南昌房地产项目分析报告doc.docx

《南昌房地产项目分析报告doc.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南昌房地产项目分析报告doc.docx（27页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、南昌象湖项目简报一、南昌房地产宏观市场阐发特征：生长取得“五项突破”1、房地产开发投资额首次突破100亿元2005年南昌市房地产开发投资在上年高位增长的底子上再创新高，全年完成投资到达110.12亿元，同比增长29.3%（增幅高于全国平均水平8个百分点），其中住宅投资72亿元，同比增长22.5%。2005年，南昌市房地产开发投资占全市牢固资产投资总额的比重达21%，占全市GDP的比重达11%，与上年持平。另据市地税局和市财务局提供的数据，2005年全市共完成房地产地税收入8.57亿元，较上年多征2.27亿元，增长36%；完成房地产契税收入4.51亿元，比上年多征0.66亿元，增长17%。两项税

2、收合计达13.08亿元，占全市财务总收入的比重达10.4%，较上年提高0.1个百分点。房地财产仅仅加上与其密切相关的修建业，“两业”产生的地税收入已占到地税收入总量的一半，增量更是靠近占到三分之二。这些数据表明房地财产在南昌市经济生长中的孝敬显著，仍然是拉动经济增长的强大动力、增加财务收入的重要来源。2、商品房销售金额首次突破100亿元在宏观调控的政策配景下，2005年南昌市商品房销售保持了平稳态势，全市（含四县）商品房预销售金额达110.97亿元，较上年增长16.34%；其中商品住宅预销售金额98亿元，较上年增长24.1%。2005年全市市区商品房预销售金额87亿元，较上年增长11.8%。其

3、中商品住宅预销售金额77亿元，较上年增长19.8%。3、全市商品房销售面积首次突破400万平方米2005年全市（含四县）商品房预销售面积达410万平方米，较上年增长5.6%；其中商品住宅预销售32352套，较上年增长17.5%，面积380万平方米，较上年增长9.3%。2005年全市市区商品房预销售面积282万平方米，较上年增长1.8%；其中商品住宅预销售22348套，较上年增长15.6%，面积259万平方米，较上年增长5.7%。2005年全市市区商品住宅销售总量中，本市居民购置的比重达85%，较上年提高12个百分点。当地居民购房比重的上升，说明住房消费得到有效拉动，自住型消费占了主导职位，投资

4、性需求、投机性需求均得到有效停止。4、存量房生意业务套数首次突破2.5万套，存量房生意业务面积突破250万平方米 南昌市存量房市场依然活泼，生意业务量平稳上升。2005年全市（含四县）共完成存量房生意业务25100件，较上年增长15.39%，完成存量房生意业务面积251.73万平方米，同比增长16.86%，其中存量住房23277套，面积199.66万平方米，分别较上年增长14.43%和11.17%。2005年全市市区共完成存量房生意业务面积191.23万平方米，较上年同期增长19.38%；其中存量住房18506套，面积146.44万平方米，分别较上年增长13.23%和12.60%。5、住房公积

5、金贷款额首次突破7亿元，到达7.21亿元，当年贷款额首次凌驾当年归集额 人民银行南昌中心支行数据显示，2005年房地产开发贷款、小我私家住房贷款稳步增长。截止2005年末南昌市商业银行自营性房地产贷款余额为162.2亿元，比年初增26.4亿元，同比多增5.7亿元。从贷款结构阐发，全年共发放房地产开发贷款83.2亿元，同比增长4.5%。同时受需求拉动和政策导向作用，小我私家住房贷款继承保持稳步增长态势，全年共发放小我私家住房贷款12.3亿元，较上年增长24.6%。 企业资金来源结构也出现了一些变革。南昌市统计局数据显示，2005年房地产开发企业资金来源累计为148.7亿元，同比增长15.7%，其

