房地产企业营运资金管理与运营管理的关系探讨.docx

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1、房地产企业营运资金管理与运营管理的关系探讨房地产企业营运资金管理与运营管理的关系探讨 刘萍 【摘要】对于房地产企业来说，营运资金是其开展项目投资的根源部分，任何活动就是围绕营运资金来开展的，营运资金的运用是影响房地产企业投资、管理以及未来发展的关键点。因此，房地产企业需要把握好当前的市场走向，进行营运资金的有效管理，同时进行提升效率的尝试也是必然的。基于此，针对房地产企业的发展背景，以营运资金管理为切入点，探索其管理模式是有现实价值的。 【关键词】营运资金 房地产企业 关系 运营管理 一、房地产企业营运资金和运营管理的关系 营运资本又被称为总营运资本，主要是指企业投入流动资产的金额，通常可以表

2、现为：投资货币、现金、固定资产、应收款等等。营运资金管理则是指企业在经营过程中对资金使用和筹集的统筹安排与管理，在财务管理中是极为重要的一项内容，对于企业利润考核具有强大的现实意义。良好的运营管理方式能够不断强化企业的营运资金管理水准，对营运资金资本应用进行有效掌控，使企业开源节流，强化资金的控制，促进营运资金利润，同时还能确保企业目标得到良好实现。房地产企业营运资金管理拥有极为鲜明的特征，房地产企业的盈利与增长的能力和营运资本成正比。因此，应该不断强化库存周转率，降低流动资产的应用，加快资金的周转速度，提高流动效率，这些都能够有效促进企业经营利润的增长，降低经营风险。对房地产业来讲，营运资金

3、的主要特点是流动资产较大，负债较多，所以经营、财务风险也较大。 二、房地产企业营运资金管理中存在的问题 （一）资金运行不稳定 要使房地产企业得以稳定健康的发展，首先需要做好营运资金的管理，合理、科学的做好各项资金使用的安排和計划。在房地产企业发展中，目前企业资产负债率相对较高，也从很大程度上加大了企业的经验风险，同时降低了企业的基本融资能力。再加上大部分的房地产企业在经营的现金流上负值较多，使现金流得不到保障，也加大了企业的营运风险，如果发生重大情况很容易导致企业措手不及，不仅对企业的正常运作造成影响，还可以会造成严重的经济损失。 （二）资金管理能力较低 从企业的主要资金来源上看包括了销售、银

4、行借款和贷款几个主要方面，而其中从风险上看销售风险和融资风险的比重在企业的发展中是需要严格控制的，如果一旦这几个方面出现现金缺口，将会对房地产这样资金密集型的企业带来致命的打击。目前现阶段虽然房地产企业都得到了不同程度的发展，但是在资金管理能力上还较为欠缺，很多房地产企业会把一部的资金作为自有资金，再把从其他渠道得来的资金用来进行房地产开发，这就导致了资金的流失，如果一旦某个资金来源渠道出现问题，将会使企业面临资金紧张和影响工作进程的局面。 （三）资金沉淀现象严重 虽然房地产行业这几年得到了迅速的发展，但是由于受到前期不少的房地产企业管理人员大量的囤地操作，使得目前还存在闲置房屋多，并且由于大

5、量的积压导致了资金沉淀的现象。再加上对营运资金管理不重视使得资金周转难，并且资金沉淀的现象也难以得到缓和。 三、加强房地产企业营运资金管理的策略 （一）提高现金流管理 要做好提高房地产企业现金流管理，需要从企业营运资金管理的角度提高整个企业资产的周转率，以增强企业在短期偿债和长期偿债上的能力。降低资产负债率和提高资产周转率可采取加强存货变现的能力，以促进企业应收账款的收回，使资金的周转期得到降低。同时，还可以对房地产企业进行加强设施和管理的建设，以达到增大销售和扩大资源的目的，使资金的周转周期得到缩短。做好房地产企业营运资金管理工作，还需要进行合理的现金流监控和做好预算管理工作，合理的结合企业

6、运营项目编制企业资金预算，才能正确反映企业资金的使用情况，使企业减少盲目的资金使用，避免不合理的资金使用情况发生。所以提高现金流管理，使企业发展得到保障，减少企业的营运风险，才能从根本上保证企业得以正常有序的开展各项工作。 （二）加强营运资金管理 从房地产企业资金的来源上看，任何一个资金来源对于企业的发展都较为重要，如果企业不重视营运资金管理，就很容易造成资金缺口，使企业面临危机。所以加强营运资金管理工作，对企业的资金现状做好监控，以保证企业在有效的资金保障下得以顺利运作是至关重要的。在营运资金管理工作中包括外部管理和内部管理两项重要内容，外部管理主要是做到改善企业融资的经营环境，从而降低企业

7、在融资方面的风险;另一方面，内部管理主要是做到要加强企业内部的各项管理体系得以建立健全和完善，使企业的财务管理得以充分的发挥其主要职能，有效的对企业资金运行进行规范化管理，从而将企业内部发展的风险降到最低。 （三）促进企业资金流入的增加 为了解决资金沉淀问题严重的现象，加强和促进企业资金的流入是一个较为有效的手段。在增加企业资金流入的方式当中，最为直接和有效的一个方式就是提高销售的效率，通过加大销售的形式来达到消化企业的存量资产的目的，不仅可以促进房地产企业的发展，还可以有效缓解资金沉淀所带来的问题。 （四）完善营运资金的监督机制 在企业内部建立现代化的信息沟通渠道，方便各个项目部财务信息及时

8、、准确地在传递给财务部门，财务工作人员应该对资金使用情况实时追踪和监控，以提高营运资金管理效率，也有助于发现并更正资金运营过程中出现的问题。除此之外，充分发挥内部审计的作用。审计部门的权限应该扩大，将营运资金监控纳入日常工作范围，避免部门寻租或者管理层挪用营运资金的情况发生。 四、结束语 营运资金是维持企业日常经营活动的基础，高效的营运资金管理能帮助企业提升经营效率，还有助于降低企业财务风险和资本成本。对资金占用量大、建设周期长的房地产企业而言，营运资金管理更加重要。然而目前房地产企业的营运资金管理未能使得资金周转效率达到最优水平，其仍应该不断优化营运资金管理，进而实现企业的良好、健康发展 3