22日，厦门市政府召开新闻宣布会，宣布了新修订的厦门市户籍治理规定及其实施细则，外来人口持厦门暂住证大概栖身证满8年，且具备一定条件者，可在厦门落户。新规明确人才引进户口政策，允许外洋人才、留学人员落户本市。落户岛外，门槛相对较低，“连续满8年”放宽至“连续满5年”，其它条件和岛内落户一致。对伉俪投靠、未成年子女投靠、退休怙恃投靠子女的“

15、三投靠”，可不受拥有正当牢固住所条件的限制。购房入户也有新规定：两人以上配合买房且没有直系亲属干系，只能给一名按份共有比例不低于30%的所有权人按规定落户，其他所有权人应经公证同意放弃治理本次购房落户。上述新规，将于2010年8月1日起施行。易居视点：户籍制度原来是一种按住户登记的人口治理制度，但由于中国特殊的国情，使得户籍与福利恒久捆绑。目前与户籍挂钩的小我私家权利，主要涉及政治权利、就业权利、教诲权利、社会保障、筹划生育、交通事故交身损害赔偿等。新的游戏筹划一经确定，在厦门楼市掀起了不小的波涛，小户型商品房尤其是学区房一夜之间变得非常抢手，房地产生意业务中心治理购房入户手续的窗口前，赶搭“

16、末班车”的购房者络绎不绝。户籍新政直接拉动存量房的销售；久远来看，厦门岛内楼市将趋于高端化，购买力向岛外分流的速度将加快。（5）关于贯彻落实住建部等五部委房地产宏观调控政策，促进我市房地财产连续康健生长的意见政策要点：2010年9月30日，为进一步贯彻落实国务院关于果断停止部分都会房价过快上涨的通知，牢固房地产市场调控结果，促进我市房地产市场连续康健生长，凭据中国人民银行、中国银行业监视治理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知和财务部、国度税务总局、住房和城乡建立部关于调解房地产生意业务环节契税小我私家所得税优惠政策的通知，结合我市房地产市场的实际，厦门市领土局提出以下贯彻意见：执行

17、差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调解到30及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50、贷款利率不低于基准利率倍的规定。各商业银行要增强对消费性贷款的治理，禁止用于购买住房。调解房地产生意业务环节契税、小我私家所得税有关优惠政策。对小我私家购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范畴包罗购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对小我私家购买90及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税；对出售

18、自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免小我私家所得税。在本市暂时限定居民家庭购房套数。从2010年10月1日起，同一购房家庭（包罗购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。商品住房包罗新建商品住房和二手住房。严格商品房预售治理，增强市场羁系。一是进一步落实取得预售许可证后10日开盘制度，范例商品房销售现场公示，防备开发企业捂盘惜售行为。二是增强代价羁系。继承增强“一房一价”、“明码标价”治理，调解代价超10的必须重新申报预售方案。三是范例商品住宅预订行为，已签订认购条约的必须在“网上房地产”公示。四是增强市场巡查，查处违法违规行为，妥善处置惩罚投诉发起，切实保障房地产消费者正

19、当权益。五是严格执行商品房预售羁系和市场秩序治理的相关规定。切实加快保障性住房建立和分派。已经开工建立的保障性住房，要加快建立进度，确保定时交房。已具备配租配售条件的，要凭据公然、公平、公平的原则，做好配租配售事情。同时凭据我市保障性住房需求，新筹划建立一批保障性住房和大众租赁住房。易居视点：继“929”楼市新政颁布后，9月30日，厦门迅速出台包罗“限购令”在内的调控细则，短短十余日，深圳、上海、宁波、福州等地也相继出台了“限购令”。行政限购成为当下地方政府调控楼市的“利器”，彰显了地方政府停止高房价顽疾的决心。“限购令”旨在上一轮调控的底子上，牢固调控结果，进一步打击投机购房，从而抑制房价过

