各种公司资产评估方法汇编.docx

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1、各种公司资产评估方法汇编各种公司资产评估方法汇编大酒店公司资产评估方法评估方法 进行企业价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：资产基础法:是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。（一）评估方法

2、的选择由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。根据我们对XX大酒店有限公司经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件。被评估单位属于住宿和餐饮行业，在国内证券市场存在相似上市公司较少，类比性较差，不宜采用市场法。通过以上分析，本次评估分别采用收益法及资产基础法进行，在比较两种评估方法所得出评估结论的基础上，分析差异产生原因，最终确认评估值。（二）资产基础法介绍资产基础法

3、是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法。各项资产评估方法简介：1、货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款及其他货币资金采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。2、应收账款、预付账款、其他应收款的评估应收账款、预付账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。3、存货的评估原材料、在途物资、在库低值易耗品、包装物按市场价评估；委托加工物资按核实后账面值评估；半成品根据完工程度，按约当产量法

4、，参照产成品的评估方法评估；产成品按可实现销售价格扣除不属于企业的税费和根据产成品的畅销程度考虑利润折减率扣除部分利润后的价值评估；积压滞销存货按可变现价值评估；在用低值易耗品按重置成本法评估。4、投资性房地产的评估投资性房地产采用收益法进行评估。5、固定资产的评估房地合一的房地产采用收益法和成本法评估。设备类按重置成本法进行评估。6、无形资产的评估无形资产均为购入软件，采用成本法进行评估。7、长期待摊的评估长期待摊费用按尚存收益进行评估。8、流动负债的评估流动负债按实际需要承担的债务进行评估。（三）收益法介绍收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法

5、的基本公式为：式中：E：被评估单位的股东全部权益价值B：被评估单位的企业价值D：评估对象的付息债务价值P：被评估单位的经营性资产价值 Ci：被评估单位基准日存在的长期投资、其他非经营性或溢余性资产的价值式中：Ri：被评估单位未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）r：折现率n：评估对象的未来预测期。餐饮管理公司资产评估方法 企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确

6、定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。 资产评估准则企业价值规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：收益法、市场法。评估方法选择

7、理由如下： 被评估单位主营为餐饮企业，2011年、2012年净资产收益率分别为31%、23%。2011年、2012年固定资产加长期待摊费用占总资产比例分别为59%、48%，作为餐饮企业其经营团队、口碑、店铺的选址、网点的分布、调料配置秘方、菜品研发、对目标客户的了解和熟悉等对经营有重大影响的因素采用资产基础法很难测算，因此不采用资产基础法评估。餐饮企业价值主要体现在未来盈利上，更适用于收益法评估。同时餐饮类企业营业主要盈利指标和收益模式类似，可比性较强，有相关餐饮类企业可作为可比公司比较的基础资产，可采用市场法评估。 (一) 收益法 本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。现金流

8、量折现法的描述具体如下： 股东全部权益价值企业整体价值付息债务价值 1. 企业整体价值企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下： 企业整体价值经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值 (1)经营性资产价值 经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下： = = 其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值； Fi：评估基准日后第i 年预期的企业自由现金流量； Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量； r：折现率； n：预测期； i：预测期

9、第i 年； 其中，企业自由现金流量计算公式如下： 企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额 权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下： + = 其中：rf：无风险利率； MRP：市场风险溢价； ：权益的系统风险系数； rc：企业特定风险调整系数。 (2)溢余资产价值 溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产包括溢余现金和长期投资。 对于溢余现金按照账面值确认。 对于长期投资中三河市隆泰达餐饮配送有限公司采用收益法评估。 对于长期投资中呼和浩特市润成餐饮配送有限公司本次评估

10、采用成本法进行评估。 (3)非经营性资产、负债价值 非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位的非经营性资产、负债包括其他应收款、递延所得税资产和其他应付款，本次评估采用成本法进行评估。 2.付息债务价值 付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评估单位无付息债务。 (二) 市场法 本次评估选用上市公司比较法，价值比率为企业价值(EV)倍数： EV/EBITDA=企业价值/税息折旧及摊销前利润。 上市公司比较法的基本步骤具体如下： 1.选择可比企业 (1)选择资本市场 在明确被评估企业的基本情况后(包括评估对象

