【年报】2022年全国房地产市场半年报需求篇（克而瑞）.pdf

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1、需求篇：改善进阶、刚需缩水，顶级豪宅成交尤坚挺文文/ /克克而而瑞瑞研研究究中中心心上半年，新房市场改善继续进阶，刚需产品市场份额明显缩水。更多改善性需求由三房向四房过渡，三房成交比重由升转降，四房成交占比持续提升，二房市场份额持续下滑。面积段中枢有所上移，一线城市主力面积段由 90 平方米以下升级为 90-110 平方米，二线、三四线城市 140 平方米以上大面积产品走俏。户型小型化趋势有所弱化，90 平方米以下三房、140 平方米以下四房成交比重转降，尤其是一线城市，90 平方米以下小三房占比大幅回落。财富阶层资产保值诉求下， 豪宅市场韧性较足， 前 5 月总价千万级豪宅成交套数同比仅下跌

2、 14%，深广宁杭等城市顶豪成交依然坚挺，深圳 3 千万以上豪宅成交同比翻番，单价 10万元以上豪宅成交同比增长 53%。与新房消费升级不同的是，二手房需求结构更趋刚性，二房成交比重显著回升，并取代三房成为主力成交房型，中低面积段成交最为活跃，上海、广州等 70 平方米以下二手房成交比重明显提升，北京、武汉等 70-110 平方米二手房更受市场欢迎。展望 2022 年下半年，各地信贷放松、多胎购房优惠政策，都将刺激更多改善需求入市，预计三房仍将是成交的绝对主力，四房成交比重有望继续提升。面积段中枢缓慢上移，一线城市 90-110 平方米、二三线城市 110-140 平方米产品成交比重稳步提升。

3、叠墅产品更加为市场所接纳，而独栋、双拼市场份额进一步下滑。下半年上海等城市豪宅购置需求补偿性释放，叠加货币宽松下“买房抗通胀”需要，料将带动豪宅成交企稳回升，顶豪成交有望显著放量。二手住宅消费整体仍趋于刚需化，但未来如果政策定向放松或指导价松动，不排除短期内大户型二手房成交放量、比重增长的可能性。上上半半年年总总结结1、改善进阶三房为主四房上升至 25%，二房份额再缩水2 20 02 22 2 年年上上半半年年，改改善善需需求求稳稳步步释释放放，四四房房成成交交占占比比持持续续提提升升，194 个重点监测城市普通住宅成交数据显示，四房成交比重升至 25.21%，较 2021 年增长 3.22

4、个百分点。三三孩孩放放开开后后，更更多多改改善善性性需需求求由由三三房房向向四四房房过过渡渡，三三房房成成交交比比重重由由升升转转降降，较 2021 年下降 1.97个百分点至 55.69%。一一线线城城市市三三房房、四四房房产产品品成成交交占占比比皆皆持持续续提提升升，二二房房成成交交占占比比显显著著回回落落。饱饱受受疫疫情情困困扰扰的的一一线线城城市市改改善善置置换换需需求求持持续续释释放放，三房户型成交占 58.62%，较 2021 年再提升 1.06 个百分点，四房成交占 18.94%，较 2021 年再增长 3.41 个百分点。而二房户型比重大幅回落，占比降至 17.07%，降幅多达

5、 4.62 个百分点。二二线线城城市市四四房房占占比比明明显显增增长长。 2022 年上半年， 二线城市四房成交比重进一步升至 25.50%，较 2021 年再增 4.60 个百分点，反反观观二二房房成成交交占占比比持持续续下下降降，三三房房占占比比转转降降，其中，二房成交占比降低 1.81 个百分点至 13.16%，三房比重降低 1.42 个百分点至 56.54%。三三四四线线城城市市购购房房消消费费进进阶阶，四四房房成成交交占占比比由由降降转转升升，三三房房成成交交占占比比持持续续下下降降。三房成交占比降至 54.58%，较 2021 年再下降 2.82 个百分点，四房产品成交占比升至 2

