2022年商业综合体计划书 .pdf

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1、海宁长安新天地项目计划书策划人：钮伟文日期： 2017 年 11 月 14 日精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 12 页1、公司基本情况钮伟文写精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 12 页2、项目情况分析1、项目概况海宁处于长三角地区的核心位置，处于上海、杭州、苏州、宁波等都在一小时交通经济圈内。（海宁市隶属于浙江省嘉兴市，位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望，西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市

2、、嘉兴秀洲区。东距上海100 公里，西接杭州，南濒钱塘江。）海宁新天地项目地处嘉兴海宁市，位于仰山路与S101高速交叉口。本项目共有4 层，一层面积 9000方，二层面积 9000方，三层面积 9000 方，四层面积 3000方，共计精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 12 页30000方。2、项目前景1、位置优势从图中可以看出，该项目位于海宁市主干道仰山路与连接杭州市与海宁市重要枢纽S101高速路。2、消费优势精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 12 页

3、项目北面 长安虹桥花园项目南面 海宁市农民房汽车城 浙江长三角汽车城物流集装箱中转基地浙江财经大学东方学院从图中可以看出，该项目所处周边均有产业园、大学城、居民住宅区、工业园区。根据我公司市场调研及现场踏勘，上图所标注的地区均为海宁市代表性区域，人口规模大且流动性大，大部分以外来务工年轻人员和大学生为主，消费群体以及消费力量大且统一消费都集中在餐饮及精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 12 页娱乐方向。从下图可以看出该项目与上述海宁市代表性区域位置距离较近，交通十分便利。3、政策优势1）高端社区汇聚，消费基础稳固在置业选择的

4、时候，买房者往往都会把交通作为重要的考量因素，如今海宁市出让的土地很多都在城西板块，想必项目周边将有众多高端社区，辐射近10 万稳定居住人口，为商铺保障了消费力基础。2）坐享庞大客流，聚揽人气狂潮作为城市最高效的交通工具，城铁无疑是最聚集人气精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 12 页的地方 （杭海城际铁路正在建设中，预计2020年通车）。若项目作为首个位于城西的商业综合体，将坐享庞大客流，聚揽人气狂潮。3）资产保值增值保障，投资明智之选纵观北上广等各大一线城市，城铁沿线地块都是商业宝地。而与此相应是，周边商铺的租金随之水涨

5、船高。4、竞争优势佳源广场新天地大润发超市便利店，小超市星美国际影城情侣电影院德克士情侣影院网咖单人 ktv桌球、街机区密室逃脱凯豪大酒店青年旅社、长租公寓从上图可以分析得出，项目最具竞争力的只有一个佳源广场。无论从规模、经营项目、地理位置，该项目与精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 12 页佳源广场均属于同一起跑线。所谓“有竞争，才有动力 ”，本项目可以参照佳源广场项目进行布置。5、团队优势我公司在 2005年成功操作位于杭州市西湖区303 美食广场， 2015年成功操作金家渡农贸市场综合体、2016 年成功操作忆捷大酒店

6、， 2017 年目前正在操作位于杭州下沙的餐饮综合体。3、项目定位3、项目操作分析1、由上图可知：我公司将整个项目定位于中低消费综合体。原因有以下几点：1）、本项目周边拥有大学城、物流中心、赛车城等人口密集区。经过我公司调查，大部分该区域消费群体规模大，但是消费能力有限。如果将该项目定位过高，将导致精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 12 页大部分客流量流失；2）、海宁市整体城市经济水平低于杭州市，属于三线城市，浙江经济强市。由于政策、地理等优势，吸引着大量外资、内资前来投资开发，因此海宁市吸引着越来越多的人来此驻留。但是，

7、由于整个城市的经济水平无法现阶段提升档次，一个城市的经济水平决定着该城市内消费群体的消费水平，因此，海宁市消费群体大，消费水平还是较为落后于杭州市；3）、根据国家统计局数据显示，现阶段，80 后-90 后的消费者正在逐步成为整个中国最大的消费群体。这类群体接受能力强，适应性强，消费能力强，爱好偏向于性价比较高的消费对象。我公司将本着“细水长流 ”的经营宗旨，将该项目打造成一个中低消费综合体2、我公司将 1 至 4 层商铺全部定位于集餐饮、娱乐、住宿为一体的商业综合体。理由有以下几点：1）、一层餐饮综合体、位置效应一层属于最低层，消费者首先映入眼帘。大部分消费者来综合体消费，起先都是寻找餐饮店。

8、一层作为餐饮店的落脚点，既满足大部分招商经营人员的投资眼光，又能吸引业主来这里消费；、聚客效应精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 12 页对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气。要想吸引大量的客流最大限度地延长顾客的停留时间，餐饮是制胜法宝。餐饮在给综合体带来收益的同时，也提高了商场的人气；、连锁效应一层作为餐饮业，可以消化大型商场里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流“发动机 ”。2）、二层娱乐综合体1、顺带效应一层作为餐饮中心，可以聚敛大量人气。消费者消费完餐饮后，若在时间的允许下，必定会

9、选择一定性的娱乐项目来派遣时间。同时，作为大型综合体项目的二楼娱乐综合体，方便业主前往体验娱乐项目；、时代效应作为 21 世纪的中国，物质消费作为中国家庭消费比重慢慢以精神消费作为核心转换。如今，精神消费已经从渗透到每个年龄段的群体。因此，有了一定的人气基础，只要是娱乐项目，就有好的回报效益；3）、三层住宿综合体1、稀缺效应根据我公司现场实地踏勘以及对周边市场考察，发现精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 12 页周边除了大型高档酒店以及农家乐以外，很少出现性价比较高的休息场所。我公司将三楼打造为青年旅社和长租公寓，既捕捉到

10、外来出差等的消费群体，又满足外来务工人员等的消费群体。并且针对消费群体以及市场捕捉，打造一个“青年旅社”很符合年轻人的风格。长租公寓是为了弥补外来务工、年轻创业者的在外闯荡最致命的问题。2、代表效应每个项目综合体必定都有一个代表性的商业项目。对海宁室内的消费群体，我公司将利用一楼餐饮吸引消费群体，对内通过餐饮赢得消费者以及业界的口碑。对外，我公司将三楼打造住宿综合体，同时，作为本综合体对外的一个招牌项目，进行线上大力宣传，通过打造三楼住宿综合体作为本项目的对外宣传的代表名片4）、四层高质量消费综合体1、互补效应为了提升本项目整体的等级度，我公司在四楼打造一个空中花园餐厅，同时，我公司打算将该综合体向政府申报，力争成为海宁市具有代表性的地标性建筑物；2、赚钱效应每个城市都有贫富差距。打开门做生意，就要抓住每精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 12 页个人的消费观念。富人消费，消费的不是食品，消费的不是金钱，而是精神享受。高逼格的消费场所，往往利润最高。4、项目投资回报分析钮伟文写5、项目风险评估及解决方式分析钮伟文写精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 12 页