从济南“第一烂尾楼”事件谈依法行政的必要性.docx

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1、从济南“第一烂尾楼”事件谈依法行政的必要性从济南“第一烂尾楼”事件谈依法行政的必要性 日前，济南彩石山庄案件随着1700多名购房者拿到逾8亿元执行款宣告尘埃落定。这起全国涉及人数较多、标的额较大的“烂尾楼”群体性事件经济南法院坚持法治方式，形成“购房户债权优先赔偿”意见，并经最高人民法院答复认可才最终得以打开“死结”后成功处置。 这件殃及20XX多名购房者，引发长达8年多的群体性上访维权案件，症结在于三联集团债务纠纷复杂，严重资不抵债。彩石山庄979亩土地承载着共计35亿多元的债权负担，涉及多家银行的查封债权，以及建筑工程承包人、购房户、失地农民、企业职工等多个利益主体。 纵观国内房地产市场，

2、各地频现房地产开发形成的烂尾楼。面对这些“烫手山芋”，有些地方政府以市场经济和合同纠纷为由，将问题交给法院处理，导致事情久拖不决，甚至演变为更大矛盾。有些地方片面采取“政府买单”方式，由政府花钱善后，留下不少“后遗症”，并产生不良示范效应，导致“越买越不平安”。 一个烂尾楼项目导致建筑工程承包人、购房户、失地农民、企业职工等多个主体都造成损失的原因是什么？为什么有些政府以市场问题为由不干预，有些政府却掏钱善后处理？为何各地标准不一，到底有哪些深层次的原因？ 首先，工程承包人和购房户的问题。这里主要是两个合同关系，第一个是建筑施工承包合同，是开发商和施工企业的合同关系；第二个是开发商和购房人的商

3、品房买卖合同关系。而这两者其实是有关联性的，城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。城市商品房预售管理办法第十一条规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。从法律到法规都要求对预售款项进行监管，购房人的购房款必须用于工程建设。该条款如果严格执行将能有效保护工程建设方和购房人的合法权益，由此可以看出“烂尾楼”现象的背后其实折射出的是政府监管缺位。 其次，关于失地农民的利益问题。按照土地管理法第四十七、四十八条之规定，地方政府应该完成对集体土地的征收工作，当地政府相关部门，应该首先考虑保障失地农民的生活来源和合理补偿费用，补偿费不到位，就不应该将该

4、土地出让。有些地方政府打着改革或者发展的幌子，对集体土地的征收，甚至存在先用后补手续的问题，造成失地农民的权益无法保障，由此也可见政府监管之缺位。 再次，政府部分部门处置不当。在事件发生的前期，如果政府部门发现征地补偿款不到位，对企业进行处罚或者责令停止开发，当时企业肯定会优先解决征地补偿问题。对外销售时，如果发现违规销售行为，要求停止违法行为，也不会引发购房人的集体信访。政府部分部门存在有法不依、执法不严的现象。 综上所述，“烂尾楼”的产生，一是因为开发商的违规操作和经济形势以及房地产市场方面的因素，二是由于政府监管不到位，行政作为不够，没有对预售资金和开发商的违法销售行为进行必要监管，导致

5、开发商挪用预售资金，最后形成“烂尾楼”。 至于失地农民的问题，一方面，一些地方政府没有及时补偿失地农民；另一方面，有些地方的土地还未转变为国有土地，就让开发商先期介入，置相关法律法规于不顾，甚至为了所谓的地方发展，违反法律规定，允许开发商欠缴土地出让金，先行开发，导致开发商跑路之后，地方政府只能“花钱买平安”。 解决“烂尾楼”问题，既不能盲目归结为双方的民事行为，也不能简单的由政府出资善后。相关政府部门要增强依法行政的意识，树立依法监管、违法必究、执法必严的观念。作为城市房地产开发经营依据的主要法规，城市房地产开发经营管理条例第三十九条规定，“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政

6、府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”。城市商品房预售管理办法（简称办法）第六条规定，未取得商品房预售许可证不能预售。但是，开发商未办理预售获得的款项应是购房人的合理费用，如果罚没将导致项目无法继续建设，同时，两个法规均未对如何具体监督未批先售或者批后如何落实监管做具体规定，只是在办法第十一条授权房地产部门制定具体监管办法。很多地方没有出台监管办法，即使部分地区出台了规定也存在落实不力的现象，因此修改城市房地产开发经营管理条例迫在眉睫。 20XX年住建部下发关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知对资金监管进行明确。十八大之后，中央政府系列改革精神，作为房地产行业主管部门的住建部门，必须积极作为，加强对楼盘的风险管控和对预售资金的监管，对违规销售积极查处，建立开发企业诚信体系并探索与金融系统、工商管理部门、交通部门的诚信体系接轨，加大开发商违法经营的违法成本，引导开发商诚信经营，对风险楼盘提前预警，让购房人透明消费。 陈品禄/责任编辑 3