2022年2022年华联股份：股权收购项目资产评估报告书 .pdf

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1、北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书中企华评报字(2008) 第 489号共一册，第一册北京中企华资产评估有限责任公司二零零八年十二月十五日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司1资产评估报告书目录声明 .2摘要 .3资产评估报告书.9一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者. 9二、评估目的 . 14三、评

2、估对象和评估范围. 15四、价值类型和定义.15五、评估基准日.16六、评估依据 . 16七、评估方法 . 18八、评估程序实施过程和情况.22九、评估假设 . 24十、评估结论 . 24十一、特别事项说明.24十二、评估报告使用限制说明.31十三、评估报告日.31资产评估报告书备查文件.33一、经济行为文件.33二、基准日及历年会计报表.33三、委托方及资产占有方营业执照复印件.33四、资产权属证明文件复印件.33五、委托方及资产占有方承诺函.33六、资产评估人员和机构的承诺函. 33七、评估机构营业执照和资格证书复印件.33八、项目参加人员名单及其资格证书复印件. 33名师资料总结 - -

3、 -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司2声明一、 关于评估结论本评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正的原则基础上形成的，仅在报告设定的评估假设和限制条件下成立。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。本评估报告的使用仅限于报告中载明的

4、评估目的。本评估结论仅对评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及本评估机构无关。评估报告使用者应注意报告正文中揭示的特别事项 对评估结论所可能产生的影响。二、 关于评估责任本评估机构及注册资产评估师具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。注册资产评估师本人及业务助理人员已对评估对

5、象履行了必要的评估程序。注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。注册资产评估师在评估对象中没有现存的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。北京中企华资产评估有限责任公司二零零八年十二月十五日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司3资产评估

6、报告书摘要中企华评报字(2008) 第 489号重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。因北京华联商厦股份有限公司（以下简称“ 华联商厦 ” ）拟收购北京华联集团投资控股有限公司（以下简称“ 华联集团 ” ）所持有的北京华联商业管理有限公司（以下简称“ 华联商业 ” ）、江苏紫金华联综合超市有限公司（以下简称“ 紫金华联 ” ）、无锡奥盛通达商业管理有限公司（以下简称 “ 奥盛通达 ” ）、合肥信联顺通商业管理有限公司（以下简称 “ 信联顺通 ” ）以及合肥达兴源商业管理有限公司（以下简称 “ 达兴源 ” ）五家公司 100% 股权事宜，华联商

7、厦委托北京中企华资产评估有限责任公司对上述股权价值进行评估，对该等股权在评估基准日所表现的市场价值作出公允反映，为上述经济行为提供股权价值参考依据。北京中企华资产评估有限责任公司受华联商厦委托，依据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则，按照必要的评估程序，对华联集团所持有的华联商业100% 股东权益价值、紫金华联 100%股东权益价值、奥盛通达100%股东权益价值和达兴源100% 股东权益价值进行了评估。本次评估采用的评估方法为资产基础法和收益法。五家被评估企业列入评估范围的主要资产是土地使用权和房屋建筑物，资产基础法评估结论的可参考性较高，所以此次评估选择采用资产基础法结

8、论作为最终的评估结果。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司4在评估基准日2008年 11 月 30 日持续经营前提下，北京华联集团投资控股有限公司所持有的上述五项长期股权价值分别为：长期股权价值评估结果一览表金额单位：人民币万元序号被评估企业股权比例股权评估值1 北京华联商业管理有限公司 100% 35549.64 2 江苏紫金华联综

9、合超市有限公司 100% 16971.29 3 无锡奥盛通达商业管理有限公司 100% 10393.03 4 合肥信联顺通商业管理有限公司 100% 12182.81 5 合肥达兴源商业管理有限公司 100% 7839.75 合计 82936.52 各被评估企业资产评估结果汇总表分别如下：1、 华联商业提供的总资产账面价值为32327.78万元，总负债为 0.00万元，净资产为32327.78 万元；调整后的总资产账面价值为32327.78万元，总负债为0.00万元，净资产为32327.78万元。采用资产基础法评估后的总资产为35549.64万元，总负债为0.00万元，净资产为35549.64

