2019年11月保利贵阳电厂项目定位报告ppt课件.ppt

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1、保利贵阳电厂项目【保利贵阳电厂项目定位报告】贵阳保利 纬联地产2019年11月重庆Chapter 1 项目属性界定Contents 目录贵阳市中心小河区中心本案约6公里约4公里隶属两区结合部，离南明区（贵阳市中心）仅约6公里，离南面小河区约4公里。项目区位本案A本案花溪大道地面西面紧靠花溪大道，区域唯一连通南明区和小河区的主干道，交通压力较大。除西侧的花溪大道外，地块北面可通过玉厂路和桃园路到达项目地块范围内。B项目交通规模较大，为南明河隔断为2个版块，整体低于花溪大道约3-5m，内部为电厂、居住区和其他建设用地，地势极为平坦。地块主要指标：占地面积： 约700亩容积率：3.5绿地率：35%建

2、筑密度：35%地块红线图C地块状况East-东面紧靠凤凰山，享有近距离自然山景资源。West-西面花溪大道，连接南明区与小河区的主干道South-南面火车高架桥、小河污水处理厂，对地块影响较大。North-北面玉厂路、太慈桥小型区域商业中心，有一定的配套支撑。水BA污水处理厂高架桥花溪大道凤凰山太慈桥地块西面紧邻花溪大道，环境较差；东靠凤凰山，具有山景资源；南面紧邻高架桥和污水处理厂，设计上应充分考虑规避其视线及噪音影响。D地块四至凤凰山南明河地块中间为贵阳主河流南明河，东面为凤凰山，整个地块背山面水，属于贵阳市中心的稀缺地块，资源优势突出E地块资源p区域属性核缘区域位于老城区边缘，配套缺乏、

3、外部环境较差两区结合部处于南明区和小河区的结合部，辐射面广p项目属性规模大，地势平占地700亩，内部地形平坦资源突出南明河和凤凰山的天然自然景观资源高架桥、污水厂南部靠高架桥和污水处理厂，影响较大核缘区域辐射面广大规模项目强势资源高架桥污水处理厂外部环境差项目属性界定Strengths-优势区位：位于城郊城市理想生活半径，两区结合部交通：紧靠花溪大道，交通便利资源：地块内有凤凰山、南明河等自然资源配套：周边现有商业、教育等设施，配套设施较为完善Weakness-劣势基地西侧临花溪大道，有一定噪声干扰。南侧紧靠高架桥，影响地块外部环境及景观视野，有噪音影响。地块所处区域外部环境较差Opportu

4、nities-机遇市中心城区少有的可出让地块，将主导未来南明区的房地产供应作为主城区的外延片区，将承接主城区的居住功能Threats-挑战高品质、有文化、有特色高端大盘的营造别墅、洋房体量如何适度最大化如何规避高架桥及污水处理厂带来的影响SWOT分析Chapter 2 发展方向研判Contents 目录维度一贵阳市区房地产大势分析供需平稳；均价上扬；老城趋紧；新城拓张；大势向上上半年市场呈供需两旺特征，进入5、6月，虽受新政影响，成交量下滑，但需求仍然超过供应，整体保持平稳；乌当区已经取代传统2强成为新的土地供应大户，未来将成为贵阳房地产开发的主力方向；4月均价呈小幅度下滑，但整体呈逐步上扬之

5、势；与09年同期相比，两城区呈下降趋势，土地供应日趋紧张，乌当区上升趋势明显，成为未来主要土地供应区域；市场环境良好，项目占据老城区绝版黄金资源贵阳市中心小河区中心本案约15分钟车程约10分钟车程本案区位：南明老城区，与贵阳市核心区仅6公里，同时是连接老城区与小河区的桥头堡。认知：核心城区的边缘地段；区域配套相对缺乏；交通压力较大，外部环境形象较差。维度二项目区位认知核心居住版块，城市外延连接桥头堡，区域的形象、配套、环境亟待改善和提升项目名称山水黔城中铁国际城效果图片地理位置南明区四方河路1号南明花果园南小车河畔开发企业贵州宏立诚房地产开发有限公司中国铁建地产贵州中弘占地面积133万方93.