6、5.89%，较2021 年提高 2 个百分点。表表 1 19 94 4 个个重重点点监监测测城城市市普普通通住住宅宅分分户户型型成成交交套套数数占占比比房房型型4 4 个个一一线线城城市市3 31 1 个个二二线线城城市市1 15 59 9 个个三三四四线线城城市市1 19 94 4 个个样样本本城城市市2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 2

7、0 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年一房1.85%2.12%2.42%2.53%1.80%2.19%2.53%2.20%2.42%2.48%2.01%2.32%二房17.07%21.69%26.17%13.16%14.97%15.83%14.33%13.99%12.56%14.05%14.93%14.76%三房5 58 8. .6 62 2% %57.56%54.92%56.54%57.96%56.74%54.58%57.39%58.23%55.69%57.66%57.39%四房1 18 8. .9 94 4% %1

8、5.53%13.58%2 25 5. .5 50 0% %20.89%18.75%2 25 5. .8 89 9% %23.89%24.07%2 25 5. .2 21 1% %21.99%21.13%五房及以上1 1. .5 55 5% %1.11%1.00%1.69%3.80%5.95%2.20%2.01%2.10%1.94%2.76%3.75%复式1.96%1.99%1.90%0.58%0.57%0.54%0.47%0.52%0.62%0.63%0.64%0.66%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2、一线成交主力升至 90-110 平，二三线 140 平以上户型比重上升2 20

9、 02 22 2 年年上上半半年年，大大面面积积产产品品走走俏俏，1 14 40 0- -1 18 80 0 平平方方米米成成交交占占比比转转增增，1 18 80 0 平平方方米米以以上上产产品品成成交交占占比比回回升升。一一方方面面，疫疫情情管管控控激激发发了了改改善善需需求求，194 个重点监测城市 140-180 平方米产品成交占比升至 11.81%，较 2021 年增长 1.25 个百分点，180 平方米成交占比较 2021 年增长 1.04 个百分点。另另一一方方面面，经经济济下下行行压压力力加加剧剧，刚刚需需客客户户收收入入减减少少甚甚至至失失业业，购购房房意意愿愿降降低低，致致使

10、使小小面面积积户户型型成成交交占占比比持持续续萎萎缩缩，90-110 平方米成交占比降至 28.68%，较 2021年下降 1.37 个百分点，90 平方米以下产品成交占比下降至 17.94%。一一线线城城市市刚刚改改、改改善善需需求求发发力力，9 90 0- -1 11 10 0 平平方方米米成成交交比比重重续续增增，并并取取代代 9 90 0 平平方方米米以以下下产产品品成成为为成成交交主主力力，占比升至 37.44%，较 2021 年再增长 4.52 个百分点，而 90 平方米以下产品成交占比由 2021 年的 38.30%下降 8.65 个百分点至 29.65%。1 11 10 0-

11、-1 14 40 0 平平方方米米比比重重由由降降转转升升，较 2021 年增长 1.91 个百分点至 22.26%。二二线线城城市市大大面面积积产产品品走走俏俏，1 14 40 0 平平方方米米以以上上产产品品比比重重持持续续提提升升。其中，140-180 平方米产品比重升至 13.48%，较 2021 年提升 2.1 个百分点，180 平方米以上产品占比升至 5.12%，较 2021 年提高 1.8 个百分点。成成都都等等核核心心二二线线城城市市一一二二手手房房价价格格倒倒挂挂，套套利利空空间间更更大大的的大大面面积积产产品品更更受受欢欢迎迎， 例如成都140-180平方米、 180平方米

12、以上产品成交比重分别达到22.84%和 10.79%。三三四四线线城城市市刚刚需需、终终改改两两头头翘翘，9 90 0 平平方方米米以以下下、1 14 40 0 平平方方米米以以上上产产品品占占比比皆皆提提升升。其中，90 平方米以下产品成交比重升至 16.57%，较 2021 年增长 0.98 个百分点，140 平方米以上产品占比提高 1.28 个百分点， 主力面积段仍为 110-140 平方米， 但占比较 2021 年下降1.14 个百分点。表表 1 19 94 4 个个重重点点监监测测城城市市普普通通住住宅宅分分面面积积段段成成交交套套数数占占比比面面积积段段4 4 个个一一线线城城市市

