上半年江西省房地产估价师《理论与方法》：基准地价修正法考试题.docx

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1、2015年上半年江西省房地产估价师理论与方法：基准地价修正法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、_指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。 A成本加成定价法 B目标定价法 C认知价值定价法 D价值定价法 2、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是_。 A回收固定资产余值 B自有资金 C长期借款 D净转售收入3、_是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。 A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段 4、银行为某家庭提供了年利率为

2、6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。 A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.275、对于价格弹性的以下描述中，_是正确的。 A需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化越不敏感 B在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样 C供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比 D短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性 6、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。 A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘 B对已消失的房地产，估

3、价师应对估价对象原址进行必要的调查了解 C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可 7、以下四种方法中，相对而言求取净收益A最合理的方法是。 A：过去数据简单算术平均法 B：未来数据简单算术平均法 C：未来数据资本化公式法 D：过去数据加权算术平均法 E：工业用地的监测点评估价格 8、2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一

4、致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元的价格预购了一套80的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。(2007年试题)问题：王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为元。 A：100 B：140 C：1100 D：1540 E：执行层的组织协调 9、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。 A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘 B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解 C：实地

5、查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 E：工业用地的监测点评估价格 10、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是(2008年试题) A：全租金方式 B：毛租金方式 C：净租金方式 D：基本租金方式 E：借款合同11、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地土地使用权出让最高年限为_年。 A40 B50 C70 D80 12、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/，出租的年末净收益为500元。假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价

6、格为元。 A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工业用地的监测点评估价格 13、申请房地产估价师初始注册应当提交的材料中，对取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供。 A：达到初始注册教育合格标准的证明材料 B：达到继续教育合格标准的证明材料 C：达到学历教育合格标准的证明材料 D：达到估价教育合格标准的证明材料 E：执行层的组织协调14、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是_。 A交通拥挤 B建筑技术减少 C城市规划改变 D自然环境恶化 15、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为_。 A温差效应 B绿岛效应 C温压效

7、应 D热岛效应 16、_是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。 A估价项目 B估价对象 C估价目标 D估价标的 17、估价报告书的外在质量包括_。 A估价结论的准确性 B估价参数确定的合理性 C估价方法选择的正确性 D估价报告的文字表述水平 18、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，则土地使用权为50年，报酬率为8%的土地价格为_元/m2。 A3252 B3435 C3565 D3343 19、建设工程竣工验收，由_负责组织实施。 A工程质量监督机构 B建设单位 C工程监理单位 D房地产开发主管部门 20、求取建筑物重新构建价格的具体方

8、法不包括。 A：单位比较法 B：分部分项法 C：造价分析法 D：指数调整法 E：工业用地的监测点评估价格 21、房地产业属于第产业。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D900023、

9、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。 A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16 24、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于_。 A2427元/m2 B2500元/m2 C2575元/m2 D2632元/m225、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。 A：相应配套的基础设

10、施 B：土地的形状 C：组合完成的功能 D：立体空间 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过约定开工时间满1年未开工的，按地价款的_以下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D25% 2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是。 A：周期风险 B：比较风险 C：资本价值风险 D：时间风险 E：借款合同3、债券利率的高低，主要受等因素的影响。 A：银行利率 B：发行者的资信级别 C：偿还期限 D：发行者的

11、企业特色 E：利率计算方式和资本市场资金供求关系 4、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。 A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的 C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的5、保险的基本职能包括_。 A分散危险 B融通资金 C风险投资 D社会保障 E组织经济补偿 6、假设开发法是以_原理为理论依据的。

12、A收益递增原理 B均衡原 C预期原 D未来趋势原理 7、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付元的安置补助费。 A：1000 B：2000 C：4000 D：6000 E：执行层的组织协调 8、股单的特点有（）。 A可以获取股息和红利 B必须记名 C可以自由转让 D是一种股份证书 E每份股单所代表的金额都相等 9、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有_。 A以投资估算价控制设计方

13、案的选择 B以预算造价控制施工图设计 C通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商 D合同管理 E进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据 10、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。 A2.4% B3.0% C3.8% D7.2%11、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比_。 A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙

14、 D无法确定 12、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为_。 A一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房 13、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。 A：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人 B：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人 C：土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税 D：拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳 E：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税

15、14、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为_万元。 A100 B42 C63 D77 15、当抵押人_时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。 A丧失民事行为能力 B死亡 C不能履行其相应义务 D依法被宣告死亡 E被宣告失踪 16、金融机构进行项目贷款审查时，要进行_工作。 A客户评价 B项目评估 C担保方式评价 D贷款综合评价 E环境评价 17、我国城市土地使用制度改革突出表现在。 A：征收土地使用费 B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让 C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规

16、 D：修改宪法和土地管理法 E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例 18、对于拍卖，下列说法错误的是_。 A拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可 B拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的 C拍卖商品的出售价格由买方定价 D拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份 19、中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是。 A：自筹资金 B：国内商业银行贷款 C：风险投资公司的资金 D：租赁公司的资金 E：预售收入 20、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。 A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B：实行销售代理必须签订

17、委托合同 C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同 D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用 E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务 21、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括_。 A潜在毛租金收入 B空置和收租损失 C准备金 D经营费用 E抵押贷款还本付息 22、房地产业是房地产开发活动的_。 A策划者 B组织者 C监督者 D实施者 E发包者23、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为的，购房人有权退房。 A：96 B：98 C：102 D：103 E：执行层的组织协调 24、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是 (2007年试题) A：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B：蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C：解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D：蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 E：借款合同25、物业管理的基本特征包括_ A社会化 B专业化 C市场化 D国际化 E规模化