2022年下半年北京房地产估价师《理论与方法》：估价依据试题 .pdf

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1、2016 年下半年北京房地产估价师理论与方法：估价依据试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到 _的极限值。A允许的最低经济效益指标B最大费用C利润为零D最大利润2、负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门为_。A市、县级人民政府房屋征收管理部门B省级人民政府房屋征收管理部门C市、县级人民政府D省级人民政府3、 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000。

2、共有 100 套住房，有 100 户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为 5000 元，平均每套住房的市场租金为1500元月，在受损情况下的市场价格为 4500 元；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150 万元，并需居民搬迁和在外临时安置6 个月，搬迁费平均每户每次1300 元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为500 万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500 万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为65 万元E：工业用地的监测点评估价格4、某城市 2

3、000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是3500 元/m2 和 4800元 m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于 _元/m2。A4800 B5124 C5800 D7124 5、某宗房地产 1993 年 10月建成，在 2003 年 10 月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40 年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（） 。A60% B70% C80% D90% 6、减价拍卖皆为。A：人工式拍卖名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - -

4、 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - B：电子式拍卖C：有声拍卖D：无声拍卖E：执行层的组织协调7、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率 _。A提高B降低C无变化D为零8、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。A：操作风险B：信用风险C：市场风险D：法律风险。E：借款合同9、在下列 _情况下，职工不可提取住房公积金。A购、建自住住房B购买商业门市C偿还购房贷款本息时D房租超出家庭工资收入规定比例时10、关于房地产位置固定性的说

5、法，错误的是。A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性E：工业用地的监测点评估价格11、在城市房屋拆迁补偿安置中，_。A产权不明确的房屋不予补偿B已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿12、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后， 受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得_同意，并依法办理相关手续。A原出让方B转让人C规划

6、行政主管部门D原出让方和市、县规划行政主管部门13、某城市 2008 年初家庭总数为120 万户，户均年可支配收入为5 万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则 2008 年该市新建商品住房的市场潜量是（）万m2。A1260 B1380 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - C1440 D2100 14、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。A：

7、住宅平均层数B：住宅建筑净密度C：住宅建筑面积净密度D：住宅建筑面积毛密度E：执行层的组织协调15、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧 )大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用 _预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法17

8、、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（） 。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好18、房地产投资信托不包括的类型是_。A经营型B权益型C抵押型D混合型19、_是一项政府行政职能， 它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。A城市规划管理B城市监督管理C城市道路管理D城市房屋管理20、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是 【2005年考题】A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据加权算术平均法名师资料总结 - -

9、-精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - E：工业用地的监测点评估价格21、长期趋势法应用的假设前提条件为_。A过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B房地产市场无明显季节性波动C忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D市场上能够找到充分的房地产历史价格资料22、下列行为中，应征土地增值税的是。A：继承房地产B：赠与房地产C：出售房地产D：出租房地产E：执行层的组织协调23、下列不属于股票与公司债券相同之处的是。A：都是有价证券B：同属于资本证

10、券C：都是投资手段，都是融资工具D：投资性质和各自所包含的权利相同E：执行层的组织协调24、开发投资的投资者主要是（） 。A赚取利润B保值增值C获得收益D消费25、 目前我国城市住宅的供给主要有三类， 即_、 经济适用房和市场价商品住宅。A廉租房B二手房C一手房D期房二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是_。A独立基础B条形基础C整体式筏式基础D箱形基础2、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从_之日起计算。A工程竣工B物业验

11、收合格C购房人实际入住D开发企业向购房人交付房屋3、住房公积金属于 _所有。A缴存住房公积金的单位B缴存住房公积金的职工C缴存住房公积金的单位和个人共同名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - D住房公积金管理中心4、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。A：拖欠建设工程价款B：已抵押担保的债权数额C：房地产变卖处

12、置费用D：诉讼费用E：其他法定优先受偿款5、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A借款偿还期B利息备付率C偿债备付率D资产负债率E速动比率6、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。 合同法规定，租赁期限不能超过_年。A30 B20 C10 D5 7、下列风险中，属于个别风险的是_。A购买力风险B市场供求风险C政策风险D比较风险8、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的 【2007年考题】A：最佳规模B：最佳经营手段C：最佳集约度D：最佳管理方式E：最佳投资渠道9、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确

13、的有_。A随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C调查对象就是被调查和访问的具体单位D调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比10、 （）为房地产正常成交价格的形成条件。A公开市场，交易对象本身也具备市场性B理性的经济行为C适当的期间完成交易D买者和卖者众多，且具有完全信息名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - E卖者对价格

14、具有控制力量11、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的有。A：房地产估价机构的名称事项发生变更B：房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人事项发生变更C：房地产估价机构的注册资本或者出资额事项发生变更D：房地产估价机构的组织形式、住所事项发生变更E：房地产估价机构的经营额事项发生变更12、房地产开发企业的经营成本主要包括。A：土地转让成本B：经营管理费用C：配套设施销售成本D：商品房销售成本E：房地产出租经营成本13、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（） 。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全部投入现

15、金流量表14、我国现行房地产税包括等。A：房产税B：城镇土地使用税C：土地增值税D：农业税E：车购税15、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的(2007年试题 ) A：分离B：独立C：对立D：融合E：借款合同16、基准地价是城市中均质区域内的土地_。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格17、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产 )主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整C：出售的

16、公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 3E： 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20、 高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金18、某房地产投资项目现有A、B 两种方案，开发经营期分别为3 年、4 年，其目标收益率均为 12%

17、，净现值分别为 120万元，150 万元.对两方案进行比选， 则最优方案的等额年值为（）万元。A39.51 B49.39 C49.96 D62.45 19、某收益性物业的潜在毛租金收入为20 万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2 万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A16 B18 C20 D22 20、责任保险包括等。A：财产损失保险B：公众责任保险C：职业责任保险D：产品责任保险E：第三者责任保险21、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有_。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储

18、备贷款22、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。A：农用地改为非农建设用地B：在写字楼旁新建大型游乐场C：住宅区道路禁止货车通行D：在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E：常常遭受洪水威胁23、 某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地， 地价为 2500元/m2， 面积为 400m2拆除建筑物费用为150 元/m2，残值 50 元/m2。则该地块总价为 _万元。A98 B52 C54 D103 24、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。A：直接费名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页 - - - - - - - - - B：间接费C：规费D：税金E：企业管理费25、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。(2009年试题 ) A：购买一持有一出租一出售B：购买一更新改造一出售C：购买一更新改造一出租一出售D：开发一销售E：开发一持有一出租一出售名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -