南昌房地产住宅项目研究报告.docx
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1、 南昌市房地产住宅项目研究陈诉 第一部分 市场分样研究第一节、南昌市房地产宏观情况阐发一、南昌市房地产宏观情况阐发.第二节、南昌市房地产市场阐发一、南昌市整体市场表面.二、南昌市房地产市房地产市场生长现状阐发.三、南昌市房地产未来展望.第三节、南昌市板块市场阐发.第四节、南昌市消费者行为阐发.一、消费者特征阐发二、消费者心理习惯特征.三、买方市场需求特征.第五节、综合评述.第二部分 产物与代价研究第一节、产物阐发.第一节、 代价阐发.第一部分 市场分样研究第一节、 宏观情况研究一、 南昌市房地产市场情况阐发人文情况人口情况阐发：至2003末，全市常住人口为470多人，其中城区人口万人，郊县人口
2、万人，东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌都市筹划到2010年，城区常住人口到达300万人，每年增加15万人。南昌市人口状况一览表区县面积(公里)人口人口密度文化情况阐发南昌，是全省的科技教诲文化中心，市内拥有包罗全国重点大学-南昌大学在内的20余所高等院校，2000年结业的大学生、研究生到达万人，81所中等专业学校和职业技工学校，每年可为企业提供3万余名高素质的技能工人南昌有省、市级以上科研院所62家，种种专业人才万人，中级职称以上人员占全市人口的3。全市共有大众图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。广播电台3座，电视台4座。全年出书报纸亿份，杂志亿份，种种图书亿册。种种医院79所。
3、1986年，国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人怀念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义怀念馆等为代表的近现代革命传统的赤色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美誉。行业情况都市房地产行业接纳开放式治理方法，种种地产政策都有利于行业生长。今年将会出台南昌市市区居民购置经济适用住房暂行规定、南昌市都市廉租住房制度实施细则、衡宇拆迁钱币赔偿步伐等政策，和已经出台的进一步搞活房地产市场的若干意见这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到范例和促进作用。加大经济适用房的建立力度，推行经济适用房购置步伐，更好的解决了中低收
4、入家庭的住房问题，新的步伐中将明确其购置工具、并对购置步伐及购置面积尺度等问题都做了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；衡宇拆迁钱币赔偿步伐的出台，将对原来在拆迁历程中遇到的诸如拆迁户的安顿本钱、拆迁户的利益如何均衡等问题都市得到很好的解决，政策的实施不但可以低落拆迁本钱，缩短拆迁周期，这一切都将起到活泼房地产市场作用。经济情况南昌在全国都市经济综合实力50强中，名列26强；2002年在全国27个省会都市中，南昌GDP总量位居第14位。南昌是江西省最大的产业都市。新中国的第一架飞机，第一辆轮式拖拉机，第一辆摩托车和第一枚海防导弹都是从这里诞生。革新开放以来，南
5、昌的产业经济有了飞速的生长，形成飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化产业体系，以电子信息、生物工程、新质料等为代表的新兴高新技能财产。经济情况：（一）经济生长连续加速，经济景气继承上行。总体上看，今年以来我市经济“高开”态势十明白显。据测算，一季度全市实现生产总值亿元，同比增长16.1%，比上年同期提高2个百分点，增速创8年来同期新高。分三次财产看：第一财产增长4.0%；第二财产增长19.6%，拉动经济增长10.6 个百分点，是推动经济增长的主导力量；第三财产增长12.9%。三次财产之比由去年同期的调解为。宏观经济景气继承上行。企业景气观察资料显示，企业宏观走势看强，企业家
6、书心倍增。一季度我市企业家书心指数和企业景气指数分别达和，与上年同期相比分别上升和个百分点，其中，企业家书心指数创历史新高。（二）农业生产稳步生长粮食种植面积规复性增长一季度全市实现农林牧渔业总产值同比增长1.7%。粮食种植面积明显回升。全年开端摆设粮食种植面积万亩，比上年增加万亩，增长12.2%。其中：早稻万亩，增长15.2%；二晚万亩，增长22.3%。畜牧、水产物稳步生长。一季度全市肉猪出栏万头，与上年同期根本持平；水产物产量万吨，增长4.7%。受禽流感疫情影响，家禽存、出笼数下降明显。家禽出笼数万只，下降19.2%；家禽存笼数万只，下降24.5%。（三）产业生产快速增长经济效益明显好转一
