2022年房地产开发前期流程 .pdf

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1、房地产开发前期流程（转）房地产开发前期流程第一篇 开发前期地工作一、确定投资建设工程工程对工程从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据. 二、建设工程用地计划办理1.所需资料a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署地用地协议2. 办理程序a.备齐资料b.到地块所在地土地部门办理三、建设工程工程建议书地编制与报批1.编制及所需资料a. 开发单位营业执照b. 开发资质证书c 用地计划审核意见d. 建筑设计方案（总平面图等）e. 其他相关资料2.报批程序与报批资料a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制工程建议书b.准备关于工程建议书报批申请报告

2、c.将工程建议书与申请报告送计委报批注：投资3000 万元以下工程由区计委立项；超过3000 万元以下工程由区计委转报有关部门审批四 A、建设工程工程选址意见申办1. 所需资料a.批准地工程建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围） 4 份c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1 份）e.选址论证f.上海市建设工程选址意见书申请表（到区规划局领取）2. 申办程序a.准备数份工程建议书批复及数份地形图b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章c.将有关部门地意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理四 B、建设用地规划许可证申办1. 所需资料

3、a.建设工程地计划批准文件（批准地工程建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）6 份 （其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）d.上海市建设工程选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 12 页f.其他需说明地图纸或文件2. 申办程序a.备齐上述所有资料b.送区规划局规划科办理五、建设工程工程地名报批1. 所需资料a.工程批文（批准地工程建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形

4、图（均应划示用地2 份c.总平面图（ 3 份）d.建设用地规划许可证及批文e.申请报告（红头文件）f.其他需说明地图纸或文件2. 申办程序a.备齐上述所有资料及1500 元支票b.送区地名办办理六、建设工程工程报建1. 所需资料a.上海市建设工程报建表（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件c.工程建议书批文原件及复印件d.银行出具地建设资金落实证明（验资报告）e.上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表（到市报建处领取）f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件g.住宅工程配套建设审核申请表h.住宅新开工审核通知单七、工程工程设计招标办理1. 所需资料a.报

5、建工程工程IC 卡b.上海市建设工程设计招标工程登记表c.上海市建设工程设计招标文件报批表（到市招标办领取）d.上海市建设工程设计评标小组报批表（到市招标办领取）e.工程设计任务书f.建设用地规划许可证g.工程工程选址意见批文2.办理程序a.备齐上述资料b.到市设计招标办办理八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理1. 所需资料a.工程设计方案、建设用地规划许可证、工程选址意见书、设计任务书、工程建议书批文等若干份b.会议通知书2. 办理程序a.备齐上述资料精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 12 页b.提前三天分送各评委c

6、.到市招标办召开评标会（会务费300 元）中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书九建设工程规划设计要求申办1. 所需资料a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1 份b.计划批准文件 1 份c.土地使用权属证件 1份d.房屋权属证 1 份e.危房鉴定报告f.地形图（划示用地范围） 2 份办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理十工程工程设计方案深化修改根据规划局批文要求修改设计方案十一设计方案审定会召开1. 所需资料a.设计方案文本 12 份b.工程建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份c.请柬2. 申办程序a.备齐上述资料b.分送至计委规划

7、局防疫站环保局消防处住宅局园林局等部门c.召开方案审定会十二设计方案送审报批1. 所需资料a.选址意见书b.规划设计要求通知单c.地形图（划示用地范围）d.设计方案 2份e.地名批文f.工程建议书批文办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理十三可行性研究报告编制与报批1. 所需资料a.用地计划审核意见书b.工程建议书批文c.用地计划许可证及批文d.区府土文件e.营业执照f.开发资质证书g.住宅工程配套条件审核申请表h.资本金出资承诺书i.设计方案文本j.其他相关文件精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 12 页2. 办

8、理程序a.备齐上述资料b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批十四扩大初步计划根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计十五扩初会召开1. 所需资料a.扩初设计文本若干份b.请柬2.申办程序a.备齐上述资料b.分送至计委规划局防疫局环保局消防处住宅局园林局（交通环卫自来水公司煤气公司供电局电话有线电视）等部门c.召开扩初会议十六、扩初意见征询及扩初批复1.所需资料a扩初会议纪要b.根据扩初意见修改后地总平面图及扩初文本c.关于要求报批扩初地申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见地总平面图2.申办程序a.备齐上述资料b.分送至计委、规划局、

9、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见c.送规划局规划科报批十七、住宅工程配套条件审核报批1.所需资料a.住宅工程配套建设条件审核报批（住宅局领取）b.工程建议书或可行性报告研究报告批文c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份e.建设用地规划许可证及批文f.其他相关资料2.申办程序a.备齐上述资料b.送住宅局总师室办理十八、勘察招投标与勘察单位地中标办理1.所需资料a.上海市建设工程勘察招投工程登记表b.上海市建设工程勘察招投文件报批表（到市招标办领取）c.上海市建设工程勘察评标小组报批表（到市招标办领取）d.设计中标通知书2.申办程序a.备齐上述资料b.到市勘察招标

10、办办理精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 12 页十九、建设用地批准书申办1. 所需资料a.上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）b.土地出让协议c.其他相关文件2.申办程序a.备齐上述资料b.到区土地局签署协议c.付款，领取用地批准书二十、施工图设计设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计二十一、住宅工程开发计划办理1.所需资料a.住宅工程新开工申请表（到区住宅局领取）b.工程配套建设条件审核意见通知书c.建设工程立项批准文件d.建设用地规划许可证或建设使用地批准书e.申请单位现有空置房情况f.住宅建设配套费交纳情况2

11、.申办程序a.备齐上述资料b.到区住宅局办理二十二、建设工程转正1.所需资料a.工程转正申请报告（红头文件）b.可行性研究与扩初批复2.申办程序a.备齐上述资料b.送计委办理二十三 A、建筑工程工程规划许可证办理1.所需资料a.总平面图 10份b.建筑图 7 套c.结构图（基础） 2 套d.给排水图3 套e.建设工程计划批准文件及工程转正单f.土地使用权或用地批准书g.应拆房屋权属证明h.地形图（划示用地范围及建筑物位置） 10 份i.分层面积表j.建.筑工程预算书k.消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单2.申办程序a.备齐上述资料精选学习资料 - - - - - -

12、 - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 12 页b.分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见c.将意见汇总送至区规划局二十三 B、施工招标办理1所需资料a.市招标办授权管理通知b.招标工程登记表c.工程建设有关批复d.总平面图e报建表f住宅工程新开工计划g住宅工程配套条件审核h设计中标通知书i法人证明或对其代理人地委托书j.委托机构招标协议k.代理机构资质l.资金落实情况证明m.监理单位资质n.监理合同o.建设单位资质p.建设单位申请材料q.公开招标发布信息r.公开招标报名登记表s.公开招标入围条件t.投标单位资质审核u

13、.招标文件报批表v.招标文件w.工程量清单x.招标文件答疑会会议纪要y.标底A1.开标情况汇总表B1.询标记录C1.评标方法D1.评标资料E1.决标情况汇总表F1.中标通知书G1.外地施工企业任务量单H1.中标单位投标资料I1.未中标单位投标资料J1.施工合同K1.设计监理工程流转表L1.建设工程IC 卡办理程序a.申请授权精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 12 页b.发布招标信息c.接受施工单位报名d.初选入围施工单位，发标书e.招标文件答疑会f.开标g.准备（）项所有资料及工程造价万分之四支票一张h.办理中标手续二十四

14、、施工监理单位甄选（略比施工招标简单，此处从略）二十五、施工许可证办理所需资料a.申请表b.建设规划许可证c.资金入账凭证d.三通一平地有关证明e.施工合同副本，廉洁协议f.监理合同，住宅工程监理登记证g.建设工程工程质量和安全监督申报所需资料h.工程施工许可证（施工单位）i.勘察、设计中标通知书j.设计监理流转表k.住宅工程建设开工计划办理程序a.将图纸分送设计监理、质监站审核b.根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改c.备齐所有资料d.送市建官处办理二十六、商品房计划申请所需资料a.开发单位资质证书b.营业执照c.规划许可证d.建设用地批准书e.固定资产填报表f.工程转正单办理程序a.备

15、齐资料b.送计委办理二十七、工程开工所需资料a.施工图纸b.建设工程规划许可证c.建设工程施工许可证办理程序精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 12 页a.发放图纸b.技术交底c.工程开工二十八、验线所需资料a.申报表b.建设工程规则许可证c.验线通知单办理程序a.准备资料b.验线第二篇 甲方在施工过程中地工作投资控制、质量控制、进度控制；应对方方面面地检查指导，对监理地考核，对施工队伍地管理；发包人供应物地组织；及时回应设计、监理、施工等单位提出地种种问题；第三篇 甲方在建设后期地主要工作一、各部门配套征询1.所需资料a.

16、工程有关批文若干份b.总平面图若干份2.办理程序a.备齐上述资料b.分送供电局、煤气公司、自来水公司、电话局、有线电视台、环卫所及污水处理厂地部门进行配套意见征询并盖章二、扩初会议召开1.所需资料a.总平面图若干份b.地形图若干份c.水、电、煤气、弱电等图若干套（其中供电图纸应包括变电站定位、小高成供电方案等内容；供水图纸应包括水泵房定位、多层供水方案、小高层供水方案等内容）d.会议通知2.办理程序a.备齐上述资料b.提前五天分送各有关部门c.招开扩初会议（确定供水、供电方案及垃圾收集站、变电站、水泵房位置）三、供水前期业务记录卡办理1.所需资料a.地形图一份b.工程批文复印件一份c.总平面图

