北京房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题.docx

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date北京2015年房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题北京2015年房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题北京2015年房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的

2、价值是【2007年考题】 A：有租约限制下的价值 B：共有房地产的价值 C：无租约限制下的价值 D：承租人权益的价值 E：工业用地的监测点评估价格 2、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期 D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格3、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。 A：某标准厂房 B：某酒厂厂房 C：某待出让土地 D：某写字楼 E：工业用地的监测点评估价格 4、房地产开发公司应当在商品住宅

3、交付时，向购买人提供住宅质量保证书和_。 A住宅使用说明书 B住宅验收说明书 C住宅保修说明书 D住宅保修保证书5、房地产价格是由房地产的_三者相互结合而产生的。 A有用性、稀缺性、有效需求 B供给、需求、利用状况 C权利、租金、利率 B价值、使用价值、供求 6、城市用地分类中，工业用地不包括。 A：工矿企业的生产车间用地 B：工矿企业的库房用地 C：工矿企业的生产车间附属设施等用地 D：露天矿用地 E：执行层的组织协调 7、中华人民共和国刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处，并处罚金。 A：三年以下有期徒刑或

4、者拘役 B：五年以下有期徒刑或者拘役 C：五年以下有期徒刑或者管制 D：五年以上、十年以下有期徒刑 E：执行层的组织协调 8、公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的。 A：3 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调 9、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于【2006年考题】 A：3816元 B：3899元 C：4087元 D：4920元 E：工业用地的监测点评估价格 10、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记

5、的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。 A统一房地产范围 B统一付款方式 C统一价格单位 D统一市场状况11、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地的出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调 12、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是_。 A强制性 B无偿性 C自觉性 D固定性 13、物业服务企业资质管理办法规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 A：暂定级 B：一 C：二 D：三 E：执行层的组织协调14、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000

6、万元，其中建筑物价值占40。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。 A：167 B：21 C：23 D：25 E：工业用地的监测点评估价格 15、房地产估价师续期注册的有效期为_年。 A一 B二 C三 D四 16、房地产开发项目的施工许可证由_向发证机关申请领取。 A施工单位 B建设单位 C监理单位 D设计单位 17、质量检查报告应经该_审核签字。 A项目勘察、设计负责人 B项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人 C勘察、设计单位有关负责人 D项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人 18、某宗房地产交易，约定由买方

7、实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。 A3507 B3592 C3627 D3558 19、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于_的设置。 A项目定位 B盈亏系数 C平衡点 D风险临界值 20、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100的住宅，单价为5000元/。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为_元。 A4296.96 B5560.

8、86 C5839.91 D30838.91 21、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 22、_可以防止过度开发带来的城市基础设施的超负荷运行。 A容积率 B容积率下限 C容积率上限 D全部建筑容积率23、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期建筑物经济寿命为50年假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为【2007年考题】 A：200 B：213 C：222 D：250 E：工业用地的监测点评估价格 24

9、、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。 A：发现地下文物 B：银行贷款未按期到账 C：相关建材供应缺货 D：更改建筑设计 E：执行层的组织协调25、拍卖的基本原则不包括_。 A公开原则 B保留价原则 C公正原则 D公平原则二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、W房地产开发企业的下列条件，_是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。 A注册资本在10万元以上 B注册资本在100万元以上 C有4名以上持有资格证书的房地

10、产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E有2名以上持有资格证书的专职会计人员 2、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于_。 A试探性调查 B描述性调查 C创新性调查 D因果性调查3、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。 A三家银行按贷款额分摊 B工商行一建行一交行 C建行一交行一工商行 D工商行一交行一建行 4、房地产估价的基

11、本原则和最高行为准则为_。 A最高最佳使用原则 B合法原则 C估价时点原则 D独立客观公正原则5、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度 6、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是。 A：独立基础 B：条形基础 C：整体式筏式基础 D：箱形基础 E：执行层的组织协调 7、不属于保险合同辅助人的是_。 A保险受益人 B保险代理人 C保险公估人 D保险经纪人 8、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有_。 A导致房地产实际价值下降 B导致房地产实际价值上升 C加大投资者债务负担 D抑制房地产市场需求 E增加房地产市场需求 9、股票的基本

12、特征包括。 A：盈利性 B：无风险性 C：价格的波动性 D：流通性 E：决策参与性 10、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于_。 A货币证券 B信用证券 C商品证券 D资本证券11、由于房地产权益投资风险较高，和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。 A：建设银行 B：工商银行 C：商业银行 D：农业银行 E：借款合同 12、某地区某类房地产19982004年价格见下表。 某类房地产19982004年价格 (单位：元/m2) A年份 B1998 C1999 D2000 E2001 F2002 G2003 H2004 I2005 J房地产价格 K1800 L2000 M

13、2100 N2300 O2500 P2800 Q3000 R 13、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是_。 A汇票 B本票 C支票 D银行券14、在_7月18日，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，它是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。 A1991年 B1992年 C1993年 D1994年 15、房地产投资者的债务融资方式有（）。 A吸收其他机构投资者资金 B建成房地产抵押贷款 C土地储备贷款 D增发新股 E房地产企业流动资金贷款 16、不属于土地取得成本构成的项目有（）。 A可行性研究费用 B拆迁安置补

14、偿费用 C土地使用权出让金 D基础设施配套费用 E勘察设计工程费 17、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在_以内时，据实结算房价款。 A4% B3% C6% D5% 18、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。 A市场需求容量调查 B消费者行为调查 C市场营销因素调查 D竞争情况调查 19、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。 A：开发商的直接损失 B：开发商的精神损失等间接性损失 C：购房人的精神损失等间接性损失 D：商品房销售代理商的直接损失 E：购房人的直接损失 20、

15、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可_。 A征收相当于出让金20%的土地闲置费 B征收相当于出让金30%的土地闲置费 C征收相当于出让金40%的土地闲置费 D无偿收回 21、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费每平方米造价指标建筑面积，属于_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C概算指标法 D工程量近似匡算法 22、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经_讨论通过后实施。 A当地房地产行政主管部门 B房地产开发商 C业主大会 D物业公司23、在地籍图中，属于地籍要素的有。 A：土地的编号 B：上地的利用类别 C：地理名称

16、D：房屋、道路、水系 E：土地的面积 24、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是_。 A项目风险越大，风险等级系数值越大 B贷款期限越长，期限系数值越小 C企业信用等级越高，信用等级系数值越低 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低25、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是_。 A新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定 B经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得 C经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素 D计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算-