房地产市场报告-2022年第一季度深圳产业园季报-41页.pdf

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1、深圳产业园市场监测报告（2022-Q1）M O N I T O R I N G R E P O R TM O N I T O R I N G R E P O R T克 而 瑞 深 圳 不 动 产 资 管 研 究 团 队 出 品联 系 方 式 ： liuw ei 186- 8873- 75302020Q4存量资产市场监测报告1. 宏观经济 - 全国- 深圳2. 存量资产分业态市场表现- 写字楼- 商业- 酒店3. 总结与展望- 写字楼- 商业- 酒店目目 录录CONTENTSCONTENTS01 宏观政策02 政策补贴03 土地市场04 园区市场05 CAIC观点01 宏观政策宏观经济 2022

2、年一季度，面对国际环境更趋复杂严峻和国内疫情频发带来的多重考验，深圳经济持续恢复，经济运行总体平稳。GDP同比增速增长了约2.0%；第三产业同比增速为1.9%；固定资产投资增速为4.9%。-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.30.35010002000300040005000600070008000900010000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q120182019202020212022深圳近三年宏观经济数据运行情况GDP（亿元）第三产业增加值（亿元）固定资产投资总额GDP同比增长第三产业同比增长固定资产投资同比增长

3、7.77.09.39.54.72.04.74.2-9.19.6-3.9-21.443.5-9.412.010.512.211.410.812.87.53.03.80.82.91.46.33.8-1.0-0.46.82.4-30.0-20.0-10.00.010.020.030.040.050.02015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-2月2015年-2022年1-2月工业增加值及增速情况规模以上工业增加值累计同比增长国有企业累计同比增长股份制企业累计同比增长外商及港澳台商投资企业累计同比增长宏观经济1-2月，全市规模以上工业增加值同比增长4.2%。高

4、技术产品产量保持增势良好。 1-2月全市国有企业、股份制企业、外商及港澳台投资企业的增速同比均有小幅增长。时间发布单位政策名称2022.01.04光明区人民政府光明区连片产业空间攻坚实施方案2022.01.12深圳市科技创新委员会深圳市科技创新“十四五”规划2022.01.13深圳市工业和信息化局深圳市工业和信息化局绿色制造试点示范管理暂行办法（征求意见稿）2022.01.19深圳市市场监督管理局、深圳市发展和改革委员会深圳市知识产权保护和运用“十四五”规划2022.01.24深圳市工业和信息化局深圳市工业和信息化局工业互联网发展扶持计划操作规程2022.01.26国家发展改革委 商务部关于深

5、圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见2022.01.27盐田区工信局、盐田发改委发布盐田区产业发展第十四个五年规划（规划）2022.02.10深圳市发改委关于大力推进分布式光伏发电的若干措施（征求意见稿）2022.02.09深圳市发改委深圳市服务业发展“十四五”规划2022.02.11大鹏新区科技创新和经济服务局“1+6”产业新政2022.02.09深圳市工业和信息化局制造业质量管理数字化实施指南（试行）2022.02.15广东省人民政府关于推进广东自贸试验区贸易投资便利化改革创新若干措施2022.02.21深圳市科创委深圳国家高新区“十四五”发展规划2022.02.

6、18宝安区委区政府宝安区关于支持先进制造业高质量发展 加快打造世界级先进制造业高地的若干意见2022.02.21深圳市人民政府关于支持贸易型总部企业发展的实施意见（试行）的通知。2022.03.25龙华区人民政府龙华区创建数字能源融合发展先行示范区行动计划(20222025年)2022.03.04龙华区人民政府深圳市龙华区科技创新发展“十四”五规划宏观政策|政策汇总 时间发布单位政策名称2022.03.16龙华区工业和信息化局深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划2022.03.21深圳市工业和信息化局2022年工业企业扩产增效扶持计划申报指南深圳市工业和信息化局工业企业扩产增效扶持计划

7、操作规程2022.03.02深圳市人民政府2022年进一步优化深圳口岸营商环境若干措施的通知2022.03.20福田区人民政府福田区支持企业同心抗疫“十条”政策2022.03.24龙华区人民政府龙华区应对疫情助企纾困解难“十条”措施2022.03.24宝安区人民政府宝安区关于落实“双统筹”要求进一步帮助市场主体纾困解难的若干措施2022.03.24罗湖区人民政府深圳市罗湖区抗疫助企惠民纾困“十条”措施2022.03.25南山区人民政府南山区2022年助企（个体工商户）纾困专项扶持措施2022.03.25龙岗区人民政府龙岗区支持市场主体纾困稳定经济增长若干措施2022.03.25深圳市前海管理局

