2022年房地产评估案例 .pdf

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1、一、商业用房评估建筑物名称：蒙特尔大厦结构形式：框支剪力墙建筑层数：地下二层地上25层总高： 99.5 米蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于 2002年1月，主楼地上层， 层高4.8 米，顶部塔楼 2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。地下 3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。该楼共有 2处商业用途， 顶部塔楼共 2层为旋转餐厅，建筑面积 1300平方米。二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行， 建筑面积 1500平方米。该楼底层为大楼接待处，3-23层为办公房，办公用途的建筑面积为38000平方米。该楼总地上建筑面

2、积为40000平方米。该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。该楼主楼为 25层框支剪力墙结构， 副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。该工程的抗震等级为7度设防。该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速 3.5 米/ 秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75 米/ 秒，合资三菱消防电梯 1部，25层24站，运速2.5米/ 秒，合资三菱货梯 1部，5层5站，自动扶梯 4部，该楼共有大金中央空调2套。电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。烟感结合温感火灾报警系统

3、，喷淋消防系统。楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。评估方法：用市场比较法评估办公用房。市场比较法评估办公楼。该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2公里，交通便利，有多条公交线路通过。根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价 2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。三个参考实例的具体描述。（略）评估比较对象表实例项目名称地址出售单价价格定义来源A 国际中心大厦明珠路20700 中介开价广福房产经

4、纪B 海奇科技城紫玉路21528 中介开价广福房产经纪名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 14 页 - - - - - - - - - C 梅林广场金宝路16000 成交价格好安家房产经纪因素条件说明表序号内容比较对象国际中心大厦海奇科技城梅林广场1 售价（元 / 平米）（空）2070021528160002 用途高级办公楼高级办公楼高级办公楼高级办公楼3 交易（开价）时间评估基准日现场勘察日现场勘察日现场勘察日4 交易情况市场价值中介开价中介开价成交价格5

5、土地权属（性质）假设出让出让出让出让6 繁华程度较好好好较好9 距市 ( 镇) 中心区距离南顿江北 5公里内南顿江北 3-5 公里内南顿江北 3-5 公里内南顿江北 3-5公里内7 基础设施配套程度水电气等齐全水电气等齐全水电气等齐全水电气等齐全8 公共设施完善程度饭店，邮局等公共设施基本齐全饭店，邮局，飞机火车售票处等公共设施基本齐全饭店，邮局，飞机火车售票处等公共设施基本齐全饭店，邮局等公共设施基本齐全10 交通便捷程度多条公交线路多条公交线路，地铁多条公交线路，地铁多条公交线路11 环境质量空气、噪音、周围景观较好空气、噪音、周围景观较好空气、噪音、周围景观较好空气、噪音、周围景观较好1

6、3 景观南顿江南顿江梅林河南顿江14 建筑结构钢混框架剪力墙钢混框架剪力墙钢混框架剪力墙钢混框架剪力墙15 大楼设备电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全17 车位较充足充足充足一般18 装修有普通内装修有豪华内装修有豪华内装修无内装修19 物业管理自己管理外资物业管理外资物业管理外资物业管理房地产市场比较计算表序号内容修正权重比较对象实例 A 实例 B 实例 C 1 售价（元 / 平米）（空）20700 21528 16000 2 名称0 国际中心大厦海奇科技城紫玉广场3 用途高级办公楼高级办公楼高级办公楼高级办公楼4 交易（开价）时间评估基准日现场

7、勘察日现场勘察日接近现场勘察日5 修正系数1100 100 100 100 6 价格定义市场价值中介开价中介开价成交价格7 修正系数1100 115 115 100 8 土地权属（性质）出让出让出让出让9 繁华程度较好好好较好10 修正系数0.10100 +30 +30 0 11 距市 ( 镇)中心区距离南顿江北 5公里内南顿江北 5公里内南顿江北 5公里内南顿江北 5公里内12 修正系数0.10100 0 0 0 13 基础设施配套程度水电气等齐全水电气等齐全水电气等齐全水电气等齐全名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - -

8、- 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 14 页 - - - - - - - - - 14 修正系数0.10100 0 0 0 15 公共设施完善程度饭店，邮局等公共设施基本齐全饭店，邮局，飞机火车售票处等公共设施齐全饭店，邮局，飞机火车售票处等公共设施齐全饭店，邮局等公共设施基本齐全16 修正系数0.05100 +30 +30 0 17 交通便捷程度多条公交线路多条公交线路，地铁多条公交线路，地铁多条公交线路18 修正系数0.10100 +20 +20 0 19 环境质量空气、噪音、周围景观较好空气、噪音、周围景观较好空气、噪音、周围景观较好空气、噪音、周围景观较好20

9、 修正系数0.05100 0 0 0 21 景观南顿江南顿江梅林河南顿江22 修正系数0.05100 0 -20 0 23 建筑结构钢混框架剪力墙钢混框架剪力墙钢混框架剪力墙钢混框架剪力墙24 修正系数0.10100 0 0 0 25 大楼设备电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全26 修正系数0.10100 0 0 0 27 车位较充足充足充足一般28 修正系数0.05100 +30 +30 -10 29 装修有普通内装修有豪华内装修有豪华内装修无内装修30 修正系数0.10100 +30+30-1031 物业管理自行管理外资物业管理外资物业管理外资

10、物业管理32 修正系数0.10100 +50+50+5033 总修正系数1 100 116115103.534 比准价格15,517.2416,278.2615,458.9435 结论15,750.00办公楼均价为 15750元/ 平方米。批注 ：该楼南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。价格略高市场价格，但位于国际商业规划区内， 升值几率高，升值率大， 我认为该价格可行。二、工业用房评估评估对象为有限公司位于上海市开发区路号工业用途房地产（土地为出让） 。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003 年 2 月

11、21 日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的 沪房地字 (2002) 第号 房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 14 页 - - - - - - - - - 土地使用期限：1996-04-05至

12、2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积： 6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象具体情况估价对象位于上海市开发区路号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥 30 公里，距虹桥机场52 公里，距上海火车站45 公里，距浦东国际机场30 公里。估价对象四至 : 东为待租土地，西为路，北为路，南为有限公司。3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791 平方米的厂房， 估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

13、（二）影响因素说明1、个别因素分析（ 1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为有限公司位于上海市开发区路号内房地产，建筑物状况如下：幢号1 2 3 4 5 6 7 8 类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数1 1 1 1 3 1 2 1 建筑面积 (m2) 321 458 81 50 4,045 804 982 50 层高 (m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8 室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白

14、涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好（ 2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（ 3）交通条件估价对象距奉浦大桥30 公里，距虹桥机场52 公里，距上海火车站45 公里，距浦东国际机场 30 公里，估价对

15、象的交通条件较好，主干道为公路。（ 4）基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。2、区域因素名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 14 页 - - - - - - - - - 估价对象所在的区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41 公里，南北宽22 公里，总面积687 平方公里。区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6 公里，江岸线长13.6 公里，港口码头等设施齐全，开

16、发前景广阔，是上海市的南大门。近年来区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、 商检、 外汇银行、 国际货运、 国际商务等机构俱全，1999 年被国务院发展研究中心列入首批全国10 家小康县之一。区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路” 为主干道的九纵六横公路网络，与港、 运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析2002 年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面

17、。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8。上海是我国的特大型城市，2002 年 12 月成功获得了2010 年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到 2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度， 人民生活水平接近发达国家(地区 ) 水平。 要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。由于我国已加入WTO ，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资

18、增加，进出口业务量的增加, 使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。二、评估价值计算估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。表 1 土地比较因素条件说明表对象因素条件待估土地实例 A 工业区镇土地实例 B 开发区土地实例 C 工业开发区土地区域等级十级十级十级十级交易日期2003.2 2003.2 2003.2 交易单价 ( 元/m2) 210 190 180 交易情况正常正常正常区域因素道路级别主干道公路主干道公路主干道公路主干道公路产业聚集度较高一般较高较小距火车

19、站、机场、码头距离距火车站较远， 机场、码头较近距火车站较远，机场、码头较近距火车站、 机场较远，码头较近距火车站较远， 机场、码头较近环境状况优劣度较好较好较好较好个别因容积率小于 1 小于 1 小于 1 小于 1 使用年限假设 50 年50 年50 年50 年宗地自然条件地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂宗地临路条件临主干道临主干道临主干道临主干道名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 14 页 - - - - - - - - -