6、中海内贷款20.1亿元，占本年到位资金的13.5%，企业自筹资金所占比重达22.8%，定金及预售款占比重的40.7%。从资金来源情况看，银行贷款比重下降，与上年相比，降幅为1.5个百分点，自筹资金、定金及预售款比重有所上升，增幅分别为2.3个百分点和5.3个百分点。特征：市场实现“三个根本”1、市场供需根本平衡2005年，南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，同比增长29.3%，略高于全国平均水平，但较上年同期回落13个百分点，表明宏观调控见到成效，投资过快增长的势头得到停止；商品房销售金额到达110.97亿元；2005年全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方

7、米。投资总额和销售金额根本持平，竣工面积和销售面积也根本持平。由此可见，2005年南昌市房地产市场供需根本平衡。另外，2005年，南昌市商品房施工面积1179万平方米，同比增长10.4%；其中住宅922万平方米，同比增长16.4%。全市商品房新开工面积达520万平方米，同比增长37.2%；其中住宅407万平方米，同比增长47.3%。新开工面积和竣工面积的高位增长对付拉动投资、保持市场后续供给量，满足市场消费需求将产生积极作用。2、住房结构根本公道2005年，南昌市执行国度宏观调控政策，结合南昌实际，连续出台了一系列相应的政策和步伐，制定了普通住房标准。2005年，南昌市商品房竣工面积413万平

8、方米，其中商品住房竣工面积339万平方米，比重达82%；全市商品房销售面积409.9万平方米，其中普通住宅（即单价在3600元/平方米以下且单套修建面积在144平方米以下的商品住房）销售面积258.8万平方米，比重占到了63%。南昌市的住房结构照旧根本公道的。凭据南昌市领土局提供的数据，2005年，南昌市本级新增房地产用地63宗，面积5361亩，生意业务金额58.44亿元，平均成交价为109万元/亩，筹划修建面积783万平方米。2005年房地产开发用地的供给量是上年的3倍，供地速度增长较快。 2005年全市市区批准商品房（不含经济适用房）上市面积270万平方米，其中商品住宅233万平方米；20

9、05年全市市区完成商品房（不含经济适用房）登记销售面积248万平方米，其中商品住宅登记销售面积225万平方米。 2005年，市区批准新上市商品房和商品房住宅面积均凌驾同期登记销售面积，商品房和商品住宅供求比分别为1.09：1和1.04：1。表明商品房市场的供求干系已产生变革，由供小于求转向供略大于求3、住房代价根本稳定2005年，南昌市（含四县）商品房预销售均价为2707.25元/平方米，较上年上涨10.16%，月环比平均涨幅为0.85%，其中商品住房预销售均价为2567.01元/平方米，较上年上涨13.60%，月环比平均涨幅为1.49%。全年市区商品房预销售均价为3085.16元/平方米，较

10、上年上涨9.91%，月环比平均涨幅为1.46%；其中商品住房预销售均价为2958.80元/平方米，较上年上涨13.32%。2005年第一季度市区商品住房预销售均价为2871元/平方米，第二季度为3144元/平方米，环比上涨9.5%，第三季度为3182元/平方米，环比上涨1.21%，第四季度为3197元/平方米，环比上涨0.47%。房价走势稳中趋升，但涨幅逐渐回落。2005年南昌市房价涨幅低于全市GDP增幅6.64个百分点，也低于都会居民人均可支配收入增幅7.64个百分点，房价涨幅仍在公道范畴之内。在中部六省会都会中，南昌市房价排列第五，涨幅排列第四。附：中部六省会都会2005年房地财产主要数据

11、项目武汉郑洲长沙南昌合肥太原南昌在各都会中的总量增幅排位数量同比数量同比数量同比数量同比数量同比数量同比总量排位增幅排位增长增长增长增长增长增长房地产投资额(亿元)27.70%1004.20%46.04%29.30%1508.70%7520%42商品房生意业务面积(万m2)7.60%59919%41.94%5.60%-8.50%-5.90%54其中：住宅5.00%53216%37.24%9.30%-11.90%5.20%43商品房均价（元/m2）8.10%296612%12.87%10.20%16.10%3985-4.10%54其中：住宅25.40%261412%10.35%256713.60

