最新商业地产法务相关知识幻灯片.ppt

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1、目目 录录 法务的工作职责法务的工作职责 法的基础知识法的基础知识 合同法的基础知识合同法的基础知识 租赁合同的基础知识租赁合同的基础知识为权利而斗争为权利而斗争合同法的基础知识合同法的基础知识 9、合同的解除：、合同的解除： 合同合同有效成立有效成立后，后，没有履行或者完全履行前没有履行或者完全履行前，当，当约定的或者法定的约定的或者法定的解除解除条件具备时，因条件具备时，因享有解除权的享有解除权的一方的一方的意思表示意思表示使合同关系除法律另有规定者使合同关系除法律另有规定者外外溯及地消灭溯及地消灭。合同法第九十四条合同法第九十四条法定解除的法定解除的5种情形：种情形： 因不可抗力致使不能

2、实现合同目的；因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；主要债务； 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。法律规定的其他情形。合同法的基础知识合同法的基础知识 10.合同的效力：合同的效力：第五十二条第五十二条 有下列情形之一的，有下列情形之一

3、的，合同无效：合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条第五十三条 合同中的下列合同中的下列免责条款无效：免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。（二）因故意或者重大过失造

4、成对方财产损失的。第五十四条第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更变更或或者者撤销：撤销：（一）因重大误解订立的；（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。（二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。当事人请求变更的，人民法院

5、或者仲裁机构不得撤销。合同法的基础知识合同法的基础知识11.违约责任：当事人一方不履行合同债务或履行不符合合同的约违约责任：当事人一方不履行合同债务或履行不符合合同的约定或者法律规定时，对另一方当事人所应承担的赔偿损失、支付违定或者法律规定时，对另一方当事人所应承担的赔偿损失、支付违约金、强制实际履行等民事责任。约金、强制实际履行等民事责任。违约的形态违约的形态预期违约预期违约实际违约实际违约明示明示默示默示不履行不履行不完全履行不完全履行拒绝履行拒绝履行履行不能履行不能迟延履行迟延履行不适当履行不适当履行其他不完全履行其他不完全履行合同法的基础知识合同法的基础知识违约责任的形式：违约责任的形

6、式： 违约金：违约金：合同法合同法第一百一十四条第一百一十四条 损害赔偿责任：损害赔偿责任：合同法合同法第一百一十二、一百一十三条第一百一十二、一百一十三条 强制实际履行：强制实际履行：合同法合同法第一百一十条第一百一十条合同法的基础知识合同法的基础知识12.免责事由：免责事由： 法定的或合同约定的当事人对其不履行合同债务不承担违约法定的或合同约定的当事人对其不履行合同债务不承担违约责任的条件。责任的条件。 我国合同法将不可抗力作为法定的免责事由。我国合同法将不可抗力作为法定的免责事由。 不可抗力：不可抗力：不可预见、不可避免、不可克服的不可预见、不可避免、不可克服的客观（外在客观（外在性）。

7、性）。合同法合同法第五十三条第五十三条 免责条款无效：免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。租赁合同租赁合同1.租赁合同概念和特征：租赁合同概念和特征： 合同法合同法第十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租第十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。人使用、收益，承租人支付租金的合同。 特征：租赁合同是特征：租赁合同是诺承、有偿、双务诺承、有偿、双务合同，标的物只能是特合同，标的物只能是特定的非消耗物。定的非消耗物。2.租赁合同形式：租赁合同形

8、式： 租赁期限租赁期限六个月六个月以上的，以上的，应当采用书面形式应当采用书面形式。当事人未采用。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。书面形式的，视为不定期租赁。3.租赁合同的期限：租赁合同的期限：合同法合同法第二百一十四、二百三十六条第二百一十四、二百三十六条 租赁合同租赁合同4.出租人主要的义务：出租人主要的义务： 按约定将租赁物交付承租人使用的义务按约定将租赁物交付承租人使用的义务 在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务 维修义务维修义务 权利瑕疵担保义务权利瑕疵担保义务 出租人租赁房屋时通知承租人的义务出租人租赁房屋时通知承租人的义务 负担税赋

9、及费用的返还负担税赋及费用的返还租赁合同租赁合同5.承租人的主要义务：承租人的主要义务： 按期支付租金的义务按期支付租金的义务 合理使用租赁物的义务合理使用租赁物的义务 妥善保管租赁物的义务妥善保管租赁物的义务 期满返还租赁物的义务期满返还租赁物的义务租赁合同租赁合同6.转租（区别租赁权让与）转租（区别租赁权让与） 是指承租人与出租人之间是指承租人与出租人之间继续继续其租赁关系，但将租赁物的全部或其租赁关系，但将租赁物的全部或者一部分租于者一部分租于第三人（次承租人）第三人（次承租人）使用收益，第三人支付租金于使用收益，第三人支付租金于原承原承租人（转租人）租人（转租人）的行为。的行为。承租人

