2022年房地产项目前期工作商务计划书 .pdf

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1、我们深感荣幸有机会谨呈本计划书予贵方，目的是期望能藉此机会让贵方认识我们对本工谨呈：提交： XX 房地产顾问有限公司电话：传真：E-mail: 计 划 书工程前期策划计划书精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 21 页程进行研究的目标、内容、方法、时间和一般程序，以此作为双方讨论议题的起点，并有助于深入评估双方合作的形式。本计划书分为以下几个部分：第一部分工作目标 03 第二部分工作内容及方法 04 第三部分工作流程 17 第四部分工作时间 18 第五部分报告内容和格式 19 第六部分工程组结构 21 第一部分工作目标根据工程

2、地块的实际情况，贵公司希望汇丰提供工程前期策划相关工作，该工作则主要包括市场调研、定位分析及经济可行性分析三大方面服务内容，从而有助于贵公司解决本案产品目 录精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 21 页如何合理定位及工程经济效益分析等问题。汇丰拟以市场调研为手段，收集基础数据，在深入分析重庆及工程周边市场的基础上，给出工程合理定位建议，并进行科学经济分析：1、通过对宏观市场环境的研究，把握重庆市及工程片区房地产市场的市场特点和发展趋势；2、分析工程地块优劣势，提出工程发展风险规避建议； 3 、通过消费者研究，描述各细分市场特

3、征,确定本工程目标客户群及营销主题； 4 、分析消费者需求特点及工程地块性质，给出本工程产品（建筑）定位建议；5、通过对竞争产品的研究，分析产品特点，寻求本工程独特营销思路。6、通过对本工程的合理定位建议，结合甲方提供之真实的工程相关费用，进行科学的财务测算及经济分析。第二部分工作内容及方法一、定位研究方面精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 21 页1、重庆房地产市场环境研究1-1 、研究目的：分析重庆经济发展状况，以及房地产业发展现状与趋势，为工程前期定位提供宏观市场依据。1-2 、研究内容：1-2-1 、宏观经济运行状况

4、国内生产总值及产业结构当地固定资产投资及房地产投资开发比重当地社会消费品零售总额 /居民消费价格指数 /房地产价格指数1-2-2 、重庆房地产市场供求简况当地房地产市场发展状况描述当地房地产市场供求现状分析房地产市场未来供求趋势预测1-2-3 、国家及地方政府与房地产相关的政策法规对各类物业开发和流通的政策法规定位研究精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 21 页国家金融政策 /货币政策 /利率/房地产按揭政策等政府关于商品房在金融、市政规划等方面的政策法规房地产开发的政策导向1-2-4 、重庆城市规划及片区规划城市规划特点及

5、片区规划地块周边道路、交通及市政规划地块周边远景规划城市基础建设1-3 、研究方法1-3-1 、实地考察工程地块及周边环境；1-3-2 、了解政府相关部门、商业部门或行业管理机构；1-3-3 、收集当地历史文献资料，如统计年鉴，城市或片区规划图案等；2、潜在购房者调查2-1 、调查方法：封闭式结构问卷入户访问2-2 、调查区域：重庆市（以地块所在行政区为主，合理延展至附近区域）定位研究精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 21 页2-3 、样本量：（具体数量根据双方最终确认的计划书实际工作需要另行议定）2-4 、调查对象：2-

6、4-1 、符合市场调查常规过滤条件2-4-2 、当前在上述指定区域工作或居住1 年以上2-4-3 、年龄在 18 岁（根据双方最终确认之目标客层另行议定）以上2-5 、调查内容（调查问卷设计提纲，执行前准备问卷）2-5-1 住宅内部功能和形式需求住宅类型住宅户型空间形式（平面、复式、跃层等）住宅户型结构（几房几厅几卫）住宅建筑面积功能布局（各功能空间的布局，包括阳台、卫生间等）2-5-2 住宅外部及环境需求对工程住宅建筑单体及园林景观规划设计建议建筑设计（风格、外墙颜色、材料、窗户形式、阳台等）定位研究精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第

7、 6 页，共 21 页园林景观设计风格、主题、康乐设计等2-5-3 小区配套设施需求社区生活配套设施（商业服务设施、体育运动设施、教育设施、医疗设施）停车位智能化设施及水平物业管理及费用2-5-4 小区周边环境需求对周边环境关注的因素关注因素的重要性评价2-5-5 购买决策过程及影响因素购买者 / 决策者 / 决策模式购房决策影响因素及其影响程度2-5-6 片区及工程认知片区评价定位研究精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 21 页工程周边环境认知和评价对工程开发前景的看法2-5-7 购买可能性测试置业目的（投资、自用、出租等

8、）置业首选区域置业首选片区购买总价 / 单价接受 / 首付款额度 / 付款方式2-5-8 个人及社会经济特征家庭结构职业/ 职务/ 所处行业收入来源及分布家庭支出构成家庭耐用品拥有情况2-5-9 生活方式定位研究精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 21 页投资及理财态度个性和爱好业余时间支配方式2-5-10媒体接触习惯3、竞争产品与典型楼盘调查3-1 、调查目的：识别竞争产品的优势、劣势，分析成败原因，从而协助确定工程产品在市场中的位置；分析典型楼盘，使工程产品定位有所借鉴。3-2 、调查区域：重庆市、工程周边片区；（具体楼