20、快上涨。“限购令”的出台，抑制了部分投资需求，但是通货膨胀预期的加大，加快了厦门豪宅的全面热销，成交量连续上扬，住宅成交均价也是稳中有升，本次楼市调控并未到达预期的效果。目前，厦门已明确体现，2011年“限购令”继承执行。3、都会政策展望2010年堪称房地产调控最为严厉的一年，时值岁末，突如其来的加息令房地产市场再一次感觉到“从紧”的气氛。中央经济事情集会闭幕后，房地产主管部分已开始密集摆设2011年调控，楼市调控已经步入常态化阶段，主要在以下几个方面：第一，信贷方面。12月的中央经济事情集会体现2011年将接纳“积极的财务政策和稳健的钱币政策”，预计新增贷款可能保持总量维持在7万亿左右。同时

21、，因为CPI的连续高企，11月到达5.1%，较10月高个百分点，创下近28个月的新高，加息呼声此起彼伏，这招致央行第六次上调金融机构存款准备金和第二次加息，不外对楼市的影响另有限。而针对楼市信贷而言，若是这次反弹连续，不排除未来会继承提高首付比例和提高按揭利率水平，未来购房者的信贷本钱将会逐步增加。第二，税收方面。在房价水平不停上涨的情况，政府提出的“停止部分房价过快上涨”的调控目标远未到达，调控或将会成为常态，在房地产市场信贷政策空前紧缩和限购政策陆续出台以后，中央明确提出加快房产税试点和推广事情，2011年房产税有望在上海和重庆都会试点，对付打击投资需求，停止房价过快上涨将会起到一定作用。

22、第三，保障房的全面提速。加快保障性住房建立，是弥补已往十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。住建部于2010年11月中向各地发出关于报送城镇保障性安居工程任务的通知，通知明确提出，2011年筹划建立保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72.4%，远远凌驾此前的预期。相信未来保障房的建立力度将会越来越大，从而逐步分流商品房市场的购房需求，从而制止楼市“愈调愈涨”的难堪，及调控放松或退出时楼市的反弹。第四，限购令继承执行。限购令带有强烈的筹划经济色彩，但由于调控目标尚未告竣，预计2011年限购令仍将继承执行

23、，暂时不会退出。2011年保障房的建立将全面提速，若配合以“限购”步伐，可以加快实现“增供给，遏需求”的政策目标。厦门市领土房产局副局长郭俊胜于12月9日体现，由于厦门房地产市场代价上涨压力仍较大，政府将果断贯彻国务院和国度相关部委办的一系列房地产调控政策，抑制房价过快上涨，厦门从10月1日起实行的“限购令”没有明确终止期限，2011年仍会继承执行表1-2：厦门市商品房销售收入增长速度（2003-2010）年度商品房销售面积（万）商品房销售收入（亿元）商品房销售收入增速社会商品销售额增速2010年-10.7%21.1%2009年105.6%14.2%2008年-50.1%20.7%2007年4

24、9.5%19.9%2006年%20.8%2005年%20.9%2004年%13.0%2003年%15.9%数据来源：厦门统计局三、土地供求1、经营性土地供给量2010年厦门市土地供给68幅，土地总面积万，环比上涨42.1%，筹划总修建面积万，环比上涨11.5%。本年供给的土地仍以商住为主，累计供给36幅万，面积占比%；办公用地11幅万，面积占比%；产业用地3幅万，面积占比6.2%；商办用地5幅万，面积占比13.4%；综适用地5幅万，面积占比12.4%；商业用地3幅万，面积占比4.3%；其他用地5幅万，面积占比2.1%。今年全市的土地供给岛外仍占较大的比重，其中岛外同安区以21幅地块万，位居供给

25、面积排行榜榜首，名列第二的是集美区17幅万，别的，湖里区11幅万，思明区11幅万，海沧区2幅万，翔安区6幅万。图3-1：2006年-2010年厦门经营性土地供给情况数据来源：CRIC2、经营性土地成交量2010年，在土地供给增加的市场配景下，土地成交也相应增加。本年推出的68幅土地中，成交了63幅，成交率92.65%，成交土地总面积万，总修建面积万。土地面积环比上涨%，总修建面积环比增长11.5%。图3-2：2006年-2010年厦门经营性土地成友爱况数据来源：CRIC3、经营性土地成交代价2010年，受政府宏观调控政策影响，开发商对未来楼市预期不明朗，尽管拿地热情依然高涨，但体现得更为理性，

26、整体土地市场成交代价较2009年有所下跌。2010全市成交楼面价为3384元/，相比2009年3796元/，低落了%。其中，岛内地块成交楼面价由2009年的8204元/低落到5543元/，低落幅度达%；岛外地块成交楼面价由2992元/低落到2738元/，环比低落8.5%。2009年随着经济的回暖，土地市场量价齐升，2010年土地成交代价回归理性，近几年土地市场代价增长呈“N”形颠簸趋势。8月8日，本年度推出的最大综合体2010P13地块筹划总修建面积达万，由建发房地产团体有限公司以亿元竞得，成为总价最高的地块。本年度的单价地王却意外落入同安区，加油加气站用地2010TP05地块成交的楼面价高达

27、33000元/。图3-3：2006年至2010年厦门经营性土地成交楼面价走势数据来源：CRIC4、土地成交结构阐发（1）成交区域阐发2010年，厦门市共成交万，成交主力来自岛外各区域，岛内湖里区与思明区各有11幅土地成交，岛外共计成交41幅，成交总面积万，占全市成交总面积的73.5%。同安区以16幅、万成为本年度成交面积最大的区域，集美区以17幅、万排名第二，其次是海沧区万，别的思明区11幅万，湖里区11幅万，翔安区6幅万。地价具有很强的区域性，同一都会的差别区域板块代价差越来越清晰，岛内成交的高价地块会合在五缘湾片区和湖边水库片区，湖边水库东侧的2010P19地块拍出今年商住用地的最高价，达

28、14187元/，也成为宝龙地产进军厦门住宅市场的取得第一块土地。岛外土地因为区域、地块面积、片区筹划建立条件等差别，地价水平出现较大的差别性。2010年全市商住用地平均楼面价4436元/，岛内思明区土地成交以商办用地为主，商住用地成交主要来自湖里区。湖边水库、五缘湾片区成为政府重点改革开发片区，陆续推出多幅地块，凭借五缘湾和湖边水库的景观优势，湖里区商住用地平均楼面价达8133元/，是全市平均楼面价的近两倍。思明区商住用地的成交楼面价为6834元/，同安区作为滨海新城重点开发区域，成交楼面价最低，为2693元/。由于厦门市特殊的地区漫衍，岛内存量用地稀少，未开发的土地会合在岛外，尤其是同安、翔

29、安等区域，供给结构决定了成交结构。随着“岛内外一体化建立”和“岛外新城建立”逐步推进，岛外土地市场一定是主角。岛外市场市场全面开花，同安区逾越集美区成为领头羊，翔安隧道的开通也必将助力翔安区迎来土地市场和房产市场的春天。图3-4：2010年厦门市经营性土地各区成友爱况数据来源：CRIC图3-5：2010年厦门经营性土地（商住）各区成交楼楼面价数据来源：CRIC（2）成交土地属性阐发2010年厦门市成交的土地仍是以商住用地为主，共有33幅，成交总面积万，达全市各种用地成交面积的58.4%。商办用地和综适用地分别排名第二和第三，其中商办用地成交万，综适用地成交万，各占土地成交总面积的13.7%和1

30、2.7%。与2009年循序渐进的推地方法比力，今年商住用地会合在八、九、十3个月份放量，推出岛内外的多幅优质地块，经历楼市调控政策调控的短暂缓冲，土地市场被盘活依然布满活力，办公等其余业态的土地则主要在年初和年尾上市。图3-6：2010年厦门市经营性土地业态漫衍图数据来源：CRIC5、重点地块阐发n 地块指标表3-7： 2010P13地块经济指标列表地块名称2010P13地块地点五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交织口东北侧出让方法拍卖土地用途住宅、商业、办公、酒店、幼儿园占地面积起始总价227580总建面积494630成交总价310200容积率8成交楼板价6271元/数据来源：CRICn 地块位置：

