2.紫薇809项目市场定位报告(HP).doc

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1、目次紫薇809工程产物市场定位讲演.3一、对于产物定位的考虑.3一产物近况.3二对于产物贩卖工具的考虑.4三对于工程开辟操纵的策略远期考虑.4四对于工程实践操纵的考虑.5五对于工程价值系统考虑.6六对于工程不雅点价值的晋升与翻新考虑.9二、工程产物进入市场优上风剖析.10三、工程产物市场定位设定.16一工程产物市场定位原那么.16二工程产物市场定位倡议.17四、工程产物进入市场身份倡议.22一主题不雅点设定.22二进入市场身份设定.23紫薇809工程产物市场定位讲演一、对于产物定位的考虑一产物近况跟着西安房地产市场的日渐成熟，一些取得市场好评并热销的工程出现出来，如高科新花圃、枫叶新都会、紫薇

2、都会花圃、西方星座等。这些楼盘可以取得市场的承认，究其缘故不过乎价钱公道、产物翻新、品牌效应等因素。因而，本工程在进入市场时应答这些因素多加应用。本工程位于西安市东郊，是一个被传统不雅点并不看好的地区，是一个弱购置力的地区。但是西方星座的热销从一个正面阐明，临时无视使该地区存留非常年夜的市场空缺。不被看好，不代表不潜力；弱购置力，不代表不购置力，只需定位适宜，市场天然承受。因而，怎样发掘地区潜伏客户，怎样让产物感动潜伏客户成了该产物主要考虑的咨询题。二对于产物贩卖工具的考虑该工程触及贩卖工具跟效劳工具，本工程市场定位应抛开以金钞票、位置为定位规范的惯例思绪，迎合地区潜伏客户群体置业需要，寻求品

3、尝与生涯档次，领导新的生涯方法，倡议新的生涯理念。三对于工程开辟操纵的策略远期考虑东郊地区开辟工程中少有有名品牌或有气力的开辟商参加，紫薇入市，应连续原品牌“佳构的形象，义无反顾地以“龙头抽象，制造地区“佳构工程，领导地区房地产开辟理念跟寓居理念走向更高级次、更高级次。四对于工程实践操纵的考虑工程的实践操纵要紧处理产物的咨询题，联合工程周边地区的市场近况，倡议工程应以倡议全重生涯寓居理念，倡议全新的、时髦的文化生涯形式为基调，去打击市场，从而形成东郊板块居家选择的市场热门。市场策略支撑：1、契合市场竞争特色2、形成翻新产物的不雅点3、形成精巧有用的产物不雅点4、纵向吸引差别档次的人5、横向吸引

4、多地区的人6、形成流淌人群的口碑告白效应7、扩展产物卖点聚集8、工程开辟的专业化分工合作9、进步该地块地产板块的档次10、倡议新楼盘、重生涯、新质量的主流趋向五对于工程价值系统考虑以下价值系统的多维考量跟比较，是启示、推进跟妨碍自身工程综合定位、投资组合、社区模子、社区计划、修建计划、景不雅策略、空间形状、资料形成、本钞票操纵、品牌运营、市场营销、物业治理等核心条件因素。企业房地产价值系统构架由原生价值、原创价值跟后价值三年夜局部形成。此中，原生价值要紧由时期价值、都会价值、区位价值、地皮价值、资本价值等形成；原创价值要紧由定位价值、计划价值、功用价值、修建价值、景不雅价值、空间价值、艺术价值

5、、文化价值、品牌价值等形成；后价值由市场营销、物业运营跟治理、品牌治理跟运营等形成。1、都会价值西安1东南地域经济核心之一，国度汗青文假名城，领有丰厚的人文资本跟天然资本2都会原生价值及当局资本，开辟商品牌效应，综合社会资本竞争市场的比较与选择2、区位价值浐河经济开辟区1东郊北部为贸易兴旺之地，领有痊愈路零售市场、轻产业零售市场、义乌小商品零售市场等商用物业。2长乐坡左近原为黄河、西岳、西光等年夜中型企业聚拢区，市政、生涯配套较为成熟。3浐河为西安周边独一较洪流系，存在必定的情况支撑。4工程定位、物业种类组合与翻新、新经济投资置业方法考虑3、天然价值落差地形1洼地与坡台地落差达812米，计划计

6、划轻易出特点4、投资开辟商价值紫薇品牌+强力的金融支撑+当局政策资本5、定位价值“优良质量+中档价位+翻新特性=紫薇西方明珠6、品牌价值投资开展商品牌+筹划计划组合品牌+业主认同品牌聚集翻新紫薇西方明珠六对于工程不雅点价值的晋升与翻新考虑1、寓居不雅点复杂实惠、重视亲情、生长情况、平安整齐2、休闲不雅点艺术休闲、摄生休闲、互动休闲、投资休闲3、情况不雅点兽性化、情味化、质量化、档次化、天然化4、投资不雅点新种类、新方法投资、低危险5、治理不雅点片面化、专业化、星级化6、运营不雅点可继续、开辟跟红利二、工程产物进入市场优上风剖析1、工程产物相干主要因素比较见表，采纳5级打分制方法进展评价个案区位

7、交通到达情况范围周边配套文化教导长信世纪花圃金裕故里525344245242景不雅360西方星座世贸年夜厦滨河花圃华清园小区黄河温泉小区丽景苑443123235541242452323323333232235441242443312424工程产物备注：工程产物指未经片面筹划的普通产物进入市场时的“身份2、工程产物进入市场优上风剖析1区位剖析A、工程处偏僻地域，周边年夜情况欠安；B、工程处于军工企业家眷院麋集区，少数住平易近的购房不雅点尚未成熟；C、该区位在多个比较工程中得分较低，处于中等位置。2交通到达剖析A、工程产物距市核心区约三非常钟公交车程，公交线路、小公交线路较多；B、工程产物向东延长

8、，多为乡村、工场，四周显得破败，从而拉低工程全体抽象；C、综合看，交通到达得分尚属上风。3情况景不雅剖析A、工程地处东郊北部，现在小情况精良，周边年夜情况略显荒芜；B、工程地块的周边工场区能够破坏总体情况；C、综合看，情况景不雅尚属普通，不分明的上风。4范围剖析工程产物总占地范围约78亩，在10个比较工程中得分普通，不盘踞分明上风。5生涯配套剖析工程产物所处位置原为一些军工年夜厂家眷院，故相干配套设备比较完全，在多少个比较工程中得分较高，存在比较分明的上风。6文化教导剖析A、工程地块四周领有黄河中学、西光中学、西岳中学等多少所有名的中、小学，文化教导方面尚可。B、工程地块以西有多所年夜专院校，

9、如西安交通年夜学、西安理工年夜学、东南纺织工学院等，存在较强的妨碍力。C、综合剖析，工程产物在10个比较工程中得分偏高，存在可供应用的潜力上风。7企业品牌剖析“紫薇地产在西安房地产市场以其独到的翻新肉体跟超前的开辟理念无可争议地处于“领头羊的位置。“紫薇参与东郊市场，其有名度跟佳誉度必定惹起市场极年夜存眷。因而，工程产物在东郊市场具有无可比较的品牌上风。3、工程产物进入市场优上风一览毗连浐河，西安周边独一较洪流系少量多排多年原生树木分明的交通上风年夜中型企业聚拢区，配套成熟较分明的情况上风优势根底市政、生涯配套上风共同的地形上风洼地与坡台地有812米落差分明的品牌上风地形上风南北窄货色宽，南高

10、北低，不易出容积率落差年夜，妨碍地块满负荷计划劣势地块上风区位心思上风地处东部产业区，心思位置较偏，希冀价钱较低上表表现，工程进入市场，既有必定的上风，又存在必定的上风，这种状况下，假如以普通产物身份进入市场，必定存在较年夜的市场抗性。因而，工程产物应充沛应用西安现在的市场时机，彰显上风，躲避上风，经过精确的市场定位跟迷信公道的计划计划及市场策略计划，做出差同化、特性主题分明的精巧楼盘，博得市场承认，盘踞市场空间。三、工程产物市场定位设定一工程产物市场定位原那么1、地区房地产市场时机应用原那么2、工程产物上风浮现原那么3、工程产物市场承受度原那么4、特性化翻新原那么二工程产物市场定位倡议经过对

