2022年2022年湖北房地产市场发展现状与趋势分析 .pdf

《2022年2022年湖北房地产市场发展现状与趋势分析 .pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年2022年湖北房地产市场发展现状与趋势分析 .pdf（3页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、【关键词】房地产现状 问题发展趋势一、湖北房地产业发展概况2004 年，在国家宏观调控政策相继出台的背景下，由于经济的快速发展、城市化进程的加快、市政建设和旧城改造力度的加大以及城市居民收入水平的稳步提高等因素的推动，湖北房地产呈现出良好发展势头，产销两旺、价升量增，房地产开发投资大幅增长。2004 年全省完成投资额337.28 亿元，比上年同期增长 41.1% 。其中，完成住宅投资228.26 亿元，较上年同期增长32.8% ；房地产市场持续旺盛，市场价格全面上扬；与上年相比，全年房屋销售价格上涨6.7% ，土地交易价格上涨5.2% ，房地产租赁价格上涨1.2% 。1、房地产投资增长快但投资

2、结构失衡。2004 年，全省完成房地产开发投资337.28 亿元，比 2003 年增长 41.1% ，其中住宅、办公楼、商业营业用房的投资额分别为228.26 亿元、 7.76 亿元和 37.45 亿元，占房地产开发投资中比重各为67.7% 、2.3% 和 11.1%。全省经济适用房投资严重偏低，且呈逐年下滑的趋势。2004 年全省经济适用房投资比重仅为3.8%，比 2003 年下降 5.7 个百分点。有些高档别墅区住房空置率很高。据计算 ，湖北省商品房空置率由虽然由2000 年的 34.2% 下降到 2004 年的 18.0% ，但仍处于 10%20% 的空置危险区。如此高的商品房空置率说明

3、湖北省有相当一部分商品房不是用于满足安居需求，而是用来投资。2、房地产市场供销两旺态势明显。随着居民收入水平的不断提高，居民住房消费能力不断增强；住房制度的改革，住房公积金贷款、住房补贴、住房贷款等多种渠道融资提高了消费者购买能力，激活了潜在的消费群体。另外，随着住房建设水平的不断提高，更新换代、二次购房的需求明显增加，居民潜在的需求得到进一步释放。从销售对象看，个人成为湖北购房的主体，个人住房消费市场格局基本形成。3、房地产开发企业资金供给来源渠道多元化。目前湖北省房地产开发企业的资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金（主要是定金和预付款）。在房地产开发投资的资金中，实际上来自银行的资金

4、有两部分，一部分是银行对房地产开发企业的直接贷款；另一部分是银行对个人购房的按揭贷款，其中部分资金通过预交定金方式转化为开发企业的开发资金。2004 年湖北省房地产开发企业开发资金中直接或间接来源于银行的超过60% ，可见，湖北房地产企业对银行资金的依赖程度较高。4、房地产价格上涨平缓。2000 年以来，国内一些地区房地产业发展出现所谓的“ 过热 ” 和“ 泡沫现象 ” 。湖北房地产市场价格涨势平缓。2004 年湖北商品房销售价格比上年上涨6.7%，其中，住宅价格上涨7.4% ，涨幅分别比2003 年高 4.4 和 4.9 个百分点。在住宅中，多层住宅价格上涨9.5% ，别墅价格上涨10.0%

5、 ，高档公寓上涨7.3% 。而同期湖北省城镇居民收入增长速度为9.8% ，农村居民收入增长速度为6.2%，居民收入增长速度和房地价格上涨速度基本相当。另外，2004 年，湖北省商品房平均销售价格为1672 元/平方米，城镇居民年人均收入为8023 元，按照中国国情，假定平均每户家庭人口数为3.5 人，平均每户住房面积为 80 平方米，则可算出房价收入比为4.76，恰好处在 36 倍的合理区内，这说明目前湖北省房价基本合理，房地产基本上不存在“ 过热 ” 现象。二、湖北省房地产发展中存在的问题1、供给与市场需求结构矛盾突出。近几年湖北省经济适用房投资比例逐年下降，2004 年全省经济适用房投资比

6、重仅为3.8% ，比 2003 年下降 5.7 个百分点。与此同时，高价大户型住房比例偏高，住宅开发套型、面积越来越大，单套住宅价位越来越高，导致房地产市场中小套型、中低价位房源短缺。商品房供应结构的不合理使得广大中低收入家庭特别是大量拆迁户难以购买到合适住宅，对居住条件的改善和城市建设、旧城改造拆迁产生了不良影响。2、房地产开发资金来源单一。房地产业是资金密集产业，存在着高金融风险。湖北省房地产业的主要融资模式过于单一，有60% 以上的资金直接或间接地来源于银行贷款。房地产贷款在新增中长期贷款中名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - -

7、- - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 3 页 - - - - - - - - - 的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多，而银行需要短时间内保持巨大的资金流，房地产业却又以中长期贷款为主，形成了两者资金周期不匹配的矛盾。目前市场诚信体系尚不完善，中长期贷款面临许多不确定因素，更增加了银行尤其是国有商业银行的经营风险。3、土地供应缺乏调控，成本上升过快。一方面是部分城市领导缺乏全局观念，以地生财的观念十分严重。为了增加财政收入，采取不饱和供地(实际上是变相抬高地价的饥饿供地)的方式获取土地收益，实际的结果增加了开发成本，提高了商品房价格，抑制了房地产市场

8、需求，致使广大老百姓买不起房。另一方面，部分地方土地供应的无序状况仍较普遍，存在土地多头供应、缺乏统筹规划、开发规模偏小等问题。目前开发企业掌握的存量土地中，以划拨和协议出让方式获得的仍占主体，土地多渠道供应的格局加大了政府宏观调控的难度，往往形成城市规划随着项目和开发商走的被动局面。部分困难企业在破产和改制的过程中，将闲置土地变现，给零星开发提供了土地资源，一些项目公司见缝插针搞开发，导致了土地资源的低水平利用。4、房地产市场中存在较高的金融风险。目前湖北省房地产业的主要融资模式过于单一，有60% 以上的资金直接或间接地来源于银行贷款。在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产

9、开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等。而对商业银行贷款的偿还资金则依靠将房产产品销售出去，一旦市场发生变化，供过于求或其他不可确定性因素的发生，都有可能影响开发企业对银行贷款的偿还，从而将风险嫁接到了银行身上。另外，目前个人购房的首付额只占房价总额的20% 30% ，这就意味着房价总额的70% 80% 来自银行贷款，而对贷款的偿还则依赖于未来收入预期。尽管我国目前宏观经济良好的发展态势，但对未来经济发展也仅仅是一种预期，因此这种良好预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，使得对住房贷款偿还

10、出现压力，则最终的风险也将转移给银行。根据国际对个人住房贷款偿还风险出现的判定，一般是在购房后的58 年才逐渐爆发出来 ，我国住房贷款的规模发展才持续4 年时间，因此个人购房贷款存在的潜在金融风险也是很大的。再者，我国个人信用系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。另外，“ 假按揭 ” 等恶意套现行为也不断出现。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。三、对保持房地产市场持续健康发展的有关政策建议1、加快经济适用房建设与提高普通住宅开发比例。做好经济

11、适用住房项目的各项保障工作，扩大建设规模，加快建设进度，适当放宽申请购买条件、改善居住条件和环境，以满足广大拆迁居民的购房需求。降低普通住宅生产、流通、消费环节的各项税费，提高普通住宅开发比例；提高高档商品房、别墅的税率，严格控制高档住宅和商业性营业用房开发比例，缓解市场供需结构矛盾。2、实行融资渠道多元化。实行房地产融资渠道多元化，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。3、强化房地产开发用地供应调控模式。将房地产开发用地供应纳入法制轨道，避免地方政府产生以地生财的错误观念。要把

12、土地的调控作为房地产市场调节和城市建设的重要手段，而不是垄断土地、获取最大的财政收入，否则最终的负担还将转嫁到普通消费者身上。4、加强对经济适用房的开发和销售管理。经济适用房是国家提供给中低收入家庭、带有政策补贴的住房，其销售对象应为中低收入者。然而在具体实施过程中，却存在供应对象失控的现象。要确保经济适用房能有效地供应给中低收入者，可以从以下两方面着手。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 3 页 - - - - - - - - - （1）准确定位经济适用房。

13、在户型与面积的选择和设计上，应根据各地区的实际情况，结合中低收入者的实际需要合理确定，基本户型应保持在略高于当地人均住房面积标准的水平上。（2）严格审查购房对象。一方面，要明确界定城镇高中低收入者的界限，认真执行身份资格认证制度，并对购买对象实行公示制度，严格限制高收入者购买经济适用房，从而真正确保经济适用房为中低收入者所购买。另一方面，要加大对弄虚作假者的处罚力度，对提供虚假收入情况的申请人，一经查出，即取消其购房资格；对开具虚假证明的单位，追究当事人的行政责任，触犯法律的，依法追究法律责任；对违规销售经济适用房的开发企业，也要严肃查处，严重者可取消其开发资格。5、提高银行贷款利率和购房首付

14、额度。目前湖北省居民购房主要是以购房消费为主，但也存在一些投资性购房的现象。为了遏制这种不良现象，银行可以适当提升贷款利率，把购房首付额由现在的20% 30% 提高到 30% 40% ，虽然这样可能对普通购房者也产生一定的影响，但由于住房的刚性需求，这种影响会被降低。四、湖北房地产发展趋势分析2004 年以来，国家针对局部地区和局部市场上出现的房价波动较大、投资过热的情况，出台了一系列调控政策。宏观调控的效果在2005 年开始显现。在国家控制投资规模，紧缩地根、银根的调控政策影响下，湖北省的房地产业将更加规范，无论是地产还是房产的炒作行为都会被有效控制。另外，政府为切实解决部分拆迁户、城市弱势

15、群体住房，已规划建造“ 动迁房 ” ，可有效平抑房价。但综观湖北房地产发展形势，仍存在促使房价持续上涨的因素：一是城市配套设施的完善、环境的美化、房屋品质提升，将引起商品房的增值；二是市场的需求仍然处于增长的态势；三是在国家控制投资规模，紧缩地根、银根的调控政策影响下，土地供应减少将推动土地价格继续上涨，提高了房屋建筑成本，获得贷款难度的加大也使资金使用成本加大；四是建材价格居高不下等。这些都将引起房地产价格的上涨。同时，湖北商品房销售价格与土地交易平均价格、居民收入相比较，在全国处于较低的盆底水平，仍具有上涨空间。预计今后几年湖北房地产市场在国家宏观调控作用下，将更加成熟、理性，商品房价格增长过快的势头可能减缓，但仍会在较高位上运行。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 3 页 - - - - - - - - -