7、季度全市范围以上产业企业实现增加值亿元，同比增长30.2%，产业经济运行出现以下特点：制造业拉行动用明显。一季度，全市范围以上产业中制造业完成增加值亿元，占范围以上产业的95.4%。分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、玄色金属冶炼及压延加产业、通信及其他电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加值亿元，占范围以上产业增加值的63.7%，是组成我市制造业快速增长的中坚力量。轻产业增长快于重产业。一季度，轻产业实现增加值亿元，同比增长30.9%，增速比重产业快个百分点，总量占全市范围以上产业的50.8%，一改上年重产业快于轻产业的生长态势。县（区）产业增长势头强劲。一季度，高于3
8、0%增长速度的县（区）依次为：青山湖区增长137.8%、东湖区增长83.8%、南昌经济技能开发区增长76.9%、新建县增长46.1%、安义县增长43.8%、南昌县增长42.3%、湾里区增长32%，出现一片喜人的生长势头。 产销衔接保持良好。一季度，产业产物产销率达97.9%，比上年同期提高个百分点。其中：重产业产物产销率与上年同期相比上涨幅度较大，提高了个百分点。政策情况2002年，我国房地财产生长迅速，一年当中，出台了许多重要政策，可归纳综合为：偏向性宏观调控，整顿为主调，范例是趋势，金融做重点，政策更细致。在2002年，政府部分加大了对房地产行业的宏观调控，中央和地方对房地产行业的生长重点
9、都有比力明确的思路。2月4日，国度建立部在沪召开的2002年全国住宅与房地产事情聚会会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足宽大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部分制订住房生长目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障宽大人民群众的底子利益。落实住房分派钱币化、改进住房供给、扩大小我私家住房贷款、搞活和范例市场、生长物业治理、推进住宅财产现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场生长的重要内容。2月8日，建立部、国度计委、财务部、领土资源部、人民银行和国度税务总局联合发文，提出九条具体意见，增强对房地产市场的宏观调控。5月13日，国务院宣布关于进一步增强住房公积金治
10、理的通知，通知主要包罗六方面的内容：调解和完善住房公积金决策体系；范例住房公积金治理机构设置；范例住房公积金银行专户和小我私家账户治理；强化住房公积金归集，加大小我私家贷款发放力度；健全和完善住房公积金监督体系；增强组织领导，严肃纲纪，切实维护住房公积金缴存人的正当权益。2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调。3月，国务院宣布国务院关于修改住房公积金治理条例的决定。5月8日，中国建立银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时透露，建立银行的资产证券化项目进展顺利，预计将在年内正式启动。央行在第三季度钱币政策执行陈诉中，提醒各商业银行要切实增强信贷治理，警惕房地产泡沫
11、的出现，并重申严禁发放“零首付”小我私家住房贷款。我国第一部专门治理都市筹划区内经济适用房代价的法例经济适用住房代价治理步伐已由国度计委、建立部制定完毕，明年起正式实施。江西省房地产生长： 江西省建立厅住宅与房地财产到处长黄隆规认为,江西省房地财产出现康健、连续的生长势头主要源于江西省房地财产起步晚、生长潜力大，房产政策扶持力度大： 一是2000年我省实行住房制度革新，房地财产真正开始了市场化运作，比沿海发达地域整整晚了8年。近两年来，省委省政府要将江西建立为沿海和经济发达地域的“三个基地、一个后花圃”，将建成南昌市现代文明花圃都市和区域经济中心都市，这一目标简直定都预示着江西省房地产的生长即
12、将步入快车道； 二是都市化进程的加速和都市范围的扩大为房地产的连续生长提供了巨大的潜在市场需求，南昌都市人口2010年要到达260万人，都市化水平要到达60%，在南昌市新的“十年生长战略”中，每年要增加人口万人左右，按人均住房修建面积25平方米盘算，这样每年就要新增商品房需求170万平方米。随着人们生活水平的提高，换房、提前消费等看法也愈受到老黎民的认同，从而增加住房需求。老城区今年要拆迁改革100万平方米，那么拆迁人员的安顿也将促进住房需求。事实表明，2000年南昌市的商品房销售面积为万平方米，2001年万平方米，2002年商品房预销售到达了万平方米，如此可以看出我省商品房销售面积呈直线上涨