31、五缘湾板块，都会重点建立片区，筹划起点高地块位于枋湖南路北侧，仙湖路东侧，南侧为已出让的2009G24地块，东侧门路正在路基修建，东侧相邻为已出让的2009G41地块；地块内的五缘环湾道已建成通车，地块东侧、北侧门路路基施工中。五缘湾片区是厦门岛内新开发区域，片区计规定位为厦门新客厅，成为厦门市新一轮都会建立的核心区域。片区计规定位以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业办事、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技能研发于一体的复合型城区。项目地块位于五缘湾西片区，片区筹划起点高，具备良好生长前景。 n 交通条件：交通便捷，通达性强五缘片湾区，位于厦门机场和翔安隧道两大门户之间，区域内交通路

32、网发达，如湖里大道、县黄路等都会主干道；能够较快抵达乐成大道、仙岳路、环岛干道等都会快速路。地块与翔安隧道、集美大桥距离都比力近，对外交通辐射能力强。且地块临近BRT穆厝站，大众交通便捷。n 景观资源：一线湾景资源+湿地公园景观资源：南面直接临湾，属于五缘湾第一排，湖景资源优良，临近都会绿肺“五缘湾湿地公园”。n 周边配套：优质教诲资源+大型商业配套教诲配套：地块临近五缘学村和双十中学枋湖校区；五缘学村已经建成并投入使用，五缘学村含中央音乐学院钢琴学校、厦门实验小学分校、厦门二中、五缘湾幼儿园等。百年名校双十中学枋湖校区距地块约500米。商业配套：地块紧邻的特易购商业中心已开始建立，筹划商业面

33、积约为8万平米，特易购商业中心运营后可能成为区域商业中心。万达都会广场筹划建立为大型都会综合体，将成为岛内东北部地区的大型商业中心。 表3-8：2010P13地块SWOT阐发表优势劣势n 一线湾海景观n 五缘湾高起点筹划n 紧邻主干道、BRT，交通便利n 范围效应，产物多样化n 地块南侧沿湾景观面较窄n 周边居住气氛另有待提升n 周边生活配套有待提升机会威胁n 五缘湾板块首个都会综合体n 未来高端居住气氛将逐渐成熟n 未来片区将形成区域商业中心n 宏观调控下，需求受抑制n 片区开发量大，周边竞争项目较多n 办公、商业体量大，未来竞争压力大n 地块代价阐发 优 劣 地产因子优良一 般较 差差土地

34、级别自然景观交通情况生活配套大众效能学区情况社会人文增值代价区域形象n 项目范围大，起拍门槛高项目范围大，物业多，开发周期长，亿元的起拍价、400万元以上的增价幅度，也将限制不少开发商的到场。该地块的出让条件中，除了要求办公、酒店、商业持有型物业所占比例较大，且不得支解出售外，还要面临周边包罗万达广场在内的同类物业竞争，因此要求开发商具备较强的综合开发运营经验，应具有较强招商能力外，还需要恒久的运营能力。n 项目生长偏向具有范围优势和湖景资源优势，地块具备打造高端社区的根本条件，且区域处于快速生长期，未来可打造成集五星级酒店、休闲娱乐商业、高端住宅、高等写字楼结合的高端都会综合体。n 拿地企业

35、阐发8月8日举行的拍卖会上，经过138轮叫价，建发旗下的控股子公司上海兆瑞投资有限公司以亿竞得该地块。项目开拍前多家开发商体现有购买意向，但拍卖现场仅有保利现身，经过一番比赛，最终照旧由本土企业建发房产收入囊中，也因此引发媒体“强龙不压地头蛇”、“本土黑马乐成击败地产大鳄”等评论。2010年，保利地产进军厦门房地产市场的筹划最终没能实现。建发团体作为本地实力品牌国企，深耕岛内东部多年，从上东美地、书香佳缘到脱销的中央美地，对付区域的代价和购房客户的需求特性研究经验富厚。2010P13地块的高总价让许多房地产企业只能望其兴叹，而成交的楼面价6271元/，相对五缘湾片区周边地块，具有较强的代价优势