10、万元，增值为3221.86万元，增值率9.97%。资产评估结果汇总表评估基准日： 2008年 11月 30日单位：人民币万元项目 账面价值调整后账面值 评估价值增减值 增值率 %A B C D=C-B (C-B)/B 一、流动资产 1 8022.75 8022.75 8022.75 0.00 0.00 二、非流动资产 2 24305.03 24305.03 27526.89 3221.86 13.26 其中：长期股权投资3 0.00 0.00 0.00 0.00 投资性房地产4 23327.99 23327.99 27518.73 4190.74 17.96 固定资产5 0.00 0.00 0

11、.00 0.00 在建工程6 968.88 968.88 0.00 -968.88 -100.00 无形资产7 0.00 0.00 0.00 0.00 长期待摊费用8 0.00 0.00 0.00 0.00 递延税款9 8.16 8.16 8.16 0.00 0.00 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司5项目 账面价值调整后账面值

12、评估价值增减值 增值率 %A B C D=C-B (C-B)/B 资产总计 10 32327.78 32327.78 35549.64 3221.86 9.97 三、流动负债 11 0.00 0.00 0.00 0.00 四、非流动负债 12 0.00 0.00 0.00 0.00 负债总计 13 0.00 0.00 0.00 0.00 净资产 14 32327.78 32327.78 35549.64 3221.86 9.97 2、紫金华联提供的总资产账面价值为5,569.68万元，总负债为206.45万元，净资产为 5,363.23万元； 调整后的总资产账面价值为5,569.68万元，总负

13、债为206.45万元，净资产为5,363.23万元。采用资产基础法评估后总资产为17,177.74万元，总负债为206.45万元，净资产为 16,971.29万元，评估增值 11,608.06万元， 增值率 216.44% 。资产评估结果汇总表评估基准日： 2008年 11月 30日单位：人民币万元项目 账面价值调整后账面值 评估价值增减值 增值率 %A B C D=C-B E=(C-B)/B*100% 一、流动资产 1 0.00 0.00 0.00 0.00 二、非流动资产 2 5,569.68 5,569.68 17,177.74 11,608.06 208.42 其中：长期股权投资 3

14、投资性房地产4 4,141.93 4,141.93 17,168.99 13,027.06 314.52 固定资产5 2.52 2.52 0.37 -2.15 -85.32 在建工程6 无形资产7 1,416.85 1,416.85 0.00 -1,416.85 -100.00 长期待摊费用8 递延税款9 8.39 8.39 8.39 资产总计 10 5,569.68 5,569.68 17,177.74 11,608.06 208.42 三、流动负债 11 206.45 206.45 206.45 0.00 0.00 四、非流动负债 12 负债总计 13 206.45 206.45 206.

15、45 0.00 0.00 净资产14 5,363.23 5,363.23 16,971.29 11,608.06 216.44 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司63、奥盛通达提供的总资产账面价值为8,605.54万元，总负债为 0.00万元，净资产为8,605.54万元；调整后的总资产账面价值为8,605.54万元，总负债为0.0

16、0万元，净资产为8,605.54万元。采用资产基础法评估后评估后总资产为10,393.03万元，总负债为0.00 万元，净资产为10,393.03万元，评估增值1,787.49万元，增值率20.77% 。资产评估结果汇总表评估基准日： 2008年 11月 30日单位：人民币万元项目 账面 价值 调整后 账面值 评估价值增减值 增值率 %A B C D=C-B E=(C-B)/B*100% 一、流动资产 1 1831.71 1831.71 1831.71 0.00 0.00 二、非流动资产 2 6773.83 6773.83 8561.32 1787.49 26.39 其中：长期股权投资 3 0

17、.00 0.00 0.00 0.00 投资性房地产4 6083.54 6083.54 7871.03 1787.49 29.38 固定资产5 0.00 0.00 0.00 0.00 在建工程6 671.23 671.23 671.23 0.00 0.00 无形资产7 0.00 0.00 0.00 0.00 长期待摊费用8 0.00 0.00 0.00 0.00 递延税款9 19.06 19.06 19.06 0.00 0.00 资产总计 10 8605.54 8605.54 10393.03 1787.49 20.77 三、流动负债 11 0.00 0.00 0.00 0.00 四、非流动负债

18、 12 0.00 0.00 0.00 0.00 负债总计 13 0.00 0.00 0.00 0.00 净资产 14 8605.54 8605.54 10393.03 1787.49 20.77 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司74、信联顺通提供的总资产账面价值为9381.64 万元，总负债为3046.44万元，净资产为6335.