8、深圳市前海管理局关于应对新冠肺炎疫情支持市场主体纾困发展的若干措施2022.03.26光明区人民政府光明区关于应对新冠肺炎疫情助力市场主体纾困解难的若干措施2022.03.29坪山区人民政府援企“十条”政策2022.03.28大鹏新区人民政府关于助力市场主体纾困解难的若干措施2022.03.29深圳市人民政府深圳市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮助市场主体纾困解难若干措施2022.03.30福田区人民政府深圳市福田区稳企惠民纾困“十条”政策（简称新十条）2022.03.28深圳市市场监督管理局关于加强服务市场主体激发市场活力的若干措施2022.03.28国务院国资委关于做好2022年服务业小微企业

9、和个体工商户房租减免工作的通知宏观市场|政策汇总 宏观市场|重点政策解读深圳市科技创新“十四五”规划深圳市科技创新委员会发布深圳市科技创新“十四五”规划。其中规划围绕深圳七大战略性新兴产业及20大产业集群、8大未来产业规划，明确了“20+8”技术主攻方向，并将打造11个创新集群区，加快建设具有全球影响力的科技和产业创新高地。1.新一代电子信息。聚焦网络与通信、半导体与集成电路、超高清视频显示，智能终端、智能传感器等五个战略性新兴产业集群。2.数字与时尚。聚焦软件与信息服务，数字创意，现代时 尚等三个战略性新兴产业集群。3.高端制造装备。聚焦工业母机、智能机器人、激光与增 材制造、精密仪器设备等

10、四个战略性新兴产业集群。4.绿色低碳。聚焦新能源、安全节能环保、智能网联汽车等三个战略性新兴产业集群。5.新材料。6.生物医药与健康。聚焦高端医疗器械、生物医药、大健 康等三个战略性新兴产业集群。7.海洋产业。1. 5至10年内有望成长为战略性新兴产业：围绕合成生物、区块链、细胞与基因(含生物育种)、空天技术等四个未来产业，强化前沿技术研究和技术应用，突破一批关键核心技术、前沿引领技术和颠覆性技术，推动一批重大科技成果产业化，开创产业发展新增长点。2. 10至15年内有望成长为战略性新兴产业：围绕脑科学与 类脑智能、深地深海、可见光通信与光计算、量子信息等四大未来产业，加强基础研究和应用基础研

11、究，开展重大科学问题研究和前沿技术研发，争取取得一批重大科技成果，为产业发展集聚创新能量。1.深圳高新区深圳湾创新集群区2.深圳高新区坪山园区创新集群区3.深圳高新区坂雪岗-观澜创新集群区4.深圳高新区九龙山-福民创新集群区5.深圳高新区宝龙科技城-大运创新集群区6.深圳高新区宝安园区创新集群区7.前海(宝安)深港创新集群区8.玉塘-马田-燕罗创新集群区9.梅林-笋岗-清水河创新集群区10. 东部滨海国际生物谷创新集群区11. 深汕智造城创新集群区七大战略性新兴产业 (20大产业集群)8大未来产业规划建设“十一个创新集群区宏观市场|重点政策解读深圳国家高新区“十四五”发展规划2月21日，深圳市

12、科创委对外发布了深圳国家高新区“十四五”发展规划，规划设置了2025年的主要目标值，并提出以高新区为主阵地，着力发展壮大“20+8”战略性新兴产业和未来产业集群。同时对深圳各园区所面出的产业发展方向进行了详细规划。依托深圳湾片区、留仙洞片区、大学城片区、石壁龙片区，构建“一环一带多组团”的区域空间结构。重点发展新一代电子信息、数字与时尚、高端制造装备、生物医药与健康等战略性新兴产业，前瞻布局合成生物、细胞与基因（含生物育种）、空天技术、脑科学与类脑智能、可见光通信与光计算、量子信息等未来产业。依托园区整体空间资源丰富的优势，充分利用山水林田湖自然资源，打造“双核四片，蓝绿镶嵌”的区域空间结构。