6、3万方建筑面积120万方220万方容积率1.623.0项目定位项目定位宜居生态之城宜居生态之城生态地产、国际化社区生态地产、国际化社区产品形态产品形态高层高层/ /小高层小高层/ /别墅别墅高层高层主力面积主力面积高层：高层：90-25090-250别墅：别墅：330-720330-720102-105102-105整体均价整体均价46004600元元/ /45004500元元/ /周边区域竞争主要以大盘为主，竞争激烈，其中山水黔城已进入后期尾盘销售。维度三区域周边竞争状况区域楼盘整体品质较为一般，同类产品价格处于同一水平，区域无标杆产品，开发模式单一。资源突出：背山面水老城区绝版资源大盘维度

7、四项目自身属性区位资源优势，项目具备开发高端产品的条件。项目占据着贵阳核心区最后的黄金地块，如此资源，我们需要具备更高的眼光研判结论：因此，我们的项目应该是：复合多功能大盘、引领者、辐射全市，形成区域社区标杆、品质标杆、价格标杆，带动区域整体形象的树立Chapter 3 项目初步定位Contents 目录集复合滨河住宅、 LOFT时尚公寓、城市生活MALL、滨河风情商业街为一体的多功能理想城市社区中国理想城市社区“低碳生活”理念：多元化复合业态、低碳生活社区“滨河街镇商业模式”理念：特色滨河商业街“8分钟优生活”居住理念：完善的配套，营造8分钟步行理想生活；“儿童优成长”社区理念：双语幼儿园到

8、中学的名校全程教育及儿童休闲娱乐设施营造社区儿童“优成长”理念；“漫系统”理念：休闲漫步系统，悠闲品质生活社区；“社区邻里中心”理念：公共活动场所，加强邻里互动“河景共享”理念：特色河道打造，社区业主共享“中轴风景大道”景观理念：标志性景观大道理想城市社区八大核心理念保利云山国际保利春天大道保利国际广场保利高尔夫社区保利新都会案名建议：保利新都会用心耕耘，铸就崭新贵阳保利云山国际保利春天大道保利国际广场保利高尔夫社区保利山河湾案名建议二：保利山河湾山河资源，老城核心区域绝版资源大盘核心/住宅定位低碳生活住宅理念： 满足中端以上客户需求 资源匹配的多元化复合住宅中端产品山河高层标杆产品山河别墅中

9、高端产品山河高层豪宅高端产品山河洋房新都会山河限量别墅建筑风格：北欧古典风格别墅形态面积区间（建面）联排别墅220-250叠拼别墅160-180产品形态及面积区间建议：新都会山河宽景电梯洋房形态建议面积区间（建面）户型设置5+1，6+1电梯洋房120-150三房、四房设置主力面积130-140建筑风格：新古典主义产品形态及面积区间：类别产品形态梯户比面积区间（建面）户型设置豪宅类30-33F点板结合一梯二户二梯四户120-140三房、四房设置主力面积120-130普通类30-33F点板结合二梯六户二梯八户70-110三房主力，二房和四房补充，主力面积90-100产品面积区间建议：新都会山河景观

10、高层建筑风格：新古典主义核心/公寓定位LOFT时尚幻彩公寓商住结合，幻彩空间box-office商务与居住的完美统一新都会LOFT时尚公寓Box-Office弹性演绎纵向菜单式组合 由小户型公寓向LOFT和大面积办公空间转变新都会LOFT时尚公寓类别产品形态梯户比面积区间（建面）户型设置高层40-45F点式4梯16户40-65主力分布一房，单配及二房产品补充产品面积区间建议：新都会商务方向结合开发节奏，根据市场与区域发展变化，在先按公寓规划的情况下，后期可进行定位调整，考虑商务酒店与写字楼的可行性。核心 /商业定位维度一：商业现状区域商业集中区太慈桥，形成区域范围内商业配套支撑；商业经营档次以

11、中低档为主，中高档消费主要流向市中心区域；商业区内道路状况较差，拥挤堵塞严重；商业区较为杂乱，临街零散布局，环境较差，整体形象档次低。商业定位方向：辐射区域的城市生活MALL维度二：区域属性南明区南部核缘地段连接老城区和小河区的桥头堡城市外延的发展过渡带集购物、娱乐、休闲、旅游、商务于一体的高端商业街区。是消费、娱乐和休闲紧密结合的“一站式消费”场所 。城市生活MALL+滨河风情商业街RIVERSTREET+BLOCK社区商业街商业整体形象定位商业整体形象定位城市生活MALL辐射区域,提升区域形象及配套的商业MALL商业整体形象定位滨河风情商业街利用河景资源打造特色的高品质的风情商业街商业整体

12、形象定位BLOCK社区商业街便民生活的社区商业配套中国一般城市居住区商业设施配建指标城市居住区规划设计规范类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91平方米/人合理服务半径800-1000m维度一维度二楼盘建面容积率商业体量宏立山水黔城120万方1.62约10万方中铁国际城220万方3.0约8万方中天世纪新城100万方1.26约6万方维度三商业体量建议需求体量约4万方需求体量约7万方可布置体量约6-7万方同类项目案例参考项目自身地形条件匹配分析基于保利自身不持有商业的惯例，考虑商业经营的风险因素，综合评估：本项目商业体量建议控制在6万方地块内滨河沿线约1800m，滨河商业风情街布置约1000

13、m，按商业业态的进深12m-15m，楼层1-2F初步测算，则可布置商业体量约2-3万方，结合7号地块商业MALL（约3万方）及社区商业街（约1万方），体量约为6-7万方。大 类类 别城市生活MALL3.5万方主力店面及主力品牌店8000-10000超级市场及其他次主力品牌店餐饮类10000-12000大型主力中餐茶餐厅主题中西餐休闲娱乐类5000-6000健身中心/美容/保健中心/个性护理电影院/读书馆/主题酒吧/KTV/咖啡厅/茶楼定向型服务4500-5000培训中心/儿童游乐中心/成人降压室购物类10000-12000时尚服饰/潮流精品/品牌专卖/家居馆滨河风情商业街2万方餐饮10000-

14、12000大型主力中餐/特色中西餐休闲娱乐8000-10000网络会所/咖啡/茶楼/书吧/个性护理/美容保健社区商业街5000-6000万方社区服务5000-6000面包店/银行/干洗/便利店/邮政/药店/诊所商业业态及体量分布百货/超市MUJI Watsons定向主力店物美价廉的大众生活超市，在市场中有强大号召力的Watsons、MUJI构成项目精致、国际、前沿、时尚的调性餐 饮大型主力中餐 茶餐厅 主题中西餐新概念服饰 潮流精品家居馆品牌专卖购 物新概念招商方向：西班牙款式多样、设计感强、低价格的时装品牌Pull & Bear、童装新概念店Pumpkin Patch、新概念首饰店Couli

15、sse，打造新概念领袖秀场。品牌专卖：所向披靡的addidas、nike专卖休闲娱乐KTV浴足/保健中心个性护理24小时便利店网络会所茶楼咖啡厅主题酒吧院线影院趣玩吧视音室情趣图书馆咖啡屋是一个场所，一种氛围，进入社区开始风靡中国趣玩吧，智力休闲A.规划设计条件B.规划难点解析C.地块分析D.用地规划建议PART4初步设计建议A地块占地面积：700亩地块建设规模：约140万方容积率：3.5（暂定）建筑密度：35%绿地率：35%地块红线图地块主要经济技术指标说明：项目容积率暂定为3.5建设规模按占地面积的净用地测算（占地面的85%）经济指标规划指标规划指标产品形态比例体量体量说明LOFT公寓约7

16、%约9万方单栋体量约3万方，布局三栋形象公寓高层（舒适类）约55%-60%约77万方高层（普通类）约20%-25%约30万方别墅+洋房约10%-15%约18万方根据地块资源，尽可能多的排布别墅产品商业约6万方体量分布说明：p项目总建面约140万方（按占地85%的净用地测算）；p别墅和洋房为提升项目形象的标杆产品，考虑偏高的容积率，在满足高层舒适度的情况下尽量多分布别墅及洋房；p高层舒适类和普通类产品根据地块的资源等级划分进行体量估算，规划时可根据地块实际情况浮动比例；pLOFT公寓在7号地块位置，根据地块实际情况，同时考虑市场因素，建议排布3栋公寓B规划难点1、地块自身条件地块大，社区规模大;

17、地块资源丰富地块南部部分地块呈不规则分布2、地块周边环境周边环境差3、限制条件容积率高，不利于分布更多的洋房别墅;火车道穿越地块,影响景观视野，同时存在噪音干扰，;部分地块受高压线影响;南侧靠近污水处理厂;地块分析C地块分级划分整个建筑用地按地块范围、资源、环境和开发条件分成7个开发地块。道路系统南明河高架桥水污水处理厂凤凰山地块分析3567水4211外部环境得分综合评定河景资源1020山景资源10噪音干扰0污水厂干扰0一线河景资源，背面面水，未临主干道，离高架桥及污水处理厂较远，宜居指数高地块分级评价地块分析1外部环境得分综合评定河景资源615山景资源10噪音干扰-1污水厂干扰02部分区域一