12、%17.80%2938-4.50%53存量房生意业务面积(元m2)17%13921%16.77%16.90%-8.87%-22.30%23其中：住宅17.20%13620%32.41%11.20%-11.50%-3.50%242005年，为控制房地产投资范围过快增长，稳定住房代价和调解住房结构，国度出台了一系列宏观调控政策。南昌房地产市场生长取得了“五项突破”，实现了“三个根本”，总体保持了连续、稳定、康健、快速生长的态势。2006年，南昌市都会总体筹划目标为凭据“一江两岸、一核五片，沿着赣江、两头延伸，多点组团推进”的都会空间结构要求，对峙统一筹划、公道结构、因地制宜、成片开发、配套建立的原

13、则；适度调控市、县住宅楼盘的建立范围，实现土地利用的最大代价化。在南昌市“一江两岸、一核五片、沿着赣江、两头延伸、多点组团推进”的都会筹划总体思路下，南昌正经历着“由单核中心向多核中心”的转变二、南昌二手房市场阐发特征：城区二手房生意业务依旧火暴，单价直逼一手房至2005年第三季度结束，南昌市区共完成二手房生意业务14138套，而同时期的市区一手房生意业务为12547套，市区二手房生意业务套数首次凌驾一手房。这一突破在南昌照旧第一次。2005年三季度，南昌市（含四县）二手房生意业务均价为2801元平方米。而2005年三季度，南昌市（含四县）一手房预销售均价为2834元平方米，两者仅相差33元。

14、一些交通便利、生活配套设施齐全的地段二手房价已凌驾了3500元平方米，有的更是到达了3800元平方米，与新推出的一手房均价相差无几。三、区域市场阐发要害词：象湖新城在南昌市“一江两岸、一核五片、沿着赣江、两头延伸、多点组团推进”的都会筹划总体思路下，南昌正经历着“由单核中心向多核中心”的转变。凭据南昌市“一核五片”的总体筹划，城南被市筹划委员会定位为“以财产为支撑的开放式都会副中心”，具体目标是“本着可连续生长的原则，对整个区域内的多样功效进行整合，优化都会空间结构，提高都会综合实力，完善都会性能，把南昌市城南城区建立成为财产发达、底子设施完善、生态情况良好、生活水准较高的都会综合区。”这一决

15、策给城南带来了前所未有的机会，“象湖新城”正处于这个都会副中心的居住功效焦点区。“象湖新城”与南昌市高速外环线相隔，是向阳洲地域自然延伸的重要地域。具体范畴是：南隔堤（高速外环线）以南、雄溪河以西、赣江以东，筹划总用地面积约为22平方公里。 其总体定位从南昌市都会总体功效出发，志在打造一个自然、生态、康健，以崇高居住、休闲娱乐、商业办事为主的新型城区。地块内部水系相连，阡陌纵横，自然条件优越，生态情况良好。用地阵势较为平坦，大抵呈西高东低走势，目前根本处于未开发状态。 筹划区西望赣江，北靠象湖，与象湖风物区紧紧相连。区域内水质清澈、徐徐流淌的雄溪河、抚河及其富厚的水系和绿色植物，利于营造自然、

16、生态、康健的城区情况。 该区可借助南昌市的生长，动员全区的生长。特别是生米大桥的修建，使该区域与昌北红谷滩新区的联系越发便捷。 另外，作为南昌市放射状快速路之一的桃花路在用地内穿过，与南昌市南部环城高速相接，是南昌市南部收支口，这为该区域的生长带来一定契机。凭据已知的筹划目标，“象湖新城”将鼎力大举掩护象湖新城区域内天赋及优越的自然生态情况。建构大标准自然空间与中微观情况相结合的都会生态架，在不逾越适宜自然生态，自我修复的情况开发容量下，协调都会建立与生态情况的干系，实现新城区与自然生态的共融、共生、共长。 同时，充实挖掘发扬新城区的历史文化秘闻，鼎力大举提高都会自然与人文情况品位，建立配套齐