19、20万元；调整后总资产9381.64万元，总负债为 3046.44万元，净资产为6335.20万元。采用资产基础法评估后的总资产为15229.25万元，总负债为 3046.44万元，净资产为12182.81万元，增值5847.61万元，增值率92.30% 。评估结果汇总表评估基准日： 2008年 11月 30日单位：人民币万元项目 账面价值调整后账面值 评估价值增减值 增值率 %A B C D=C-B E=(C-B)/B*100% 一、流动资产 1 107.92 107.92 107.92 0.00 0.00 二、非流动资产 2 9273.72 9273.72 15121.33 5847.61

20、 63.06 其中： 长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 固定资产 5 0.80 0.80 0.78 -0.02 -2.50 在建工程 6 4658.34 4658.34 4823.42 165.08 3.54 无形资产 7 4613.15 4613.15 10295.70 5682.55 123.18 长期待摊费用 8 0.00 0.00 0.00 0.00 递延税款 9 1.43 1.43 1.43 0.00 0.00 资产总计 10 9381.64 9381.64 15229.25 5847.61 62.33

21、 三、流动负债 11 3046.44 3046.44 3046.44 0.00 0.00 四、非流动负债 12 0.00 0.00 0.00 0.00 负债总计 13 3046.44 3046.44 3046.44 0.00 0.00 净资产 14 6335.20 6335.20 12182.81 5847.61 92.30 5、 达兴源提供的总资产账面价值为6629.09万元，总负债为 3629.11万元，净资产为2999.98万元；调整后总资产6629.09万元，总负债为3629.11万元，净资产为2999.98万元。采用资产基础法评估后的总资产为11468.86万元，总负债为 3629.

22、11万元，净资产为7839.75万元，增值4839.77万元，增值率161.33% 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司8评估结果汇总表评估基准日：2008年 11月 30日单位：人民币万元项目 账面价值调整后账面值 评估价值增减值 增值率 %A B C D=C-B E=(C-B)/B*100 一、流动资产 1 0.00 0.00

23、0.00 0.00 #DIV/0! 二、非流动资产 2 6629.09 6629.09 11468.86 4839.77 73.01 其中： 长期股权投资3 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 投资性房地产4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 固定资产5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 在建工程6 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 无形资产7 6629.09 6629.09 11468.86 4839.77 73.01 长期待摊费用8 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 递延税款9 0.

24、00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 资产总计 10 6629.09 6629.09 11468.86 4839.77 73.01 三、流动负债 11 3629.11 3629.11 3629.11 0.00 0.00 四、非流动负债 12 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 负债总计 13 3629.11 3629.11 3629.11 0.00 0.00 净资产 14 2999.98 2999.98 7839.75 4839.77 161.33 本报告书评估结论有效使用期限为自评估基准日2008年 11 月 30日起一年。当评估目的在评估基准日后的一年内实

25、现时，以评估结论作为北京华联商厦股份有限公司股权收购的价值参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。法定代表人：孙月焕注册资产评估师：李光明注册资产评估师：王斌录北京中企华资产评估有限责任公司二零零八年十二月十五日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司9北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书中企华评报字(2008) 第 489

26、号北京华联商厦股份有限公司拟收购北京华联集团投资控股有限公司所持有的北京华联商业管理有限公司、江苏紫金华联综合超市有限公司、无锡奥盛通达商业管理有限公司、合肥信联顺通商业管理有限公司以及合肥达兴源商业管理有限公司五家公司100% 股权，为此，北京中企华资产评估有限责任公司接受委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对本次经济行为所涉及的北京华联商业管理有限公司、江苏紫金华联综合超市有限公司、无锡奥盛通达商业管理有限公司、合肥信联顺通商业管理有限公司以及合肥达兴源商业管理有限公司的资产和相关负债，以及对应的股东权益价值进行了评估。本公司的评估人员按照

27、必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在2008年 11月 30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方简介本次资产评估业务由北京华联商厦股份有限公司委托。委托方：北京华联商厦股份有限公司1.企业名称：北京华联商厦股份有限公司2.注册地址：北京市海淀区学院南路50号3.注册资本： 24920万元4.法定代表人：赵国清5.经济性质：股份有限公司（上市）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师