18、线临河，享有近距离山景资源，南部地块部分受高架桥噪音影响地块分级评价地块分析23外部环境得分综合评定河景资源1015山景资源8噪音干扰-1污水厂干扰03一线临河，背山面水，山景资源突出；面临现有桃园路，有一定的噪音影响；地块分级评价地块分析外部环境得分综合评定河景资源58山景资源5噪音干扰-2污水厂干扰04可远眺河景，山景；面临玉厂路，有噪音干扰；地块分级评价地块分析45外部环境得分综合评定河景资源1020山景资源10噪音干扰0污水厂干扰05一线河景资源，兼具山景资源；南侧有高架桥，影响不大；地块分级评价地块分析6外部环境得分综合评定河景资源89山景资源10噪音干扰-5污水厂干扰-46一线河景

19、资源，兼具山景资源；内部高架桥穿过，影响较大；南部临污水处理厂，空气质量较差；地块分级评价地块分析7外部环境得分综合评定河景资源46山景资源6噪音干扰-2污水厂干扰-27临主干道，交通便捷、但噪音干扰较大；内部高架桥穿过，影响较大；靠近污水处理厂，宜居指数较差地块分级评价地块分析3567地块对比评定1号地块202号地块153号地块154号地块85号地块206号地块97号地块6一级资源地块二级资源地块三级资源地块四级资源地块地块综合评价地块分析421D-1用地编号资源&环境评定分数适合发展物业特点1一线河景、山景20别墅+洋房最好的资源分配给最高端的产品2河景、山景15高层（豪宅类）L型布局，最

20、大化河景资源3一线河景、山景临桃园支路15高层（普通类）狭长型地块，通过高层形成规模4部分河景、山景临玉厂路8高层（普通类）通过普通偏紧凑型高层弱化资源劣势和噪音干扰5一线河景、山景20别墅+洋房沿道路旁布置高层最好的资源利用；价值最大化6河景、山景高架桥、污水处理厂9高层（普通类）面积及总价控制弱化地块劣势7临主干道、部分河景及山景、高架桥影响及污水处理厂影响6LOFT公寓利用主干道便捷的交通优势，通过公寓形象产品及总价控制弱化劣势产品依据地块质素对号入座住宅规划建议3567山河限量别墅（1、5号地块一线临河区）山河宽景洋房（1、5号地块二线临河区）山河高层豪宅（2、3号资源二级地块）山河普

21、通高层（4、6号资源三级地块）LOFT公寓（7号资源四级地块）住宅规划建议412普通高层区公寓商业区住宅规划建议别墅洋房区高层豪宅区低碳生活住宅理念：D-2城市生活MALL城市生活MALL区位选址：7号地块最具有商业价值；u直观：1号地块位于地块西侧，是项目对外形象展示的主要面u直达：临花溪主干道，交通便利，距周边住宅更近u集中：与周边联系更为紧密，便于集中设置，形成规模商业规划建议滨河风情商业街2滨河风情商业街1滨河风情商业街原则：考虑商业街的服务半径；避免遮挡一线高端产品的景观视野；选址：南北沿河区域商业规划建议社区商业街BLOCK社区商业街根据地块划分三个BLOCK板块，在每个板块中间区

22、域设置社区便民商业街商业规划建议BLOCK1BLOCK2BLOCK3“滨河街镇商业模式”理念D-3配套规划建议会所滨河休闲广场分布地块中部区域，满足不同组团的会所配套需求在滨河区域中部位置设置滨河休闲广场，满足高层及别墅区的业主休闲生活需求，同时加强邻里互动。广场会所“社区邻里中心”理念配套规划建议教育配套与名校联姻，从幼儿园到高中的全程教育体系，营造儿童优成长的社区理念；选址：建议布置在地块中部区域，使各个小区的业主子女都能保持一个较为合理的距离“儿童优生活、优成长”理念缔造“8分钟优质生活圈”8分钟社区生活圈完善的社区配套，保证了社区8分钟的品质生活D-4交通规划建议主次1、出入口分布：u

23、考虑到项目规模较大，且地块进深较长，建议多出入口设置。u主入口设置在中部组团位置，利用距主干道最近的区域，便于单独设置主入口形象展示；u次入口2个设置，北部依托玉厂路及桃园路现有道路设置；南部依托花溪干道现有支路设置次交通规划建议2、中轴景观大道：通过中轴大道的划分，不光用美丽的风景形成了景观长廊，还使社区内部形成了自然分区，使各个空间良好区隔，保证各居住组团的品质交通规划建议3、滨河休闲栈道：形象展示区，增加项目形象力；将道路和河道共同打造出社区独特景观社区“漫系统”理念体量分布交通规划建议4、交通桥梁：地块范围内现已有桥梁2座，主要为交通桥，北部地块外玉厂路设有一座桥梁，建议保留并加以利用

