商业住宅项目空调运行维护管理操作规程.doc

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1、商业住宅项目空调运行维护管理操作规程1.0目的 通过空调管理，确保设备正常运行，延长设备使用寿命，满足用户使用需求。2.0范围 适用于所接管项目的空调设备、设施管理。3.0职责3.1运行维护主管负责空调设备设施的日常使用和管理。3.2运行维护人员负责空调设备设施的使用操作和维护保养。4.0规程4.1空调机房管理操作规程4.1.1非工作人员进入空调机房须经运行维护主管或项目处负责人批准后，由空调运行维护人员陪同方能进入。4.1.2空调机房内机电设备由空调运行维护人员负责操作，其他人员不得擅自操作。4.1.3运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机。4.1.4消防设备完好

2、，机房内严禁吸烟。4.1.5保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。4.1.6空调运行维护人员应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目的。4.1.7保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。4.2中央空调管理操作规程4.2.1中央空调机房是重要设备机房，为保证中央空调系统安全、正常运行，必须严格遵照操作规程进行操作。4.2.2掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造和实际运行状况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内，作好运行记录，保证数据准确无误。4.2.3发现异常情况以及设备故障应迅速查明原因，正确处理，及时报告有关领导和部门，认真作好记录（内容应包括异常情况

3、或故障的现象、过程、原由及处理方法、结果）。严格遵守设备检修记录归集制度。4.2.4及时掌握外界环境温度和内部各部分空调负荷需求，合理调整机组、水泵等有关参数，在保证安全生产和用户需求前提下，做到经济运行。4.2.5每8小时更换循环水泵一次，发现异常情况立即处理，并在巡视记录表上备注，不能立即处理的立即上报部门主管。文件编号修订状态号2012/0文件名称空调管理操作规程第2页共4页4.3空调安全巡检操作规程系统项目检查内容时间空调机房1、 水泵、电机2、 阀门及管路3、 压力表、温度计4、 控制柜电气装置1、 有无不正常之声响、振动及温升。2、 有无跑冒滴漏现象。3、 指示是否正确。控制系统信

4、号指示是否正确，开关状态是否正确。每2小时一次冷却塔1、 电机、风扇、皮带2、 布水器3、 填料4、 浮球阀5、 集水盘，滤网6、 控制柜电气装置7、 冷却塔主体8、 自动排气阀1、 有无不正常声响、振荡。皮带是否过松打滑。2、 有无损坏、掉落。3、 有无损坏、有无堵塞。4、 位置是否正确、有无损坏。5、 是否脏坏。6、 控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确。7、 有无跑冒滴漏现象。8、 排气是否正常。每2小时一次4.4中央空调开启操作规范：4.4.1首先检查所有电源（泵、风机）处于正常状态开关使用灵活、电压、电流恒定；按照规定时间（8：00开启1号楼；10:00开启2号楼；11:30开

5、启3号楼）开启各楼层空调，并保证各系统水泵、风机、冷却塔、补水箱及系统水位正常。4.4.2各循环水泵、风机、冷却塔的检查。4.4.2.1水泵出口压力表应完好。4.4.2.2检查电动机及水泵轴承，应由足够润滑油。4.4.2.3 检查电动机接地线是否完好，应有足够润滑油。4.4.2.4 用手搬动靠背轮（联轴器），应能轻快转动，无摩擦及异声。4.4.2.5启动前应开启冷却水阀门，检查冷却水是否畅通。4.4.2.6检查填料箱压盖，应松紧适度，不偏不斜，不与轴接触。文件编号修订状态号2012/0文件名称空调管理操作规程第3页共4页4.4.2.7检查地脚螺丝是否牢固无松动。4.4.3检查轴承是否良好，若磨

6、损严重，则进行更换。4.4.3.1 风机运行无异响、转速正常。4.4.4 冷却塔水位正常、如出现系统缺水严重应打开管路补水蝶阀，并手动排空，保证循环系统正常。4.4.4.1 检查补水箱浮球阀工作是否正常，水箱水口干净无杂物、箱内无污物、水质清洁。4.4.5 正常运行的维护工作4.4.5.1按巡回检查制的内容检查水泵及电动机，应无异声和振动，轴承润滑良好，轴承处温度不应超过70。4.4.5.2各轴承的润滑油应充足，加油设备应齐全，冷却水管应畅通，轴承箱不漏油，防护设备齐全良好。4.4.5.3水泵进、出口压力正常，注意各压力表指示在正常范围内。4.4.5.4 备用水泵处于随时可以投入使用的状态，每

7、8个小时更换一次循环泵运行。4.4.6运行异常情况操作规程因工程维修等原因临时停机，应空调运行维护人员立即上报部门主管，经运行维护主管、项目处负责人批准后，由项目处提前24小时通知用户。因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门负责人，并在恢复供冷（暖）后24小时内向用户作出解释。4.5日常维护保养操作规程4.5.1冷却塔4.5.1.1给风机轴承加黄油。加油时，用手动油枪加油，直到密封圈四周有小油珠出现。4.5.1.2检查皮带松紧情况，若皮带紧但仍出现打滑现象，可将皮带擦净，若皮带断裂及时更换。4.5.1.3检查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换。4.5.1.4检查机壳及附属设备的油漆是否剥落

8、或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆。4.5.1.5检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通，清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则可用砂皮将其磨光。4.5.1.6检查附属阀门是否正常工作，如有损坏，则更换，检查管系是否漏气、漏水。4.5.1.7检查电机绝缘电阻、相间及相地间都应不大于0.5欧姆，浮球阀及其它阀门的工作是否正常。文件编号修订状态号2012/0文件名称空调管理操作规程第4页共4页4.5.2 循环水泵4.5.2.1检查盘根是否漏水，若磨损严重，应更换，盘根是否漏水，若磨损严重，地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象。4.5.2.2清洁电机、水泵外壳，检查压力表工作是否正常，给轴承、联轴器加油。4.5.2.2检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换。4.5.2.3检查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件。4.5.2.4检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面。4.5.2.5校对轴线，检查键磨损情况，若磨损严重，应于以更换。4.5.2.6检查电机绕阻的绝缘。4.5.2.7检查管系是否漏水，各阀门是否工作正常。4.5.2.8给控制系统除尘，检查电路动作的可靠性。5.0质量记录5.2空调水泵运行记录表5.3中央空调运行记录