13、,且商品房销售面积大于同期竣工面积,房地财产需求潜力巨大; 三是全省全力扶持与勉励房地财产的开发建立,都市面貌变了,让投资者看有了信心,吸引了众多外来人口来江西落户.比如南昌市,该市户籍制度的松动,使得市民购置商品房、房改房修建面积在70平方米以上即可治理户口。并且为了加速启动房地产市场，激活住房二、三级市场，南昌市房管局通过低落二手房入市的门槛，实行税肥减免，简化办事步伐，使房地产市场进入多级联动的良性生长轨道。以及近来推行的若干意见，对放开公有住房的出售范畴，允许私有住房使用权的转让，住房分派钱币化的施行，勉励衡宇拆迁钱币化，这些步伐实行都将促进房地财产的快速生长。向阳：以远东世纪花圃为代
14、表，由多层开发到高层开发，由小型住宅区到大范围社区的打造，动员了向阳洲板块崇高生活社区的开发，引起了南昌市民及业内人士的极大存眷。现在向阳洲成熟区域板块已经形成，居住需求开始向周边扩散。按地段位置，该板块已明显分别为三个梯度消费：中山桥至抚河桥为第一梯度，抚河桥至司马庙立交桥为第二梯度，司马庙立交桥至建立桥为第三梯度，政府在向阳洲三大梯度间出让的土地已经不多。其间在建及即将推出的楼盘体量不大，相对付市中心恒茂国际华城等几个大盘的崛起，向阳洲板块的楼盘开发对未来南昌楼市的影响将不明显。并且“改革旧城区，限制向阳区，生长新城区”2002年，南昌都市区域筹划对连接中心老城区与红谷滩新区的向阳洲板块，
15、提出了限制口号。政府在20022004年间对向阳洲土地接纳储存控制手段。2002、8、12向阳板块最后一块土地的的拍卖，并不意味着向阳洲已经没有了可供开发的土地。据悉，向阳洲存储的土地仍有数千亩，如果按每年3000亩土地开发量盘算，2005年向阳洲土地出让解冻后，仍有23年的生长空间，因其位处赣江与抚河之间，凝聚繁华与宁静不可复制地段的奇特职位，其升值潜力无可限量。市场前沿动态：近年来,随着南昌新都市框架的开端构架,花圃都市建立的深入推进,旧城改革的连续进行,红谷滩新区的全力开发,为房地财产创造了巨大的生长空间。2002年，江西省完成房地产开发投资达亿元，比上年增长73.7%，增幅位居全国第一
16、。而南昌市作为江西省的省会中心都市，2002年共完成房地产开发投资亿元，较上年增长69.12%。2003年的南昌楼市依然保持了高开高走的良好生长势头， 一季度业绩不菲，3月11日颁布的关于进一步搞活房地产市场的若干意见更是起到了显而易见的推行动用，使南昌楼市在未来生长的日子里前景愈加光辉光耀。今年一季度，江西省完成商品房投资万元，商品房销售额万元，商品房新开工面积万，商品房竣工面积67万，商品房销售面积万。南昌市共完成房地产开发投资亿元，较上年同期增长68%；商品房销售大幅增长，全市预销商品房万平方米，销售金额亿元，分别较上年同期增长82%和144%。商品房空置面积万平方米，其中商品住宅空置量
17、万平方米，分别比上年年底下降了49%和45%。从这些数据可以看出，今年江西房地产上升势头依然不减，各项指标增幅较大，商品房新开工面积、竣工面积、住宅销售面积凌驾了100%。南昌楼市连续走旺。楼市火旺，板块竞争格式大变更，红谷滩、青山湖板块异军突起，位居南昌楼市一线。红谷滩板块楼市在经过较长一段是的缄默沉静之后，终于在本年度全面“发作”。红谷滩新区作为市政府着力建立的重点板块，将会合展现未来南昌的生长面貌。而作为其生长的标记之一地财产在红谷滩新区无疑走到了南昌楼市的最前面，其潜力无比巨大，继上海绿地滨江豪园打响了红谷滩楼市的第一炮后，鹿景名居、理想故里、洪城时代广场、江信国际花圃也不甘示弱纷纷响
18、应，掀起了购房热潮，特别引人注目的是今年4月南昌范围最大的楼盘总建到达100万平方米的万达星城隆重开幕，强势推出。这些楼盘大多以高层为主，形成了气势磅礴的新的景观性修建集群。青山湖凭其风物优美的情况优势、便捷的交通、周边良好的生活配套被评为消费者最喜欢的人居板块之一。五一房展上，青山湖一个个楼盘精彩亮相，金色水岸、碧海云天、中富新城、丰源宜合、白金翰水景花圃相继与市民晤面从高层到多层，在到高层别墅，青山湖周边楼盘开发趋于多元化，逐渐形成一个崇高住宅区，也必将与红谷滩一齐成为今年下半年南昌楼市中最热点的板块。别的，在今年的楼市中，不再形成一个楼盘独领风骚的单一局面，而是同众多高品质的楼盘配合争夺
19、市场的多种格式。总而言之，一句话，2003年板块竞争将越发猛烈。繁荣的市场背后一定有着政策的支持与促动。3月中旬出台的关于进一步搞活房地产市场的若干意见，其中，解决历史遗留下来的几万套住房的发证问题，一方面可为群众排忧解难，另一方面也将加大住房的上市量，使南昌这块“蛋糕”越做越大；而放宽公有住房出售范畴、允许公有住房使用权有偿转让、实行住房分派钱币化、勉励衡宇拆迁钱币化安顿、低落衡宇入市门槛，简化办事步伐，减轻购房者税费包袱等一系列举措，将进一步扩大住房消费主体，极大的增加住房有效需求。这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到范例、促进作用。推出多项新举措进一步激活房地产市场。项目月份住宅非住
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