24、；考虑中部地块的主入口建议，建议新设一座桥梁，作为主入口的通行桥，同时利用周边环境影响相对较小打造主入口形象展示区已有桥梁新建桥梁次D-5干扰规划建议1、高架桥噪音干扰规避建议：项目南侧河景资源较好地块面临火车噪音干扰；为充分契合项目“高档社区”定位，充分保证河景展示区中高档产品的规划，噪音是地块规划的重点！u建议协商相关部门，在社区南侧高架桥火车 道上设置防噪隔音板；u通过绿化植被对隔音长廊进行美化；u建筑设计考虑整体隔音措施。干扰规划建议2、高压线干扰规避建议：高压线主要干扰条件较好的5、6号地块，建议高压线改道，使该地块优势更为突出，为规划高端产品奠定基础。D-61、山的利用：依靠山势及

25、山景打造社区的丰富景观层次感；山脚区域打造山体公园，增加项目的特色，提升项目品质2、水的利用：u充分利用项目紧邻南明河的优势，社区内外通过对水的利用，使社区成为山水自然景观中的住宅，更具独特竞争力：u将河水引入地块营造园林内水系；u通过水系串联项目各小区，各组团；u在园区内修建园区小型的湖泊，岛屿，形成亮点；3、河道的利用：河道是项目漫长的展示线，也是项目最佳的名片，通过对河道的利用，满足客户需求的同时，更加直观，更加有效的传达项目形象。u改造河道，修建包括滨河风情商业街、滨河休闲栈道、亲水休闲空间等功能u 通过雕塑、亲水小品、植被等，使河道成为贵阳一条亮丽的风景线；成为最惬意的休闲区。河区共

26、享理念 以河为中心，营造“河景优生活”理念，河景资源共享，让每一位业主能够在优美的河景里感受到上等居住区的品质；4、桥的运用：桥是河流上的风景。利用项目沿河优势，通过不同造型和风格的桥，使之成为项目独特的风景线，独特的标识！p桥连接社区与外界，方便客户出行；p交通桥，景观桥打造社区独特风景。5、标志性的处理：项目主入口处设置凸显项目形象的标志性景观，彰显项目的独特形象。形象。用地规划总体展示D-7主别墅洋房区高层豪宅区普通高层区LOFT公寓区滨河休闲栈道滨河风情商业街中轴景观大道社区商业街会所社区商业街中心点学校社区主次出入口城市生活MALL桥梁次次主次次主主别墅洋房区高层豪宅区普通高层区LO

27、FT公寓区滨河休闲栈道滨河风情商业街中轴景观大道社区商业街会所社区商业街中心点学校社区主次出入口城市生活MALL桥梁启动区及开发节奏建议 启动区建议 开发节奏建议启动区建议u考虑地块自身的交地顺序（电厂地块拆迁先与居住区拆迁）u首期启动有资源的地块，便于项目的快速销售，建立良好的市场形象；u启动区需展示项目的高端产品，树立项目的高端形象，同时为后期产品建立起价格标杆；u启动区需具备良好的通达性选址原则：启动区选址建议：1号地块中部范围作为项目首期启动区u别墅及洋房地块，便于项目形象树立；u具有一线河景及山景资源，便于保证销售速度；u临主入口，便于启动区形象打造u现有桥梁利用，通达性良好3567

28、水412启动区水开发节奏四期一期：选择资源较好的地块，建立起项目高端形象，形成价格标杆；开发以别墅、洋房为代表的高端产品；纳入滨河风情商业街作为项目品质展示区；二期：选择一期东北面地块，形成整体社区规模；打造出完整的社区景观，突出品质居住区形象；主推主流高层产品，实现资金快速回现；社区商业街与滨河风情商业街形成体系三期：根据地块交接顺序，开发方向转向南部地块；主力推出项目绝版河景资源别墅及洋房，实现价格突破；借助别墅的标杆价格与三期普通高层形成较为明显的差价，带动高层的销售；四期：开发公寓产品，实现快速销售，完美收官；借助社区与区域聚集的人气，打造城市商业MALL一期三期二期开发节奏20192019201920192019四期：7号地块公寓、城市生活MALL三期：5号地块别墅、洋房、高层二期：2、3、4号地块高层、滨河风情商业街2、社区商业街、配套、景观一期：1号地块高品质别墅洋房、滨河风情商业街1