13、3 31 1 个个二二线线城城市市1 15 59 9 个个三三四四线线城城市市1 19 94 4 个个样样本本城城市市2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1年年2 20 02 20 0年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年90 以下29.65%38.30%39.38%17.57%19.19%18.8

14、5%1 16 6. .5 57 7% %15.59%14.14%17.94%18.67%17.60%90-1103 37 7. .4 44 4% %32.92%30.62%27.80%30.47%30.32%28.14%29.27%28.12%28.68%30.05%29.24%110-1402 22 2. .2 26 6% %20.36%21.33%36.03%35.63%36.79%41.66%42.80%44.89%37.90%38.09%39.99%140-1806.10%5.44%5.81%1 13 3. .4 48 8% %11.38%11.25%1 11 1. .2 26 6%

15、%10.43%10.90%1 11 1. .8 81 1% %10.55%10.78%180 以上4.55%2.98%2.87%5 5. .1 12 2% %3.33%2.79%2 2. .3 37 7% %1.91%1.96%3 3. .6 67 7% %2.63%2.38%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统3、小型化趋势弱化，小面积三四房转降,重拾功能空间平衡2 20 02 22 2 年年上上半半年年，刚刚需需产产品品市市场场份份额额缩缩水水，户户型型小小型型化化趋趋势势有有所所弱弱化化，9 90 0 平平方方米米以以下下三三房房、1 14 40 0 平平方方米米以以下下四四房房成

16、成交交比比重重转转降降。三房户型方面，194 个重点监测城市 90 平方米以下三房成交比重降至 10.80%，较 2021 年下降 0.87 个百分点，而 110 平方米以上三房成交比重升至 46.08%，较 2021 年增长 0.67 个百分点。一一线线城城市市三三房房紧紧凑凑化化趋趋势势显显著著弱弱化化，9 90 0 平平方方米米以以下下小小三三房房占占比比大大幅幅回回落落。2021 年，90平方米以下紧凑三房市场份额高达 33.90%，而 2022 年上半年，比重下降 10.25 个百分点至23.65%，更多需求向更大面积段进阶，90-110 平方米市场份额过半，较 2021 年大增 9

17、.42个百分点。二二线线城城市市 1 11 10 0- -1 14 40 0 平平方方米米三三房房愈愈加加受受到到市市场场欢欢迎迎，成交占比升至 42.06%，较 2021 年增长 1.28 个百分点， 反观 90-110 平方米、 90 平方米以下三房成交比重由升转降， 分别较 2021年回落 1.35 个百分点和 1.5 个百分点。三三四四线线城城市市 1 11 10 0- -1 14 40 0 平平方方米米三三房房依依然然最最为为畅畅销销，成交占比达到 47.40%，较 2021 年微降0.16 个百分点，三四线城市三房各面积段成交比重整体持稳，较 2021 年变化不大。表表：1 19

18、94 4 个个重重点点监监测测城城市市三三房房产产品品各各面面积积段段成成交交套套数数占占比比三三房房4 4 个个一一线线城城市市3 31 1 个个二二线线城城市市1 15 59 9 个个三三四四线线城城市市1 19 94 4 个个样样本本城城市市2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12

19、20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年90 以下23.65%33.90%31.68%10.65%12.15%10.38%8.92%8.25%7.56%10.80%11.67%10.07%90-1105 54 4. .8 89 9% %45.47%42.71%42.42%43.77%42.70%41.86%41.77%39.90%43.12%42.92%41.28%110-1401 17 7. .9 91 1% %16.57%20.70%4 42 2. .0 06 6% %40.78%43.42%47.40%47.57%49.92%4 42 2. .8 85 5% %42.48

20、%45.53%140-1802.98%3.26%4.08%3 3. .9 94 4% %2.88%3.15%1.75%2.33%2.48%2.76%2.64%2.86%180 以上0.57%0.80%0.82%0.93%0.43%0.35%0.07%0.09%0.13%0.47%0.29%0.26%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统大大户户型型四四房房成成交交占占比比同同样样明明显显提提升升，194 城 140-180 平方米四房成交占比升至 38.13%，180 平方米以上四房成交占比升至 8.01%，较 2021 年增长 2.19 个百分点，反观 110-140 平方米成交占比下降

21、至 51.05%，较 2021 年下降 3.12 个百分点。一一线线城城市市四四房房户户型型小小型型化化趋趋势势阶阶段段性性反反转转， 140 平方米以下四房成交占比全部由升转降，其中90-110平方米、 110-140平方米比重下降最为明显， 降幅分别达到2.04个百分点和3.18个百分点。180 平方米以上四房更受改善客群青睐，成交占比升至 16.47%，较 2021 年增长5.20 个百分点。二二线线城城市市大大面面积积四四房房成成交交占占比比显显著著提提升升。140-180 平方米四房成交占比升至 42.43%，180 平方米以上大面积四房产品占比突破 10%，较 2021 年增长 3

22、.59 个百分点至 12.27%，而110-140 平方米成交明显放缓，比重回落 3.45 个百分点。三三四四线线城城市市1 14 40 0- -1 18 80 0平平方方四四房房市市占占率率显显著著提提升升， 较2021年增长1.81个百分点至36.83%，180 平方米以上四房成交比重也有所提升，而 110-140 平方米四房去化放缓，成交比重降至56.90%，较 2021 年下降 4.09 个百分点。表表：1 19 94 4 个个重重点点监监测测城城市市四四房房产产品品各各面面积积段段成成交交套套数数占占比比四四房房4 4 个个一一线线城城市市3 31 1 个个二二线线城城市市1 15

23、59 9 个个三三四四线线城城市市1 19 94 4 个个样样本本城城市市2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年90 以下2.81%3.16%2.41%0.32%0.29%0.20%0.07%0.05%0.12%0.33%0.29

24、%0.23%90-11010.00%12.04%7.60%1.48%1.92%1.94%2 2. .4 46 6% %1.91%1.67%2.48%2.37%1.98%110-14052.39%55.57%56.82%43.49%46.94%46.46%56.90%60.01%59.35%51.05%54.17%54.18%140-1801 18 8. .3 33 3% %17.96%21.64%42.43%42.18%43.81%3 36 6. .8 83 3% %35.02%35.68%3 38 8. .1 13 3% %37.34%38.39%180 以上1 16 6. .4 47 7%

25、 %11.27%11.54%1 12 2. .2 27 7% %8.68%7.59%3.74%3.01%3.18%8 8. .0 01 1% %5.83%5.21%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统4、一线联排、二三线叠墅市占率提升，200 平以上别墅重新上升2 20 02 22 2 年年上上半半年年，叠叠墅墅依依然然是是别别墅墅产产品品成成交交主主力力，但但市市场场份份额额微微降降。194 个重点城市叠墅成交占比达到 51.96%，较 2021 年微降 0.3 个百分点，联联排排成成交交比比重重持持续续下下降降，成交占比达到 40.21%，较 2021 年微降 0.22 个百分点。独

26、独栋栋市市场场份份额额微微增增，成交比重升至 3.32%，较2021 年增长 0.83 个百分点。双双拼拼成成交交占占比比稳稳中中有有跌跌，成交比重降至 40.12%，较 2020 年下降 8.33 个百分点。一一线线城城市市联联排排别别墅墅成成交交发发力力，成交占比升至 40.99%，较 2021 年增长 4.29 个百分点。而叠墅成交遇冷，比重由升转降 5.22 个百分点至 52.17%，双拼、独栋别墅市场份额维持低位。二二线线城城市市叠叠加加别别墅墅最最受受购购房房者者青青睐睐，成交占比升至 58.16%，较 2021 年再增 0.54 个百分点。联排别墅去化表现不尽人意，比重降至 36

27、.48%，跌幅达 0.84 个百分点。独栋、双拼成交占比微增，但总份额也只有 5.36%。三三四四线线城城市市叠叠墅墅、 联联排排市市场场份份额额差差距距在在不不断断缩缩小小， 其中， 叠加别墅成交占比升至 44.03%，较 2021 年增长 0.21 个百分点，联排成交占比继续下滑至 44.67%，较 2021 年下降 0.93 个百分点。与此同时，独栋市场占有率回升至 4.67%，提高 1.70 个百分点。表表 1 19 94 4 个个重重点点监监测测城城市市别别墅墅分分户户型型成成交交套套数数占占比比别别墅墅4 4 个个一一线线城城市市3 31 1 个个二二线线城城市市1 15 59 9

28、 个个三三四四线线城城市市1 19 94 4 个个样样本本城城市市2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年叠加52.17%57.39%49.04%5 58 8. .1 16 6% %57.62%50.01%4 44 4. .0 03

29、 3% %43.82%34.72%51.96%52.26%43.82%联排4 40 0. .9 99 9% %36.71%44.57%36.48%37.32%45.76%44.67%45.60%53.10%40.21%40.43%48.52%独栋5.06%4.20%4.91%1.79%1.56%1.52%4 4. .6 67 7% %2.98%4.23%3.32%2.49%3.03%双拼1.77%1.70%1.48%3.57%3.50%2.71%6.63%7.60%7.94%4.52%4.82%4.63%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2 20 02 22 2 年年上上半半年年，2

30、20 00 0 平平方方米米以以上上别别墅墅重重新新走走俏俏。200 平方米以上别墅成交占比 37.29%，较 2021 年上升 1.29 个百分点， 成交主力地位进一步巩固。 而 120-140 平方米别墅成交占比由升转降，较 2021 年下降 2.58 个百分点至 13.05%。一一线线城城市市1 14 40 0平平方方米米以以下下经经济济墅墅去去化化不不畅畅， 比重较2021年下降7.85个百分点至20.90%。1 16 60 0- -2 20 00 0 平平方方米米别别墅墅成成交交比比重重保保持持快快增增，其中，160-180 平方米别墅成交比重升至 9.33%，较 2021 年增长

31、3.94 个百分点，180-200 平方米别墅成交占比增长 3.03 个百分点。二二线线城城市市别别墅墅消消费费升升级级与与降降级级并并存存，1 12 20 0 平平方方米米以以下下、2 20 00 0 平平方方米米以以上上别别墅墅市市场场份份额额明明显显扩扩大大，而而中中间间面面积积段段份份额额收收缩缩。其中，120 平方米以下紧凑型别墅成交比重较 2021 年增长 2.19 个百分点至 9.04%，200 平方米以上别墅成交比重较 2021 年增长 0.87 个百分点至32.81%。反观 120-140、160-180 平方米别墅去化不畅，成交占比都下降 1 个百分点以上。三三四四线线城城

32、市市 1 18 80 0 平平方方米米别别墅墅成成交交比比重重明明显显提提升升。其中，180-200 平方米别墅成交占比升至 11.46%，较 2021 年增长 1.25 个百分点，200 平方米以上成交占比升至 44.12%，较 2021年增长 2.04 个百分点，100-160 平方米经济墅去化遇冷，成交占比皆明显下降。表表 1 19 94 4 个个重重点点监监测测城城市市别别墅墅分分面面积积段段成成交交套套数数占占比比别别墅墅4 4 个个一一线线城城市市3 31 1 个个二二线线城城市市1 15 59 9 个个三三四四线线城城市市1 19 94 4 个个样样本本城城市市2 20 02 2

33、2 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年2 20 02 22 2 年年H H1 12 20 02 21 1 年年2 20 02 20 0 年年100 以下6.35%6.84%6.58%3 3. .8 85 5% %2.57%1.52%3.93%3.31%4.52%4.20%3.47%3.36%100-1207.14%7.47%7.70%5 5. .2

34、 20 0% %4.28%3.65%1.92%2.51%3.46%4.18%4.06%4.09%120-14020.90%28.75%28.85%13.74%14.88%14.64%9.57%11.66%11.03%13.05%15.63%15.03%140-16014.90%14.12%11.98%20.71%20.29%20.05%16.17%17.64%16.13%18.22%18.37%17.46%160-1809 9. .3 33 3% %5.39%5.11%14.25%15.65%19.03%12.82%12.60%11.09%13.07%13.00%14.09%180-2007

35、7. .5 58 8% %4.55%5.70%9.45%10.38%9.42%1 11 1. .4 46 6% %10.21%9.44%9 9. .9 98 8% %9.47%8.95%200 以上3 33 3. .7 79 9% %32.88%34.08%3 32 2. .8 81 1% %31.94%31.69%4 44 4. .1 12 2% %42.08%44.34%3 37 7. .2 29 9% %36.00%37.01%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统5、千万豪宅成交同比仅降 14%，广深宁顶豪需求依然坚挺2 20 02 22 2 年年前前 5 5 月月，总总价价千千万

36、万级级豪豪宅宅成成交交小小幅幅回回落落。194 个重点监测城市总价 1000 万元以上豪宅累计成交 17147 套，同比下降 14%，跌跌幅幅明明显显小小于于非非豪豪宅宅产产品品，表表明明财财富富阶阶层层资资产产保保值值诉诉求求下下，豪豪宅宅市市场场韧韧性性较较足足，总总体体保保持持平平稳稳运运行行。如如果果剔剔除除上上海海、杭杭州州两两个个疫疫情情影影响响严严重重的的城城市市，其其余余 1 19 92 2 城城成成交交同同比比仅仅微微跌跌 2 2% %。总价 1000 万以上豪宅成交套数 TOP20 城市中，深深圳圳、南南京京、宁宁波波、西西安安等等 4 4 城城千千万万豪豪宅宅成成交交继继

37、续续放放量量，同比增幅居于前列，尤其是西安，前 5 月共计成交 103 套总价 1000 万以上豪宅，顺利跻身 TOP20 序列。北北京京、广广州州、苏苏州州、成成都都等等 4 4 城城千千万万豪豪宅宅成成交交持持稳稳，同比涨跌幅在 5%以内，上上海海、杭杭州州、厦厦门门、东东莞莞等等城城市市千千万万豪豪宅宅成成交交有有所所下下滑滑，其中，上海、杭州受连番疫情影响，豪宅供应不济拖累成交，成交套数同比降幅分别达到 26%和 51%，东莞、武汉、珠海等楼市持续转冷，购房者观望情绪加重，成交同比跌幅皆超过 30%。表表：2 20 02 22 2 年年前前 5 5 月月总总价价 1 10 00 00

38、0 万万元元以以上上豪豪宅宅成成交交套套数数 T TO OP P2 20 0 城城市市（套套）排排名名城城市市成成交交套套数数同同比比排排名名城城市市成成交交套套数数同同比比1 1上海3998-26%1 11 1东莞199-33%2 2深深圳圳3 34 43 30 03 35 5% %1 12 2青岛179-37%3 3北京29251%1 13 3成都139-5%4 4南南京京1 13 37 75 51 11 1% %1 14 4珠海135-30%5 5广州1223-4%1 15 5佛山114-17%6 6杭州998-51%1 16 6三亚110-44%7 7苏州3222%1 17 7西西安安

39、1 10 03 36 61 1% %8 8厦门241-77%1 18 8温州84-48%9 9宁宁波波2 23 34 44 41 1% %1 19 9绍兴82-16%1 10 0武汉201-38%2 20 0天津75-50%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统受受疫疫情情和和高高基基数数两两方方面面因因素素影影响响，顶顶豪豪成成交交整整体体有有所所回回落落，入入围围 T TO OP P1 10 0 榜榜单单的的城城市市中中，上上海海等等 7 7 城城成成交交规规模模不不及及去去年年同同期期，其中，上海顶豪成交同比下跌 17%，但仍高居成交榜榜首，北京成交同比下降 24%，排名滑落 1 位

40、至全国第 3，青岛楼市遇冷，顶豪成交同比下降25%，东莞、珠海、三亚顶豪成交显著缩水，同比皆腰斩。高净值群体的保值、增值需求支持下，杭杭州州、广广州州顶顶豪豪成成交交依依然然坚坚挺挺，排名稳居全国前5 位。杭州主城区顶豪认购热度不减，海潮望月城、凤起钱潮等中签率不到 11%。广州琶洲南 TOD 单盘成交 25 套 3 千万以上豪宅。南南京京、深深圳圳顶顶豪豪成成交交放放量量，深圳华润城单盘前 5 月成交 159 套 3 千万以上房源，带动深圳顶豪成交同比翻番，排名超越北京升至全国第 2 位。南京楼市承压，但越城天地中心、海玥花园等顶豪销售表现依然亮眼，总价 3 千万以上豪宅成交同比增长 85%

41、。表表：2 20 02 22 2 年年前前 5 5 月月总总价价 3 30 00 00 0 万万元元以以上上豪豪宅宅成成交交套套数数 T TO OP P1 10 0 城城市市（套套）排排名名城城市市成成交交套套数数同同比比1 1上海335-17%2 2深深圳圳1 18 82 21 10 00 0% %3 3北京166-24%4 4杭州821%5 5广州81-1%6 6南南京京3 37 78 85 5% %7 7青岛21-25%8 8东莞16-47%9 9珠海6-60%1 10 0三亚5-44%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2 20 02 22 2 年年前前 5 5 月月，1 19

42、94 4 个个重重点点监监测测城城市市单单价价 5 5 万万元元/ /平平方方米米以以上上豪豪宅宅成成交交 5 57 71 18 83 3 套套，同同比比下下降降 2 20 0% %。广广州州、南南京京、武武汉汉等等高高单单价价豪豪宅宅成成交交不不降降反反增增。以广州为例，前 5 月单价 5 万元/平方米豪宅成交达到 6481 套，同比增长 17%，番禺红盘越秀和樾府单项目就贡献了 1300 余套成交量。武汉 10 个项目、86 套房源成交价格突破 5 万元/平方米，成交规模同比翻三番，排名较 2021 年提升 5 个位次。北北京京、深深圳圳单单价价 5 5 万万元元/ /平平方方米米以以上上

43、成成交交同同比比有有所所下下滑滑，但细分来看，单价 5 万元/平方米-10 万元/平方米中高价位段成交明显下跌，跌幅分别达到 26%和 42%，但 10 万元/平方米以上豪宅成交同比皆正增长。厦厦门门、珠珠海海等等城城市市豪豪宅宅市市场场降降温温，前 5 月，单价 5 万元/平方米豪宅成交同比降幅在六成以上，珠海全国排名因此下跌 1 个位次。青岛、宁波等高单价豪宅成交规模也不及去年同期。表表：2 20 02 22 2 年年前前 5 5 月月单单价价 5 5 万万元元/ /平平方方米米以以上上豪豪宅宅成成交交套套数数 T TO OP P2 20 0 城城市市（套套）排排名名城城市市成成交交套套数

44、数同同比比排排名名城城市市成成交交套套数数同同比比1 1上海12910-6%1 11 1青岛204-36%2 2深圳10882-27%1 12 2东莞8811%3 3北京9369-24%1 13 3武武汉汉8 86 68 85 56 6% %4 4广广州州6 64 48 81 11 17 7% %1 14 4宁波64-20%5 5南南京京2 26 62 27 71 16 6% %1 15 5佛山5052%6 6杭州1166-75%1 16 6绍兴40-18%7 7厦门581-64%1 17 7温州36-16%8 8天津3800%1 18 8郑州2441%9 9珠海247-65%1 19 9福州