13、重点发展新一代电子信息、高端制造装备、绿色低碳、新材料、生物医药与健康等战略性新兴产业，前瞻布局细胞与基因（含生物育种）、脑科学与类脑智能等未来产业。 南山园区 以科产教深度融合为支撑，打造具有全球领导力的高新技术产业创新智核 坪山园区 以产业创新为发展主线，建设具有全球影响力的国际科技产业创新城依托尖岗山-石岩南片区、西乡铁仔山片区、新桥东片区，构建“两轴三组团”的区域空间结构。重点发展新一代电子信息、高端制造装备、绿色低碳、海洋经济等战略性新兴产业，前瞻布局空天技术、深地深海等未来产业。依托宝龙科技城片区、坂雪岗科技城片区，构建“一轴两翼”的区域空间结构。重点发展新一代电子信息、数字与时尚

14、、新材料、生物医药与健康等战略性新兴产业，前瞻布局细胞与基因（含生物育种）、可见光通信与光计算等未来产业。依托九龙山智能科技城-福民创新园片区、观澜高新园片区，构建“一轴双中心”的区域空间结构。重点发展新一代电子信息、生物医药与健康等战略性新兴产业，前瞻布局区块链、细胞与基因（含生物育种）、空天技术、可见光通信与光计算等未来产业。 宝安园区 打造世界级先进制造业科技创新引领区 龙岗园区 着力打造世界级电子信息产业承载区 龙华园区 着力打造硬科技产业创新发展先行区宏观市场|重点政策解读深圳国家高新区“十四五”发展规划宏观市场|重点政策解读光明区连片产业空间攻坚实施方案1月4日上午，深圳市光明区正

15、式发布并解读了光明区连片产业空间攻坚实施方案,方案表示将大力推进连片产业用地开发，有效增加产业用地收储，实现从“产业等空间”到“空间等产业”的转变，光明区十四五期间划定13片连片产业用地，面积合计约955公顷，力争到2025年释放连片产业用地（含政府储备用地、社区留用土地等开发建设用地）265公顷，新筹集高品质产业用房不少于1000万平方米，并带动大片区整体产业升级。l 北部集群为环大科学装置产业带，发挥“科研经济、沿途下蛋”的产业优势，集中承载科学外溢产业。包括新湖街道云谷片区、耙塘片区，公明街道李松蓢片区、上村莲塘片区等4个片区l 中部集群为产城融合发展带，大力发展先进制造业，推动传统产业

16、转型升级。包括凤凰街道13号线车辆段片区，马田街道椿生厂片区、薯田埔片区、合水口片区，公明街道下村片区等5个片区l 南部集群为科学城产业转化带，联动凤凰城片区，共同构成光明科学城产业转化的强大基地及承接区域内产业转移的理想之地。包括玉塘街道长圳茅洲河片区、长圳片区、田寮片区、田寮玉律片区等4个片区空间布局-将13个片区分为三个集群宏观市场|重点政策解读宝安区关于支持先进制造业高质量发展 加快打造世界级先进制造业高地的若干意见2月18日，宝安区委区政府出台宝安区关于支持先进制造业高质量发展 加快打造世界级先进制造业高地的若干意见。宝安将以一号文为纲领，配套实施4大行动、56条扶持措施，形成赋能先

17、进制造业高质量发展的“1+4+56”政策体系。1234四大行动提升先进制造业发展能级推动先进制造业与现代服务业融合发展营造国际一流营商环境服务先进制造业发展（一）优化制造业产业空间规划。（二）推动战略性新兴产业集群化。（三）做大做强先进制造业企业群。（四）深入推进数字化赋能工程。（五）大力开展工业园区提质增效专 项行动。（六）保障重点企业产业空间需求。（七）实施大招商工作机制。增强先进制造业创新动力（一）实施创新载体建设工程。（二）实施高端创新平台引进培育工程（三）实施关键技术攻关工程（四）实施科技创新服务提升工程。（五）实施知识产权强区工程。（六）实施质量标准引领工程。（一）推动总部经济集聚

18、发展。（二）增强金融服务实体经济能力（三）支持物流业高端化发展。（四）促进软件业快速发展。（五）加快会展商贸业特色发展。（六）推进文化产业创新发展。（一）营造宜居宜业宜游的品质城区（二）构建全链条企业服务机制。（三）降低资源要素成本。（四）强化一流法治保障。（五）加强人才保障。宏观市场|重点政策解读深圳市龙华区科技创新发展“十四”五规划数字技术。包括人工智能、5G、区块链、工业互联网；新一代电子信息。包括新型显示、新型电子元器件、新型计算机及信息终端设备、半导体与集成电路、高端软件、可见光通信与光计算；高端装备制造。包括智能装备、智能工厂；生物医药与健康。包括中药、生物药、高性能医疗器械、合成

19、生物、细胞与基因；空天技术。包括航天通信、航天新材料、空天信息、航空电子、空天装备制造；其它技术领域。包括新材料、新能源、金融科技、元宇宙。一是创新引领的数字经济先行区构建工程。二是高质量的硬科技创新生态区创建工程。三是国际科技成果转移转化示范区建设工程。四是深圳国家高新区龙华园区高质量发展工程。五是“高精尖缺”科技创新人才集聚工程。六是精准的科技金融服务体系升级工程。七是一流的创新生态和制度环境优化工程。深圳市龙华区人民政府办公室发布龙华区科技创新发展“十四五”规划（以下简称规划），明确了“十四五”时期全区科技创新的发展目标、重点技术领域发展方向、主要任务和保障措施，展望2035年远景目标。

20、重点技术领域布局主要任务重点打造七大工程02 政策补贴政策补贴| 助企纾困租金减免扶持政策各区区域物业类型租金补贴减免扶持政策全市区政府/区属国制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户，免除3个月租金、再减半收取3个月租金。社会物业鼓励市属、区属国有参股企业和社区股份合作公司参照国有企业做法减免房屋租金，市、区在有关政策中予以适当支持。鼓励写字楼、商场、商业综合体、专业园区等非国有物业业主与租户共克时艰，协商免租、减租、缓租，市、区根据实际予以适当支持。罗湖区区政府/区属国服务业小微企业和个体工商户，减免2022年1-6月租金。福田区区政府/区属国在执行福田区支持企业同心抗疫“十条”政策免除

21、3月份租金，减半收取4月份租金的基础上，制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户承租区政府、区属国有企业物业的，再免除2个月租金、减半收取2个月租金。社会物业1. 国家高新技术企业，按照60元/平方米/月的标准给予1个月的租金支持，每家企业最高支持20万元，且不超过实际租金支出。2. 国家工信部专精特新“小巨人”企业、广东省“专精特新”企业，按照80元/平方米/月的标准给予1个月的租金支持，每家企业最高支持50万元，且不超过实际租金支出。南山区区政府/区属国减免按照市委、市政府有关政策执行社会物业1. 符合条件相关的企业按50元/平米月的标准给予一个月租金补贴，企业实际支付的租金低于补贴标准

22、的，按实际支付的租金给予补贴。2. 对于规上工业企业、规上重点服务业企业，每家企业补贴最高不超过50万元；3. 国家高新技术企业、上年度科技型中小企业、规下工业样本企业、建筑业企业、文化体育旅游业企业，每家企业租金补贴最高不超过20万元。对南山区商业综合体、购物中心、大型综合性商业零售企业的经营管理主体符合条件的承租企业减免租金天数在半个月（含）以上的，按照2022年2月1日至3月31日期间减免租金总额的30%给予经营管理主体最高200万元的资金支持。龙岗区区政府/区属国为制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户免除3个月租金、再减半收取3个月租金，为其他企业免除1个月租金。社会物业鼓励对自

23、2022年1月1日至2022年6月30日期间承租其在辖区封控区和管控区（含参照管控区管理的区域）范围内物业的企业或个体工商户给予租金减免，由财政按实际减免租金额的50%给予补贴，单个业主或运营管理主体补贴最高不超过100万元。政策补贴|全市及各区租金补贴减免扶持政策各区区域物业类型租金补贴减免扶持政策宝安区区政府/区属国按照“3免3减半”方式，减免半年租金。其他物业鼓励社区股份合作公司参照国有企业做法减免房屋租金。鼓励写字楼、商场、商业综合体、专业园区等其他非国有物业业主与租户共克时艰，协商免租、减租、缓租。龙华区区政府/区属国免除其2022年3月1日至5月31日期间归属国有部分的租金。其他物

24、业对2022年3月1日至5月31日期间实际减免租金60万元以上的社区股份合作公司（按归属社区股份合作公司的租金计算），及经营管理工业园区、写字楼、商场等物业的企业，按其减免实际租户租金的20%予以支持,单家企业最高200万元。光明区区政府/区属国制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户免除3个月租金，再减半收取3个月租金。坪山区区政府/区属国制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户，给予免除3个月租金（2022年3月1日至5月31日）。其他物业鼓励区属国有参股企业和社区股份合作公司参照国有企业做法减免房屋租金，对减免租金的社区股份合作公司，按其减免实际租户租金的10%予以支持，单家社区股份

25、合作公司最高100万元。大鹏区区政府/区属国免除3个月租金，再减半收取3个月租金。其他物业鼓励社区股份合作公司参照国有企业做法减免房屋租金，新区在支持股份合作公司专项政策中按其减免实际租户租金的50%予以支持。鼓励商场、商业综合体、专业园区等非国有物业业主与租户共克时艰，协商免租、减租、缓租，新区根据实际予以支持。盐田区区政府/区属国免除3个月租金(2022年3月1日至5月31日)其他物业鼓励区属国有参股企业和社区股份合作公司参照国有企业做法减免房屋租金，对减免租金的社区股份合作公司，按其减免实际租户租金的10%予以支持，单家社区股份合作公司最高100万元。鼓励写字楼、商场、商业综合体、专业园

26、区等非国有物业业主与租户共克时艰，协商免租、减租、缓租。03 土地市场土地市场| 工业土地供求情况0510152025300.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.002018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1工业用地供应及成交情况供应面积(万)成交面积(万)幅数05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0000200,000

27、400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0002018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1工业用地成交总价及楼板价情况成交总价(万元)成交楼板价(元/m)溢价率(%) 2022年第一季度深圳市工业土地成交大幅下滑，成交面积接近近两年最低值，成交楼板价有小幅增长。 供求情况：一季度工业土地供应及成交均有大幅下滑，供应约58.8万，成交2宗土地，面积共约14.3万，成交面积环比下降约93.8

28、2%； 成交情况：一季度工业土地成交总价约10280万元，环比下降约91.8%；成交楼板价约718元/m, 环比增长约31.74%。土地市场| 成交地块信息2022年第一季度工业用地成交情况成交日期宗地号区域板块受让方总建筑面积（）成交总价（万元）楼板价（元/）溢价率准入行业2022/02/24G02204-0036龙岗区龙岗板块深圳市博硕科技股份有限公司77,6027,4809640.00%新一代信息技术产业2022/01/25A932-0864龙华区观澜板块稳健医疗用品股份有限公司65,6592,8004260.00%卫生材料及医药用品制造 2022年第一季度共挂牌六宗工业用地，主要集中在

29、龙岗区共4宗，宝安区及光明区各1宗。 一季度共成交两宗工业用地，分别位于龙岗区及龙华区。2022年第一季度工业用地挂牌情况土地名称区域板块总建面积()用地面积()建设用地(净用地)()容积率深土交告20221号/G02204-0036龙岗区龙岗板块77,60216,86216,8624.60深土交告20224号/A644-0089光明区公明板块224,95564,27364,2733.49深土交告20225号/G02109-0008龙岗区龙岗板块91,61319,91619,9164.60深土交告20225号/G02113-0057龙岗区龙岗板块57,46913,68313,6834.20深土

30、交告20225号/G02109-0007龙岗区-102,81322,35122,3514.59深土交告20227号/A420-0070宝安区松岗板块34,2118,8868,8863.84土地市场| 城市更新2022年第一季度产业方向拆除重建类城市更新项目共23个，共拆建用地面积约459万，主要分布在龙华区域，均比约35%，其次宝安区域，均比约25%；城市更新更新方向以M0方向为主。平均移交率约 27%。25%10%5%15%35%15%10%城市更新项目区域宝安福田光明龙岗龙华南山坪山17%26%17%4%13%22%城市更新项目更新方向M1M0M1+居住M1+ M0M1+商业居住+商业+

31、M1+M0土地市场| 城市更新2022年第一季度产业方向拆除重建类城市更新项目申报主体和实施主体均以民营企业为主。5%77%18%申报主体企业类型分类 国企民企股份公司实施主体企业类型分类 民企土地市场| 城市更新建设工程许可城市更新意愿征集城市更新单元计划制定城市更新单元规划编制城市更新实施主体确认计划（补充） 公告2个计划（草案） 公示2个计划（延期） 公告7个计划公告 1个实施主体公示4个规划（草案） 公示2个规划（修改） 公告1个规划公告2个本月产业方向城市更新项目大多集中在城市更新单元计划制定阶段。意愿公示1个04全市及各区产业园市场表现产业园市场表现| 全市市场概况 全市产业园平均

32、租金约为71.64元/月，空置率约17%。受制于疫情影响，第一季度的产业园租赁市场的活跃略低于往季，但整体也在较为平稳的状态，随着疫情褪去，全市经济复苏，租赁市场的活跃度将会日益上升。数据来源：CAIC数据整理宝安南山龙华光明龙岗福田罗湖盐田坪山大鹏新区南山区产业园类型：办公空 置 率： 约2.9%平均租金：约126.元/月宝安区产业园类型：生产+办公+研发空 置 率： 约16%平均租金：约53元/月龙华区产业园类型：生产+办公+研发空 置 率： 约12%平均租金：约53元/月光明区产业园类型：生产+研发空 置 率： 约19%平均租金：约52元/月龙岗区产业园类型：生产+办公+研发空 置 率：

33、 约18%平均租金：约64元/月盐田区产业园类型：办公空 置 率： 约50%平均租金：约70元/月福田区产业园类型：办公空 置 率： 约2.6%平均租金：约63元/月生产型产业园：生产为主且弱办公性质的产业园，涵盖智能制造等现代化生产园区；办公型产业园：以2.5产业为主的产业园，涵盖设计、文创、电商等生产性服务业为主的园区；研发型产业园：研发生产+较强办公属性的产业园。产业园市场表现| 各行政区经营现状数据来源：CAIC数据整理2022Q1全市各区域中南山区的产业园租金达全市最高水平，为126.5元/月，福田区空置率全市最低，为2.6%，其次是南山区，为2.9%。71.6463126.5535

34、364527017%2.60%2.90%12%16%18%19%50%0%10%20%30%40%50%60%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00全市平均福田区南山区龙华区宝安区龙岗区光明区盐田区2022Q1全市各区产业园租金-空置率对比租金（元/月）空置率区域空置率租金（元/月）全市平均17%71.64 福田区2.60%63南山区2.90%126.5龙华区12%53宝安区16%53龙岗区18%64光明区19%52盐田区50%70产业园市场表现| 宝安区产业园现状福永为界，以北生产型产业园为主，以南办公型产业园为主截止2022年Q1，宝安区现有产

35、业园以办公型和生产型产业园为主，通过观察分布发现： 以福永为界，福永以北的石岩、沙井等地区产业园以生产型为主，福永以南的西乡、新安等地区办公型为主。生产型产业园租金低空置少，办公型产业园产业园租金高空置多宝安区产业园2022年Q1平均租金为53元/月，平均空置率为16%，其中： 生产型产业园平均租金为34.7元/月，平均空置率为4.3%； 办公型产业园平均租金为69.7元/月，平均空置率为16.4%； 研发型产业园平均租金为47.6元/月，平均空置率为15.8%。数据来源：CAIC数据整理生产型产业园办公型产业园福永34.769.747.64.30%16.40%15.80%0.00%5.00%

36、10.00%15.00%20.00%020406080生产型产业园办公型产业园研发型产业园平均租金平均空置率产业园市场表现| 龙华区产业结构宝安区2022年第一季度的产业结构中，以科学研究和技术服务业为主，占比53.49%，其次为批发和零售业，占比为18.6%。数据来源：CAIC数据整理产业类型占比科学研究和技术服务业53.49%批发和零售业18.60%房地产开发经营6.98%金融业6.98%文化、体育和娱乐业4.65%租赁和商业服务4.65%交通运输业2.33%通信服务业2.33%19%53%7%5%5%2%7%2%批发和零售业科学研究和技术服务业房地产开发经营文化、体育和娱乐业租赁和商业服

37、务交通运输业金融业通信服务业报告中的“房地产开发经营”包含建筑、装饰等建设类行业生产型产业园办公型产业园龙华产业园市场表现| 龙华区产业园现状龙华为界，以北生产型产业园为主，以南办公型产业园为主基于2022年第一季度的产业园调研结果，通过观察龙华区的产业园分布发现： 以龙华为界，龙华以北的大浪、观澜等地区产业园以生产型为主，龙华以南的民治等地区办公型为主。产办两类产业园空置率相近，但租金差异较大龙华区产业园2022年Q1平均租金为53元/月，平均空置率为12%，其中： 生产型产业园平均租金为34.4元/月，平均空置率为9%； 办公型产业园平均租金为62.2元/月，平均空置率为11.4%； 研发

