商业地产调查方法漫谈.docx

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1、商业地产视察要领漫谈2004年被称为中国的商业地产年，投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风物线。不但是北京、上海、广州、深圳一线都会，成都等二线省会都会、宁波等新兴产业化都会，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。 市场视察是商用物业开发、经营筹谋的底子性事情，“没有视察就没有发言权”，此言乃真理。商业地产筹谋所需要的商业、商圈、商用物业视察，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，视察的区域更弹性、更会合、内容更遍及、水平更深入，相应难度会更大一些，因此有须要就此问题作专题探讨，与各人交换共享，并就教于大方之家。 一

2、、市调分类 商业地产筹谋和前期市场视察，按差别目标、任务、范围、方法，可分为以下几类： 1、按事情任务分：底子普查、专题研究视察、项目定位视察 2、按事情范围分：全地段全面考察、典范代表视察、个案深入视察 3、按操纵要领分：实地考察视察、问卷视察、访谈视察 4、按考察形式分：系统分工考察、会合快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充实准备，才气有的放矢，提高效率，防备遗漏。 准备事情一般有： 1、明确任务-明确市调的目的、性质、内容、范畴、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工-明确团队（事情小姐）人员组成、任务分工及协作干系； 3、事情筹划-Why、What、Whe

3、re、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、资料预热-有关视察都会区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公然信息与内部资料； 5、配齐东西-准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路-前往考察区域东西的交通东西、入口、行走偏向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作摆设； 7、时间摆设-市调时段的摆设（平日、周末、节沐日、白昼、夜晚），考察时间是非的估算，考察项目、地段的时序摆设等。 三、根本观点理解与应用 在市调和商业地产筹谋中常用到如下根本术语、名词、需要有配合的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、

4、筹划学、商业及房地财产常用的相互联系的观点。 区位带综合性的筹划学用语，指为某种经济、政治、社会运动所占据的场合，在某一都会（地域）中所处的空间位置。 板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对会合开发的都会区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、产业大道板块等。 商圈零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内到达某一购物或消费频率的主顾群，以其所处的最远距离为半径，规定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚会合心消费的主顾漫衍区域范畴。商圈一般按条理分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%主顾的范畴）、次

5、级商圈（吸纳15-25%主顾的范畴）、边沿或辐射商圈（吸纳5-25%主顾的范畴）。 显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标主顾漫衍空间范畴，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有须要，应指明商圈的准确涵义。 商业中心筹划学用语，与商业功效区同义，与通俗的“商圈”称法靠近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。 地段传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧漫衍为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。 节点筹划学用语，指视察者、步行入进出、经过的会合核心，根本上是交织口、交通转换处、十字路

6、口、修建形态的变更点等，它们从某种功效或修建特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、影戏院、交通广场、著名地标式修建作为节点。 地标与节点组成都会空间或商业中心另一类参照点，视察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层大众修建、钟楼、塔顶、告白招牌、山顶。 应用：上述观点常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范畴； 上述观点的空间范畴，除差别商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，根本是从大到小排列，应凭据特定任务选择市调区域。 出书面正式陈诉，应使用准确、学术性用语。 2、业态、业种 零售商业用语，现对零售消费的各种商户也使用此术语。

7、 业态指细分市局面向某类目标主顾购置水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。 业种指面向主顾某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前海内零售消费市场可细分上百个业种，外洋发达国度更多，难以胜数。 应用：筹谋商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典范商户等根本功； 市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别根本状况进行比力阐发； 传统和新兴业种，也逐渐接纳差别业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种； 零售商业外的业种，也流行接纳零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。

8、四、市调内容和考察序次 商业地产生长（定位）筹谋，最常见的市调是底子普查、全地段重点考察，其次是专项视察（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会笼罩后两者，因此主要以前者为例。 市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功效有所判别，是商务区，照旧商业居住混淆区，或是商业功效区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点干系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。 商圈的根本功效、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”视察

9、。 商业业种集聚、档次、气氛、修建形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、办事店等，通过“线”视察。 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”视察。 视察历程及内容，按其时的要求分工细定，但视察结果均要反应下述内容： 商圈范畴，业态业种组成、大抵比例干系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌； 商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）； 客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间主顾密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）； 路街条数、长度、宽度、修

10、建层数、气势派头、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，修建外立面告白牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功效组成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、宁静度、趣味性； 交通干道及收支口，消费者根本交通东西，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的滋扰性； 商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府构造、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、办事东西、经营状况与购物消费场合的关联度； 商圈商用物业供求与租售表面（单价水平及走势、租售比例、付款方法、空置率等）； 在建、拟建大型商用物业个案，城建筹划重点，街区改

11、革和重点扶持东西，政府管治水平等。 五、市调方法要领 目前阶段，我们主要接纳轻便、实用的方法要领： 1、实地视察法 通过目测、拍摄、条记、攀谈、购物、消费体验方法掌握商圈根本概貌。有须要时，需差别时段重复视察、体验才有意义。 2、访谈法 通过个体面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内办事从业人员、政府主管部分人员、本地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。 3、问卷法 通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行视察统计及阐发。 4、参展法 到场行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等运动，会合了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广质料及区域市场信息。