2022年物业公司工程部管理制度 .pdf

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1、工程部主管岗位职责1、在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；2、 在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；3、 负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；4、 负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件；5、 组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术

2、标准，并监督执行；6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；7、 组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；8、 组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；9、 负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 13 页 - - - -

3、 - - - - - 检查计划的完成情况；10、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；11、负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；13、负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题， 并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理

4、”的目标；14、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；15、完成上级交代的其他工作；二、 领班岗位职责1、 负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四不漏、五良好” 。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气； “五良好”指的是使用性能良好，密名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 13 页 - - - - - - - - - 封良好，润滑良好、紧

5、固良好、调整良好；2、 以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；3、 负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅；4、 负责制定本班设备检修计划和备件计划，报主管审核后组织落实，落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见；三、 员工岗位职责1、 服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务；2、 自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施工；3、 努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质量，让业主满意；交接班管理制度1、值班人员应按统一安排

6、的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得私自调班、顶班，如果因为某种原因不能值班，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假，以便部门安排合适的替班人。2、值班人员要做好交接班前的工作，包括按照巡查表认真仔细巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必须马上报告名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 13 页 - - - - - - - - - 领班或工程主管，并且说明原因，同时要做好记录，并做好环境卫生工作。3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正

7、点进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍设备运行情况和运行方式以及设备检修、变更情况，清点仪表、工具、材料，检查设备状况。交班时，交接班双方人员在值班日志上签字。4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应该坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室。6、下列情况不得进行交接班：（1） 、交接班准备工作未完成时。（2） 、接班人数未能达到规定人数的最低限度时。（3） 、领班或由值班主管指定的替班人未来到时。（4） 、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。安全、防火管理制度1、工程部全体员工

8、必须加强防火安全防范意识，并协同安全部认真做好小区各系统的防火安全保卫工作。2、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 13 页 - - - - - - - - - 3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域；参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部主管批准并在客服部办理登记手续后，由值班人员带领（或陪同）方可，严禁拍照、摄像。4、各岗位值

9、班人员除负责设备安全运行外，还必须对所属机房进行防火安全检查，发现不安全因素，应及时向上级汇报、整改。5、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房门窗；供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必须经值班主管批准才能打开水池盖。6、需要进行动火作业时，要先办妥动火证后，方能进行施工，施工前要尽可能排除易燃物品及配备灭火筒。施工后应认真检查，确保没有火种后方能离开。9、任何人不能随意挪动消防器材，发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心。10、任何人发现火警应及时报告，尽力配合消防队员一起扑灭火灾。一旦小区发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的

10、正常运转，并组织重要设备的保护、疏散工作。值班电工岗位职责1、值班电工应严格遵守配电室管理制度。2、负责巡视配电室设备的运行情况。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 13 页 - - - - - - - - - 3、熟悉变配电设备的使用性能及安全操作规程。4、负责小区公共设备的非正常工作时间的应急处理。5、负责变配电设备运行情况的记录及运行记录表的填写。6、水泵房、空调机房巡查。7、负责开启、关闭巡视外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯。8、做好值班记录，负责本区

11、域的卫生清扫。9、负责管理、交接常用的公用工具。10 负责管理控制配电室值班电话。配电室管理制度1、配电室全部设备，由工程部电工班负责管理及二十四小时值班，闲杂人员禁止进入配电室， 特殊情况须经项目经理或工程主管批准后方可进入。2、停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作，值班员必须如实做好值班记录。3、当班电工应按规定对配电设备定时进行巡查，做好巡视记录。用电高峰期应加强巡视， 发现问题应及时处理， 不能解决的问题要及时上报。4、供电线路操作开关应设明显标志，停电拉闸，检修停电，必须悬挂标示牌。5、配电室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。如确需要，由工程部主管书面同意后进行。名师

12、资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 13 页 - - - - - - - - - 6、严禁违规操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等，并有监护人负责监护。7、配电室内设备及线路改变必须经工程部主管同意，重大改变应报告项目经理批准。8、保持良好的室内照明和通风，墙上应挂温度计，室温宜控制在40度以下。9、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁干净，无杂物，无积水。10、配电室内消防设施完好，手持式气体灭火器必须保证有效使用。11、配电室内应悬挂

13、或备有高低压系统图，二次线路图。12、配电室内应做好防鼠工作。公共区域维修程序1、接到公共区域维修工作单后，按规定时间根据维修的技术复杂程度，安排维修工到现场维修；2、维修前先与区域负责人（领班级以上）取得联系并协商有关事宜；3、确认故障范围，并且放置安全警示牌；或维修指示牌；4、确认是否有影响业主的正常工作，若有影响应立即通知相关部门与业主取得联系后，经业主认可，方可进行维修; 5、高空作业时，最少安排两人以上作业，并做好安全防护措施，首先检查安全工具是否完好，如：安全带、梯子等，梯子应与墙面成60 度；6、使用的维修器具必须干净、整洁，并配备必要的防护器具，防止名师资料总结 - - -精品

14、资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 13 页 - - - - - - - - - 二次污染；7、在维修期间，尽量避免产生噪音灰尘。严禁大声喧哗，严禁唱歌、哼曲、吹口哨，严禁坐在设备上与他人聊天；8、维修完毕后必须将现场卫生打扫干净，如产生大量垃圾可根据实际情况联系其他部门协助打扫；9、每次维修结束时，必须清点所带工具、零配件，以防遗失或留在设备内造成事故；10、通知区域负责人（首问负责人员）对报修的问题进行验收，验收合格在维修单上签字认可；工程部突发事件处理程序一、停电若发生停电， 工程

15、部配电室值班人员应保持冷净，首先检查设备，确定是外线停电还是内部故障停电。1、外线停电 ：（1） 、打电话联系供电局小区变电所，询问停电原因，停电时间，何时恢复，并做好记录。（2） 、如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照电梯救困流程处理，防止危险情况发生。（4） 、打电话通知物业公司项目经理，工程部主管。（5） 、通知客服部及时告知业主。（6） 、将情况及时汇报公司当值最高领导。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 13 页 - - - - -

16、 - - - - （7） 、由配电室和领班以书面的形式记录突发停电事情经过。2、内部故障停电：（1） 、检查停电原因，按内线故障处理程序执行。（2） 、通知客服部及时向业主解释。（3） 、如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照电梯救困流程处理，防止危险情况发生。（4） 、当供电系统紧急故障发生后，领班及时组织人员抢修，并预计修复时间，并通知客服部。（5） 、 事故处理完毕后由领班向工程部主管报告事故经过和处理情况。（6） 、 由主管以书面的形式写出事故报告， 上报物业公司项目经理。交物业办公室一份，留一份工程部办公室存档。（7） 、做好事故处理过程的工作记录二、发生停水、水管爆

17、裂时：1、工程部接到水管爆裂消息,立即安排维修人员赶到现场。2、维修人员到达后 ,立即关闭水源控制阀 ,悬挂“管道维修 ,暂停使用标示牌” 。3、维修人员及时将现场状况用对讲或电话汇报工程部办公室。4、如遇小型故障可以一人处理.修理完毕后 ,填写维修单， 注明所用材料及情况说明。5、如遇重大故障 ,工程部将加派人力和物力组织抢修。6、如果有危及到电气设备的，应马上通知配电室立即断开该事故区名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 13 页 - - - - - - -

18、 - - 域电源。7、修复后维修人员撤去维修告示牌打开供水阀,及时通知客服部告之业主正常使用。8、事情处理完毕后 ,由主管写出书面报告 , 留工程部办公室存档。三、发生天然气泄漏时：1、 工程部值班人员接到煤气泄漏报告时,立即赶到现场 ,关闭泄漏煤气管道控制阀，并悬挂“煤气泄漏,严禁火种标示牌 ” 。通知管理部安排人员看护现场， 疏散围观人员； 严防有人吸烟及开关电源引起天然气爆炸。3、设置警界线，放置： “危险！请勿靠近”的警示牌。4、值班人员将现场泄漏情况报告工程部办公室。5、由工程部及时通知物管部，由物管部及时通知受影响的业主。6、工程部组织人员进行小型故障抢修，遇重大情况立即与天然气公

19、司联系维修，尽快恢复使用。5、修复后及时通知物管部告知业主可以正常使用。6、事后由值班主管写出事故报告，留工程部存档。四、发生火灾：1、工程部接到火灾报警后，工程部主管要立即赶到消防中心，接受指令。2、工程部办公室人员立即准备，将重要的文件及备份资料马上转移到安全区域。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 13 页 - - - - - - - - - 2、全体设备维修人员要在现场待命。3、负责监视水池水位的高低和消防水泵的运行情况，发现问题及时处理。同时，随时

20、准备人力启动消防泵。4、值班人员不能离开值班室，以便根据指挥部的火情处理决定通知有关人员。5、电工领班带领电工在配电值班室待命，随时处理各种突发问题；根据指挥部和工程部办公室指令切断电源；保证消防设备和应急照明设备的供电。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 13 页 - - - - - - - - - 冬云家园配电室运行值班表时间1 号变压器2 号变压器3 号变压器1 号进线柜2 号进线柜I V 2# I 有功无功I V 10# I 有功无功I V 有功无功

21、有功无功有功无功08 10 12 14 16 18 20 22 24 02 04 06 变压器运行容量KVA 电容器运行总容量Kvr 日 用 电 量Kwh峰 值Kwh谷 值Kwh 领班：年月日时总有功表用电量Kwh 峰值：Kwh 谷值Kwh 总无功表用电量Kwh 变 压 器 温 度 (16点 记录) 1 号变总有功表Kwh 总无功Kwh 1#变 A BC2 号变总有功表Kwh 总无功Kwh 2#变 A B C3 号变总有功表Kwh 总无功Kwh 3#变 A B C早班值班人：年月日时中班值班人：年月日时夜班值班人：年月日时名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 13 页 - - - - - - - - - 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 13 页 - - - - - - - - -