2022年2022年集体土地政策支持流程 .pdf

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1、2004 年，全国人大常委会修改土地管理法并规定，国家为了“ 公共利益 ” 的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但土地管理法实施条例自1998 年出台后，一直未作修改。农村房屋流转还存在法律上的障碍，主要在两个方面： 一是国家土地管理法规的限制。 法律规定农村居民有权申请宅基地，宅基地属农村集体所有， 国家土地管理法明确规定集体土地不能转让，因此，建造在集体土地上的农村房屋虽有自主产权却无法流转。 成都市的规定不得违反国家土地管理法，因此，该办法规定需先办理了集体建设用地流转后才能办理房产转移后，产权人才有房屋所有权；二是 房地产管理法规主要规定城市规划区内国有土地上的房屋，但不

2、包含集体土地上的房屋。成都市将城市规划区内的新居工程小区房屋纳入城市房屋产权管理，但在集体土地未征收为国有前，房屋所有权证仍然为集体性质，不允许上市交易。集体土地怎样征收为国有？-由县级以上土地收储中心收储后，再由县级以上政府协议或其他方式出让给土地使用单位。或者采用特事特办 -集体土地经过拥有者和需求者间协商后，土地部门直接就划拨了，面积大的由土地部门自己向上级土地部门运作。根据我国现行土地管理的法律法规，国家征收农民集体土地变成国有土地主要由两个环节完成：一是批准征收，二是组织实施征收。第一个环节由省级以上人民政府行使审批权，第二个环节由被征收土地所在的市、县人民政府具体组织实施完成。市、

3、县人民政府报经有批准权的人民政府批准征收土地后，在组织实施征收土地过程中应当完成以下几项工作： 1、发布征收土地公告。在被征收土地所在地的乡镇、村范围内发布征地公告，将批准征地的机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限和办理补偿登记的机关等事项公之于众。 2、办理征地补偿登记。公告指定的土地行政主管部门应当在公告指定的期限接受被征收土地的所有权人、使用权人持权属证书和产权证明等前来办理相关的征地补偿登记。 3、拟订征地补偿安置方案。根据国土资源部征收土地公告办法，公告的征地补偿安置方案应当包括以下内容：农民集体被征收土地的位置、地类、面积

4、、 地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费和安置补助费的标准、数额、支付名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 21 页 - - - - - - - - - 对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。 4、确定征地补偿安置方案。土地行政主管部门将征地补偿安置方案报市、县政府批准，并报省土地行政主管部门备案。经批准、 备案后， 征地补偿安置方案由市、县土地行政主管部门组

5、织实施。5、实施补偿安置方案和交付土地。按规定， 征地的各项补偿安置费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3 个月内全额支付。 落实支付征地补偿安置费的同时，应当督促被征地的单位和个人按期交付土地。成都新政 ： 鼓励社会资金开发集体建设用地鼓励社会资金开发集体建设用地成都市规定， 投资者可以受集体经济组织的委托，申报并组织实施土地综合整治的项目。投资者投资土地综合整治项目取得建设用地指标和耕地占补平衡指标。成都还鼓励社会资金开发利用集体建设用地。实施整治项目的投资者，可依法按程序，经批准后， 通过集体建设用地流转的方式，就地使用集体建设用地， 可按照规划用于发展旅游业、 服务业、商业和工业。

6、自然人、 法人或其他组织可以通过出让方式取得集体建设用地使用权，集体建设用地使用权出让年限和同用途的国有的土地一致。 而为维护投资者的土地和房屋权益，区( 市) 县相关职能部门为投资者办理集体土地使用证和房屋所有权证。使用者在依法登记取得使用权之后， 可按规定对使用权进行再次流转。参与土地综合整治的投资者将被允许参与建设用地指标交易。根据相关政策， 自然人、法人和其他组织， 均可到农交所参与建设用地指标、 耕地占补平衡指标竞买。 取得建设用地指标和耕地占补平衡指标可以在农交所再次公开转让。为切实维护投资者利益， 成都市还明确了建设用地指标的回购办法全市农村土地综合整治全面完成之后，或者是国家法