28、精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司106.经营范围：销售百货、针纺织品、工艺美术品、珠宝首饰、银饰品、花卉、家具、日用杂品、土产品、五金交电化工。7.经营期限： 1998年 5月 29日至长期8. 企业简介：北京华联商厦股份有限公司前身是中商股份有限公司，系经国内贸易部 1997 内贸函政体法字446号批复和国家经济体制改革委员会体改生 19989号批复批准，采用募集设立方式设立。经中国证券监督管理委员会证监发字（1998）88号批复批准，中商股

29、份于1998年 5 月 4 日公开发行人民币普通股4,500万股，发行后公司股本为17,800万股。后经转增总股本增至24,920万股。经 2002年第三次临时股东大会审议和北京市工商行政管理局核准，公司名称由中商股份变更为北京华联商厦股份有限公司。经 2006年 7 月 3 日股权分置改革相关股东大会审议通过，公司于2006年 7 月 10日实施股权分置改革实施方案，公司全体非流通股股东向流通股股东送股，全体流通股股东每10 股获得 3 股的对价股份。股权分置改革完成后，公司非流通股股东所持有的股份即获得上市流通权。公司股本结构变更为有限售条件的流通股16,730万股，占公司总股本的67.1

30、4% ，无限售条件的流通股8,190万股，占公司总股本的32.86% 。截止到评估基准日，公司前十名股东持股情况如下：序号股东名称持股数（股）持股比例（）1 北京中商华通科贸有限公司 62,625,808 25.13 2 北京华联集团投资控股有限公司 49,208,842 19.75 3 北京世纪国光科贸有限公司 40,637,350 16.31 4 中国工商银行景顺长城新兴成长股票型证券投资基金8,034,900 3.22 5 国际金融花旗 MARTIN CURRIE INVESTMENT MANAGEMENT LIMITED 6,431,763 2.58 6 彭建华 967,699 0.3

31、9 7 李应花 505,706 0.2 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司118 挪威中央银行 420,600 0.17 9 黄榕长 400,000 0.16 10 叶肖兰 293,000 0.12 （二）产权持有者简介本次所评估长期股权投资的产权持有者为北京华联集团投资控股有限公司。公司全称：北京华联集团投资控股有限公司注册地址

32、：北京市西城区阜外大街1 号（四川经贸大厦2 层 203室）法定代表人：吉小安注册资本： 80,000万元公司类型：有责任限公司税务登记号码： 110102284084698 成立日期： 1993年 12 月 18日经营范围：投资管理、投资咨询；技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；信息咨询服务（中介除外）；销售百货、针纺织品、五金交电化工、工艺美术品、矿产品、机械产品、电器设备、电子计算机及配件。（三）被评估企业简介本次被评估企业为北京华联商业管理有限公司、江苏紫金华联综合超市有限公司、无锡奥盛通达商业管理有限公司、合肥信联顺通商业管理有限公司以及合肥达兴源商业管理有限公司五家公司。被评估

33、企业之一：北京华联商业管理有限公司1.企业名称：北京华联商业管理有限公司2.注册地址：北京市宣武区广外大街180号 2 层3.注册资本： 32700万元4.法定代表人：张力争名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司125.经济性质：有限责任公司（法人独资）6.经营范围：商业管理；技术开发、服务、转让及培训；承办展览展示；组织文化艺术交流

34、活动；劳务服务；信息咨询。7.经营期限： 2008年 3月 24日至 2028年 3 月 23日北京华联集团投资控股有限公司持有北京华联商业管理有限公司100% 股权。被评估企业之二：江苏紫金华联综合超市有限公司1.企业名称：江苏紫金华联综合超市有限公司2.注册地址：南京白下区石门坎165号3.注册资本： 6888万元4.法定代表人：张力争5.经济性质：有限公司（法人独资）6.经营范围： 许可经营项目： 保健品、 酒、食品、 饮料、 粮油制品、土特产品销售；烟零售。（以上均限分支机构经营）；一般经营项目：日用百货、针纺织品、日用杂品、五金交电、机械产品、电器设备、工艺美术品、土特产品、服饰、化

