2022年房地产开发经营与管理模拟 7.pdf
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1、1 模拟 房地产开发经营与管理模拟95 单项选择题第 1 题:银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于( ) 风险。A.信用B.管理C.法律D.操作参考答案: D 由于个人住房贷款的客户数量多, 在实际操作中银行无法像公司客户那样进行深入的调查, 而且个贷市场竞争日趋激烈,一些基层银行重营销轻管理, 各项规章制度有的落实不到位, 也给个人住房贷款业务带来了重大隐患,容易出现“假按揭”,导致贷款被骗,同时也容易被内部人员浑水摸鱼,作案盗取资金,因此,个人住房贷款业务存在较大的操作风险。第 2 题:下列关于房地产投资分析中成本的表述,正确的是( )。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际
2、发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算参考答案: D 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面: 首先,财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录,各种影响因素的作用是确定的,所得到的成本数据是唯一的,而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算,各种影响因素的作用是不确定的, 不同的实施方案会有不同的成本数据;其次,在投资分析中,根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 ( 如机会成本、沉没成本、不可预见费用等) ,这些成本的经济含义及成本中所包含的
3、内容与财务会计中的成本不完全一样。第 3 题:某城市规划将火车站由该城市的A区迁至 B区,则 B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有( )。A.位置固定性B.各异性C.适应性名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页,共 21 页 - - - - - - - - - 2 D.相互影响性参考答案: D 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。第 4 题:下列关于企业利润和收入的表述,正确的是( )。A.企业利润可分为
4、经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入 =销售收入 +出租收入C.销售收入 =土地转让收入 +商品房销售收入 +配套设施销售收入D.可分配利润 =税后利润 - 未分配利润参考答案: C 企业利润可分为经营利润、利润总额( 又称实现利润 ) 、税后利润和可分配利润;经营收入 =销售收入 +出租收入 +自营收入;可供分配利润 =税后利润 -( 法定盈余公积金+法定公益金 +未分配利润 ) 。第 5 题:在房地产市场的自然周期中,空置率超过长期平均空置率的阶段为( ) 阶段。A.租金增长率上升B.新增供给小于新增需求C.新开工项目增加D.租金增长率下降参考答案: D 在房地产市场的自然周
5、期中, 空置率超过长期平均空置率的阶段为租金增长率下降阶段。第 6 题:投资机会研究中的主要内容有地区情况,经济政策、劳动力状况、( )等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益参考答案: C 投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页,共 21 页 - - - - - - - - - 3 会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。第 7 题:某家庭申请了 25 万元
6、 10 年期住房抵押贷款,年利率为6% 。该家庭在按月等额偿还 4 年后,于第 5 年年初一次偿还了本金6 万元,则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了 ( ) 元。A.994.37 B.1016.81 C.1255.16 D.1387.24 参考答案:A依题意,可根据公式计算:第 8 题:企业同时向几个细分市场销售一种产品时,该企业采用的目标市场选择模式是( ) 模式。A.单一市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖参考答案: B 选择专业化。 在这种情况下, 企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲,每个细分市场都具有吸引力,且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很
7、少或根本不发生联系, 但在每个细分市场上都可盈利。 这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。 因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力,企业还可以在其他细分市场上继续盈利。第 9 题:投资者进行房地产投资的主要目的一般是( )。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动参考答案: B 投资者进行房地产投资的主要目的,是为了使其财富最大化。 通过进行房地产投资,投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉,获得较高的收益和资本增值,同时还可以降低其投资组合的总体风险,抵抑通货膨胀的影响。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - -
8、 - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页,共 21 页 - - - - - - - - - 4 第 10 题:在房地产开发项目投资估算中,房屋开发费不包括( )。A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C.土地费用D.基础设施建设费参考答案: C 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。第 11 题:房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入( ) 。A.管理费B.销售费用C.前期费用D.其他费用参考答案: B 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销
9、售机构或委托销售代理的各项费用。第 12 题:对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。A.服务市场B.合格有效市场C.有效市场D.潜在市场参考答案: D 潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。第 13 题:反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( ) 。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格参考答案: C 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页,共 21 页 - - - - - - - - - 5 房地产价格
10、指数, 是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数,包括房屋销售价格指数、 房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数,通常基于平均价格。第 14 题:房地产项目盈亏平衡分析中,不包括( ) 分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格参考答案: C 房地产项目的盈亏平衡分析主要包括:(1) 最低租售价格分析; (2) 最低租售数量分析;(3) 最高土地取得价格; (4) 最高工程费用; (5) 最高购买价格; (6) 最高运营费用比率; (7) 多因素临界点组合。第 15 题:在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将空
11、置率归为( ) 。A.时间类参数B.融资类参数C.评价标准类指标D.收益类指标参考答案: D 收益类相关指标包括:出租率或空置率,运营成本占毛租金收入比率。第 16 题:某收益性物业的潜在毛租金收入为20 万元,假设在某报告期内的空置率为20% ,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为2 万元,则此报告期该物业的有效毛收入为 ( ) 万元。A.16 B.18 C.20 D.22 参考答案: B 根据公式:有效毛收入 =潜在毛租金收入 - 空置和收租损失 +其他收入,代入数值求得。第 17 题:名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - -
12、- - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页,共 21 页 - - - - - - - - - 6 下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于经济环境因素的是( )。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步参考答案: A 经济环境, 是指在整个经济系统内, 存在于房地产业之外, 而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。 例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。第 18 题:某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是( ) 。
13、A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法参考答案: D 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时,如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多,则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低, 或者是其资金雄厚, 则房地产商可以采用挑战定价法,虽然利润较低,但可以扩大市场份额,提高声望,以争取成为市场领导者。第 19 题:房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法参考答案: B “三项预测值”法是敏感性分析的一种方法。 常用的风险评价的方法除了选项 A、B、D外,还有
14、调查法。第 20 题:某家庭欲购买总价为25 万元的一套住宅。该家庭月收入为6000 元,准备用月收入的 30% 来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年,按月等额偿还,年贷款利率为 6% 。则该家庭的首付款额是 ( )元。A.34000.00 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页,共 21 页 - - - - - - - - - 7 B.83265.38 C.87867.78 D.91022.12 参考答案: C 依题意,月还款额 600030%=1800 元
15、,月利率 6% 12=0.5%,可根据公式计算:则该家庭的首付款额是250000-162132.22=87867.78( 元) 第 21 题:在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( ) 。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法参考答案: B 移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。显然,它是一种比简单平均法更有效的预测方法。第 22 题:下列关于房地产投资信托基金(REITs) 特征的表达,不正确的是 ( ) 。A.由专业投资管理者负责经营管理B.
16、收入现金流的主要部分分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性好参考答案: C 按资产投资的类型划分,REITs分为权益型,抵押型和混合型三种形式。第 23 题:随着社会经济的发展,房地产价格总体上呈( )波动的趋势。A.向下B.平稳C.不稳定D.向上参考答案: D 房地产商品的不可移动性, 使房地产价格与其所处的地理位置关系极大;其次由名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页,共 21 页 - - - - - - - - - 8 于人口的不断增长、 土地
17、资源的不可再生性和经济社会的不断发展,房地产价格总体呈向上波动的趋势。第 24 题:新设项目法人的资本金筹措渠道,不包括( )资金。A.政府政策性B.资产变现C.企业入股D.个人入股范围参考答案: B 新设项目法人项目资本金筹措渠道,包括政府政策性资金、 国家授权投资机构入股的资金、 国内外企业人股的资金、 社会团体和个人入股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。第 25 题:已知某投资项目折现率为11% 时,净现值为 1700万元;折现率为12% 时,净现值为-870 万元。则该投资项目的内部收益率是( ) 。A.11.12% B.11.36% C.11.66% D.12.
18、95% 参考答案: C -11%)=11.66% 第 26 题:将房地产开发划分为若干阶段,其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段参考答案: B 编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。第 27 题:对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其( ) 的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页,共 21 页 - - - - - - - - - 9 C.
19、发生经常性D.类型归属性参考答案: A 对房地产投资项目进行风险分析时, 主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。第 28 题:下列报表中,不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是( ) 。A.资本金现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.投资计划与资金筹措表参考答案: D 投资计划与资金筹措表属于财务报表中的辅助报表。第 29 题:银行为某家庭提供了年利率为6% 、按月等比递增偿还、期限为20 年的个人住房抵押贷款,若月还款递增率为0.2%,首期偿还额为 1600元,则该家庭在第6年最后一个月的还款额是( ) 元。A.1843.86 B.1847.55 C.2279.87 D.2291
20、.27 参考答案: A 依题意,第 6 年最后一个月即计息期为第72 期时,则第 6 年最后一个月还款额为1600(1+0.2%)72-1 1843.86( 元) 第 30 题:某商业店铺的购买价格为607 元,其中 4073 元为借贷资金,余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为 2200 元、店铺市场价值增长率为2% ,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为 ( ) 。A.7.1% B.12.0% C.13.1% D.19.1% 参考答案: D 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - -
21、 - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页,共 21 页 - - - - - - - - - 10 依题意,当考虑物业增值收益时,可根据以下公式计算:第 31 题:投资者对房地产内部使用功能的变动,体现了投资者对房地产投资( ) 的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖性参考答案: B 适应性是指为了适应市场环境的变化,投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益, 也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因, 置业投资者及时调整房地产的使用功能,使之既适合房地产市场的需求特征, 又能增加置业投资的收益。 例如,
22、写字楼的租客需要工作中的短时休息,那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求;公寓内的租客希望获得洗衣服务,那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。第 32 题:下列不属于物业管理企业经营费用的是( ) 。A.保险费B.房产税C.法律费D.贷款利息参考答案: D 物业管理企业的经营费用有: (1) 人工费;(2) 公共设施设备日常运行, 维修及保养费; (3) 绿地管理费; (4) 清洁卫生; (5) 保安费用; (6) 办公费; (7) 固定资产折旧费; (8) 不可预见费; (9) 法定税费; (10) 企业管理费及利润; (11) 保险费;(12) 房产税。第 33 题:
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