38、型产业园平均租金为51.3元/月，平均空置率为16%。数据来源：CAIC数据整理34.462.251.39.00%11.40%16.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%020406080生产型产业园办公型产业园研发型产业园平均租金平均空置率产业园市场表现| 龙华区产业结构龙华区2022年第一季度的产业结构中，以科学研究和技术服务业为主，占比54.55%，其次为批发和零售业，占比为25.45%。数据来源：CAIC数据整理25.45%54.55%5.45%7.27%1.82%5.45%批发和零售业科学研究和技术服务业文化、体育和娱乐业交通运输业金融业软件和信息技术服务业产

39、业类型占比科学研究和技术服务业54.55%批发和零售业25.45%交通运输业7.27%文化、体育和娱乐业5.45%软件和信息技术服务业5.45%金融业1.82%产业园市场表现| 龙岗区产业园现状数据来源：CAIC数据整理布吉办公型产业园生产型产业园生产型产业园生产型产业园布吉为界，西侧办公型产业园集中分布，东北侧生产型产业园零散分布龙岗区产业园分布： 以布吉为界，办公型产业园集中分布在布吉以西的坂田板块，而生产型产业园则在布吉的东北侧沿龙岗大道两侧零散分布。 坂田地处福田、龙岗、龙华三区交界处，是深圳市融入“粤港澳大湾区”的重要节点，是龙岗区新兴产业聚集程度较高的地区。办公型产业园租金空置高，

40、生产型产业园租金低空置低龙岗区产业园2022年Q1平均租金为63.9元/月，平均空置率为17.8%，其中： 生产型产业园平均租金为36.5元/月，平均空置率为1.3%； 办公型产业园平均租金为69.4元/月，平均空置率为21.3%； 研发型产业园平均租金为52.5元/月，平均空置率为15%。36.569.452.51.30%21.30%15.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%020406080生产型产业园办公型产业园研发型产业园平均租金平均空置率产业园市场表现| 龙岗区产业结构龙岗区2022年第一季度的产业结构中，以科学研究和技术服务业为主，占比36.0

41、7%，其次为批发和零售业，占比为31.15%。数据来源：CAIC数据整理36.07%31.15%8.20%6.56%6.56%4.92%4.92%1.64%科学研究和技术服务业批发和零售业房地产开发经营文化、体育和娱乐业租赁和商业服务交通运输业金融业软件和信息技术服务业产业类型占比科学研究和技术服务业36.07%批发和零售业31.15%房地产开发经营8.20%文化、体育和娱乐业6.56%租赁和商业服务6.56%交通运输业4.92%金融业4.92%软件和信息技术服务业1.64%报告中的“房地产开发经营”包含建筑、装饰等建设类行业产业园市场表现| 南山区产业园现状根据2022年Q1调研显示：南山区

42、的产业园主要由办公型产业园为主，平均租金为126.5元/月，平均空置率为2.9%。南山区2022年第一季度的产业结构中，以软件和信息技术服务业为主，占比31.25%，其次为批发和零售业，占比均为28.13%。结合租金和空置率的现状来看，南山区产业园的市场活跃度全市最高，同时南山区的产业研发用房的大宗租赁在第一季度也突破了8万。数据来源：CAIC数据整理此次调研样本产业园类型较为单一，暂不做园区分布分析类别占比金融业6.25%科学研究和技术服务业9.38%批发和零售业28.13%软件和信息技术服务业31.25%租赁和商务服务业25.00%6.25%9.38%28.13%31.25%25.00%金

43、融业科学研究和技术服务业批发和零售业软件和信息技术服务业租赁和商务服务业产业园市场表现| 福田区产业园现状根据2022年Q1调研显示：福田区的产业园主要由办公型产业园为主，平均租金为63.3元/月，平均空置率为2.6%。福田区2022年第一季度的产业结构中，以软件和信息技术服务业和批发零售业为主为主，占比均为27.78%，其次为租赁和商务服务业，占比均为22.22%。数据来源：CAIC数据整理此次调研样本产业园类型较为单一，暂不做园区分布分析类别占比科学研究和技术服务业5.56%交通仓储业5.56%医疗业5.56%租赁和商务服务业22.22%文化体育娱乐业5.56%软件和信息技术服务业27.7