11、西安市东郊楼盘的考察与剖析，基于对地区跟工程地块的总体掌握，特提出如下市场定位倡议。1、目标客户定位该地段缺少跨地区召唤力，目标贩卖范畴要紧锁定于金花路以东地域。1周边商贸小业主此类花费群体存在必定购置力，成为中高级楼盘及年夜户型的主流客户。2军工企业跟浩繁国有企业治理层干部此类花费者存在“藏富心思，在企业内年夜多已有住房，购房目标要紧为投资、第二寓所、为后代置业等。3国度公事员，高校教人员工此中省直机构、国度下属院校变革较快，撤消福利分房绝对早，形成必定量潜伏客户。4原城东老职工后代怙恃为城东老企业职工，后代对城东老社区怀有恋旧情结或为照料怙恃，在城东置业。5金融、电信等新兴产业从业人员6与

12、此物流仓储相干系的企业单元或团体2、工程产物类不定位1高层占50%阁下14层跟18层2小高层占30%阁下11层半3多层占20%阁下6层半详细内容拜见产物不雅点计划讲演3、工程产物功用定位1纯寓居生涯功用主功用2寓居生涯之余的休闲文娱功用辅功用3商务功用辅功用详细内容拜见工程产物不雅点计划讲演4、工程产物档次定位西安东郊中高级佳构社区5、推向市场抽象定位西安东郊第一盘6、工程产物户型定位1工程多层户型设定主力户型：三室两厅两卫50%阁下面积100m120m22次主力户型：二室两厅一卫30%阁下2面积80m阁下三室两厅一卫20%阁下面积115m130m222工程小高层户型设定主力户型：三室两厅两卫

13、40%阁下面积115m130m22次主力户型：三室两厅一卫30%阁下2面积110m125m2二室两厅一卫22%阁下2面积85m阁下辅佐户型：一居室8%阁下255m阁下货色向安排：独身、两口之家、投资型客户3工程高层户型设定主力户型：三室两厅两卫50%阁下22面积120m140m次主力户型：三室两厅一卫35%阁下面积110m130m22二室两厅一卫15%阁下2面积90m阁下四、工程产物进入市场身份倡议一主题不雅点设定工程处于西安东郊存在多年汗青的公营年夜中型企业聚拢地区，经过对该地区房地产市场详细特点的调查剖析，现在东郊地区住平易近的寓居购房理念以实惠、经济为主，价钱敏感度弘远于质量敏感度。咱们

14、以为，紫薇地产的参与，在经济务虚的根底上，应为地区房市带来一种全新的生涯寓居理念，倡议全新的、时髦的文化生涯形式，改良地区生涯寓居情况，形成西安市东郊板块居家选择市场热门。同时，投合地区客户群体多年年夜院式生涯形成的居家置业不雅点，投合其改良生涯情况的憧憬，重视小区平安性、整齐复杂，注重邻里亲情，重视后代生长情况的居家置业心思需要。因而，咱们倡议工程产物主题不雅点设定为：生涯社区紫薇新二进入市场身份设定经衡量弃取，倡议工程产物进入市场时以赫然的特性、共同的翻新、高级的质量树破在西安东部楼市的品牌抽象，确破“西安东郊第一盘市场抽象。详细表示为：1、新楼盘1紫薇在东部市场的首个佳构楼盘2共同新鲜的修建作风3中价位、高质量4倡议特性化的自在寓居为主的新寓居主义5毗连西安周边独一较洪流系浐河，景色就在家门口2、重生涯1精良的人文情况2兴旺的贸易情况3便捷的交通收集4星级规范的物业治理5完美的根底配套3、新质量1简约小气的古代作风2平屋顶计划，古代、时髦、特性3全体计划寻求情况的均好性4便利残疾人计划，表白出修建的以工资本5面积适中、功用较全的精巧有用户型6静动不离、干湿分区，增加面积白费，进步得房率