35、妆品、家具、花卉、电子计算软件、硬件、炊事机械、空调设备、劳保用品、金属材料、建筑材料、通讯产品（不含卫星地面接收设施）销售；经营场地租赁；儿童玩具活动；信息咨询；物业管理。7.经营期限： 1999年 2月 13日至 2040年 2 月 13日8、历史沿革：江苏紫金华联综合超市有限公司1999年 2月 13日由江苏华联综合超市有限公司、南京中远航修配件厂、海南民族科技投资有限公司三家联合设立，注册资本6888万元。其中江苏华联综合超市有限公司货币出资 1300 万元、实物出资1322万元，合计投入2622 万元，占注册资本比例为38.1% ；南京中远航修配件厂以实物（房产）作价655.77万元

36、，以土地使用权作价1610.23万元，合计投入2266.44万元，占注册资本比例为32.9% ；海南民族科技投资有限公司以货币资金投入2000名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司13万元，占注册资本比例为29。2004年 12 月 27 日，南京中远航修配件厂将其持有的全部2266万元出资，占注册资本的比例为32.9%，转让给江苏华

37、联综合超市有限公司，转让价格为2432.636763万元。 2005年 7 月 12日，江苏华联综合超市有限公司将其持有的全部4888万元出资， 占注册资本的比例为71% ，转让给华联集团，转让价格为4888万元。 2006年 11月 16 日，海南民族科技投资有限公司将其持有的全部2000万元出资，占注册资本的比例为 29% ，转让给华联集团，转让价格为2000万元。至此华联集团为江苏公司的唯一股东。被评估企业之三：无锡奥盛通达商业管理有限公司1.企业名称：无锡奥盛通达商业管理有限公司2.注册地址：无锡市北大街99号3.注册资本： 8720万元3.实收资本： 2618万元4.法定代表人：张力

38、争5.经济性质：有限责任公司（法人独资）6.经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：商业管理、经济信息咨询，承办展示展览服务。7.成立日期期限：2008年6月19日北京华联集团投资控股有限公司持有无锡奥盛通达商业管理有限公司 100% 股权。被评估企业之四：合肥信联顺通商业管理有限公司1.企业名称：合肥信联顺通商业管理有限公司2.注册地址：合肥市岳西路1号3.注册资本：陆仟叁佰叁拾玖万圆4.法定代表人：罗志伟5.经济性质：一人有限责任公司6.经营范围：商业管理、商业咨询、组织文化艺术交流活动、信息名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - -

39、 - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司14咨询，承办展示展览服务、仓储服务、出租商业设施、技术培训、开发、转让服务。7.经营期限： 2007年 9月 16日至 2042年 12月 31日北京华联集团投资控股有限公司持有合肥信联顺通商业管理有限公司 100% 股权。被评估企业之五：合肥达兴源商业管理有限公司1.企业名称：合肥达兴源商业管理有限公司2.注册地址：合肥市濉溪路202号3.注册资本：叁仟万圆整4.法定代表人：赵国清5.经

40、济性质：一人有限责任公司6.经营范围： 商业管理、 咨询；组织文化艺术交流活动、信息咨询，承办展览、展示；仓储服务、出租商业设施。7.经营期限： 2008年 11月 19日至 2018年 11 月 17日北京华联集团投资控股有限公司持有合肥达兴源商业管理有限公司 100% 股权。（四）其他评估报告使用者本报告其他使用者为北京华联商厦股份有限公司股东及相关监管部门。二、评估目的北京华联商厦股份有限公司拟收购北京华联集团投资控股有限公司所持有的北京华联商业管理有限公司、江苏紫金华联综合超市有限公司、无锡奥盛通达商业管理有限公司、合肥信联顺通商业管理有限公司以及合肥达兴源商业管理有限公司五家公司10

41、0% 股权事宜，北京华联商厦股份有限公司委托北京中企华资产评估有限责任公司对上述股权价值进行评估，对该等股权在评估基准日所表现的市场价值作出公允反映，为上述经济行为提供股权价值参考依据。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司15三、评估对象和评估范围评估对象为北京华联商业管理有限公司、江苏紫金华联综合超市有限公司、无锡奥盛通达商业管理

42、有限公司、合肥信联顺通商业管理有限公司以及合肥达兴源商业管理有限公司的股东全部权益价值。评估范围涉及该五个被评估企业的全部资产及相关负债，资产类型具体包括：流动资产、 在建工程、 固定资产、 无形资产、 流动负债。1、北京华联商业管理有限公司评估基准日经北京京都会计师事务所有限责任公司审计后的账面总资产为32327.78万元，总负债为0.00万元，净资产为32327.78万元。2、江苏紫金华联综合超市有限公司评估基准日经北京京都会计师事务所有限责任公司审计后的账面总资产为5,569.68 万元，总负债为206.45万元，净资产为5,363.23万元。3、无锡奥盛通达商业管理有限公司评估基准日北