44、8%批发和零售业27.78%5.56%5.56%5.56%22.22%5.56%27.78%27.78%科学研究和技术服务业交通仓储业医疗业租赁和商务服务业文化体育娱乐业软件和信息技术服务业批发和零售业产业园市场表现| 光明区产业园现状根据2022年Q1调研显示：光明区的产业园主要由研发型产业园为主，平均租金为51.9元/月，平均空置率为18.7%。光明区2022年第一季度的产业结构中，以科学研究和技术服务业为主，占比65%，其次为批发和零售业和租赁，占比均为12.5%。数据来源：CAIC数据整理65.00%12.50%7.50%7.50%5.00%2.50%科学研究和技术服务业批发和零售业租

45、赁和商业服务软件和信息技术服务业交通运输业房地产开发经营产业类型占比科学研究和技术服务业65.00%批发和零售业12.50%租赁和商业服务7.50%软件和信息技术服务业7.50%交通运输业5.00%房地产开发经营2.50%此次调研样本产业园类型较为单一，暂不做园区分布分析产业园市场表现| 坪山区产业园现状根据2022年Q1调研显示：坪山区的产业园主要由研发型产业园为主，且分布较为集中，平均租金为39.7元/月，平均空置率为21.5%。2022年第一季度的产业结构中，以科学研究和技术服务业为主，占比38.1%，其次为医疗业，占比为23.81%。数据来源：CAIC数据整理产业类型占比科学研究和技术

46、服务业38.10%医疗业23.81%批发和零售业19.05%租赁和商业服务19.05%38.10%23.81%19.05%19.05%科学研究和技术服务业医疗业批发和零售业租赁和商业服务此次调研样本产业园类型较为单一，暂不做园区分布分析产业园市场表现| 产业园供应 据不完全统计，2022年将入市的园区约19个，总建筑面积超509万，宝安区和光明区将是2022产业园供应的最主要区域。数据来源：CAIC数据整理96.3816267.966416.324.588.1810020406080100120140160180宝安区光明区龙岗区龙华区罗湖区南山区坪山区盐田区2022年待入市各区域产业用房对比

47、（万）行政区项目名称宝安区任达科技园升级改造项目汉莎物流园玉嘉华小熊文化产业园智慧声谷产业基地项目鹏鼎第二园区宝安生物检测与诊断产业园光明区邦凯科技工业园光明华强创意产业园卫光生命科学园龙岗区光启未来科技园华艾信息产业园项目华南国际电子工业原材料物流区（一期）龙华区鸿创科技中心万众城时尚创意谷罗湖区清水河国际汽车物流产业园项目渔民村创意文化产业基地升级改造项目南山区数字动漫影视基地总部项目坪山区正奇未来科创城盐田区盐田智能供应链物流园项目产业园市场表现| 产业园现状小结及思考 此次的产业园调研过程中发现：1、深圳产业园的主要存量集中在龙华、龙岗、光明、宝安四个区，其中宝安和光明的未来供应将会更

48、大；2、三类产业园中，生产型产业园的租金低但出租率最高，办公型产业园的租金高但出租率最低，而研发型产业园既可以保证中等偏高的租金同时又能有较为稳定的高出租率。从产业园经营效益角度来看，研发型产业园似乎是产业园产品组合的最优解。此次调研结果中思考：1、三类产业园的经营状况存在差异的原因？2、作为目前经营状况较好的研发型产业园的区域选择是否有一定的规律？3、在产业发展体系下的产业园和写字楼在物理空间和服务提供上都有很大的区别，两类办公产品之间的客户是否存在相互渗透？05 深圳研究观点深圳CAIC研究观点关键词：持续放量、园区分化、配套软实力1、产业园的供应在未来5年持续放量，冲击办公市场；2、区域

49、的企业竞争逐渐白热化，主导产业和产业链集聚是吸引企业的重要方式；3、产业园区配套成为软实力，人才配套成为关键；4、城市更新项目中的产业定位和占比迅速提高。关键词：工业上楼、数字经济1、“工业上楼”成为产业园区的主要方向；2、产业园区数字经济和数字化产业园成为大趋势；3、运营升级，产业专业服务成为热点园区运营服务在“物、人、企”方面不断升级，“产业专业服务”成为开发商和与园区投资商关注焦点；4、产业园区REITS产品持续推动园区升级产业趋势产业热点克而瑞产业运营服务体系产业研究与产业监测产业园区/地产定位与规划产业园区/地产评估与可研产业其他专项研究研究咨询产业区园区招商产业园区运营产业资源导入招商运营产业白皮书品牌推广产业园区测评品牌服务产业数据商办数据宏观数据租赁数据数据库中国房地产大数据应用服务商