11、及其相关权益状况，如企业性质、资本规模、业务范围、营业规模、市场份额，成长潜力等)，选择A股市场作为选择可比企业的资产市场。 (2)选择准可比企业 在明确资本市场后，选择与被评估单位属于同一行业、从事相同或相似的业务、受相同经济因素影响的企业作为准可比企业。 (3)选择可比企业 对准参考企业的具体情况进行详细的研究分析，包括主要经营业务范围、主要目标市场、收入构成、公司规模、盈利能力等方面。通过对这些准参考企业的业务情况和财务情况的分析比较，以选取具有可比性的参考企业。依据被评估单位的主营业务内容、经营结构、范围及经营模式，本次选择同在深圳主版上市的A股企业全聚德、湘鄂情及西安饮食作为可比上市

12、公司。 2.分析调整财务报表 对所选择的参考企业或交易案例的业务和财务情况进行分析，与被评估企业的情况进行比较、分析，并做必要的调整。首先收集参考企业的财务信息，如行业统计数据、上市公司年报、研究机构的研究报告等。对上述从公开渠道获得的业务、财务信息进行分析调整，以使参考企业的财务信息尽可能准确及客观，使其与被评估企业的财务信息具有可比性。包括但不限于分析其有息债务、非经营性资产、负债、长期投资等。 3.选择、计算、调整价值比率 选择、计算、调整价值比率。在对参考企业财务数据进行分析调整后，需要选择合适的价值比率，如企业价值倍数(EV/EBITDA)、市盈率(P/E比率)、市净率(P/B比率)

13、、市销率(P/S比率)等权益比率，并根据以上工作对价值比率进行必要的分析和调整。 4.运用价值比率 在计算并调整参考企业的价值比率后，与评估对象相应的财务数据或指标相乘，计算得到需要的权益价值或企业价值。 5.其他因素调整 其他因素调整包括流动性折扣、非经营性资产价值调整和付息债务。餐饮管理公司股东全部权益价值资产评估方法一、评估方法 （一）评估方法介绍 资产评估通常采用的评估方法有三种，即市场法、收益法和资产基础法。 1、市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。 2

14、、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。在运用收益法时，有两种常用的具体方法：未来收益折现法和收益资本化法。 3、资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上，按照资产扣减负债为所有者权益的思路确定股东权益价值的评估思路。具体对各类资产的评估过程中，包括重置成本法、市场比较法等具体评估方法。 （二）评估方法的选择 1、对于市场法的适用性分析 市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。由于被评估单位虽为餐饮类企业，但实际营业收入

15、主要来源为投资性房地产租金收入，在国内流通市场的餐饮类上市公司中很难找到类似经营方式的三个以上可比企业，采用市场法评估存在较大难度,因此本项目不适宜采用市场法进行评估。 2、对于收益法的适用性分析 收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。XX餐饮自成立以来未开展营业执照所列示“餐饮企业管理咨询、营销策划”等主营业务，其收入主要来源为投资性房地产对外租赁收入，鉴于资产基础法评估时，对其最主要的资产和收入来源-投资性房地产采用了收益法和市场法两种方法进行测算，能够反映该企业的整体价值，因此不再采用收益法对其进行整体评估。 3、对于资产基础法的适用性分析 资产基

16、础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。对于有形资产而言，资产基础法以账面历史记录为基础，只要账面记录准确，使用资产基础法评估相对比较容易准确。XX餐饮的主要资产为投资性房地产，资产基础法中具体采用市场比较法、收益法进行评估后，以此计算所得出的评估值能够真实反映资产的价值。评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力等进行综合分析后，最终确定采用资产基础法作为本项目的评估方法，最终合理确定评估值。 （三）对于所采用的评估方法的介绍 ?资产基础法各类资产的评

17、估方法简述如下： 1、流动资产的评估 （1）货币资金： 现金：通过对现金进行实地盘点，填写现金盘点表，并根据现金日记账中的借、贷方发生额倒推出评估基准日的现金库存数，以核实后的金额确定为评估值。 银行存款：通过查对各开户银行对账单，并对银行账户进行函证核实，经核对无误后，以经核实后的账面价值确定评估价值。 （2）应收款项：应收款项为其他应收款。评估人员通过核查账簿、原始凭证，对经济内容、欠款形成原因、账龄及欠款方信用状况和支付能力进行分析和了解，在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值。 2、投资性房地产： （1）资产概况 投资性房地产为XX餐饮拥有的位于XX市碑林区东关正街78

18、号2 幢商业房地产，即招商局大厦裙楼。招商局大厦为招商局广场主楼，建成于2000年10月，高十九屋，集购物、餐饮、娱乐于一体，其中1-5层为设备完善、综合配套的商业裙楼，6-19层为现代化的商务型写字楼。本次评估对象为招商局大厦裙楼的2-5层，建筑面积分别为1978.06平方米、3197.61平方米、3197.61平方米、3197.61平方米，钢混结构，用途为商业。评估基准日，商业房地产出租给XX饮食股份有限公司老孙家饭庄，经营餐饮业务，其内部装修为地砖地面，内墙为石材墙面，内墙部分造型隔断，外墙部分石材墙面，部分金属造型墙面，铝合金窗，该装修为XX饮食股份有限公司老孙家饭庄所做，本次评估评估

19、对象不包括装修部分。通过现场勘察，该投资性房地产目前基础稳定、结构完整、承重构件连接牢固，整体使用状况良好，能够持续使用。 （2）评估方法 根据资产评估准则-不动产规定，执行不动产评估业务，应当根据待估资产特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。 房地产评估规范规定有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的评估方法，因估价对象位于较繁华地段，该房地产市场发达，宜选用市场比较法进行评估；由于估价对象目前处于出租状态，且附近类似物业出租案例较多，待估资产又适合采用收益法进行测

20、算。 综上所述，根据评估目的，结合该房地产本身特征，本次评估最终采用市场比较法和收益法进行评估。 A、市场比较法 I、基本原理 市场比较法评估主要运用了替代原则，指在评估一宗房地产的价格时，如若附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。在本次评估过程中，选取了评估对象同一供需圈层内的三例房地产交易实例作为可比实例进行了评估。 II、公式 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 修正 修正 修正 修正 100 ( ) 100 100 评估价格=可比实例价格- - - - ( ) 100 ( ) ( ) 其中： 交易情况修正为对比评估对象与比照实例在交易的付

21、款方式、交易时限要求、交易对象范围等方面进行比较而进行的修正； 交易日期修正为对比评估基准日与比照实例交易成交日期，根据时点差距期间同类型房地产市场价格涨跌幅度进行的修正； 区域因素修正为对比评估对象与比照实例的区位、商业繁华的、区域交通便捷程度、周边配套设施完善程度等差别而进行的修正。 个别因素修正为对比评估对象与比照实例的实物状况进行修正。主要考虑房产的面积、临街状况、内外装修、配套设施状况之间的优劣、完备程度。 、评估技术思路 收集附近区域类似不动产近期交易的实例； 确定3个可比实例； 进行交易情况修正； 进行交易日期修正； 进行不动产区域因素修正； 进行不动产个别因素修正； 求取比准价

22、和评估值。 B、收益法 、基本原理 收益法是收益还原法的简称收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的评估方法。 、公式 无租约限制的公式 或 其中：V房地产评估价值 A房地产年净收益 Y房地产还原利率 n房地产收益年限 g净收益增长率 有租约限制的公式 其中：V房地产评估价值 Ai房地产租约期内第i年净收益 Y房地产还原利率 n房地产收益年限 t租赁期 g净收益增长率 3、负债的评估 对于流动负债，评估人员对相关的文件、合同、账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，在考虑基准日是否存在应付利息基础上确定评估值。 二、评估

23、程序实施过程和情况 我公司自接受委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估项目团队，于2013年9月26 日起正式进驻被评估单位开展评估工作，至最终出具评估报告，具体实施过程和情况如下： （一）接受委托 根据委托方资产评估意向，在正式评估之前，评估人员与委托方、被评估单位的有关人员进行了交流。首先向被评估单位了解企业状况、工作进度、评估目的、评估范围和对象、评估基准日；接受委托后，我公司确定该项目负责人，成立了评估项目组；在项目评估组进入现场前，项目负责人就资产评估的前期准备工作与委托方、被评估单位进行了交流，并向被评估单位发送了资产评估清查表格、资产评估需提供资料清单，对资产评估申报工作及

24、 需提供的资料进行了详细的解释。 （二）拟定评估计划 评估计划是明确评估技术思路，合理安排人员、突出项目重点、防止出现评估疏漏的保证。根据本项目的具体情况，制定了资产评估操作方案和计划，拟定收集资料提纲。根据评估计划和评估方案，我公司分别派出专门的房屋建筑物评估人员、流动资产及负债评估人员，执行本次评估任务。 （三）资产核实 在XX餐饮申报和全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产、负债进行了全面核实。非实物资产及负债主要通过查阅企业的原始会计凭证和核实有关经济行为证明文件的方式核查企业债务的形成过程和账面数字的准确性。实物资产核实主要为投资性房地产，核实内容主要为核实资产面积、使用状

25、态、产权及其他影响评估作价的重要因素。实物资产核实过程如下： （1）指导XX餐饮填报成本法“成本法评估明细表”，收集委托评估资产的产权归属证明文件、购置合同等资料和反映性能、状态等情况的文件资料。 （2）审查和完善评估明细表 评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后，审查各类评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象、并根据经验及掌握的有关资料，检查评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善。 （3）现场实地勘察 依据企业的经营业态特点，对申报资产进行现场勘察和了解。依据资产评估明细表，对申报资产进行清点和现场勘察。针对不同的资产性质及特点

26、，采取不同的勘察方法。对于投资性房地产，通过在查阅房产证、历次评估报告等资料的基础上，对资产的外观、使用状况进行勘察，并对周边市场情况进行调查了解。 （4）补充、修改和完善评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善评估明细表，以做到 “表”“实”相符。 （5）核实产权证明文件 收集并核实查阅产权证原件、付款凭证等资料，以做到委托评估资产权属清晰。 （四）收集分析市场信息等评估资料 评估人员根据现场勘察结果、分析委估房地产的目前用途以及房地产市场的特点，采用适当的评估方法进行评定估算。从而计算出建筑物的评估价值并撰写评估技术说明。 （五）评定估算 各评估小组对从现场调查收集的资料进行分析、预测

27、、估算和汇总： (1)分资产类别对资产进行分析、计算和评估，得出各类资产的初步评估结果； (2)对初步评估结果汇总。 （六）评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告。 项目负责人通过汇总、分析评估结果和评估技术说明，在此基础上，对于资产基础法下的评估结果进行分析后，按照有关规定要求，最终撰写出评估报告和评估说明送交内部审核。 （七）内部审核和与委托方、被评估单位进行沟通 该项工作分为二个阶段：第一阶段为各组完成评估初步结果后，本公司成立了专家审核小组，分别对各评估组的评估明细表、评估说明和工作底稿进行全面审核，并重点安排了评估数据链接的稽核工作，同时将初步评估结果报给相关各方进行了审核；第二阶段本

28、公司和委托方再次组织人员对评估报告、说明和明细表进行了沟通，并对沟通意见进行修订，将评估结果与委托方及被评估单位重新进行了沟通。 （八）提交报告 在广泛吸取各方提出的合理意见后，各评估专业小组对有关问题进行讨论、修正，项目负责人对各评估专业组的修正稿进行汇总，报综审部重新审核通过，由法定代表人对评估报告签发，最终完成正式评估报告提交委托方。 三、评估假设 由于资产评估实际上是一种用模拟的市场来判断资产价值的行为。面对不断变化的市场，以及不断变化着的影响资产价值的种种因素，借助于适当的假设将市场条件及影响资产价值的各种因素暂时“凝固”在某种状态下，以便注册资产评估师进行价值判断是必须的。本项目评

29、估假设分为前提假设、 基本假设、具体假设。各项假设分述如下： （一）前提假设 1、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，卖买双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 2、交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。 3、持续经营假设：假设被评估单位在可预见的未来能够持续经营下去，现有资产将被用来产生未来现

30、金流；企业遵循一贯性原则每年投入一定资金用于资产更新。 （二）基本假设 1、假设被评估单位的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务 和履行其职责。 2、假设被评估单位完全遵守现行所有有关的法律法规。 3、假设被评估单位所在的行业、地区及中国社会经济环境不发生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化。 4、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。 （三）具体假设 1、假设被评估单位纳入评估范围的资产不存在对外抵押、担保、法律纠纷等事项。 2、假设纳入本次评估范围的房产转让后，与XX饮食股份有限公司老孙家饭庄签订的租赁合同继续有

31、效。如果上述各项假设条件不成立，将对评估结论产生重大影响。根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，注册资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。财务公司股权转让资产评估方法四、价值类型及其定义根据本次评估目的和评估对象的特点，本评估报告的评估结果定义为市场价值。其定义为：自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日根据项目实施方案及工作计划，确定本项目评估基准日是 2013 年 6 月 30 日。六、评估依据本次评估的主要依据有：(一)行为依据1. 中

32、国诚通控股集团有限公司文件关于同意协议转让诚通财务有限责任公司 20%股权的批复诚通资产字201330 号；2. 本次资产评估工作的业务约定书。(二)法规依据1. 中华人民共和国公司法(2005 年 10 月 27 日修订)；2. 国务院 1991 年 11 月 16 日第 91 号令国有资产评估管理办法；3. 原国家国有资产管理局国资办发199236 号文发布的国有资产评估管理办法施行细则；4. 国务院 2003 年第 378 号令企业国有资产监督管理暂行条例；5. 国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令企业国有产权转让管理暂行办法；6. 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号

33、企业国有资产评估管理暂行办法；7. 国务院国有资产监督管理委员会文件国资委产权2006274 号关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知；8. 中华人民共和国企业国有资产法国家主席令第 5 号（2008 年 10 月28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；9. 金融企业国有资产转让管理办法(财政部令第 54 号，2009 年 3 月 17日)；10. 金融企业国有资产评估监督管理暂行办法(财政部令第 47 号，2007年 10 月 12 日)；11. 中华人民共和国担保法(1995 年 6 月 30 日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过)；12. 建设部

34、、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知(建住房20068 号)；13. 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释(法释200044 号)；14. 财政部、中国人民银行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规；15. 其他相关法律、法规、通知文件等。(三)准则依据1. 财政部财企200420 号文关于印发资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则的通知；2. 中评协2007189 号资产评估准则评估报告等 7 项资产评估准则的通知(2007 年 11 月 28 日

35、)；3. 中评协关于印发资产评估准则企业价值的通知中评协2011227号；4. 中评协2010213 号金融企业国有资产评估报告指南(2010 年 12 月 18日)；5. 中评协2008218 号企业国有资产评估报告指南(2008 年 11 月 28 日)；6. 财政部令第 33 号企业会计准则基本准则(2006)。(四)产权依据1. 委托方及被评估企业法人营业执照；2. 设备购置发票等产权证明文件；3. 金融许可证、银监会批复等；4. 被评估单位提供的各类资产清查评估申报明细表；5. 其他产权证明文件。(五)取价依据1. 评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料；2. 中国人

36、民银行发布的外汇汇率及存贷款基准利率；3. 评估机构收集和掌握的其他资料。(六)其他依据1.被评估单位提供的该经济行为的审计报告、会计报表及资产评估申报表；2.被评估单位提供的总账、明细账、会计凭证等财务资料；3.被评估单位提供的企业历史经营资料及未来发展规划等；4.被评估单位提供的其他有关资料。七、评估方法(一)方法的选择和确定进行企业价值评估的基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。收益法是指将被评估企业的预期未来收益依一定折现率资本化或折成现值以确定其价值的评估方法。收益法以决