43、京京都会计师事务所有限责任公司审计后的账面总资产为8,605.54万元， 总负债为 0.00万元，净资产为8,605.54万元。4、合肥信联顺通商业管理有限公司评估基准日北京京都会计师事务所有限责任公司审计后的账面总资产为9381.64 万元，总负债为3046.44万元，净资产为6335.20万元。5、合肥达兴源商业管理有限公司评估基准日北京京都会计师事务所有限责任公司审计后的账面总资产为6629.09万元，总负债为 3629.11万元，净资产为2999.98万元。纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。四、价值类型和定义根据本次评估目的，评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自

44、愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司16额。五、评估基准日本项目资产评估基准日是2008年 11 月 30日。一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。此基准日是由企业与评估师等中介机构共同讨论后确定的

45、。六、评估依据（一）法律法规依据1.公司法；2.2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议颁布的中华人民共和国企业所得税法；3.中华人民共和国土地管理法(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于年月日修订通过)；4.中华人民共和国土地管理法实施条例(中华人民共和国国务院令第 256号)；5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；6.中华人民共和国房地产管理法；7.财政部财评字199991 号文资产评估报告基本内容与格式的暂行规定；（二）准则依据1.财政部财企 200420号关于印发和的通知；2.中评协 2007189 号文关于印发等 7项资产评估

46、准则的通知；3.中国注册会计师协会会协200318 号文注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 17 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司174.中评协 2004134号文关于印发的通知；5.中评协 199603号资产评估操作规范意见（试行）；6. 2006年 2 月 15日财政部第33号令修订后的 企业会计准则基本准则；7.2006

47、年 2 月 15 日财政部财会 20063号关于印发 等 38 项具体准则的通知。8.中华人民共和国国家标准房地产估价规范；9. 城镇土地估价规程（国标GB/T 18508-2001 ）。（三）经济行为文件1.北京华联集团投资控股有限公司拟转让北京华联商业管理有限公司等五家公司股权的决议；2.资产评估项目合同书。（四）权属依据1.土地使用证；2.房产证。（五）取价依据1.评估基准日现行的贷款利率；2.被评估企业的房屋租赁合同；3. 北京华联商业管理有限公司、江苏紫金华联综合超市有限公司、无锡奥盛通达商业管理有限公司、合肥信联顺通商业管理有限公司以及合肥达兴源商业管理有限公司会计报表；4. 北京

48、华联商业管理有限公司、江苏紫金华联综合超市有限公司、无锡奥盛通达商业管理有限公司、合肥信联顺通商业管理有限公司以及合肥达兴源商业管理有限公司提供的未来收益预测资料；5.咨询机构WIND 提供的上海股市和深圳股市上市公司的有关资料；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 18 页，共 34 页 - - - - - - - - - 北京华联商厦股份有限公司股权收购项目资产评估报告书 北京中企华资产评估有限责任公司186.中企华资产评估公司价格信息资料库。（六）参考资料及其它1.资

49、产占有单位提供的资产评估明细表及资产清单；2.资产评估常用数据与参数手册；3.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的其他有关资料。七、评估方法本次评估分别采用了资产基础法（成本法）和收益法。分别介绍如下：A、资产基础法（成本法）(一)关于流动资产的评估流动资产的评估，主要采用成本法。1. 对货币资金中的现金，评估人员进行现场盘点并根据企业现金日记账倒推至评估基准日，在此基础上以核实后的账面值作为评估值；对于银行存款的评估，评估人员通过对企业列入评估范围的银行存款对账单的核对和对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。2.对于应收款项(

50、预付账款、其他应收账款)，根据评估规范将坏账准备金评估为零，通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，根据应收款项可收回性确定其评估值。(二)关于机器设备的评估本次评估范围内的机器设备主要为电脑，可以查询到二手市场价格，因此本次采用市场法进行评估。(三)关于投资性房地产的评估根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范规定，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。待估对象属于可查询三个以上参照物交易案例的房地产，具备采用市场法评名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 -