2022年房屋附设备维修养护管理方案 .pdf

《2022年房屋附设备维修养护管理方案 .pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房屋附设备维修养护管理方案 .pdf（27页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、一：楼宇的维护1 二年广东工程职业技术学院工程管理的各项指标达到国家级 全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标评分细则的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1 房屋及配套设施完好率98% 98% 以上完好房建筑面积+基本完好房建筑面积 /房屋总建筑面积建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2 房屋零修、急修及时率100% 100% 及时维修次数 /应计报维修次数建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单后需带工具10 分钟内到现场，小修8 小时内完

2、成，并建立回访制度和回访记录。3 维修工程质量合格率99% 99% 以上维修合格工程项次/维修工程项次建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率25% 25% 以上维修工程回访次数/维修工程项次照明灯及疏散灯完好率95% 98% 以上完好照明灯、疏散灯数量 /照明灯、疏散灯总数量4 主要机电设99% 99% 以完好的大型及完善机电设备的运作制精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 27 页备完好率上重要机电设备 /大型及重要机电设备总计度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证

3、上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。5 消防设备完好率100% 100% 完好消防设备 /大学城消防设备总数实行巡查制度，建档记录。6 火灾发生率1以下（年）1以下（年）发生火灾面积 /大学城内物业使用大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心 24 小时值班，统一调动人员。7 有效投诉率2以下（年）2以下（年）有效投诉次数使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理率95% 100% 处理的有效投诉数量 /有效投诉总计8

4、 管理人员专业培训合格率100% 100% 培训合格人员 /培训人员总计人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9 服务回访率25% 25% 以上回访次数 /服务建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意识。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 27 页次数10 使用人满意率95% 以上96% 以上对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。二：设施的维护

5、一、设备的定期维护保养方案和标准。（一）、每日巡视保养工程。1、电力变压器（干式）序号部位内容要求1 外壳1、查低压连接母线；2、检查壳体。低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹2 温度计1、检查是否完好；2、观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超过 140 3 声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 27 页4 变压器室1、检查门窗、地面、四壁；2、检查通风道、通风设施；3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正

6、常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常2、低压开关柜序号部位内容要求1 柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查空气开关4、检查闸刀开关、操作机构；5、检查分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常2 柜背面1、观察母线、连接点、引出线；2、检查电度表连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常3、电容器柜精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 27 页序号部位内容要求1 柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行

7、参数；3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好2 柜内1、观察电容器壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过454、柴油发电机序号部位内容要求1 机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2 控制屏1、检查信号指示；2、检查各控制形式、状态。机组处于正常备用状态，符合运行规程要求精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 27 页3 蓄电池1、检查浮充电压、电流值；2、检查蓄电池液

8、比重及液位。浮充电压 26 1V，浮充电流12A（观察充电电流表），电池液比重 1.261.30 （采用吸式比重计），液位不低于极板4 冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围5 储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24 小时6 润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内7 通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好。5、强电井序号部位内容要求1 插接箱1、清扫外表面；2、检查空气开关；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 27 页3、检查内部接线；2 强电

9、井室1、检查房顶、四壁、地面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。（二）、每周保养工程1、电力变压器序号部位内容要求1 完成每日巡视保养工程无灰尘、污迹2 接地线1、检查接地线2、检查连接点无断股，无锈蚀，接触良好。2、低压开关柜精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 27 页序号部位内容要求1 完成每日巡视保养工程柜背面检查闸刀开关检查自动开关检查保险丝具检查电缆及电缆头检查母线支撑固定装置不 过 热 变 色 ， 三

10、相 闸 夹 到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动3 地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固4 地下电缆室检查室内环境检查电缆托盘检查电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹3、电容器柜序号部位内容要求精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 27 页1 完成每日巡视工程2 柜正面手动（用转换开关）逐组投切电容器控制正常功能良好，指示仪表及信号正确3 接地检查接地线无松动，无断股4 柜内检查熔断器、

11、接触器、热继电器及其接线接触良好，无过热，无损坏4、柴油发电机序号部位内容要求1 完成每日巡视保养工程2 冷却水系统检查冷却水箱水位检查各管路及连接部位水位距注水口约 50mm 连接良好，无渗漏3 燃油系统检查油箱油位检查各管路及连接部位油位正常（保证 24 小时运行）联接良好，无渗漏4 润滑系统检查油尺、油位检查机油油质检查润滑系统各接头油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 27 页5 空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色6 控制系统手动空载试运行1、按

12、操作规程要求手动启动机组2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常油压、水压正常，油温、水温正常（三）、年度保养工程1、电力变压器序号部位内容要求1 完成每日巡视保养工程2 变压器1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连接部分3、测量绕组直流电阻清扫，无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之4%，线间精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 27 页4、测量线圈绝缘电阻5、相间绝缘电阻差别不大于三相平均值之2%）采用 2.5KV 兆欧表，阻值符合有关

13、规定3 电气联接1、调压联接片2、一次电缆接头3、二次母线槽接口调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好4 变压器室全面清扫清扫、检查高压负荷开关检查修理室内照明、通风、消防设施清洁，无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺失功能正常，无故障2、低压开关柜序号部位内容要求精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 27 页1 完成每日巡视保养工程2 仪表校验仪表、校验电度表3 柜内全面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点补刷相位漆无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰

14、三相同期到位、接触面（线）大于 2/3 以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定4 地下电缆室全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐3、电容器柜序号部位内容要求1 完成每日巡视保养工程2 柜内全面清扫灰尘整理二次线，更换字迹不清无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 27 页晰的接线号检修控制元器件完好无缺损、动作可靠3 电容器检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值

15、不作规定，使用1000V 摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值10% 4、柴油发电机序号内容要求1 完成每日巡视保养工程2 检查紧固各连接部螺栓检查连接导线更换冷却水更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器无松动连接完好手动试机，观察各种参数是否符合运行规程精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 27 页5、供配电接地系统序号部位内容要求1 接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好2 接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀3 接地电阻用接地电阻测量仪测量接地

16、电阻系统的接地电阻小于46、防雷接地系统序号部位内容要求1 接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2 接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻接地系统的接地电阻小于10二、供电系统应急抢修、处理方案（一）、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 27 页1、变压器发生故障后，运行值班人员5 分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过 3 小时。2、变压器在 3 小时不能

17、排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5 分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60 分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5 分钟内赶到事故现场， 30 分钟排除故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10 分钟内到达故障现场，排除故障。7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。（二）、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，

18、检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 27 页后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在5 分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。4、为供电内部出

19、现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期消防控1 各类指示灯（含电源、信号）直观目测指示灯指示正常1 个月2 各类开关直观目测处于开启或自动状态1 个月3 各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损半年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 27 页制台4 各

20、电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固无烧损半年5 各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换导线无破损、烧焦现象半年6 控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年7 控制台表面除尘用干擦布、毛刷除去表面灰尘无尘每日设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 27 页区域报警器1 指示灯直观目测“Ac Power ”（绿色）指示亮其余指示灯不亮2 电源电压在按下内部电源电压/后备电压切（或外部 Battery Test键）换键前后，目测指示灯是否正常

21、指针指示+24V（+5V ）1 个月3 报警功能按下“ Fire Test ”键“Zone Alarm ”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响1 个月4 内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动5 信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 27 页6 表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年7 击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动1 个月设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期集中报警器1 指示灯直观目

22、测“Ac Power ”（绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮1 个月2 电源电压在按下内部电源切换键或外部键“Batterry Test ”前后，目测指针指示是否正常指针指示+24V（+5V ）1 个月3 报警功能按下“ Fire Test ”键“Zone Alarm ”指示灯和“ Switch Care”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响1 个月精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 27 页4 内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、不松动半年5 信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、

23、老化半年6 表面及内部除尘表面及内部除尘无尘半年设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期烟感探头1 烟感探头用力吸一口香烟，在距探测器 20CM处喷向探头红色指示灯亮半年2 温感探头用 750W 电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指示灯亮半年设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 27 页防火卷帘门1 控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损半年2 控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年

24、3 机械部分（齿轮、锋条）如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油无锈损且表面涂有润滑油1 年4 卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损1 年5 电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年6 击碎玻璃按钮盒直观目测完好无损1 个月设备设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期防1 防火门门体直观目测完好无损、无变形半年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 27 页火门2 防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；若无损，加机油完好，弹性适度半年3 消防通道、防火门直观目测，并开关防火门消防通道通畅，防火门开闭自如1 周排烟系统1 排烟风机表面除尘用擦布

25、、毛刷除尘无尘1 个月2 控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换触点完好，控制启停正常半年3 控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年4 控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡电源指示灯指示正常1 个月5 排烟阀（ 1）微动开关及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子端子无松动、微动开关固定良好1 个月（2）复位按钮、导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活1 年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 27 页设备序号维护保养工程检查保养

26、方法标准周期加压送风系统1 加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘无尘1 个月2 控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好，控制启停正常半年3 控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年4 各送风口百叶窗直观目测送风口百叶位置正确3 个月5 控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯炮电源指示灯亮1 个月消防系统1 控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示正常，开关处于开启或自动状态1 个月2 控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好、无松动半年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共

27、27 页控制柜3 各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、无烧损半年4 电源（信号）线如有破损，用绝缘胶带包扎导线无破损或老化半年5 控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期消防指示牌1 指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态1 个月2 指示灯按测试键按测试键后，指示灯亮1 个月精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 27 页设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期消防应急广播系统1 主机各电源信号、控制信号及音量调节键直观目测信号指示正常、音量调节位置合适1 个月2

28、各切换器、控制器通电实验转换工作正常1 个月3 各放大器放音试听音质、音量音质、音量良好1 个月4 各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎端子无松动，各导线完好1 年5 压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗表面无粉尘3 个月6 各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好如松动，用螺丝刀紧固各扬声器接线牢固、纸盒无破盒半年7 主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘半年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 27 页设备机房1 机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面机房整洁、干净1 个月2 机房内照明、电话开关电灯、通

29、话检查照明完好、电话通话正常1 个月3 地漏排水实验地漏排水通畅1 个月设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期灭火器材1 推车式灭火器直观目测完好无损，压力在正常范围1 个月2 干粉灭火器直观目测 ,并用手摇动瓶体压力正常，指针指示在绿色安全区内1 个月3 手提式 1211 灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全区内1 个月喷淋1 水泵手动盘车转轴转动灵活2 个月2 水泵添加盘根添加盘根点动时不漏水半年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 27 页系统3 水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵运转灵活半年4 阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀半年5 水泵和电机用擦布和毛刷无尘1 个月6 各信号阀直观目测在区域报警器上的相应位置无报警信号1 个月7 各水流指示器放水实验消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警3 个月8 喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多半年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页，共 27 页