45、110%1 10 0三亚242-10%2 20 0大连7-数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2022 年前 5 月， 全国共计 8 个城市有单价 10 万元/平方米以上豪宅成交， 总总计计成成交交 6 62 26 67 7套套，同同比比增增长长 1 10 0% %。除上海、南京成交套数同比小幅回落以外，其他 6 城成交规模都高于去年同期。上上海海、深深圳圳、北北京京继继续续包包揽揽顶顶豪豪成成交交榜榜前前三三。其中，上海一批次部分项目因疫情延期入市，导致前 5 月单价 10 万元/平方米以上成交同比微跌 13%。深圳成交 2462 套，与榜首上海规模差距不断缩小，同比大增 53%。北京

46、成交 684 套，同比增长 12%的同时创下近年来同期新高。广广州州、杭杭州州等等顶顶豪豪市市场场并并不不乏乏需需求求和和购购买买力力。广州单价 10 万元/平方米以上豪宅成交达到 214 套，相当于去年全年成交规模的 75%，同比增长 30%。此外，三亚、青岛高单价豪宅成交亦有不俗表现，同比增长 2 成以上。不过，去年凭借个别项目零星成交入围 TOP10 的苏州、成都，今年前 5 月都暂无 10 万元/平方米以上顶豪成交。表表：2 20 02 22 2 年年前前 5 5 月月单单价价 1 10 0 万万元元/ /平平方方米米以以上上豪豪宅宅成成交交套套数数 T TO OP P8 8 城城市市

47、（套套）排排名名城城市市成成交交套套数数同同比比1 1上海2805-13%2 2深深圳圳2 24 46 62 25 53 3% %3 3北京68412%4 4广广州州2 21 14 43 30 0% %5 5三亚5323%6 6杭杭州州3 34 41 13 3% %7 7青岛1427%8 8南京1-75%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统6、存量二房重归主力承接刚需，70-90 平成交更加活跃2022 年上半年， 5 个重点监测城市二手住宅成交结构数据显示， 二二房房成成交交比比重重显显著著回回升升，并并成成为为主主力力成成交交房房型型，二房占比达到 39.46%，较 2021 年增长

48、 2.04 个百分点，反观三三房房、四四房房成成交交占占比比皆皆下下滑滑，分别较 2021 年下降 0.78 个百分点和 0.66 个百分点。分分城城市市来来看看，北北京京、武武汉汉、合合肥肥、重重庆庆 4 4 城城二二房房成成交交结结构构更更加加刚刚需需化化，两两房房比比重重皆皆明明显显回回升升。以北京为例，二手两房的购房门槛相对较低，备受新市民青睐，上半年二房成交比重接近 50%，较 2021 年增长 4.51 个百分点。深深圳圳一一房房、二二房房户户型型二二手手房房滞滞销销，成成交交比比重重大大幅幅下下滑滑，深圳二手房市场持续低温运行，前 5 月仅成交 8182 套，同比下跌近 7 成，

49、其中，一房、二房成交格外低迷，成交套数同比皆下滑 72%，因此市场份额明显下滑，分别较 2021 年下降 2.15 个百分点和 3.39 个百分点。表表 5 5 个个重重点点监监测测城城市市二二手手住住宅宅项项目目各各户户型型成成交交套套数数占占比比户户型型一一房房二二房房三三房房四四房房五五房房及及以以上上北京2022 年 H119.72%4 47 7. .4 49 9% %30.89%1.91%0.00%2021 年19.05%42.97%36.16%1.81%0.00%深圳2022 年 H116.92%27.24%3 35 5. .5 53 3% %1 15 5. .0 00 0% %5

50、 5. .3 32 2% %2021 年19.06%30.63%32.97%12.73%4.61%武汉2022 年 H110.36%4 41 1. .0 02 2% %3 39 9. .4 46 6% %7.64%1.51%2021 年10.78%40.72%38.54%8.29%1.67%合肥2022 年 H112.40%3 36 6. .7 72 2% %40.92%8.22%1.74%2021 年13.22%35.14%40.62%9.18%1.84%重庆2022 年 H114.16%3 35 5. .4 46 6% %38.13%10.68%1.57%2021 年14.65%33.84