17、一份d.申请报告2.办理程序精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 12 页a.备齐上述资料b.到上海市自来水公司（江西中路484号）办理四、给水管网工程可行性研究报告办理1.所需资料a.地形图一份b.总平面图一份c.工程批文及其他相关资料复印件一份2.办理程序a.备齐上述资料b.请自来水公司人员现场查看c.付款（ 5000元），交付可行性研究报告五、供电规划图设计1.所需资料a.总平面图 2 份b.地形图一份2.办理程序a.备齐上述资料b.送供电局c.设计人员现场查看，设计出图六、各配套部门外线设计及施工图纸审核1.所需资料a

18、.总平面图若干份b.水、电、煤气、电视、电话等图纸（根据扩初意见修改后地图纸）若干套c.建筑立面图若干套d.供电规划图（供电外线设计及供电图纸审核需要）2.办理程序a.备齐上述资料b.送各有关部门审核并请各部门进行外线设计七、水泵房及变电站手续办理1.所需资料a.总平面图b.变电站、水泵房定位图2.办理程序a.备齐上述资料b.分送供电局及自来水公司进行电气及供水设计，并鉴定合同c.设计变电站、水泵房土建图d.技术交底e.工程施工f.设备安装、调试g.竣工验收八、订购配套设备根据图纸及各部门对产品地要求订购各部门指定地产品（电表箱、电缆熔丝箱、计量柜、水表箱、浮球阀、短管、分配器及放大器等设备）

19、九、各配套部门申请手续办理精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 12 页1.所需资料或条件A.供电a.申请报告（应说明总户数、总用电量、建筑面积等指标）2 份b.住宅用电申请表c.已付市政配套费复印件d.已定表箱依据复印件e.工程委托监理合同f.低压用户工程委托书g.工房公灯工程委托书h.派出所编定门牌号复印件i.配套公建地申请报告j.配套公建地设备清单k.路灯申请报告l.路灯委托合同m.地形图一份n.总平面图三份o.供电规划图p.变电站定位图B.供水a.申请报告 2 份b.征询单 1 份c.供水前期办理记录卡批复1 份d.门

20、牌号证明2 份e.地形图 1 份f.给排水总图（ 1： 500）1 份g.消防批文1 份h.地下车库消防批文1份i.建设工程规划许可证j.建设工程工程表1 份k.综合管线图1 份C.煤气（包括住宅煤气申请和公建煤气申请）a.地形图 3 份b.综合管线图3 份c.总平面图 3 份d.给排水总图（1：500） 3份e.煤气透视图3 份f.申请报告2 份g.委托书 2 份h.保证书 2 份i.小区总平面图软盘1 张精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 12 页j.付增容费D.电话通信a.地形图 1 份b.总平面图1 份c.管线总平

21、面图（1：100）1 份d.弱电施工图（全套，包括系统图及平面图，1：100） 1套e.配套费发票复印件E.雨污水a.排污申请报告2 份b.工程批文1 份c.地形图 1 份d.管线平面图1 份e.检测水样 1 份f.排水量申请核定表g.付款（每平方M16.5 元）2.办理程序a.备齐上述资料b.分送各部门处理十、各类配套款支付1.供电付款a.小区内供电贴费 550元/千瓦b.电表保证金单相表 80 元/只 三相表 150 元/只c.外线电缆工程，按工程决算付款d.购电缆熔丝箱 530 元/只e.公建设施供配电贴费及工程款，按决算支付2.供水付款a.小区内给排水管网费 17.5 元/平方 M b

22、.贴水费 0.22元/平方 M 3.煤气付款a.煤气外管 21元/平方 M b.多层煤气内管 5.40 元/平方 M c.小高层煤气内管 8.60 元/平方 M d.委托办理费 2.00 元 /平方 M 4.有线电视付款a.办理委托合同b.分期付款（ 3 元/平方 M，其中代付330元/户，应向业主收回）5.电话付款a.签订住宅建设电话通信工程承包合同b.分期付款（多层20 元/平方 M，小高层12.5 元/平方 M）十一、配套协调会召开1.所需资料a.各配套单位配套施工图b.会议通知2.办理程序精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11

23、 页，共 12 页a.备齐上述资料b.提前五天发会议通知c.召开配套协调会，合理安排进场顺序（依次为雨污水自来水公司煤气公司电缆公司电话局有线电视环卫所信报箱安装）十二、配套工程施工各配套单位按照协调会所确定施工次序依次进场施工或穿插施工十三、配套工程竣工验收根据施工图纸及各部门要求对各配套工程进行验收十四、各类计量器具安装1.电表安装单向表 10元/只 三相表 20元/只2.水表安装手续办理及水表安装3.煤气表安装a.通知物业公司b.每户收款，领表及配件c.安排日期安装十五、新建住宅配套工程交付使用1.供电确定停电日期，拆除临电，办理交付使用手续. 2.供水每一单元及公建通水，办理交付使用手续. 3.煤气、有线电视、电话、环卫等交付使用手续办理. 4.通邮办理新建住宅投递通邮申请及交付使用手续. 第四篇 甲方在建设后期地主要工作组织回访、应对投诉；结 语精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 12 页