9、盘执行前与甲方确定）3-3 、调查对象：符合工程地块合理定位之类似开发工程（已入伙、正在销售、在建工程）3-4 、调查内容及其重点：3-4-1 、开发情况开发商背景、用地规模及周边环境开发节奏3-4-2 、规划设计特点建筑群体的组织方式风格特点定位研究定位研究精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 21 页如何充分利用地块的资源（地形、景观、地段等与周边城市环境的关系）3-4-3 、户型设计单元平面类型（多层 / 高层/ 小高层 / 超高层，蝶式 / 风车型 / 井字型 / 十字型等）户型类型（几房几厅几卫），面积及配比，主力户

10、型户型特色及创新3-4-4 、交通组织路网及人车分流的形式停车方式（室外分散 / 地下集中 / 混合式）停车场（空间感受 / 行车流线 / 从停车位到入户的便利性）3-4-5 、营销策略分析（目标市场定位、价格定位策略）3-4-6 、工程客户的职业构成与行业特点3-5、调查方法：资料查阅+实地调查+业内人士访谈精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 21 页4、工程所在行政区域典型楼盘业主座谈会4-1目的：了解在工程所在区域已购买楼盘（特别是本案附近及类似工程）的业主背景，分析业主的购买过程及产品使用意见，优化工程设计。4-2

11、 业主背景分析（分析与会者资料）4-2-1 个人特征4-2-2 家庭结构4-2-3 职业4-2-4 爱好和业余活动方式4-2-5 所购楼房面积与户型4-2-6 收入情况4-3 业主座谈会：4-3-1 场次与配额：二场，（按所购楼盘及户型面积配额）4-3-2 业主条件：符合座谈会人员选择条件楼盘业主年龄在 18-50岁（根据双方最终确认之目标客层另行议定）之间家庭购房的主要决策者或参与者定位研究精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 21 页4-3-3 主要座谈内容所购楼盘知晓途径选择片区及楼盘的理由当时选择考虑的因素对住宅区内

12、环境及周边环境的评价对住宅的建筑单体及景观规划设计评价对住宅配套设施的评价对当前住宅产品的不满意之处对本工程开发的建议购房决策因素定位研究精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 21 页二、定位分析方面1、前期定位分析的必要性和重要性1-1 、只有通过对工程定位研究的内容进行整理分析，形成明确的定位方案，才能确立工程发展思路。1-2 、工程投资目标和市场结论形成统一的概念后对工程规划和产品发展工作具有实际指导意义。1-3 、工程前期定位方案是后期的营销策略制定的依据。1-4 、规划设计师通过对工程前期定位方案的理解可以更准确地

13、把握工程总体规划设计理念和具体设计要求，并在此基础上进行创新设计，力求工程规划设计的科学性和适用。2、主要内容2-1 、前期定位研究的基本结论2-2 、工程 SWOT 分析2-3 、目标市场定位定位分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 21 页2-3-1 、功能2-3-2 、档次2-3-3 、形象2-3-4 、客户2-3-5 、价格2-4 、规划设计建议2-4-1 、概念设计主题2-4-2 、总体规划设计的经济技术指标建议2-4-3 、空间形态规划建议2-4-4 、功能分区建议2-4-5 、环境规划与建筑风格2-4-6

14、、工程配套设施设计与功能建议3、经济分析3-1 、投资估算与资金筹措3-2 、财务数据估算定位分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 21 页3-3 、财务效益分析3-4 、结论与建议定位分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 21 页第三部分 工作流程工程 SWOT 分析市场环境调查竞争对手调查市场调查研究工程定位分析报告撰写与成果提交工程潜在价值提升工作流程消费者调查优势资源整合劣势规避消费者调查工程发展专项调查进入下一阶段工程经济分析精选学习资料

15、 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 21 页第四部分工作时间1、工程共需时天，各部分时间安排如下：合同签订，计划书确认调查问卷等工具设计修改天实地调查天资料整理及数据处理天工程市场研究报告天工程定位分析报告天工程经济分析天2、以上工程工作时间包括周末休息日及国家法定节日。注明：上述工作内容及工作日安排根据双方最终议定为准。工作时间精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 21 页第五部分报告内容和格式通过深入细致的市场研究，形成下述报告，将成为工程营销策略制定的重要依据

16、，也是下一步工作的前提。1、工程市场研究报告1-1 重庆房地产市场综述1-2 住宅市场分析2、工程定位报告2-1 工程总体规划建议2-2 建筑风格定位建议2-3 主力户型定位建议2-5 目标客户群定位建议3、工程预可研报告3-1 总论3-2 工程建设必要性3-3 工程市场分析3-4 本工程开发经营优势点与机会点分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 21 页3-5 工程发展定位3-6 前期招商初步确定的工程的功能3-7 工程 SWOT 分析3-8 建设条件分析和工程进度安排3-9 工程规划、建筑设计建议和功能要求3-10

17、消防、环保和卫生3-11 投资估算与资金筹措3-12 财务数据估算3-13 财务效益分析3-14 结论与建议最终提交的报告以正式装订的版本为准，每阶段提供两套装订文本报告和两张刻录光碟。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 21 页第六部分工程组结构为保障工程顾问服务的稳定性、持续性和协调管理能力，公司将派遣工程组提供服务。工程组主要成员结构包括：工程管理团队：工程专项负责：执行团队：市场研展部：工程经理：调研执行人员：数据分析人员：信息管理部：执行信息员：策划一部：工程经理：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 21 页策划执行人员：客户服务部：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 21 页