17、全的都会底子设施，形乐成能完善，情况优越，最适合人居住的综合新城。“象湖新城”空间形态“自然”、“都会”由于象湖新区地处都会边沿，该地域从整体上讲应该出现一种都会形态与自然形态相融合的肌理。依据总体筹划要求，新城东部为南昌市绿化契口，且该区水系纵横，自然情况得天独厚，布满“灵秀之色”。因此，该地域应更多体现自然化的情况景观。临赣江一侧的西部更多的应体现一种都会感的空间肌理，与赣江对岸的红角洲遥相呼应，隔江相望。 “象湖新城”门路结构“TOD”模式“TOD”（TRANSITORIENTEDDEVELOPMENT）即公交导向的生长。 都会结构的底子是都会轴向快速通道网。“象湖新城”的门路筹划接纳“

18、TOD”大众交通导向开发模式，强调大众交通与土地利用筹划紧密结合，主张集约化，高效率的土地利用模式，以形成紧凑、生态化的区域空间形态。以快速路和轨道交通为主干，提倡公交优先的主导原则，形成以公交汽车为主力，出租车为增补的多条理、多元化、立体化、智能化的公交网络系统。在各个分区内部生长的高质量大众交通，组织方便的办事网络，以环状为主，解决组团各部门到主快速换乘点的客流集散。 “象湖新城”都会生活“康健”从结构来看，对付“象湖新城”的筹划，充实利用了现有的赣江、象湖、抚河及雄溪河等河道水系及快速路、铁路线，从而将象湖新城用地自然分开成四个功效区，即“一区，三组团”的总体筹划结构。 “一区”是以河道

19、水系，自然景观风采为主的生态园区，集休闲度假、文化娱乐、旅游旅行为一体的低密度、高绿化的康健生态园区。 “三组团”三个生态型综合开展组团（CDA），每个生态组团功效相对完整、独立，以崇高居住、商业文化、行政办公等功效为主。 而且，在每个组团的中间筹划有带形公园及体育公园，将外部的生态基质引入到组团内，围绕中间的公园绿地两侧部署公建中心，公建中心的外围部署密度相对会合的居住区，最外侧结构密度较低，绿化情况良好的别墅组团，在天际线形成一个梯度演变模式。 区域现状象湖新城板块为南昌最大板块区域,大盘相对非常密集，最大抗性为目前的配套、教诲、医疗、交通等非常贫乏，政府支持力度也弱，各大开发商在宣传上相

20、互之间配合不敷默契等众多因素导致目前的被动局面难于打开目前的困境。区域楼盘位置示意图区域内楼盘阐发项目名称：南昌居住主题公园 项目地点：南昌县象湖新城中心区金沙大道项目类别：普通住宅（多层、花圃洋房、联排别墅）开发商：南昌市平海房地产开发有限公司生长商：利嘉（上海）股份有限公司筹划设计：PA置利轩际有限公司景观设计：澳大利亚五贝国际设计有限公司占地面积：940000平方米总修建面积：1300000平方米总户数：12000户主力户型：二房、三房开发周期：现已开发二期，其它的未定绿化率：40一期开盘时间：2005-5-1一期开盘均价：2300元平方米现均价：2600元平方米销售情况：一期已售完，二

21、期全面上市项目介绍 南昌居住主题公园占地1400亩，总修建面积130万平方米，社区凭借邻象湖，雄溪河、抚河故道的奇特地理优势，以开发“夏威夷岛居生活”为项目理念，营造居于南昌人自己的居住天堂。作为一个大范围的复合型社区，产物涵括了多层住宅，高层公寓、花圃洋房、联排别墅独立别墅、双拼别墅，同时兴建了南昌最大的会所、商业街学校、超市等配套设施。在物业治理中导入先进理念，为每一位入住业主提供优越的办事。前后私家大院，离别一梯多户居住模式。9平米超大阳台，将私家花圃移植至空中，面宽超大观景客厅。将阳台、园景、纳为私藏；厨房连事情阳台、贮藏室、解决洗衣服、择菜、贮物空间，体现人性化设计，会客厅、餐厅分开

22、、空间上又十全十美、是家人亲友聚会、开Party的理想场合。项目名称：九里象湖城项目地点：南昌县象湖新城中心区金沙大道项目类别：普通住宅（多层、小高层、高层、酒店式公寓、联排别墅）开发商：江西平海房地产开发有限公司现均价：2600元平方米占地面积：450000平方米总修建面积：600000平方米绿化率：48物业治理费：0.75元平方米月（小高层：1.2元平方米月）主力户型：目前在售以两房和三房为主力户型（两房79-104平方米，三房102-138平方米）项目介绍： 九里象湖城占地面积666亩，总修建面积约60万平方米，容积率1.36，绿地率48%，修建密度为22%，主要产物有联排别墅、多层公寓

23、、小高层公寓、高层公寓、酒店式公寓及商铺，小区分四期开发，首期开发有象湖里和康健里，1000多套房源。目前根本销售完毕。小区筹划有“一心、二环、X轴、三大公园、九个组团”。 “一心”：景观休闲公园，基地中部是由八幢十八层至三十三层高层修建所围合而成的中心公园-平海公园。“二环”：蓝绿交错生态景观环，中内绿环是指高层住宅与周边多层住宅之间的景观环，与交通主环重叠，是中心公园的延伸；外绿环是每个组团会合绿地的聚集，构建了小区步行系行统的框架，每一个节点是代表每个组团的主题。 “三大公园”：平海公园、滨河公园、中央公园“九大组团”：九大组团由“象湖里”、“静安里”、“嘉和里”、“翰领里”、“平海观澜

24、”、“象湖第宅”、“九里坊”、“康健里”、“水晶岛”组成“X轴”二条功效景观轴“X轴”是指由西南角九里大道与东北角宁静大道所形成的轴，以及西北角西街主干道与东南角水系所组成的绿轴，既是视觉通廊与绿带，又把“一心”“二环”紧密地组合在一起，组成小区的绿化景观框架。项目名称：丰源淳和开 发 商：江西丰泰实业有限公司投 资 商：丰源团体代 理 商：泓源照料项目地点：南昌县象湖外环线物业性质：普通住宅物业形式：多层、花圃洋房、小高层、高层、别墅占地面积：324000 平方米修建面积：400000 平方米容 积 率：绿 化 率：42 %停 车 位：地下990个，地上145个总 户 数：3083户开盘时间

25、：2005-12-11交房日期：2006年底最低单价：2200元/平方米平均代价：2400元/平方米主力户型：目前在售以120平方米左右的三房为主力户型项目介绍：地处象湖新城区焦点，比邻“都会绿肺”的象湖，北靠500米宽的都会绿化道带，西临抚河故道，享受自然的最高礼遇。金沙二路、八月湖路、外环行线组成四通八达的门路系统，从社区驾车至南昌市仅需10分钟，都市的繁华多彩与私家庭院的幽闲自得在瞬间转换。占地487亩，总修建面积40万平方米，以“一带、一轴、一环、多核”的总体结构将小区分为6大主题景观组团，赏心园、怡心园、朗心园、瑞心园、凌心园依次漫衍，形成特色鲜明的居住空间。在修建筹划上，多层、高层

26、、小高层、花圃洋房、别墅等多种形态的居住空间，修建层层递进、围中有透，有效保障生活私密性。楼盘分为三期开发，总户数有3000多户，目前一期根本销售完毕。项目名称：江西奥林匹克花圃项目地点：南昌象湖新城内，东临金沙大道，西为金沙二路，南接东莲路、北至芳草路项目类别：普通住宅（多层、小高层）开发商：江西奥林匹克花圃置业有限公司现均价：预计2006年5-6月开盘占地面积：430000平方米总修建面积：600000平方米绿化率：大于35总户数：5000户主力户型：以两房和三房为主力户型项目介绍： 江西奥林花圃将以奥林匹克的“友谊、团结、平等、宁静”的宗旨和“更高、更快、更强”为精神为指导，将“运动，康

