基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究.docx

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1、随着百姓经济的生长，房地产的相关经济运动越来越频繁，对房地产估价的需求也随之增大。那么，如何精确权衡房地产代价就成为房地产估价的一个永恒话题。房地产估价的三大根本要领:市场比力法，本钱法和收益法，尤以市场法的运用最为遍及，但是这种评估要领在实际评估运用中过多依赖于评估者的经验，对数理模型运用较少，在实际应用中，易出现评估代价偏离市场代价的现象。本文以理论联系实际，定量阐发和定性阐发相结合的要领，研究如安在房地产估价中引入特征代价理论，与市场比力法有机结合，创建房地产估价模型。模型弥补了传统市场比力法的不敷，淘汰了在房地产估价中人为因素的影响，使得评估结果更科学、客观和可信。首先，论述传统的市场

2、比力法，并对传统的市场比力法及在应用中的缺陷进行阐发。其次，引入特征代价理论，研究基于特征代价理论的市场比力法。其中较详细地介绍特征代价理论的底子、应用条件、应用领域等，阐发当前特征代价理论用于我国房地产估价的可行性，创建房地产估价模型。同时运用统计学理论的研究结果，确定了样本数据的搜集与选取的原则，盘算房地产估价模型的参数。再次，探讨影响房地产估价的特征因素及量化的要领。在阐发影响房地产代价特征因素后，在查阅大量资料并征询专家意见的底子上，确定种种房地产的代价特征因素，并运用专家意见法和模糊数学的要领对特征因素进行量化。最后，以广州市高层住宅为例，论述房地产估价模型在房地产估价中的具体应用。

3、通过视察研究，获取广州市住宅房地产生意业务的大量实际数据，从中筛选研究东西得到特征因素数据，在盘算机上运行SPSS软件，得到广州市高层住宅的估价模型。要害词:房地产估价;市场比力法;特征代价理论;特征因素广东产业大学治理学硕士学位论文AbstractAlongwithnationaleconomy，5develoPment，followstherealestatetherelatedeeonomieaetivitytobegettingmoreandmorefrequent，alsoinereasestotherealestimategoal，therealestatevalueealesta

4、teaPPraisal5threeessentialmethods，themarketmethodutilization15esPeeiallyaPPraisalutilizationvaluator，5exPerience，andit15fewtothemathematiealmodelation，it15easytoPresentthePhenomenonoftheaPPraisalPricedeviationmarketPriee.ThisartielehasusedtheaPPlytheorytorealitymethod，unifiesthemethodwitheharacteris

5、tiePrieetheoryintherealestateaPPraisal，andeombinedwithmarkettraditionalmarketeomParisonaPProaeh，andredueethehumanfaetorinflueneeintherealestateaPPraisal.SothateancausetheaPPraisalresulttobemoreseientific，tobeobjectiveand15eredible.Firstly，thePaPerdeseribestraditionmarketeomParisonaPProaeh，andanalyze

6、sit5flawsintheaPPlicationasPeet.Secondl又thearticleintroducestheeharaeteristiePrieetheory，andstudiesmarketeomParisonaPProachthatbasedontheeharaeteristiePriceintrodueesthetheoretiealfoundationofeharaeteristiePrieetheory，theaPPlieationanalyzesthertheresearchresultsofstatistiestheory，andeonfirmsthemetho

7、dtoeolleetthesamPleddata，selectthesamPleddataandeomPuteParametersofeharaeteristicPrieemodel.Thirdly，theartielediseussesthecharaeteristiefaetorswhiehinflueneerealestateAbstraetrealestatePricefactorandtheconsultmassivematerialandseekinformationtheexPertadviees，theartieledetermineseharaeteristicfactors

8、ofeachkindofrealestatesPrice，andearriesonthequantifieationthecharacteristicfaetorsusingtheexPertadvieeandfuzzymathematicsmethod.elaboraesaPPlieationofcharaeteristiePrieemodelinrealestateaPPraisaleonerete.Throughtheinvestigationandstudy，gainstheGuangzhouhousingrealestatetransactionmassiveaetualdata，s

9、ereenstheobjeetofstudytoobtaintheeharaeteristiefaetorsdata.Then，itmovestheSPSSsoftwareontheeomPuter，andobtainseharaeteristiePrieeaPPraisalmodelofGuangzhouhigh一levelhousing.Keywords:RealestateaPPraisal;marketcomParisonaPProaeh;eharacteristiePrieetheory;charaeteristicfaetors川广东产业大学治理学硕士学位论文目录摘要.I目录.，.

10、IV第一章绪论.，.11.1研究配景.11.2研究的意义.21.3文献综述.，.3外洋研究综述.，.3海内研究动态.51.4研究的思路、要领与框架.，8研究思路.8研究的要领.8本文根本框架.，.，.8第二章传统市场比力法估价要领及缺陷.102.1房地产估价概述.，.，.102.2市场比力法看法.102.3市场比力法的理论依据.，二102.4市场比力法的适用范畴和应用条件.，.n适用范畴.H应用条件.、.，.、.，.，.，.，n2.5传统市场比力法的估价步调与要领.12搜集生意业务案例.12选取比力案例.12创建代价可比底子.12进行生意业务情况修正.13进行生意业务日期调解.14进行区域因素

11、的修正.15进行个体因素的修正.15目录二二二二二石二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二求取比准代价.，172.6传统市场比力法的缺陷.，.19第三章基于特征代价理论的市场比力法.，.213.1特征代价理论概述.，.21特征代价的涵义.21特征代价理论的底子.22特征代价理论应用的前提条件.23特征代价理论在房地产市场上的应用.253.2特征代价理论在市场比力法中的应用阐发.26特征代价理论的应用优势.，.26特征代价理论应用在市场比力法中可行.273.3基于特征代价理论的房地产估价要领与模型.273，3.1选取房地产估价代价的特征因素，二，.，.，.，.，二，

12、.，.，.，二，.，.，.28选择适用的函数形式.29搜集与选取样本数据.，.31盘算应用参数值.34查验模型.35确定模型结果.，.36第四章影响房地产评估代价的特征因素及量化.，.374.1特征因素的阐发.37时间因素.38区域因素.38个体因素.404.2差别类型房地产的特征因素.，.42房地产的分类.42种种房地产的特征因素.434.3特征因素的量化.47第五章实例一广州市高层住宅的评估.515.1确定影响广州高层住宅评估代价的特征因素.515.2获取数据并量化.，.51广东产业大学治理学硕士学位论文研究东西的选取.515.数据的获取途径.51特征因素指标的具体量化.535.3确定具体

13、估价模型.54用逐步回归法得出影响较大的特征因素.55用强行回归法求取模型结果.565.4广州市高层住宅估价模型的应用.61结论.，.62参考文献.64攻读学位期间颁发的论文.68独创性声明.69致谢.，.70附录.，.71ContentsContentsAbstract.，.，.11Contents.，.，二VllChaPter1Introduction.11.1Researchbackground.11.2Researchsignificance.21.3Literaturereview.3Summaryofstudyabroad.，.3Dynamicdomesticrese盯ch.，.5

14、1.4Researchideas，methodsandframework.8Researchideas.，.8Researchmethods.8Thebasicframework.，.，.，.，.8ChaPter2TraditionalMarketcomParisonaPProachanditsflaws.102.1Realestateestimateoutline.10ncept.102.3Marketcomparisonapproachtheorybasis.102.4MarketeomParisonaPProaehaPPlieablescoPeandaPPlieationeonditio

15、n.11pphcabfesc0pe.11pphcationc0nditi0n.112.5TraditionalMarketeomParisonaPProaehestimatestePandmethod.12C0llectetransactioncase.12Selectecomparisoncase.12Theestabhshmentpricemaycompare.12Transactionsituationrevision.13Transactiondaterevision.14Regionfactorsrevision.15Indiv记ualfactorsrevision.15Vll夕广东

16、产业大学治理学硕士学位论文TheeomPutationeomParestheaceuratePriee.172.6TraditionalMarketcomParisonaPProachflaws.，二19ChaPter3BasedoneharacteristiePricetheoryMarketeomParisonaPProaeh.203.1CharacteristicPricetheoryoutline.，.21Ch盯acteristicpriceimplication.21Ch盯acteristicpricetheoryfoundation.22CharaeteristiePricethe

17、oryaPPlicationPrerequisite.23CharacteristiePricetheoryinrealestatemarketaPPlieation.253.2CharacteristiePricetheoryinmarketcomParisonaPProaehaPPliedanalysis.26CharacteristiePricetheoryaPPlieationsuPeriority.26CharaeteristicPricetheoryaPPlieationinMarketeomParisonaPProaehfeasible.27hodandmodelofReales

18、tateestimatebasedoneharaeteristiePrieetheory.，.，.，.27SeleeterealestateestimatePrieeeharaeteristiefactors.283.3，2Choicesultablefunctionform.29Collecteandselectesampleddata.，.，.31ComPutateaPPlicationp盯ametervafue.34Examinatiemodel.，.35Definitemodelresult.36ChaPter4InflueneerealestateestimatePriceehara

19、eteristiefaetorsandquantifieation，.，.374.1Characteristicfactorsana1ysis.37Timefactors.38Regionfact0rs.38工ndividualfactors.404.2Differenttyperealestatecharacteristicfactors.42Realestatec1assificati0n.42DifferenttyPerealestateeharaeteristiefaetorehoiee.434.3Characteristicfactorquantification.47V川ContentSChaPter5Case一Guangzhouhigh一levelhousingaPPraisal.51characteristicfactor.，.