36、，具有可观的开发前景和投资利润。四、行业生长1、房地产开发投资图1-6：厦门市2003-2010房地产投资总额（单元：亿元）资料来源：厦门统计局受去年底以来土地生意业务市场回暖的影响，今年我市房地产开发投资高速增长。1-11月房地产开发完成投资亿元，增长75.4%，其中土地购买费亿元，比去年同期增长倍，占房地产投资比重达66.0%，占城镇牢固资产投资比重为27.8%。2010年，虽然楼市调控不停，但房地产开发投资的信心和热情并未削减，投资总额同比增长。在物价上涨，通胀压力加剧的情况下，房地产尤其是高端物业是消费者青睐的保值商品，人们看好房地产未来生长的大趋势并未改变。2、房地产建立范围施工面积

37、同比下滑%受今年新开工楼盘大量增加的影响，全市房地产在建工程总量降幅继承缩小。1-11月全市商品房施工面积达万，下降1.4%，下降幅度比上月累计缩小%。其中全市商品房新开工面积万，比去年同期增长1.9%。图:1-7：厦门市2003-2010商品房施工面积走势图（单元：万m2）资料来源：厦门统计局图1-8：厦门市2003-2010商品房新开工面积走势图（单元：万m2）资料来源：厦门统计局1-11月待售面积增加%由于近年房地产项目竣工数量相对较多，导致待售面积大量增加。特别是因为近年竣工的尺度厂房、商业店面和写字楼销售状况较差，造成商品房待售大幅增加。至11月底止，全市商品房待售面积达万，增长92

38、.9%，其中住宅待售面积万，增长43.7%，占全市商品房待售面积的比重为20.4%；非住宅类商品房待售面积万，增长111.4%，比重为79.6%。在非住宅类商品房待售面积中，办公楼待售面积万，增长83.7%；商业营业用房待售面积万，增长152.2%；厂房待售面积万，增长1.2%。五、市场生意业务1、商品房市场（1）市场综述2010年厦门商品房市场新增供给万，同比增长15.5%；成交万，同比下降23.3%。年度市场供给量增长，成交量萎缩，供求比，供需差距趋于平衡。受宏观政策面及市场成交横向和纵向交织结构影响，全市商品房成交均价上涨，为8686元/m2，同比涨幅14.4%。图5-1：2010年1-

39、12月厦门市商品房供求走势图数据来源：CRIC表5-1：厦门市2010年1-12月商品房各种指标变革表指标2009年1-12月2010年1-12月同比增长（%）供求比-供给量（万m2）15.5%成交量（万m2）-23.3%成交代价（元/ m2）7596868614.4%成交总额（亿元）-12.3%数据来源：CRIC（2）供求干系阐发n 供求比趋于平衡，供求结构改进2010年厦门商品用房供求比为，供给量较上一年有所增长，而成交量在宏观调控影响及大市走势的作用下同比下跌。2009年市场供给节奏滞后的情况在2010年有所缓解，供求结构逐渐改进。（注：供求比即面积供销比=1：当前条约成交面积/当前批准

40、预售面积）图5-2：2010年1-12月商品房供求情况比拟数据来源：CRIC（3）供给量阐发n 供给量稳步增长2010年市场新增供给58个商品房项目，新增供给面积为万，同比增长%，主要物业类型新增供给量同比多为上涨态势。其中商品住宅新增供给占比63.7%，同比上升2%；销售型办公新增供给占比15.1%，同比上升%；商业用房新增供给占比6.8%，同比上升%；车库、产业厂房等其他类型物业供给量占比14.4%，同比下降45.8%。在经过上半年的市场张望期后，2010年下半年开发企业推售节奏明显加快，全年商品房供给量在年底（尤其“金九银十”的传统强推期）出现较大反弹，显示了市场信心的向好趋势。图5-3

