2022年业主大会和业主委员会指导意见 .pdf

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1、- 1 - 业主大会和业主委员会指导意见第一章总则第一条为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据 省物业管理条例 、住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则等法规、规章的规定，结合我市实际，制定本意见。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动

2、。第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条市房产管理局负责物业管理区域划分登记、业主委员会备案等工作。街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会负责组织、指名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - - 2 - 导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。社区居民委员会负责指导、

3、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、 镇人民政府、 经济开发区管委会开展社区管理。第二章物业管理区域划分登记第七条物业管理区域划分， 应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑规模、共用设施设备、 社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第八条建设单位办理商品房预售许可证前（已办理预售许可证，未进行综合验收的项目，在项目综合验收之前），应当持以下材料向市房产管理局提出物业管理区域划分申请：（一）莱西市物业管理区域划

4、分申请表；（二）房地产项目开发经营权证明；（三）建设用地规划许可证；（四）建设用地使用权证书；（五）项目规划设计方案；（六）地名核准文件；（七）物业管理区域建设用地规划平面图。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - - - 3 - 第九条市房产管理局自受理申请之日起10 个工作日内，在征求街道办事处、镇人民政府、 经济开发区管委会的意见后进行划分登记，出具莱西市物业管理区域划分意见书。第十条建设单位应当将划定的物业管理区域通

5、过商品房买卖合同向买受人明示，并在房屋销售场所公示。第十一条已经建成交付使用的小区，原建设单位在本意见实施之日起30 日内持相关材料申请物业管理区域划分登记。原建设单位因为吊销、注销或其他原因已经不存在，由社区居委会组织相关区域内业主代表持物业管理区域划分申请表申请物业管理区域划分登记。第十二条物业管理区域划定后，确需调整的， 应当经物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例达到百分之五十以上的业主书面同意。 已成立业主委员会的，由业主委员会向市房产管理局提出物业管理区域划分调整申请；未成立业主委员会的，由所在地社区居委会组织业主代表提出物业管理区域划分调整申请。第三章业主大会和业主委员会第一节

6、业主大会筹备组第十三条房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告市房产管理局和街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会。第十四条符合下列条件之一的， 应当召开首次业主大会会名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - - - 4 - 议：1.业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；2.业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；3.自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。第十

7、五条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会应当在30 日内组建业主大会筹备组。筹备组由 7 人以上单数组成， 由建设单位、 前期物业服务企业、业主和街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会代表担任， 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、镇人民政府、 经济开发区管委会或者社区居民委员会组织业主推荐。未依法组成筹备组的，不得进入下一工作程序。筹备组应当自成立之日起10 日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置及每个单元口进行

8、书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府、经济开发区管委会协调解决。 建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。第十六条筹备组履行下列职责：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - - - 5 - （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（三） 草拟管理规约、 业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（四）确定业主在首次业主大会会

9、议上的投票权数；（五）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15 日前，在物业管理区域内显著位置及每个单元口进行书面公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。第十七条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。第十八条业主委员会委员候选人由业主

10、推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、 物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。第十九条筹备组应当自成立之日起60 日内组织召开首次名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - - - 6 - 业主大会会议。第二节业主大会第二十条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经过全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。划分为一个物业管理区域

11、的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第二十一条业主大会履行下列职责：（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）筹集和使用共用部位、 共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。第二十二条管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -