台州市城市住宅小区物业管理规定.docx

《台州市城市住宅小区物业管理规定.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《台州市城市住宅小区物业管理规定.docx（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、台州市都会住宅小区物业治理划定第一章 总 则第一条为增强都会住宅小区的物业治理，维护住宅小区的生活秩序，为居民创造整洁、文明、宁静的居住情况，明确业主、物业治理企业和业主大会的权利与义务，凭据建立部都会新建住宅小区治理步伐等有关划定，结合本市实际，制定本划定。第二条 本划定适用于本市行政区域内都会住宅小区物业治理。第三条 物业治理凭据专业办事与业主自治相结合，行业治理与属地指导相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、范围型治理。住宅小区物业治理应积极创建全国和省级物业治理示范、优秀小区和先进小区。第四条新建住宅小区物业治理应实行关闭式治理，关闭设施应与住宅小区衡宇修建和其它设施同步筹划、同步设计

2、、同步施工、同步交付使用，所需投资纳入开发本钱。第五条 台州市建立行政主管部分是本市住宅小区物业治理的主管部分。县（市、区）建立行政主管部分主统领区内住宅小区的物业治理事情。其主要职责是：（一）凭据有关物业治理的执法、法例和规章，制定具体的实施细则；（二）卖力物业治理企业的资质治理；（三）监视和查抄住宅小区衡宇维修专项资金的缴纳、使用；（四）卖力物业治理专职人员的培训；（五）卖力住宅小区物业治理创优评比事情。公安、工商、物价、市政、情况卫生、绿化、筹划等相关部分凭据各自的职责，对住宅小区物业治理进行监视、办事和指导。街道办事处（居民委员会）应积极支持住宅小区实施物业治理。第二章 住宅小区物业治

3、理机构第六条 住宅小区交付使用且入住率到达50%以上时，建立行政主管部分应当会同住宅小区开发建立单元、所在地街道办事处卖力组建住宅小区业主委员会并召开第 一次业主大会或第一次业主代表大会。第七条 业主大会由住宅小区的全体业主组成；业主代表大会由每个住 宅单元推选业主代表一人组成。第八条 业主大会或业主代表大会是业主行使物业治理权利的机构。业主大会或业主代表大会行使下列权利：（一）推选产生业主委员会；（二）批准业主委员会章程；（三）通过或修改业主条约；（四）批准住宅小区物业治理筹划；（五）监视业主委员会的各项事情；（六）决定其他有关业主权益的重大事项。业主大会或业主代表大会决定问题，以组成人员的

4、过半数通过。第九条 业主委员会由业主代表和居民委员会等有关方面人员组成。其中，业主代表的比例不低于百分之八十。业主委员会组成人数凭据住宅小区范围确定，一般不得少于五人。业主委员会推选主任、副主任主持日常事情。业主委员会决定问题，以组成人员的三分之二通过。有条件的业主委员会可聘请建立行政主管部分、供水、供电、通讯等部分和公安派出所等有关单元人员担当照料。住宅小区已设立居民委员会的，业主委员会可以与居民委员会集署办公。第十条 业主大会或业主代表大会由业主委员会卖力召集和主持，每年 至少召开一次；经业主委员会或百分之十以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。涉及全体业主利益的重大问题，业主

5、委员会应提请业主大会或业主代表大会讨论决定。第十一条 业主委员会是业主行使业主治理权利的日常办事机构，其事情职责：（一）维护业主的正当权益；（二）制订业主委员会章程和业主条约；（三）决定选聘或续聘物业治理企业，卖力签订物业治理委托条约；（四）审议物业治理企业制订的年度治理筹划和小区治理办事的重大步伐；（五）监视物业治理企业履行物业治理条约；（六）定期向业主大会或业主代表大会陈诉事情，并担当监视；（七）督促落实业主对物业治理的意见和要求；（八）协助物业治理企业落实各项治理步伐；（九）担当本地政府、建立行政主管部分、街道办事处及各有关专业治理部分的监视、指导 ；（十）督促业主及使用人遵守业主条约及

6、其他有关划定。第十二条 业主条约对全体业主具有约束力。业主条约按省建立行政主管部分制定的示范文本执行。第十三条 业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定，不得与国度执法、法例和政策相抵触。第十四条 物业治理委托条约应包罗以下主要内容：物业治理的事项、 尺度、权限、期限、收费尺度及收取步伐、双方权利和义务、违约责任、条约期满财产和技术资料的移交等条款。物业治理委托条约按省建立行政主管部分制定的示范文本执行。业主委员会与物业治理企业 签订的物业治理委托条约应报所在地县级建立行政主管部分存案。第十五条 物业治理应提前介入住宅小区的前期治理，在核发建立工程用地许可证时，由建立行政主管部分征询开发建

7、立单元意见，确定一家具备相应资质的物业治理企业开展前期治理，并与开发建立单元签订物业治理条约。前期物业治理所需用度由开发建立单元卖力。住宅小区经综合验收并交付使用后但入住率不到50%的，由已确定的物业治理企业继承实施 物业治理。物业治理本钱的不敷部分由开发建立单元卖力。业主委员会创建后，由业主委员会决定物业治理企业的续聘或改聘，在同等条件下应优先续聘先前已实施治理的物业治理企业。第十六条 住宅小区开发建立单元应通过批准该建立项目的县级以上建 设行政主管部分向该住宅小区业主委员会移交下列住宅小区工程建立技能资料：（一）住宅小区筹划图、竣工总平面图；（二）单元修建、结构、设备竣工图；（三）住宅小区

8、地下管网竣工图；（四）有关设施、设备的使用和维修技能资料；（五）住宅小区竣工综合验收资料；（六）物业治理所必须的其他工程建立技能资料。业主委员会应将工程技能资料无偿提供应物业治理企业使用。第三章 物业治理企业第十七条 设立物业治理企业应具备相应的专业技能和治理人员，并经 所在地建立行政主管部分资质审查，报台州市建立行政主管部分审批，领取物业治理企业资质证书。具体条件和尺度按省、市建立行政主管部分制订的资质尺度执行。物业治理企业应凭物业治理企业资质证书向工商行政治理部分申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业治理业务。第十八条 物业治理企业的权利：（一）凭据物业治理委托条约和国度、省、市有关划

9、定对住宅小区实施物业治理；（二）受业主委员会委托监视业主条约的执行；（三）依照物业治理委托条约和有关划定收取物业治理用度；（四）劝阻、制止损害他人物业或防碍住宅小区物业治理的行为，并对造成的损害要求赔偿 ；（五）有权要求业主委员会协助治理；（六）开展多种经营和有偿办事，选聘专营公司或聘用专人包袱专项办事。物业治理企业的义务：（一）以为业主办事为示旨，严格履行物业治理委托条约，为业主提供日常的便民办事；（二）担当业主委员会和业主的监视，重大的治理步伐应提交业主委员会审议决定；（三）担当建立行政主管部分、有关专业治理部分及所在地街道办事处的监视指导；（四）发明违法行为，实时向有关部分陈诉。第十九条

10、 物业治理企业凭据物业治理委托条约对住宅小区实施物业管理，提供下列有偿治理办事内容：（一）衡宇公用部位、共用设施、设备的维修与养护；（二）住宅小区公用设施和园地的维修、养护与更新；（三）衡宇公用部位、门路、绿地等大众场合的清扫保洁；（四）绿地、花卉树木的养护、治理，绿化设施的维修、养护；（五）维护大众秩序，日常治安治理；（六）车辆进出及停放的治理；（七）业主委员会与物业治理企业商定的其他治理办事事项。第二十条 住宅小区内的管道燃气、通讯以及户外水电、有线电视的管 线、设施、设备的维修与养护，由各有关专业单元卖力；专业单元也可委托物业治理企业负责，维修与养护用度由各专业单元支付。住宅小区内路灯设

11、施，由开发建立单元统一配套建立；路灯电费由电力部分在公用事业附加 中支付。第二十一条 物业治理企业应当配备具有房地产、建立、市政、园林绿化、水电、财会等方面低级以上职称的专业人员。第二十二条 物业治理企业的保安人员，经县级以上公安构造培训后持 证上岗，并担当所在地公安构造的监视和业务指导。公安构造应督促物业治理企业创建治安治理制度，落实宁静防备步伐，并进行监视查抄。物业治理企业的保安人员对住宅小区内违反治安治理的行为和犯法行为，有责任予以制止，并实时陈诉公安构造。第二十三条 物业治理企业应配合住宅小区所在居民委员会做好社会工 作，协助开展各项社区性办事。对业主委员会已委托物业治理企业进行治理与

12、办事的项目，居民委员会不得提供有偿办事。第二十四条 物业治理属于办事性物业，物业治理企业可以享受国度对 第三财产的有关优惠政策。除经营性收人外，物业治理费和代收代缴费凭据省、市政府划定免缴有关税收。第四章 治理经费和治理用房第二十五条 住宅小区衡宇维修专项资金按以下划定提取和筹集：（一）住宅小区衡宇维修专项资金由住宅小区开发建立单元按该住宅小区修建安装工程造价的2?3%比例提取，具体比例由县级人民政府确定；台州市本级由市建立、财务、物价部分确定。住宅小区衡宇维修专项资金在领取商品房预售证时预缴，住宅小区竣工综合验收及格后结清。（二）集资随着建的住宅，由集资建立单元在治理建立工程筹划许可证时预缴

13、，工程竣工验 收及格后结算。（三）住房制度革新出售的衡宇，其衡宇维修专项资金应在房改房出售之月起三个月内，由住房制度革新机构卖力划转。第二十六条 衡宇维修专项资金的所有权属业主，由业主委员会委托建 设行政主管部分专户储存，专项治理，并卖力保值增值，增值额度不得低于人民银行划定的同期年利率。衡宇维修专项资金，用于衡宇共用设施、设备以及共用部位、住宅小区内公用设施的维修、 养护与更新。增值部分经业主委员会同意，可用于物业治理本钱贴补。衡宇维修专项次金的收取、治理和使用，按省建立、财务、物价部分制定的步伐执行。市、县（区）财务、物价、审计部分依法对衡宇维修专项资金的收取、治理和使用进行监视、检查和审

14、计。第二十七条 物业治理企业使用衡宇维修专项资金，应提出年度使用方 案，经业主委员会审核同意，报受托的建立行政主管部分。建立行政主管部分应在接到陈诉后七个事情日内将该住宅小区衡宇维修专项资金划拨给住宅小区物业治理企业。第二十八条 住宅小区开发建立单元和集资联建衡宇产权人应按住宅小区衡宇总修建面积1%?3%的比例同步建立物业治理用房，提供应选聘的物业治理企业使用。 物业治理用房免交都会建立配套费和相应的土地出让金。住宅小区开发建立单元和集资联建衡宇产权人在住宅小区验收及格时，应按衡宇建立本钱价提供住宅小区衡宇总修建面积或衡宇建立造价的4%的比例建立商业用房。住宅小区内商业用房应公道结构，其所需用

15、度在该住宅小区的衡宇维修专项资金中列支。商业用房由该小区业主委员会租赁给物业治理企业使用，租金尺度由物业治理企业与业主委员会商定。租金经业 主委员会同意，可用于该住宅小区物业治理用度的补贴。物业治理用房和商业用房产权属该住宅小区的业主委员会。物业治理用房和商业用房不得转 让或改变用途。第二十九条 住宅小区付使用时，开发建立单元可以委托物业治理企业 负包管修责任，并签订委托条约。保修经费凭据委托条约的约定划给物业治理企业治理和使用。第三十条 房地产开发建立单元缴纳的衡宇维修专项资金、物业治理用房和业主委员会创建前支付的前期物业治理费，列入该房地产的开发本钱。在本划定实施前已建成使用的余额小区可由

16、房地产开发建立单元与业主委员会在建立行政主 管部分的指导下，配合协商提取或分管衡宇维修专项资金。第三十一条 物业治理办事费凭据所提供的办事性质、特点等差别情况和保本经营、略有微利、以业养业的要求，分别实行政府订价、政府指导价和经营者订价。第三十二条 为物业所有权人、使用人提供的大众卫生清洁、公用设施 的维修调养和保安、绿化等具有大众性有偿办事，实行政府订价。政府订价的物业治理办事费应凭据住宅小区关闭治理与否、治理水平优劣和物业治理企业资 质品级实行差别的代价尺度，具体步伐由市建立和物价部分制定。政府订价的物业治理办事收费尺度，由物业治理企业凭据办事项目和各项开支情况，向物价部分申报，由市、县物

17、价部分征求同级建立行政主管部分意见后，以独立小区为单元审定。第三十三条 实行物业治理的住宅小区内空置的住宅，由开发建立单元 按审定尺度的50%支付物业治理办事费。第三十四条 为物业所有权人、使用人提供代收代缴水电费、燃气费、 有线电视费、电话费等民众代庖性质的办事收费，实行政府指导价。政府指导价由市、县物价部分会同同级建立行政主管部分制定。物业治理企业可在政府指导代价划定幅度内确定具 体收费尺度。第三十五条 为物业所有权人、使用人提供的特约办事或专项办事，其办事收费尺度实行经营者订价。实行经营者订价的物业治理办事收费由物业治理企业与物业所有权人、使用人协商议定并签订办事条约。第三十六条 物业治

18、理企业应当严格遵守国度的代价法例和政策，执行 划定的收费步伐和收费尺度，提高办事质量，提供质价相称的办事，不得只收费不平务或多收费少办事。第三十七条 实行物业治理的住宅小区，物业所有权人、使用人应按审定的收费项目和尺度定时向物业治理企业缴纳物业治理办事费；不按划定缴纳治理办事费的物业治理企业有权凭据办事条约要求追偿。第三十八条 物业治理企业已担当委托对住宅小区实施物业治理并相应 收取大众办事费的，其他部分和单元不得再重复征收性质和内容相同的费项。第三十九条 物业治理办事收费实行明码标价，收费项目和尺度及收费 步伐应在经营场合或收费所在宣布。物业治理办事费的收支情况，担当业主委员会的监视，物业治

19、理企业应当每半年向业主宣布一次。第五章 责 任第四十条 物业治理企业不履行物业治理委托条约或履行合未到达约定 尺度的，业主委员会有权有要求其限期履行或接纳调停步伐。双方争议不能协商解决的，可向建立行政主管部分申请调解，也可凭据条约约定的仲裁条款或事后告竣的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。第四十一条 物业治理企业有下列行为之一的，业主有权投诉；业主委员会有权制止，并要求其限期纠正；县级以上建立行政主管部分凭据建立部都会新建住宅小区治理步伐等有关划定予以警告、责令限期纠正、赔偿损失，并可处以罚款：（一）治理制度不健全，治理杂乱的；（二）擅自扩大收费范畴，提高收费尺度的；（三）私搭

20、乱建，未经批准改变住宅小区内衡宇和公用设施用途的。第四十二条 违反本划定，有下列行为之一的，由县级以上建立行政主管部分凭据省有关划定处置惩罚：（一）未经建立行政主管部分资质审查擅自包袱住宅小区物业治理业务的；（二）住宅小区开发建立单元或集资联建产权人违反本划定，不交纳衡宇维修专项资金或不按划定提供物业治理用房或商业用房的；（三）物业治理企业转让或改变物业治理用房和商业用房用途的。第四十三条 对违反业主条约的行为，物业治理企业有权凭据业主委员 会的委托予以制止、批评教诲、通知责任人限期纠正；逾期仍不纠正的，提请有关部分处置惩罚。造成损失的，责任人应包袱赔偿责任。第四十四条 违反本划定，截留、挪用住宅小区衡宇维修专项资金的， 除责令限期退回款项外，由财务、物价、审计等有关部分按划定权限对有关责任人赐与行政处分；组成犯法的，移送司法构造依法追究刑事责任。第六章 附 则第四十五条 本划定宣布前已建成使用的住宅小区，应按本划定逐步实行物业治理。本划定宣布前已建成使用的住宅小区，应创造条件实施关闭治理，关闭设施所需资金由原开发建立单元包袱，都会建立配套费可予适当补贴。第四十六条 本划定适用中的具体问题，由台州市建立筹划局卖力解释。第四十七条 本划定自宣布之日起施行。