20、 素宗地面积较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房宗地形状矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形较规则市政配套齐全度红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”（ 2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。表 2 土地比较因素条件指数表比较因素待估房地产实例 A 实例 B 实例 C 交易日期100 100 100 100 交易情况100 100 100 100 区域因素道路级别100 100 100 100 产业聚集度100 9

21、7 100 95 距火车站、机场、码头距离100 102 100 102 环境状况优劣度100 100 100 100 个别因素容积率100 100 100 100 使用年限100 100 100 100 宗地自然条件100 100 100 100 宗地临路条件100 100 100 100 宗地面积100 100 100 100 宗地形状100 100 100 100 市政配套齐全度100 100 100 100 (3) 交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。表 3 土地比较因素修正系数表比较因素实例 A 实例 B 实例 C 市场销

22、售单价 ( 元/m2) 210 190 180 交易日期100/100 100/100 100/100 交易情况100/100 100/100 100/100 区域因素道路级别100/100 100/100 100/100 产业聚集度100/97 100/100 100/95 距火车站、机场、码头距离100/102 100/100 100/102 环境状况优劣度100/100 100/100 100/100 个别因素容积率100/100 100/100 100/100 使用年限100/100 100/100 100/100 宗地自然条件100/100 100/100 100/100 宗地临路条

23、件100/100 100/100 100/100 宗地面积100/100 100/100 100/100 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 14 页 - - - - - - - - - 宗地形状100/100 100/100 100/100 市政配套齐全度100/100 100/100 100/100 修正后的单价 ( 元/m2) 212 190 186 (4) 估价对象土地价格的确定( 假设 50 年使用权 ) 对上述 3 个交易实例经因素条件修正后的比准

24、价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：估价对象土地评估单价(212 元/m2190 元/m2186 元/m2)/3 196 元 /m2合 13.07 万元 / 亩(5) 估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996 年 4 月出让取得，使用年限为50 年，工业用途，使用期限自1996 年4 月 5 日至 2046 年 4 月 4 日止，尚可使用年限为43.11 年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为: NnyrrR)1/(11)1/(11式中：yR：年期修正系数；r ：土地折现率，取r 6% ；n：土地剩余有效使用年限(43.11年)；

25、 N：土地法定最高使用年限( 工业用地50 年)。经计算，yR0.97 ，则 : 估价对象土地评估单价196 元 /m20.97 190 元/m2估价对象土地总价29,032m2 190 元/m25,516,080元，取整为551.61 万元（二）建筑物及构筑物估价( 成本法 ) 1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下：幢号1 2 3 4 5 6 7 8 类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数1 1 1 1 3 1 2 1 建筑面积 (m2) 321 458 8

26、1 50 4,045 804 982 50 层高 (m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8 室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - -

27、- - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 14 页 - - - - - - - - - 根据以上建筑物的特点，查阅近期上海市房地产估价、 上海房地产市场报告、 上海市工程造价信息等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：典型工程工程概况建安费 (元/m2) 典型工程1 多层厂房 : 框架结构； 建筑面积11,656m2；层数八层； 总高度 36.9m；预制钢砼方桩独立基础；楼地面细石砼整体面层；局部同质地砖地坪；铝合金门窗，硬木框三夹板门, 钢板分户门；外墙面砖；内粉刷乳胶漆， 局部白瓷砖， 轻钢龙骨吊顶；屋面三元

28、乙丙橡胶防水卷材，现浇正主岩保温；电气由主干线电缆、普通开关、荧光灯、防火报警系统组成； 管道由聚氯乙烯给水管、塑料排水管、普通卫深设施、消火栓系统组成。1,157.75 典型工程2 仓库 : 框架结构；建筑面积3,523m2；层数一层；总高度8.6m；独立基础；水泥砂浆楼地面；铝合金门窗，铝合金卷帘门；外墙苯丙乳胶漆；内粉刷803 涂料；聚乙烯橡胶防水卷材；主干线电缆；普通开关插座、防尘防水灯、吸顶灯、自动防灾报警系统；镀锌钢管、消火栓、自动喷淋系统、照明配电箱。947 典型工程3 独立别墅：砖混；二层；总高度( 檐口 )7.8米；带型基础；水泥砂浆楼地面，局部铺设花岗岩；喷塑铝合金门窗，柚

29、木大门，GRC板门窗套；外墙为花岗岩及高级涂料；混合砂浆内粉刷；自粘型橡胶沥青防水卷材；挤塑聚苯乙烯隔热板保温，小西瓦斜屋面；普通开关及插座，座头灯，软线吊灯；复合铜管，钢塑复合管，塑料排水管，普通卫生洁具；照明配电箱；离心泵。1,776.67 以此为依据， 运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整， 确定估价对象的建安费如下：幢号估价对象 1 估价对象 2 估价对象 3 估价对象 4 估价对象 5 估价对象 6 估价对象 7 估价对象 8 类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混

30、钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数1 1 1 1 3 1 2 1 建筑面积 (m2) 321 458 81 50 4,045 804 982 50 层高 (m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8 建安费850 850 850 800 1,400 940 1,700 800 以上建安费含室内外装修。2、室外工程费每平方米取45 元。3、增容及管理工程费每平方米取95 元。4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、 勘察、 设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产

31、开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的38之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5。5、建设单位管理费名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 14 页 - - - - - - - - - 根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设

32、单位管理费为建安费的25之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3。6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。利息 （建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）工期 ( 年)年贷款利息1/2 7、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在1015之间，本估价项目利润率取10。利润（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为5.5775%。营业税及附加 （建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费

33、利息利润）5.5775% 9、建筑物重置价值建筑物重置价值建安费室外工程费增容及管理工程费专业费管理费利息利润营业税及附加10、建筑物价格根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。运用如下公式确定估价值：建筑物价值建筑物重置价值综合成新率详细计算见下表：建筑物估价对象1 估价对象 2 估价对象3 估价对象4 建筑结构钢混钢混钢混钢混装修标准一般标准一般标准一般标准一般标准行车无无无无工程造价850.00 850.00 850.00 800.00 专业费用 5% 42.50 42.50 42.50

34、 40.00 管理费用 3% 25.50 25.50 25.50 24.00 增容及管理工程费95.00 95.00 95.00 95.00 室外工程费45.00 45.00 45.00 45.00 小计1,058.00 1,058.00 1,058.00 1,004.00 建设期0.50 0.50 0.50 0.50 筹资成本 5.31% 14.04 14.04 14.04 13.33 利润率10% 10% 10% 10% 利润105.80 105.80 105.80 100.40 营业税及附加5.5775% 65.69 65.69 65.69 62.34 重置成本1,243.53 1,24

35、3.53 1,243.53 1,180.07 建筑面积321.00 458.00 81.00 50.00 评估原值399,173.13 569,536.74 100,725.93 59,003.50 规定年限40 40 40 40 建成年月1998 年1998 年1998 年1998 年年限成新率88% 88% 88% 88% 观察成新率90% 90% 90% 90% 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 14 页 - - - - - - - - - 综合成新率

36、90% 90% 90% 90% 评估单价1,119.18 1,119.18 1,119.18 1,062.06 建筑面积321.00 458.00 81.00 50.00 建筑物价值359,256.78 512,584.44 90,653.58 53,103.00 建筑物估价对象5 估价对象6 估价对象7 估价对象8 建筑结构钢混钢混钢混钢混装修标准一般标准一般标准一般标准一般标准行车无无无无工程造价1,400.00 940.00 1,700.00 800.00 专业费用 5% 70.00 47.00 85.00 40.00 管理费用 3% 42.00 28.20 51.00 24.00 增容

37、及管理工程费95.00 95.00 95.00 95.00 室外工程费45.00 45.00 45.00 45.00 小计1,652.00 1,155.20 1,976.00 1,004.00 建设期0.50 0.50 0.50 0.50 筹资成本 5.31% 21.93 15.34 26.23 13.33 利润率10% 10% 10% 10% 利润165.20 115.52 197.60 100.40 营业税及附加5.5775% 102.58 71.73 122.70 62.34 重置成本1,941.71 1,357.79 2,322.53 1,180.07 建筑面积4,045.00 804

38、.00 982.00 50.00 评估原值7,854,216.95 1,091,663.16 2,280,724.46 59,003.50 规定年限40 40 40 40 建成年月1998 年1998 年1998 年1998 年年限成新率88% 88% 88% 88% 观察成新率90% 90% 90% 90% 综合成新率90% 90% 90% 90% 评估单价1,747.54 1,222.01 2,090.28 1,062.06 建筑面积4,045.00 804.00 982.00 50.00 建筑物价值7,068,799.30 982,496.04 2,052,654.96 53,103.0

39、0 经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万元。（三）估价对象房地产价值确定估价对象房地产评估价值土地价格建筑物价格551.61 1,117.25 1,668.86万元批注 ：该案例由于被评估房地产处于开发区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。因此参考价格比较合理，估价也比较合理。可行。三、住宅用房评估建筑名称：宁波市区巷号办公用房房地产一、 个别因素分析该大楼建于九十年代中期，为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼，总建筑面积为93655 ，有一部室内楼梯，卫生间每层共用，层次偏低，环境一般，

40、办公大楼前空地较少，停车困难，但旁边有广场的停车场。办公楼内部设施较简单，仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变，所以总体上该办公楼档次较低。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 14 页 - - - - - - - - - 根据委托人的要求，本公司评估的是估价对象整体出租6 年至 8 年的租赁价格， 整体出租面积较大， 年限较长。 租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长，承租人会对房屋作一定的装修、装饰。二、区域因素

41、分析该地段为宁波市一类地段，处于区社区内，附近公共配套设施齐全，主要有广场、中心、 商座等高档的办公大楼，但估价对象处于巷的小巷中，小区位状况较差，又处于住宅区中，整体档次不高。根据估价对象的区域特点，租赁对象可以定位为对地段要求较高，办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。三、市场背景分析2002 年下半年以来的宁波楼市异常火热，房地产市场总体呈现供不应求的局面，房价也一路上涨。特别是住宅，而办公楼市场由于前几年商品办公楼积压较多，这几年也已大量消化，所以目前宁波市的写字楼市场供需基本平衡。宁波写字楼目前还是以中低档的写字楼为主，真正的甲级写字楼非常少，虽然目前很多企业有向这方面发展的趋

42、势，但是总体水平相比上海这些大城市有很多不足之处。宁波主要以外贸公司为主，中小公司居多（如一些私营中小企业、SOHO 一族、外地企业、机构驻宁波办事处等），整体层次不高，所以偏向中低档次的写字楼。但是从长远来说，甲级写字楼还是有市场潜力的。”目前，中小型外贸公司、律师事务所、咨询公司、通讯类公司、驻宁波办事处是宁波写字楼的主要消费者，随着这些用房单位对办公环境要求的日益提高，在很大程度上刺激了宁波写字楼的升温。目前宁波的写字楼出租率普遍较高，一般在80%以上，需求旺盛。去年初政府又下达的“企业禁止在住宅区里办公”、工商部门“不再为住宅房内办公的企业注册”的政策是需求增加的原因之一。此外， 未来

43、杭州湾大桥的建成、甬台温铁路的修建以及“长三角洲” 经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓给宁波写字楼市场带来更大的潜在需求。写字楼区域位置十分重要，中心区域已具备一定的规模，商业氛围浓， 且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次，便于企业间的交流，因此受到很多企业的欢迎。但同时也存在明显弊端，每天上下班不仅要遭遇堵车，还要为停车费脑筋。品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素，写字楼租金水平与地段有关，但品质还是主要影响因素，即使同一地段，品质不同的写字楼租金也有差距，而同一写字楼内，不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。而委估房地产处于区成熟的商务区内，大环境较理想，但小环境差， 处

44、于巷的小巷内，但其独立于办公大楼外，受外界干扰少，独立门户，自我服务。特别适宜于对地段要求高且出入频繁的有特定客户群体的公司办公。四、最高最佳使用分析委估房地产位于区社区的巷小巷内，商业氛围差， 且房屋为砖混结构，难以自由分隔，所以按房屋的设计用途办公来使用为最高最佳。五、估价方法选用（略）（一）市场法1选择可比实例表3-54 比较项目实例一实例二实例三房屋坐落 大厦 路 街地段二类一类一类建造年份20 世纪 90 年代初期20 世纪 80 年代初期20 世纪 90 年代初期土地性质国有出让、综合用地国有划拔、办公用地国有出让、办公用地、装修档次一般办公装修一般办公装修白坯房、由承租人自行装修