10、承租人（不退出）（不退出）第三人第三人次承租人次承租人出租人出租人承租人承租人（退出）（退出）第三人第三人取代承租人取代承租人出租人出租人租赁合同租赁合同7.买卖不破租赁买卖不破租赁 买卖不破租赁是指出租人于租赁物买卖不破租赁是指出租人于租赁物交付承租人后交付承租人后，即使出，即使出租人将租赁物租人将租赁物出卖给第三人出卖给第三人，也，也不影响不影响租赁合同的效力，第三租赁合同的效力，第三人（新所有人）仍承受出租人的地位。人（新所有人）仍承受出租人的地位。 关于贯彻执行关于贯彻执行若干问题的若干问题的意见意见第第119条第条第2款款规定：规定：“私有私有房屋房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承

11、发生房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁产权转移的，原租赁合同合同对承租人和新房主继续有效。对承租人和新房主继续有效。”合同合同法法第第229条更将私有房屋扩展到所有的房屋，该条条更将私有房屋扩展到所有的房屋，该条“租赁物在租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 租赁合同租赁合同买卖不破租赁的例外买卖不破租赁的例外 ： 黄某夫妇拥有厦门某小区黄某夫妇拥有厦门某小区403房的产权。房的产权。2006年年3月，黄某月，黄某夫妇将此房卖给了洪某，洪某随后装修入住，但不久洪某就被夫妇将此房卖给了洪某，洪某随后

12、装修入住，但不久洪某就被告上了法庭。原告是合邦公司，据该公司称，告上了法庭。原告是合邦公司，据该公司称，2005年年6月月1日，日，黄某夫妇与合邦公司签订了一份黄某夫妇与合邦公司签订了一份房屋租赁合同房屋租赁合同，将该房出，将该房出租给合邦公司，租赁期限自租给合邦公司，租赁期限自2005年年6月月1日至日至2015年年6月月1日，租金日，租金总额为总额为5万元。但黄某夫妇一直没有将房屋交付给合邦公司实际万元。但黄某夫妇一直没有将房屋交付给合邦公司实际使用。使用。 虽然没有实际入住，但合邦公司认为，租赁期未到，根据虽然没有实际入住，但合邦公司认为，租赁期未到，根据“买卖不破租赁买卖不破租赁”的原

13、则，自己作为承租人有权状告洪某和黄的原则，自己作为承租人有权状告洪某和黄某夫妇，请求法院判令腾空房屋交其使用。某夫妇，请求法院判令腾空房屋交其使用。为权利而斗争为权利而斗争结语结语还有几句教训，希望你们铭刻在记忆之中：还有几句教训，希望你们铭刻在记忆之中： 不要想到什么就说什么，凡事必须三思而行。对人要和气，但不要过分狎昵。不要想到什么就说什么，凡事必须三思而行。对人要和气，但不要过分狎昵。相知有素的朋友，应该用钢圈箍在你的灵魂上，可是不要对每一个泛泛的新知滥施相知有素的朋友，应该用钢圈箍在你的灵魂上，可是不要对每一个泛泛的新知滥施你的交情。留心避免和人家争吵；可是万一争端已起，就应该让对方知

14、道你是不可你的交情。留心避免和人家争吵；可是万一争端已起，就应该让对方知道你是不可以轻侮的。倾听每一个人的意见，可是只对极少数人发表你的意见；接受每一个人以轻侮的。倾听每一个人的意见，可是只对极少数人发表你的意见；接受每一个人的批评，可是保留你的判断。尽你的财力购置贵重的衣服，可是不要炫新立异，必的批评，可是保留你的判断。尽你的财力购置贵重的衣服，可是不要炫新立异，必须富丽而不浮艳，因为服装往往可以表现人格；法国的名流要人，就是在这一点上须富丽而不浮艳，因为服装往往可以表现人格；法国的名流要人，就是在这一点上显得最高尚，与众不同。不要向人告贷，也不要借钱给别人。因为债款放了出去，显得最高尚，与众不同。不要向人告贷，也不要借钱给别人。因为债款放了出去，往往不但丢了本钱，而且还失去了朋友。向人告贷的结果，容易养成因循懒惰的习往往不但丢了本钱，而且还失去了朋友。向人告贷的结果，容易养成因循懒惰的习惯。尤其要紧的，你必须对你自己忠实。正像有了白昼才有黑夜一样，对自己忠实，惯。尤其要紧的，你必须对你自己忠实。正像有了白昼才有黑夜一样，对自己忠实，才不会对别人欺诈。才不会对别人欺诈。（摘自莎士比亚（摘自莎士比亚哈姆雷特哈姆雷特第一幕里波洛涅斯叮咛他即将出行的儿子的那段话）第一幕里波洛涅斯叮咛他即将出行的儿子的那段话）（结束）（结束）感谢大家的关注感谢大家的关注