优秀资料（2021-2022年收藏）下半年广西房地产估价师《理论与方法》：路线价法估价的操作步骤考试题.docx

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1、2016年下半年广西房地产估价师理论与方法：路线价法估价的操作步骤考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。 A：未知、需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售费用和销售税费 D：开发成本和管理费用 E：工业用地的监测点评估价格 2、下列关于城市房屋权属登记管理办法的法律责任的表述中，正确的是_。 A以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权

2、属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款 B涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款 C非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款 D因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任3、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。 A45.05% B49.31

3、% C58.86% D63.6% 4、房屋的成本租金不含_。 A折旧费 B维修费 C保险费 D税金5、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是_。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C房地产市场在过去无明显的季节变动 D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 6、按照规定，工程竣工的验收工作由负责组织实施。 A：建设单位 B：监理单位 C：施工单位 D：建设主管部门 E：执行层的组织协调 7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为

4、8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A312.5 B250 C562.5 D812.5 8、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。 A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：县级以上人民政府建设行政主管部门 C：县级以上人民政府房产管理部门 D：县级以上人民政府发展和改革部门 E：执行层的组织协调 9、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。 A：房地产开发投资 B：房地产置业投资 C：房地产间接投资 D：投资于房地产投资信托基金 E：借款合同 10、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于

5、供给增长率的转折点上，空置率由。 A：上升到下降 B：下降到上升 C：高于合理空置率到低于合理空置率 D：低于合理空置率到高于合理空置率 E：借款合同11、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的_住房制度。 A实物补贴性 B实物福利性 C低租福利性 D货币补贴性 12、关于基本估价方法，英国体系为。 A：成本法、市场比较法、收益法 B：成本法、收益法、投资法、剩余法 C：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法 D：成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法 E：工业用地的监测点评估价格 13、在市场调查中，_是最易出错的阶段。 A分析信息 B信息汇总 C收

6、集信息 D报告结果14、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元。 A：3275 B：3287 C：3402 D：4375 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。 A投资利润率 B投资回报率 C贷款利率 D成本利润率 16、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由代表国家行使。 A：全国人民代表大会 B：国务院 C：国土资源部 D：住房和城乡建设部 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、全国城镇体系规划由，审批。 A：全国人大 B：国务院 C：国务院国

7、土主管部门 D：国务院城市规划主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。 A：明晰性 B：可比性 C：客观性 D：一贯性 E：执行层的组织协调 19、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。 A变动可能性 B影响重要性 C发生经常性 D类型归属性 20、对于公民，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。 A：下落不明满1年的 B：下落不明满2年的 C：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的 D：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的 E：执行层的组织协调 21、已知

8、某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。 A560 B700 C437.5 D280 22、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是_万元。 A8.00 B11.76 C16.80 D24.0023、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。 A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管 C：维修基

9、金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 E：执行层的组织协调 24、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法25、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为_m2。 A208600 B380600 C211400 D239400二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、

10、下列关于成本理论的关系式，正确的是。 A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本 B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本 C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本 D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本 E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本 2、下列关于评标、中标管理，表述不正确的是。 A：评标由招标人依法组成的评标委员会负责 B：评标委员会评标时，对设有标底的，应当参考标底 C：招标人应当向中标人发出中标通知书，但不必将中标结果通知所有未中标的投标人 D：中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让 E：中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体

11、、关键性工作分包给他人完成3、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。 A：考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值 B：考虑抵押后的公开房地产市场价值 C：考虑查封后的公开房地产市场价值 D：公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响 E：执行层的组织协调 4、2010年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业。 A：获得了正常利润 B：获得了经济利润 C：获得了超额利润 D：年净利润为零 E：执行层的组织协调5、关于房地产项目融资的说法错误的是_。 A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动 B通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成

12、可流动的资金 C实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的 D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应 6、房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用（）进行衡量。 A资产负债率 B成本利润率 C投资收益率 D开发利润 E偿债备付率 7、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有。 A：其他商品的价格 B：厂商对未来的预期 C：生产技术的变动和生产要素的价格 D：政府的政策 E：消费者的收入水平 8、债券利率的高低，主要受等因素的影响。 A：银行利率 B：发行者的资信级别 C：偿还期限 D：发行者的企业特色 E：利率计算方

13、式和资本市场资金供求关系 9、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。 A：质量 B：安全 C：成本 D：资源 E：时间 10、根据我国保险法的规定，我国保险公司的组织形式有两种。 A：合伙企业 B：中外合资企业 C：有限责任公司 D：股份有限公司 E：国有独资公司11、对于拍卖，下列说法错误的是_。 A拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可 B拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的 C拍卖商品的出售价格由买方定价 D拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份 12、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督

14、和管理的行为，这是指。 A：与房地产开发经营有关的土地管理工作 B：房地产开发经营活动的监督管理 C：房地产开发经营管理 D：房地产开发的合理利用 E：执行层的组织协调 13、中华人民共和国城市房地产管理法规定应办理备案的情形有。 A：设立房地产开发企业 B：签订商品房预售合同 C：签订房屋租赁合同 D：签订土地使用权出让合同 E：签订房屋拆迁补偿安置协议14、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。 A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁 B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁 C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居

15、委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全 D：行政强制拆迁应当严格依法进行 E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件 15、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。 A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应 B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任 C：投标人可以以低于成本的报价竞标 D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益 E：投

16、标人可以以他人的名义投标 16、土地使用权出让合同有_。 A建设用地土地使用权出让合同 B成片土地使用权出让合同 C小区土地使用权出让合同 D项目用地土地使用权出让合同 E划拨土地使用权出让合同 17、下列属于竣工房屋价值的有。 A：竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值 B：作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用 C：厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装 D：工艺设备基础的建造 E：办公和生活用家具的购置等费用 18、投资的特性有。 A：时间性 B：风险性 C：收益性 D：广泛性 E：目的性 19、预期资本价

17、值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。 A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化 B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化 C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了 D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了 E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降 20、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括。 A：潜在毛租金收入 B：空置和收租损失 C：准备金 D：经营费用 E：抵押贷款还本付息 21、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济

18、合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。 A损益表 B资金来源与运用表 C资本金现金流量表 D全部投入现金流量表 22、已抵押的房屋_。 A不能转让 B可以转让但只能转让给抵押权人 C可以转让但必须告知抵押权人 D可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定23、根据房屋权属登记信息查询暂行办法规定，可以公开查询的登记信息有。 A：房屋的自然状況 B：房屋权利限制状况 C：与诉讼案件直接相关的原始登记凭证 D：与产权登记相关的原始登记凭证 E：与公证事项直接相关的原始登记凭证 24、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是_。 A建设部 B建设部住宅与房地产业司 C建设部信息中心 D中国房地产估价师与房地产经纪入学会25、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。 A：用地控制指标 B：环境容量控制指标 C：建筑形态控制指标 D：城市设计引导及控制指标 E：执行层的组织协调