41、：2010年1-12月商品房供给量走势图数据来源：CRIC图5-4：2010年1-12月商品房供给结构图数据来源：CRIC（4）成交量阐发n 成交量萎缩在经历2009的大幅反弹行情后，2010年厦门市商品房市场受宏观调控及地方政府政策影响，本年度成交总量平稳下行。总成交面积为万，同比下跌23.3%。其中，商品住宅成交占比53.4% ，同比下降20个百分点；销售型办公用房成交占比12.8%，同比上涨8个百分点；商业用房成交占比4.9%，同比上涨1个百分点；车库、产业类厂房等其他物业类型成交占比18.3%，同比下降2个百分点。就本年度成交走势来看，经过3、4月份成交量的大幅上涨之后，各月成交量明显

42、受到抑制，体现出平稳的涨跌幅度，根本控制在30万/月左右。图5-5：2010年1-12月商品房成交量走势图数据来源：CRIC图5-6：2010年1-12月商品房成交结构图数据来源：CRIC（5）成交均价阐发n 全市商品房成交均价上扬2010年厦门市商品房成交均价为8686元/ m2，同比上涨14.4%。其中商品住宅成交均价为11672元/ m2，同比上涨%；销售型办公用房成交均价7776元/ m2，同比下跌5.9%；商业用房成交均价15937元/ m2，同比上涨%；其他物业类型均价2345元/ m2，环比上涨21.7%。商品住宅成交占比大幅拉升使得商品房成交均价同比上扬。图5-7：2010年1

43、-12月商品房成交均价走势图数据来源：CRIC2、住宅市场（1）市场概述从4月17日出台的“国十条”之后，9月29日又出台了深化调解的“国五条”，调控成为2010年楼市的主旋律。经过两轮调控后，厦门楼市成交量虽然下滑明显，但成交代价依然坚挺。表5-1：2010年商品住宅各种指标变革表指标2010年2009年同比增长供求比1：1：供给量（万m2）24%成交量（万m2）-43%成交代价（元/ m2）11672888131%成交总额（亿元）-26%数据来源：CRIC （2）供求阐发2004-2006年，商品住宅逐渐升温，市场成交活泼，供求干系根本趋于平衡，07年住宅新增供给量剧增，供求比为1：，市场

44、体现供过于求，2008年受金融危机影响，市场低迷，供需双双大降，供求比来到低点，2009年在政策扶持下，市场迅速回暖，供求比上扬，市场体现求过于供。2010年，经历了“和”两轮调控，需求量大幅萎缩，在供给量回升下，市场供求趋于平衡。图5-1：2004至2010年厦门商品住宅供求走势数据来源：CRIC图5-2：2010年1月至2010年12月厦门商品住宅供求走势数据来源：CRIC（3）供给阐发从2004-2010商品住宅新增供给量趋势线来看，09年商品住宅新增供给量最少，07年到达供给岑岭为442万m2。2005-2007年，商品住宅新增供给量呈递增，07年底，国度出台一系列调空政策，对厦门楼市

45、影响显著，再加上08年全球金融危机影响，楼市成交低迷，许多项目推迟入市，07-09年供给量呈递减趋势。在09年市场回暖动员下，2010年市场新增供给面积小幅回升，商品住宅新增套数20426套，新增供给面积万，同比增加24%。图5-3：2004-2010年厦门商品住宅供给量走势图数据来源：CRICn 金九银十，供给井喷2010年1-12月，厦门新增供给主要会合在传统的销售旺季期“金九银十”。开发商推盘力度加大，市场供给量到达高点。一季度，受传统淡季春节及09年末调控影响，全季度市场供给量偏低，供给量凸显不敷。进入四月份，市场供给有所反弹。二季度，新政出台后，开发商暂缓推盘筹划，使得市场供给连续走低，6月份到达低谷。三、四季度，传统销售旺季刺激消费，9月份开发商会合释放供给，造成供