37、定企业内在价值的根本依据未来盈利能力为基础评价企业价值，反应了企业对于所有者具有价值的本质方面。但预测企业未来收益和选取折现率难度较大，采用收益法需要一定的市场基础条件。市场法是指将被评估企业与可比较的参考企业即在市场上交易过的可比企业、股权、证券等权益性资产进行比较，以参考企业的交易价格为基础，加以调整修正后确定其价值的评估方法。市场法以市场实际交易为参照来评价评估对象的现行公允市场价值，具有评估过程直观、评估数据取材于市场的特点。但运用市场法需要获得合适的市场交易参照物，在市场价格波动较大的时候需要关注该方法的适用性或对有关数据进行必要调整。资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债

38、的基础上确定评估对象价值的思路。资产基础法一般不作为企业价值评估的首选和惟一方法。由于目前没有与被评估企业类似的股权交易案例及参考企业，无法搜集市场法所需的相关比较资料，故此次无法采用市场法进行评估。综上所述，在以持续经营和公开市场为前提下，本次评估分别采用资产基础法和收益法两种方法进行评估。并对两种方法得出的结果加以分析比较，以其中一种方法的结果作为本报告的最终评估结论。(二)不同评估方法的运用【一】资产基础法 流动性资产1.现金及存放中央银行款项对现金进行库存盘点，根据盘点结果和现金出入库记录，推断确认基准日账面值的准确性，以核实后的数额确认评估值。对存放中央银行款项，评估人员首先进行总账

39、、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，查阅有关会计凭证及基准日对账单，核实各款项发生的真实性、合理性、合法性。经清查该款项属于正常的准备金存款，以经核实的账面金额确认评估值。2.存放同业款项评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，将银行存款清查评估明细表中各银行账户金额与对账单核对，如与对账单的金额一致，则确认该账户的银行存款数。如与对账单金额不一致，则要求企业提供银行存款余额调节表，检查未达账项的内容；如未达账项不影响企业的净资产，则确认该账户的银行存款数；以经核实的调整后账面金额作为评估值。3.应收利息评估人员了解分析了应收利息的形成依据和明细过程，收

40、集有关合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证。在核对发放贷款本金、利率、期限的基础上，以核实后的账面值为评估值。4.其它应收款评估人员通过查阅账簿、报表，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况进行了了解，具体分析后对其他应收款收回的可能性进行判断。以其他应收款余额减去评估风险损失后的净额确定评估值。非流动性资产1.发放贷款和垫款评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。在账、表一致的基础上，查阅有关会计凭证和相关贷款合同，核实各款项发生的真实性、合理性、合法性。在清查核实的基础上，了解评估基准日后到期还款

41、情况，查询借款人的财务状况、经营业绩、银行信誉、偿债能力等等，综合确定预计评估风险损失，以尚可收回的金额作为评估值，经分析企业对贷款计提的贷款损失准备基本能反映预计风险损失。本次将预计的贷款损失额集中在预计评估风险损失科目的评估值中反映。银行承兑汇票贴现以核实后的账面值作为评估值。2.固定资产设备类依据评估目的，本次设备类资产评估主要采用重置成本法，即在持续使用的前提下，以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值。其计算公式为：（一）车辆1重置全价的确定运输车辆重置全价由车辆购置价、车辆购置税、新车牌照工本费组成，其中上

42、海市的运输车辆还要加上新车牌照拍牌费，重置全价计算公式：重置全价=购置价+车辆购置税+新车牌照工本费购置税：根据 2001 年国务院第 294 号令中华人民共和国车辆购置税暂行条例，车辆购置税为扣除增值税后的 10%。车辆购置税购置价/(1+增值税率) 车辆购置税率。新车牌照工本费：包括牌照费、验车费、手续费等，按照车辆所在地车辆管理部门该类费用的收费标准确定。2成新率的确定根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号机动车强制报废标准规定中的规定，该车辆属于非营业性车辆，小、微型非营运载客汽车和大型非营运轿车行驶 60 万公里。 (1)行驶里程成新率行驶里程成新率=(1

43、-行使里程/可行使里程) 100%3评估值的确定车辆评估值重置全价 成新率+新车牌照拍牌费（二）电子设备1、设备评估值=重置成本 综合成新率1.1重置全价的确定重置全价由设备购置费和安装调试费二部分组成，重置全价计算公式：重置全价=设备购置费+安装调试费(1)设备购置费的确定根据有关规定，设备购置费由设备原价及设备运杂费组成。1)设备原价根据设备所在地区市场信息及慧聪商情等近期市场价格资料，确定本评估基准日的电子设备原价。2)设备运杂费设备运杂费设备原价 运杂费率如订货合同中规定由供货商负责运输时(在购置价格中已含此部分费用)，则不计取设备运杂费。(2)安装调试费的确定参照有关规定计取安装工程

44、费。如订货合同中规定由供货商负责安装调试时(在购置价格中已含此部分费用)，则不计取安装调试费。1.2成新率的确定由年限确定其成新率，如少数设备实际技术状态与年限成新率差别较大时，则可根据勘察情况加以适当调整。年限成新率=(1已使用年限/经济寿命年限) 100%1.3评估值的确定评估值=重置全价 成新率3.无形资产其他无形资产本次评估采用市场法，即：评估人员进行市场调查询价，了解纳入评估范围的软件现行市场价，以现行市场价作为评估值。4.长期待摊费用评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，查询费用发生和摊销的原始凭证等资料，确认其的真实性、准确性。经过上述评估程序，以资

45、产占有者尚存受益期的资产或权益价值作为评估值。5 递延所得税资产评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，查询企业适用的所得税政策和执行的会计制度，核实引起时间性差异的真实性、准确性。本次评估，产生递延所得税资产的因素尚未消失，递延所得税资产以审计后经核实的账面值作为评估值。负债负债包括吸收存款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、递延所得税负债、其他负债等，以审定后的金额为基础，对各项负债进行核实，判断各笔债务是否是委估单位基准日实际承担的，债权人是否存在，以基准日实际需要支付的负债额来确定评估值。【二】收益法收益法是指通过估算被评估企业未来预期收益并根据适当的折现率

46、将其折现成现值，借以确定被评估企业价值的一种资产评估方法。由于现金流量更能真实准确地反映企业运营收益，因此在评估实务中较为通行采用现金流量作为收益口径来估算企业价值。预期收益通常采用企业自由现金流、权益现金流两种形式。企业自由现金包括归属于股东和债权人在内的所有投资者的现金流量，对应于企业整体价值(包括付息债务价值)，权益现金流仅指归属于股东的现金流量，直接对应于股东全部权益价值。对于金融企业进行评估时适于采用权益现金流模型，而不采用企业价值评估中常见的自由现金流折现模型，主要原因如下：金融企业的融资决策是获得回报的关键，净利息收入是其收入的重要组成部分；对金融服务公司来说，其债务具备不同的内

47、涵，不是把债务作为资本的来源，而是将其视为某种原材料。在评估时无法像非金融企业一样，撇开利息收入及利息费用来评估经营性资产价值。本次评估，对诚通财务母公司采用权益现金流并区分明确预测期和永续经营期两个阶段预测其股东全部权益价值。股东全部权益价值=明确预测期的权益现值+永续期的连续价值权益折现现金流模型公式为： 主要参数分别按以下方式求取：1.权益现金流权益现金流=净利润权益增加额非经营性资产和溢余资产价值=净利润(追加投资折旧、摊销负债增加额)非经营性资产和溢余资产价值净利润的计算具体公式如下：净利润=利息净收入+手续费及佣金净收入营业税金及附加业务及管理费用-资产减值损失所得税费用上述项目中：利息净收入是指利息收入与利息支出的净额，其中利息收入