城市规划与房地产开发的协调路径探析.docx

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1、城市规划与房地产开发的协调路径探析城市规划与房地产开发的协调路径探析 摘 要：在房地产开发迅速的背景下，想要实现城市规划与房地产开发之间的协调发展，需要理清两者之间相辅相成的关系，明确发展过程中所存在的问题，认真研究其发生原因并积极寻找解决措施。本文分析了城市规划与房地产开发存在的问题，并结合实例对改进措施进行了分析。 关键词：城市规划；房地产开发；市场失灵 城市规划即通过有效的设计，为满足城市在一定时期内实现发展目标而进行综合部署与整体安排。城市的规划需要将各方面进行统一，明确城市性质、规模以及发展目标，从空间上对城市结构布局、土地使用以及道路交通等市政工程进行分配，其中房地产开发是最基本的

2、一项组成内容，同时也是管理的重点。 1 城市规划与房地产开发中所存问题分析 1.1 城市规划滞后性。因为城市规划的滞后性，控制性详细规划未能对建筑红线、建筑密度以及容积率等指标进行合理的预测，或者是道路规划前没有对城市交通流量需求做出准确预测，最终导致城市局部地区开发过剩而降低交通使用效果。第一，城市规划动态性以及可操性低。现在城市在进行规划时，具有编制周期长特点，很多情况下整个规划完成后，其中部分区域规划方案已经不合适，可操性较差。第二，影响房地产开发利益。城市规划具有明显的周期性，在规划方案出台后即生成相应的法律效率，同时建设项目实施也需要时间过程，现在很少有房地产开发商参与大城市规划制定

3、中，自身发展利益得不到保证，进而对城市规划计划支持度比较低。第三，城市规划周期长。在城市规划过程中房地产开发迅速，对市场的影响力比较大，但是因为城市规划所需周期长，相关部门在设计规划时缺少必要沟通，也会对房地产开发行业的发展造成影响。 1.2 城市发展速度与规划管理不协调。随着社会经济的快速发展，提升了城市建设的速度，就房地产开发而言出现更多的建设项目，但是与城市规划方面却存在明显的问题，即控制性详细规划编制落后。很多地段房地产建设项目已经确定，然后采进行相应的规划管理，将项目作为规划的前提，往往会出现城市规划整体不协调的问题。开发商在利益的驱使下，经常会出现规模过大与配套设施滞后等现象，部分

4、地段没有对编制进行控制性详细规划，缺乏对开发项目的控制与引导，最终导致部分本该配置的设施被侵占。 1.3 规划管理体系不全面。城市规划管理体系的不全面，对房地产开发监督力度比较低，这样在城市发展过程中经常会出现似已变更用地性质或者是调整变更规划的现象。例如很多城市大型项目的选址上，一般都是以领导意见为主，忽略了城市规划与项目选址的协调性，影响了城市整体规划。因为管理制度的缺失，不能对房地产开发商行为进行有效的管理，导致在开发过程中经常会出现影响城市规划的行为。例如房屋开发商未获取更多利益，在房屋建筑建设时，想尽各种方法提高容积率，通过调整规划方案来增加建筑面积，影响了城市的整体规划。就城市建设

5、过程中，很多沿街居民楼在没有取得规划许可证的情况下，私自将一层住宅楼改造为商铺，从事经营活动，影响了城市整体规划。 2 城市规划与房地产开发关系分析 城市规划与房地产开发是一个矛盾的统一体，两者之间即存在冲突的一面，同时也有统一的一面。两者都是围绕城市土地的利用展开的活动，具有相同的作用对象，并且具有将土地利用最大化的目标。城市建设进程的逐渐加快，城市规划管理建立在市场经济基础上，所制定的目标也将通过房地产开发市场来实现。在整体上来说，虽然两者之间承诺在价值取向的区别，但是可以通过相互作用，最终达到土地利用各方面利益的均衡。城市规划以实现社会公共利益为目标，结合城市建设实际需要，对近期与远期土

6、地利用进行部署与安排，而房地产开发则是以获取利益为主要目的。如果两者不能进行协调发展，房地产在开发过程中会因为获取更多利益而损害公共利益，最终会影响到整个城市的规划。同时，如果没有充满活力的房地产开发活动，城市规划的目标将难以实现，城市建设的速度与效率只能维持在一个较低的水平。 在研究两者的关系时，为保证两者之间的协调性，需要保证几个方面：第一，在房地产开发进行投资时，应结合城市总体规划要求，通过研究分析提取出有用的信息资料。并且在对项目进行具体设计时，应以满足城市规划为前提，并在此基础上获取更大的利润。第二，城市规划编制主要是针对整体而言，其中将会涉及到大量的房地产开发活动，对城市的建设以及

7、经济的发展都有重要的影响。因此，在进行城市规划时应通过各种手段引导房地产开发主体市场行为，充分调动并发挥其积极性，使房地产企业自觉将自身利益与公共利益结合在一起。 3 城市规划与房地产开发协调管理实例分析 3.1 实例分析。以我国银川市为例，自1998年执行住房制度货币化以及市场改革开始，到现在房地产开发行业已经成为地方经济新的增长点与消费热点。据粗略统计，20XX年15月份银川市辖区完成房地产开发投资74.93亿元，同比增长15.7%，城市房地产开发投资稳步增长，施工规模不断扩大，房地产市场总体运行趋势良好。但是，在房地产行业快速发展的过程背后所存在的问题也需要得到重视。 3.2 改进措施。

8、（1）完善管理机制。城市规划管理体系落后是银川市不能有效引导房地产开发进一步发展的主要因素之一。面对现状相关部门应尽快对体系进行优化，例如对地方法规、风景名胜地区管理规定以及城市停车场等规定进行完善。在管理机制编制过程中，重点要做好监督管理工作，针对有关部门与开发商肆意更改规划，或者是违章操作等行为进行管理，降低规划变更对城市建设造成的影响。监督机制的确立可以充分发挥群众监督、行政监督以及舆论监督等，降低行政干预造成的负面影响。（2）充分考虑开发商利益。在市场经济体制下，城市规划应严格按照市场经济要求，加强对房地产开发的研究，针对其所具有的特点，适当对规划弹性与应变力进行调节，在完成规划的基础

9、上确保开发商利益，使其能够主动配合。因此，在进行规划时，需要将公共利益与开发商的经济利益相结合，降低对其的限制，将开发成本与难度控制在其接收范围内，提高其配合的热情，避免因为开发钻规划管理的空子所造成的负面影响。（3）结合城市整体特点。城市的规划应结合当地文化特色来进行，银川市在规划与建设时应与“西夏古城、塞上江南、回族风情”等特点相结合，将城市的规划与开发建立在特色要求基础上。这就要求规划管理人员深入了解城市特点，并在此基础上熟练掌握景观美学、建筑艺术等专业致使，在进行规划时将房地产建筑设计包含在内，形成一个统一的研究整体，营造出更具浓郁特色的城市建筑与景观，将城市规划与房地产开发有效的融合在一起。 4 结语 想要实现城市规划与房地产开发的协调管理，必须要明确两者之间的关系，并针对存在的问题进行分析，积极寻找改进措施。另外，要求城市管理人员应掌握建筑与规划等相关专业知识，保证规划过程中两者之间的融合性，保证公共利益与开发商经济利益的共同实现，不断提高城市建设质量。 4