27、健、自然、调和、时尚”作为焦点理念，在象湖南岸土地上倾力打造的大型体育主题康健社区，在新运动主义与新康健主义的指导下，将被打造成一个康健、安乐、舒适的大型社区，让运动成为最好的休息和调试，使江西奥林匹克花圃的生活成为时尚生活的坐标。 奥林匹克花圃登岸南昌，将彻底改变南昌人以往的居住模式，将为南昌人营造一个自然调和生长的生活情况，提倡康健向上的奥林匹克生活方法，实现全新的奥林匹克生活理想。 江西奥林匹克花圃提倡一种康健、科学、文明的生活方法，这种生活方法的组成不但仅是优美的社区情况、舒适公道的居住空间、完美的生活配套和先进的现代化设施，更重要的是奥林匹克花圃拥有与社区生活融为一体的种种体育运动设

28、施、以奥林匹克文化为主要内涵的社区文化和交换运动以及以“康健治理”为焦点的康健管家办事系统。这一切旨在为业主构筑融康健的身心、康健的生活看法和行为、康健的家庭、康健的人际干系、康健的生长、康健的情况、康健的文化为一体的调和社区生活。项目名称：绿地兰宫（国际山庄）开 发 商：上海绿地团体南昌绿都置业有限公司项目地点：南昌县象湖路南隔堤以南物业形式：独栋、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅占地面积：832500 平方米修建面积：400000 平方米容 积 率：绿 化 率：47 %总 户 数：1762户开盘时间：2005-5交房日期：施工期筹划于2007年结束平均代价：6000元/平方米销售动态：2006

29、-3-11推出西班牙气势派头84套联排，面积170-200平方米，首日预购70%项目介绍：绿地兰宫位于南昌象湖南岸，雄溪河边，占地1250亩，距市中心八一广场约15分钟车程，是目前南昌真正意义上做到生活在城区，居住在景区，离尘不离城的纯别墅区。绿地兰宫在修建品质和园林景观上全面提升。墙面接纳外墙挤塑颗粒保温、抗尘，外窗全部接纳中空玻璃，名牌彩铝门窗，并增加了楼寓访客对讲系统和访客引导系统等智能化配置。在园林景观上充实利用自然坡景和原生湿地造景植林，南区入口处2万平方米景观广场及精巧设计的人工景观小品，更是绿地兰宫尊贵别墅区的点睛之笔。诺亚会所内设泳池，健身房，酒吧，棋牌室，幼儿园，网球场，足球

30、场,篮球场、超市便利店等，小区内还漫衍一些零星商业配套智能化配置完备,设有电信通讯网络系统(包罗每户预留网络接口、宽带接入、外部电话通信系统、有线电视接口预留到户) 、大众宁静系统(包罗可视对讲、红外线周界防备、CCTV监控)四、产物发起综合阐发周遍项目情况，我们可以得出以下结论： 周遍项目都有一定范围，本案没有体量优势； 周遍楼盘产物形态庞大，别墅、联排、叠加、多层、小高层、高层、情景洋房根本都有； 周遍楼盘产物气势派头多样化，已经出现了现代气势派头、欧式气势派头、西班牙气势派头等； 容积率范畴从0.5-1.4； 各项目都有自身推广主题，体育、人文、景观、情况等等；修建筹划方案影响房地产范围

31、的因素是综合性的，一方面取决于市场需求和由此决定的修建功效；另外一方面则受都会的性质和职位、区域经济水平、开发商实力以及种种建立条件的影响。这些建立条件包罗可用于开发的土地范围、筹划用地性质和用地条件、自然条件与情况要求、交通的便利性、大众办事与市政工程的配套水平以及是否具备可以依托的条件。对付本案来说，区域内竞争猛烈，同类产物代价差距较小，都有自身卖点。如安在众多竞争产物确保不败，是我们产物设计的重点。依据本案实际情况，我们发起本案分两次开发完毕，分期指标大抵如下： 技能经济指标表（预计）项 目一 期二 期综合指标1地块用地面积（m2）175000914002664002总修建面积（m2）171800149800321600排屋建面400000叠加建面0280002.3多层建面1300000小高层建面01200002.5公建建面10001000会所建面8008003车位配比4容积率5绿化率（）45%说明： 一期产物以多层和联排为主，产物有互补性，较易给市场担当； 二期以叠加和小高层为主，既充实利用了项目指标，还使产物多样化生长； 通过多层产物打开市场，通过联排提高品质，通过小高层产物产生利润；