45、所在层 / 总层数3 4/ 9 45/ 7 24/ 7 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 14 页 - - - - - - - - - 租赁面积 （）740 805 1140 租赁期限一年一年四年付款方式先付后用，三个月付一次先付后用，三个月付一次先付后用，半年付一次税、费负担房产税、营业税由出租人承担，物业管理费由承租人承担房产税、营业税由出租人承担，物业管理费由承租人承担税、费全部由承租人承担修缮责任出租人承租出租人承担出租人承担交易情况正常正常正常交

46、易日期200511 200512 200510 租赁单价 （元 /月）377 356 344 2租赁价格内涵的统一，建立可比基础为了统一租赁价格内涵，需对租赁期限、付款方式、税、费负担、修缮责任等方面进行修正。租赁期限对房地产租赁价格的影响一般为：租赁期限越短，租赁价格越高，租赁期限越长，租赁价格越低，特别是对大面积房屋的整体出租，租赁期限长能降低空置率。但也有例外，主要是在租赁期内的后几年租赁价格按一定幅度上涨的。由于该类租赁价格的内涵更加复杂，本公司在评估时选取的可比实例的租赁价格均为在租赁期限内不变的。付款方式对房地产租赁价格的影响一般为：一年内付款的次数越少，承租人付款的压力越大，月租

47、赁价格相对较低。税、费负担、修缮责任对房地产租赁价格的影响可以通过定量的计算来修正，可比实例一、 二、三和估价对象的租赁价格中物业管理费都由承租人承担，除可比实例三外， 估价对象、 可比实例一、 二的税金 （房产税和营业税）都由出租人承担。房产税和营业税的税率分别为租赁价格的12%和 5 56%。设估价对象的各项因素指数为100，通过列表对可比实例的租赁价格内涵分析比较见下表：租赁价格内涵因素分析比较表表3-55 因素估价对象实例一实例二实例三租赁期限100 120 120 105 付款方式100 105 105 100 税费负担100 100 100 1213 修缮责任100 100 100

48、 l00 根据以上各项修正，建立租赁价格的可比价格基础：可比实例租赁价格表3-56 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 14 页 - - - - - - - - - 3估价计算交易情况修正可比实例一、二、三的租赁价格均为二手房市场上的正常租赁价格，所以不需作交易情况修正。交易日期修正可比实例一、二、三的交易日期和评估对象的估价时点时间相距不远，约在半年内，这半年内，宁波市办公用房供需基本平衡，价格比较平稳。所以不需作修正。区域因素修正因可比实例相对于估价对象

49、在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通畅程度，繁华程度，周围配套鼓舞设施，环境状况，景观等各有不同，所以应将其修正。可比实例一为中档写字大楼，但所处位置比估价对象差，可比实例二处于宁波市主干道 路上，地理位置优， 可比实例三位于区级干道上，地理位置稍差于估价对象。但由于估价对象处于闹市区中的小巷内，环境因素均不如可比实例。设估价对象所在位置的区域因素指数为100，通过列表分析如下：区域因素比较表表3-57 区域因素权数估价对象实例一实例二实例三地理位置015 100 70 130 85 所在大楼级别02 100 130 100 100 服务设施015 100 100 100 100 交通状况

50、015 100 100 100 00 基础设施015 100 100 t00 100 环境因素02 100 115 115 115 小计10 100 104 5 1075 10075 个别因素修正因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别，如面积、层高、设计布局、层次、朝向、建筑结构等方面的差异，从而产生的价格差别。可比实例二房屋建造年份早，成新较差，不如估价对象，可比实例一为中档写字楼，在房屋的质量、外观方面优于别的可比实例及估价对象，同时，由于可比实例一、二均已作统一的办公装修，在装修方面优于估价对象。设估价对象的，个别因素指数为100，通过列表分析如下：个别因素