7、律法规发生重大变化， 由市政府按照当年建设用地指标的最低保护价对土地进行回购。最低保护价由市政府每年1 月 1 日确定并公布。 2010 年为 15 万元/ 亩。条件成熟可采取“一段式”供地市政府办公厅转发的 关于一般场镇改造用地的指导意见，则对场镇规划范围内的集体土地和国有土地处置进行了明确。 对于集体土地的处置， 成都市规定， 一是对场镇规划区范围内规划的有条件建设区， 将镇域范围内的农村土地综合整治项目节约的用地集中到该区域按场镇规划使用； 二是对场镇规划区范围内的国有土地之间插花的宗地面名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - -

8、 - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 21 页 - - - - - - - - - 积在 10 亩以上的集中建设用地，因成片拆迁改造土地整合的需要，可以依法征收为国有土地。而对于国有土地的处置，一是一般场镇拆迁改造的经营性用地，可以按照城市规划确定的土地用途和审定的方案，采取带规划建设方案出让的方式进行招标、拍卖、挂牌出让；二是按照“房地一体、地随房走、房屋产权转移土地使用权随之转移” 的原则，可以在收购单位完成对旧场镇范围的房屋产权收购之后，为其办理土地并宗及变更手续；三是条件成熟的地方可以采取国有土地一级整理和土地使用权出让 “一段式” 供地的方式。 即由

9、区 ( 市) 县政府采用将场镇改造业主的确定与改造项目建设用地使用权预出让捆绑，以挂牌方式确定改造业主。农村产权可抵押政府基金防风险金融机构从农村抽血， 政府支农资金， 社会投资“杯水车薪” 不见效果的难题在成都也有了一套解决方案。为促进金融机构对成都试验区的支持，四川省银监局印发了有关文件，要求县域内金融机构新吸收存款主要用于当地发放贷款，县域内银行业机构要用三年时间实现当年新增存款的70% 用于当地发放贷款。 目前各类金融机构为城乡统筹开发了不少新的金融产品：一是可发放集体建设用地抵押贷款；二是对个人购买场镇商品房的， 可以提供按揭贷款； 三是已经取得“集体土地使用权证” 并经批准还处于修

10、建中的村镇房屋，可以办理在建工程抵押贷款；四是可以发放村镇房屋抵押贷款。 另外，农村产权中的集体建设用地使用权、农村土地承包经营权和农村房屋可以直接向金融机构质押、抵押融资。 为鼓励金融机构积极开展产权抵押贷款， 市县两级分别设立抵押贷款风险基金，用于收购、资产处置和损益结算，以防范金融风险。173 个推介项目中 , 包括农业产业化项目 78 个，投资总额 159.08 亿元；场镇改造项目36 个，投资总额 190.35 亿元；土地整理项目 50 个，投资金额 168.6 亿元。在这些项目中，土地综合整治12个，总投资 106.93 亿元；农业产业化龙头项目25 个，投资额 71.74 亿元；

11、一般场镇改造项目 4 个，投资额 31.28 亿元；交通水利项目 3 个，投资额 8.91 亿元。534.68 亿元 173 个建设项目抛绣球在成都市新农村建设投资说明会上， 成都市向企业家一举推出173 个新农村建设项目，投资总额达534.68 亿元。 173 个推介项目中 , 包括农业产业化项目78个，投资总额 159.08 亿元；场镇改造项目36 个，投资总额 190.35 亿元；土地整理项目 50 个，投资金额 168.6 亿元。在农业产业化项目中，包括郫县德源镇农业总部经济建设项目、 龙泉驿区现代农业园区农业生物中心等农业园区项目9名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - -

12、 - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 21 页 - - - - - - - - - 个；青白江优质早熟梨综合开发项目、金堂县资水河沿线万亩原生态有机蔬菜产业带项目等农产品生产基地建设项目21个；龙泉驿区现代农业园区农产品加工中心项目、青白江区农产品物流加工区农业精深加工项目等农产品加工项目18个；青白江“世外桃园” 山野休闲旅游度假区、 龙泉驿区四川名优特农产品贸易中心项目等其他农业产业化项目30 个。场镇改造项目中，主要涉及场镇基础设施和公共服务设施建设、 风貌改造、 景观营造、 新建特色街区等项目。 有双流公

13、兴场镇改造项目、 温江区公平街道旧城改造项目、崇州羊马养生小镇打造项目等10 个投资金额 5 亿元以上的项目。土地整理项目中，主要涉及对农用地、集体建设用地进行整理， 配套完善沟渠、 道路等基础设施， 修建农民集中居住区。 将节约的建设用地用于商贸、旅游等产业开发。开发方式主要是合作或独资开发。其中包括龙泉驿印象天府项目， 双流县黄龙溪镇嘉禾村土地综合治理，蒲江县 “水岸农庄”乡村旅游等投资超过5 亿的项目 9 个。成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见的通知各区（市）县国土资源局：为了统筹城乡经济社会发展，明晰集体土地产权关系，维护集体土地权利人的合法权益，根据中华人民共和

14、国物权法、 中华人民共和国土地管理法等法律、 法规和相关文件，通过农村土地产权制度改革确权登记试点，结合灾后重建实际工作需要，现将成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见印发你们，请遵照执行。附件：成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 21 页 - - - - - - - - - 二八年十月十日成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见为了统筹城乡经济社会发展，明晰集体土地产权

15、关系，维护集体土地权利人的合法权益，根据中华人民共和国物权法、 中华人民共和国土地管理法等法律、 法规和相关文件，通过农村产权制度改革确权登记试点，结合灾后重建实际工作需要，现就集体土地所有权和集体 建设用地 使用权确权登记 制定以 下实 施意 见。一、总体要求确定集体土地所有权和集体建设用地使用权涉及面广、工作量大， 要按照勘测定界、权属清理、审查确认、现场公示、登记发证的基本步骤，分区域、按计划进行。二、集体土地所有权确权登记（一）确权依据原国家土地管理局关于印发的通知（ 1995国土 籍 字第 26 号）是确定农民集体土地所有权的依据，各区（市）县要严格遵照执行。（二）确权要求各区（市）

16、县要根据第二次全国土地调查工作进度，统筹安排集体土地所有权确权工作，确保数据的准确性和唯一性。确定农民集体土地所有权的程序、要件、 技术要求按照 成都市国土资源局关于印发（试行 ）的通知（ 成国土 资发2007525号）规 定执行 。（三）登记发证规定1、集体土地所有权公示、登记、发证原则上以二次调查成果为准，其中公示、发证均只明确权属总面积，不记载耕地、 建设用地等分类面积，登记记载权属总面积及各分类面积。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 21 页 - -

17、 - - - - - - - 2、同一集体土地所有权权利人拥有多宗土地的，可以合并登记，发放一本集体土地所有证，并在土地登记卡上注明各宗地地籍号。（四）时间安排全市集体土地所有权确权工作力争于2009 年 3 月底前完成。三、集体建设用地使用权确权登记依法使用集体土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的，确定为集体建设用地使用权，包括宅基地使用权。集体建设用地使用权权利人为集体经济组织成员、集体经济组织或其他自然人、法人和组织， 其中村民小组集体经济组织是指独立进行经济核算的组织；农村宅基地使用权权利人原则上为集体经济组织成员。（一）确权范围和条件1、规划基期年（ 2004 年）土地利用现状变更调

18、查上报数中已经确认的集体建设用地以及规划基期年（2004 年）以后依法取得的集体建设用地，包括按照“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”方式，通过实施土地综合整理取得的集体建设用地。对上述集体建设用地，有下列情形之一的，依法处理前不得确定集体建设用地使用权：（1）1999 年 1月 1 日以后发生的违法用地；（2）土地权属有争议的；（3）法律、法规规定限制土地权利的。2、第二次全国土地调查市级成果汇总后，在确保全市及各区（市）县完成耕地保护目标任务前提下，可以予以认可的现状集体建设用地。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - -

19、- - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 21 页 - - - - - - - - - 对上述集体建设用地，各区（市）县国土资源局应按农户集体建设用地（含农村宅基地） 、公益事业及公共设施用地、乡镇企业用地、 其他集体建设用地等类型，对用地情况进行梳理，提出处理建议，经批准后确定使用权。（二）确权要求1、确定集体建设用地使用权以宗地为单位进行，一宗地内有多种土地用途的，原则上以主要用途确定整宗地土地用途。2、通过地籍测量方式进行大比例尺（不小于1:2000 ）实测，作为确权的基础图件。都江堰市、彭州市、崇州市、大邑县、邛崃市等市县，因灾后重建部分区域需要尽快进行宅基

20、地使用权确权、登记的，可以采用人工丈量方式测量，作为确权的基础图件。3、以各级集体经济组织为单元，制作土地分类面积对照表（附件1）及集体建设用地确权登记台账（附件2）。4、逐宗建立土地登记卡。（三）土地分类集体建设用地使用权的土地分类执行土地利用现状分类（GB/T21010-2007）。在地籍调查时，要明确其二级分类及对应的全国土地分类（试行）三级分类，并注记在土地登记卡上。土地利用现状分类与全国土地分类（试行）的对应关系见附件3。（四）关于农村宅基地使用权农村宅基地使用权是指宅基地使用权人依法享有的，占有和使用集体所有的土地，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。1、确权规定（1） 确定农

21、村宅基地使用权以农户为单位进行，土地使用权人注记格式为“户主（户）” ，例如“刘润光（户）”。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 21 页 - - - - - - - - - （2）权利人能够提供县级以上人民政府或同级建设、房管、国土行政主管部门等颁发的房屋土地权利证书或批准文件的，按证书或批文载明的占地面积和范围确定其农村宅基地使用权。（3）权利人无法提供上述证明材料的，按各区（市）县现行规定确定农村宅基地使用权。（4）房屋建筑占地面积超出当地现行农村宅基地

22、面积标准的部分以及由农户独自使用的院坝作为其他集体建设用地，按照村民自治的原则，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并形成决议，选取下列两种方式之一确定其使用权：确定给独自使用土地的集体经济组织成员。确定给本集体经济组织。（5）农村居民点内部、与农户宅基地直接相连、未颁发林权证的林盘，经村民自治决议同意， 可以作为其他集体建设用地确定给农户使用。其他林盘不进行集体建设用地确权。2、设宗规定农村宅基地、 经村民自治后集体经济组织同意归属农户独自使用的超标准面积部分房屋建筑占地、 院坝以及林盘等部分集体建设用地设定为一宗地，使用权类型为 “批准拨用宅基地及其他”，地类（用途）为

23、“农村宅基地及其他”。3、特殊问题的处理（1）一九八七年土地管理法颁布之前农村村民建房占用的宅基地，其房屋占地面积超过规定标准，在土地管理法施行后未经拆除、改建、翻建的，按现有房屋占地面积确定农村宅基地使用权。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 21 页 - - - - - - - - - （2）符合当地分户建房规定而尚未分户的农村村民，其现有的农村宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有农村宅基地面积确定为共有农村宅基地使用权，使用权面积按照相关各

24、方协议约定进行分摊，没有协议的按户均摊。（3）农村村民拥有不止一处农村宅基地的，只能确认其中一处宅基地使用权，其余作为集体建设用地确认。（4）非农业户口居民（含华侨）原本拥有农村房屋产权，经该集体经济组织出具证明后确定农村宅基地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体经济组织收回。（5）城镇居民购买农村村民房屋的，在办理房屋所有权登记前，转让房屋所有权的农村村民应申请办理土地使用权注销登记，由区（市）县国土资源局收回、注销原集体土地使用证，并出具备案记录，格式见附件4。4、集体土地使用证记事栏注记内容（1）注记该户家庭人口数及姓名明细：“（户）家庭人口人，分别为、。”（2）宗地总面积

25、包括农村宅基地及其他集体建设用地的，注记：“使用权面积中批准拨用宅基地平方米，其他集体建设用地平方米。”（3）采用人工丈量方式的，注记：“本次登记面积为人工丈量面积。”（4）非农业户口居民（含华侨）因原本拥有农村房屋产权办理登记的，注记：“土地使用权利人为非农业户口居民，因拥有房屋产权办理登记。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体经济组织收回。”四、重灾区受灾农户灾毁住房联建确权登记引入社会资金进行联建的范围、条件及办理程序执行关于重灾区受灾农户灾毁住房联建等有关事项的通知（成统筹200893号）。联建完成后，农户与联建方共同向市（县）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - -

26、 - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 21 页 - - - - - - - - - 国土资源局提出土地登记申请，市 （县）国土资源局依据竣工地籍调查成果，对农户的原 集体土地使用证进行变更：为农户自住用地换发集体土地使用证，地类（用途）为“农村宅基地及其他”；为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体土地使用证，土地用途为非住宅。五、相关规定（一） 对土地权属调查中当事人拒不到场指界的，可根据土地权属来源资料、使用现状或者调查结果等确定权属界线，经公示无异议或者经区（市） 县国土资源局审核异议不成立的，报区（市）县人

27、民政府确权, 并作为土地登记的依据。（二）集体土地所有权和集体建设用地使用权证明文件上的四至界线与实地一致、但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定集体土地所有权和集体建设用地使用权。（三）本文件自下发之日起执行，原成都市国土资源局关于印发（试行）的通知（成国土资发2007526 号）、成都市国土资源局关于印发（试行）的通知（成国土资发2008127 号）同时废止。新形势下集体土地流转相关税收征管的探讨随着经济发展，城乡一体化建设的推进，土地需求量越来越大。集体土地的确权，城乡统筹的加快为集体土地的流转提供了良好的条件，处于城镇周边、交通要道的农村土地由于流转后的收益远远

28、大于从事农业生产取得的收入，因此名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 21 页 - - - - - - - - - 利用集体土地流转从事生产经营的情况已非常普遍。本文就集体土地流转所涉及相关税收征管作探讨。一、集体土地流转的相关状况通过调查了解，集体土地流转主要有两种形式：一是村（社区）将确权后的集体土地集中起来投资入股，从事非农建设或生产经营；二是租用集体土地，包括两种情形。第一种是租用方直接和农户签订租用协议，租用的就是农户的宅基地，这种情况不仅租用了土地

29、，往往还租用农户的房屋；第二种是租用方和各村（社区）组织签订租用协议，其中土地的来源和收入的分配还有不同。一种租用的是各村 （社区）留存土地，由村社收取租金后，作为集体所有；另一种是农户的责任田由村（社区）集中或统一整理打造，由村（社区）收取租金后，将农户所得部分按村和农户签订协议的金额支付后，剩余部分作为村（社区）所有。据不完全统计，新都区范围内内租用集体土地不少于1500 宗，面积约1 万亩，全年收取租金约2000 万元。二、集体土地流转涉及的相关税收名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - -

30、- - - - 第 11 页，共 21 页 - - - - - - - - - 由于集体土地投资入股是利润共享、风险共担的行为，投资方不征营业税（川地税函【2003】31 号），也不涉及房产税。被投资方涉及的相关税收和集体土地出租的使用人税收相同。现就集体土地出租涉及的相关税收分别作阐述。（一）出租方所涉税收1. 营业税。出租集体土地或房屋属租赁行为，应按“服务业租赁业”缴纳营业税；单位和个人将承租的土地或房屋等转租给他人的行为也属于租赁行为，按“服务业租赁业”缴纳营业税。取得收入的单位和个人为纳税义务人，计税依据是经营租赁业务所取得租金的全额收入。纳税人出租土地或房屋应当向土地或房屋所在地的

31、主管税务机关申报纳税。2. 房产税。在集体土地流转过程中，投资方不涉及房产税。当出租方出租集体土地的同时出租房屋，对出租的房屋名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 21 页 - - - - - - - - - 应以租金收入为计税依据缴纳房产税，自交付出租房屋之次月起计征房产税。此外，出租方还涉及印花税和城市维护建设税，投资方应缴纳印花税。（二）使用人所涉税收1. 耕地占用税。耕地占用税暂行条例规定占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人，为耕地占用税的纳税人，

32、应当缴纳耕地占用税。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定，占用耕地未经批准的，实际用地人为纳税人；计税面积的核定主要依据是农用地转用审批文件，如无文件则应实地勘测面积；耕地占用税的纳税义务发生时间是纳税人实际占用耕地的当天。租用集体土地或接受集体土地投资从事非农建设，据我们了解，基本未经批准，无占地手续。 按耕地占用税暂行条例和国税发 2007129号文件理解，租用集体土地或接受集体土地投资后在耕地上建房或从事非农生产经营的，就应缴纳耕地占用税。耕地占名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 -

33、- - - - - - 第 13 页，共 21 页 - - - - - - - - - 用税纳税人为改变土地性质的用地人（出租人或承租人、接受投资方）。2. 城镇土地使用税。凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。财税【 2006】56 号文财政部国家税务总局关于集体土地使用税有关政策的通知明确“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。”如何理解“实际使用集体土地的单位和个人”，例：甲企业与村（社区）签订集体土地租用协议，后又将土地转租给乙企业从

34、事生产，谁是土地使用税纳税人？笔者认为甲企业与村（社区）签订集体土地租用协议，在法律上就是土地使用人，那么土地使用税纳税人就是与村（社区）签订集体土地租用协议的甲企业。城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据，自交付出租土地（改变土地性质，从事非农建设）之次月起计征城镇土地使用税。3. 房产税。使用人租用集体土地或接受集体土地投资后，在土地上自建房屋从事生产经营的，应按房屋原值计算名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 21 页 - - -

35、- - - - - - 缴纳房产税。如某企业租用红星村土地从事工业生产，因生产经营需要， 该企业自己修建一简易厂房，房屋原值为50000元，那么该企业全年应纳房产税为：50000（ 1-30%）1.2%=420（元）。此外，承租方还涉及印花税，被投资方也应缴纳印花税。三、集体土地流转相关税收的征管难点由于集体土地流转中接受土地投资从事非农建设或生产经营的纳税人很明确，征管难度不大。 但新都区地域较宽，在城镇周边大量存在租用集体土地从事生产经营的情形，涉及到区内所有的涉农村（社区），涉及到的行业、纳税人类型也非常复杂，征管难度相当大。主要体现以下四个方面：（一）收集信息量大、信息动态变化难以掌握

36、。要将租用集体土地所涉及的税收掌握清楚，必须要了解和掌握整个土地出租或转租中涉及的大量信息。首先要掌握与村 （社区）签订租赁协议的单位（个人）信息，如果土地存在转租或多名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 21 页 - - - - - - - - - 次转租的情况，还必须了解多次转租中签订协议的单位（个人）信息，最后必须掌握实际使用土地的单位（个人）相关信息。不但要求了解的环节多，同一环节采集的信息量还大，例如：租赁双方单位或个人名称、联系电话、 签订协议时间

37、、土地地址、土地用途、土地面积、以及修建房屋情况都需掌握。大量的信息只有在日常征管、下户调查中逐步完善，在调查出租土地信息时会遇到许多困难，特别是调查出租宅基地的农户时，由于农户房屋户户相连，时常遇到不能确定房屋业主或业主不在租用房屋所在地居住或到外地打工的情况，收集信息难度非常大。收集的信息必须录入到征管信息系统中，在征管系统建立尚不完善情况下，多次倒换数据和升级，让几年来录入的租赁集体用地相关信息时常丢失，造成多次重复劳动，而且在一些信息未掌握清楚时，相关情况已发生了变化。整个信息采集工作无章可循，信息准确性难以保障。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - -

38、 - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 21 页 - - - - - - - - - （二）清理村（社区）租金收入阻力大。土地出租方为村（社区），出租集体土地取得收入应交营业税，但在清理过程中阻力非常大。经我们了解， 因为村社属一级政府组织，但无编制，经费来源非常有限，村（社区）内的许多公共支出财政不会拨款，全由村（社区）自筹，出租集体土地取得租金收入为其主要收入来源之一。村（社区）日常开支压力繁重，很多村社入不敷出，在清理土地出租应申报缴纳营业税时抵触情绪很大。（三）耕地占用税征收时间和征收范围确定难度大。按照我们理解，改变土地性

39、质的用地人在改变耕地用途的当天就产生了纳税义务。这就要求税收管理员要密切关注辖区内的建设情况，但是在实际征管过程中由于管理辖区较宽、每位管理员责任心存在差异等原因，难以达到掌握及时准确。采取的办法往往是一段时间后进行清理，发现耕地已改变了用途，但初次占用时间难以准确界定，直接影响了解掌握初次改变耕地用途的纳税人，给耕地占用税征收带来困难。同时，在征收中如何确定耕地占用税应税面积难于把握。许多占用耕地从事生产经营的纳税人，特别是从事农家乐经营的纳税人，在占地范围内栽树、种菜的土地是否属于名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - -

40、- 名师精心整理 - - - - - - - 第 17 页，共 21 页 - - - - - - - - - 耕地占用税应税面积？在租用土地上搭建简易房屋或亭台是否认定为非农建设？税务部门是否有权进行非农建设认定？这些问题在耕地占用税的征收中一直未能解决。（四）土地转租税收征管难度大。由于土地使用权层层转租，土地使用税纳税人不是实际使用土地的单位（个人） ，而是与村（社区）签订租赁协议的单位（个人）。税务机关掌握实际使用土地的单位相关信息较容易，要掌握与村（社区）签订协议的租地人信息就比较困难，特别是与村 （社区）签订租赁协议的是自然人时，信息难以掌握，就算是信息都掌握了，在土地使用税税款的征

41、收上难度较大。四、加强租用集体土地相关税收征管的几点建议（一）全方位加强综合治税。1. 加强与各镇（街办）政府的协调配合。区局应将租用集体土地相关信息收集工作的重要性向政府汇报，积极争取政府支持，要求各村（社区）提供出租和转租土地的详细信名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 18 页，共 21 页 - - - - - - - - - 息，并制定综合治税激励措施。同时各管理所也应加强与各镇（街办）的沟通和协调，获得镇政府的支持和配合。充分依靠村（社区）一级力量，提高其工作积极

42、性和主动性；与村（社区）联手下户收集基础信息，建立和完善动态监控体系。2. 加强与国土管理部门的沟通。由国土管理部门鉴定在集体土地上进行的是否非农建设，通过国土局的信息传递，及时获取集体土地用于非农建设的时间、地点、面积、用地人或实际使用人等信息，为地税部门加强征管提供依据。（二）进一步完善征管信息系统数据，确保信息系统的稳定性。征管信息系统中出租集体土地要求采集的相关信息已不能满足工作的需要，因此要进一步完善必须采集的信息，掌握集体土地流转的真实情况。同时在软件升级过程中要保持原始数据的完整性。（三）建议进一步细化耕地占用税相关政策。从2008年 1 月 1 日起施行的中华人民共和国耕地占用

43、税暂行条例，对于本文前述讲到的农家乐占地栽种树木、花草，家名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 19 页，共 21 页 - - - - - - - - - 具生产企业将绿化用地作木材晒场等情况，是否应该认定为耕地占用税应税土地未明确。建议上级局以圈地范围内的绿化用地是否为生产经营服务为标准来认定，如为生产经营服务的所有用地就都应纳入耕地占用税征管范围。（四）建议进一步明确土地使用税纳税人。根据财税【2006】56 号文件规定，省局应明确发文对“实际使用集体土地的单位和个人”

44、作出解释，从加强征管出发，将纳税人改为实际正在使用土地的单位和个人，使全省税负公平、政策统一。成都市商品房预售款监管办法（试行）下月实施开发商不能直接收预售款不按规定缴存使用楼盘停售近年，因为商品房预售人随意支配和运用预售款，导致预售项目建设资金链断裂，“烂尾楼”现象时有发生。我市新出台成都市商品房预售款监管办法（试行） （下称办法 ）将于 11 月 1 日正式执行，将有效监控预售款使用情况，商品房预售所得款项用只能用于工程建设。 今后， 开发商将不能直接收存商品房预售款，由购房人到监管银行付款或通过专用POS 机刷卡，预收款将直接存入监管账户。在楼盘建设过程中，开发商从账户里提钱，都得按照监

45、管协议的规定提取，如果开发企业不按规定缴存、使用预售款， 情节严重可暂停该项目的预售，并可处以3 万元以下罚款。“事后监督”难阻“烂尾楼”风险“以前， 房管部门对于预售款主要是事后监管。 ”市房管局相关负责人表示，目前，对于预售款的监管主要采取商业银行贷款账户监管和商品房网上联机签约备案、房管监察机构执法监督等方式联合监管，但这种“事后监督”的方式存在一定的风险。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 20 页，共 21 页 - - - - - - - - - “开发商自有资

46、金不足又想盲目扩张，就把这个楼盘的预售款挪到下一个楼盘的开发上，可一旦资金链断裂，项目就只有烂尾。”市房管局相关负责人表示，由于开发商随意支配和运用预售款，导致预售项目发生烂尾现象，严重损害购房人和金融系统的合法权益，破坏市场运行秩序，引发了较大的金融风险和社会风险。预售款存入专用账户按监管协议使用此次出台的办法对预售款监管办法的“事后监督”变成了“事前监控”。 办法要求开发商可以自主选择本市范围内的商业银行签订监管协议，开设商品房预售款专用账户。预售规模较大的，可设立不超过3 个预售款专用账户。开发商从预售款提取款项必须按照监管协议执行。据了解， 开发商应当在预售现场公示监管协议，并在商品房

47、预售合同中注明预售款专用账户。 “所有预售款都必须进入专用账户。”相关负责人说， 商品房预售款应当直接进入预售款专用账户，开发商凭购房人的缴款凭证为购房人开具售房收款凭据。不按规定使用预售款暂停预售根据办法 ，开发商不按规定缴存、使用预售款的，由房产行政主管部门责令限期改正； 情节严重或逾期仍不改正的，可暂停该项目的预售，并可处以3 万元以下罚款。 开发商不按规定缴存、使用预售款导致的不良记录记入开发企业信用档案和人行征信系统，同时抄送国土、规划等其他行政主管部门，并向社会公示。房管局相关负责人表示，在保证建设工程资金使用的条件下，预售款专用账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册的总额时，可允许开发商以其超出部分用于还贷或调用。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 21 页，共 21 页 - - - - - - - - -