2022年2022年海安市业主大会和业主委员会指导规则 .pdf

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1、海安市业主大会和业主委员会指导规则（公开征求意见稿）第一章总则第一条为规范业主大会、 业主委员会的活动， 维护业主合法权益，促进和谐社区建设，深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，按照党领导一切工作的要求，依据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例 、住建部业主大会和业主委员会指导规则江苏省物业管理条例等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本规则。制定规则的目的、意义和依据第二条本市行政区域内成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。规则的运用范围第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大

2、会的权利和义务第四条业主委员会由业主大会在党的领导下依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受党和政府的领导，接受监察机关的监察，接受业主的监督。业主委员会的产生和监督第五条业主大会或者业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会和业主委员会的权限名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 第

3、六条市物业管理行政主管部门负责全市业主大会、业主委员会活动的指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。区、镇人民政府 （管委会）、街道办事处负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、换届选举；及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉；会同物业管理行政主管部门调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷；开展业主大会、业主委员会活动等相关政策法规的宣传。社区居（村）民委员会在区、镇人民政府（管委会）、街道办事处领导下，仔细督导业主大会、业主委员会按责履职，开展日常工作。主管部门和区镇、社区职责第七条区、镇人民政府（管委会）、街道办事处应当会同市物业管理行

4、政主管部门建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度，必要时可以邀请综合治理、信访、司法行政、基层法院、仲裁机构等单位参加。联席会议由区、镇人民政府（管委会）、街道办事处负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。有下列情况之一的，应当召开联席会议：（一）业主委员会不依法履行职责导致管理混乱的；（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题的；（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；（四）提前终止物业服务合同的；（五）物业服务企业退出和交接过程中出现重大问题的；（六）业主、业主委员会、物业

5、服务企业之间出现重大矛盾纠纷的；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - （七）政府作出重要决定、住宅小区的重大决策、大额维修资金的动用或者动用维修资金的维修项目涉及小区的安全秩序，但不能得到以上的关联业主同意的；（八）需要协调解决其他物业管理问题的。区、镇人民政府（管委会） 、街道办事处负责整理、保管联席会议记录或者形成的会议纪要。联席会议成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。联席会议职责第二章业主大会第一节业

6、主第八条经依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分的所有权人为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，可以认定为业主。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；名师资料总结 - - -精品

7、资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - （七）监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业管理工作提出改进建议或合理化要求；（八）对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。国务院物业管理条例第六条第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位

8、和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，配合做好公共设施设备、公共区域的维护维修；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，共同维护物业管理区域内的和谐稳定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。国务院物业管理条例第七条第十一条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。中华人民共和国物权法第七十二条第二节一般规定第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数低于人名师资料总结 - - -精品资

9、料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。江苏省物业管理条例第十一条第二款第十三条业主户数超过户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。江苏省物业管理条例第十二条第十四条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日

10、起成立。江苏省物业管理条例第二十三条第十五条业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案；（五）选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案；（六）决定依法改建、重建建筑物及其附属设施；（七）决定专项维修资金筹集使用、管理事项；（八）依法对物业管理区域的分立、合并作出决定；（九）制定、修改利用共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配、使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -