信用社（银行）个人住房贷款管理暂行办法.doc
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1、信用社（银行）个人住房贷款管理暂行办法辽宁省农村信用社个人住房贷款管理暂行办法信用社（银行）个人住房贷款管理暂行办法第一章 总 则第一条为支持城乡居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中国人民银行个人住房贷款管理办法、中国银监会个人贷款管理暂行办法、省农村信用社信贷管理基本制度及省农村信用社信贷业务基本操作规程、农村信用社个人贷款管理实施细则（试行）等有关制度规定，制定本办法。第二条个人住房贷款是指农村信用社向借款人发放的用于购买自用普通住房和商业用房的贷款。为防范信贷风险，发放贷款时，借款人必须提供担保，担保方
2、式仅限于抵押、质押两种方式。借款人到期不能偿还贷款本息的，农村信用社有权依法处理其抵押物或质物。第三条办理个人住房贷款必须实行“三统一”，即统一制度，统一机构，统一人员。统一制度是指办理个人住房贷款业务实行统一的制度规范。统一机构是指个人住房贷款业务必须由县级行社集中审批并指定专门机构集中经营与管理，不得转授权。统一人员是指办理个人住房贷款业务必须统一由专业人员办理。第四条 本办法适用于省农村信用社各级机构。第二章贷款对象及条件第五条个人住房贷款的贷款对象应是具备完全民事行为能力的自然人。第六条申请办理个人住房贷款除应符合省农村信用社信贷管理基本制度规定的基本条件外，还应同时具备以下条件：（一
3、）贷款申请所在地常住户口或有效居留身份（特殊情况下外来人口办理个人住房贷款应提供本人身份证明）。（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力。（三）客户信用评级在A（含）级以上。（四）所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地。（五）已与房地产开发商签订了购买住房的合同或协议，并已支付规定比例的首期购房款。（六）所购买的房产为新开发商品房的，必须已经取得国有土地使用权证、建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证等五证。 （七）同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，
4、以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续。 （八）房地产开发商同意在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由房地产开发企业提供连带责任保证并承担回购义务。（九）所购买的住房价格基本符合贷款机构或委托的房地产估价机构的评估价值。（十）同意在贷款机构办理银行卡（或存折），每期贷款本息委托贷款机构扣收。（十一）贷款人规定的其他条件。 第三章 贷款金额、期限和利率第七条 个人住房贷款金额不得高于拟购买住房经房地产估价机构评估的评估价值或实际购房费用的70%（商业用房不得高于50%）。第八条 个人住房贷款期限要根据实际情况合理确定。（一）购买新房的，最长不得超过30年，且借款人在贷款到期时
5、年龄男不得超过60岁，女不得超过55岁。（二）购买二手房的，最长贷款期限不得超过20年，房龄与贷款期限之和最长不超过30年，且借款人在贷款到期时年龄男不得超过60岁，女不得超过55岁。（三）贷款期限不得超过住房剩余使用年限。第九条 个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。第四章贷款流程第十条 贷款申请。借款人应直接向所在地贷款机构提出贷款书面申请，并如实向经办机构提供下列资料：（一）借款人身份证件（指居民身份证或户口簿并其他有效居留证件）及婚姻状况证明。（二）买卖双方签订的购房合同或协议。（三）借款人家庭财产和稳定收入的证明（包括由工作单位出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证
6、明、有价证券等）。（四）抵押物权属证明、质物清单。（五）以共有财产作为抵押物或质物，需提供财产共有人同意抵押或质押的证明。（六）债务共有人需出具同意办理贷款的书面承诺。（七）经办机构要求提供的其他资料。第十一条 贷前调查。借款人除按照省农村信用社信贷业务基本操作规程规定要求进行调查外，主要调查借款人的资格和还贷能力，调查内容包括：（一）借款人所提供资料的真实、合法性。（二）借款人及主要家庭成员职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录。（三）借款人及家庭主要财产和收入状况。（四）借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符等。第十二条 贷款审查。各县级行
7、社贷款管理部门对调查部门报送的借款人资料和调查意见进行审查，重点审查：（一）借款人资格及还款来源的真实性、可靠性。（二）贷款抵押、质押的合法性和有效性。（三）贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。（四）提出对贷款金额、期限、利率和担保方式的审查意见。第十三条 贷款审批。贷款管理部门提出审查意见提交县级行社信贷业务审查委员会审议通过后，报县级行社有权签批人签批。超过县级行社信贷业务管理权限的，上报上级机构咨询。第十四条 个人住房贷款必须严格执行贷款面谈、面签制度，严禁将贷款调查等事项委托第三方完成。第五章贷款担保与保险第十五条 借款人申请个人住房贷款必须提供担保，担保方式仅限于抵押、质押。第十六
8、条 抵押方式。（一）以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持房屋所有权证办理正式抵押登记。（二）以现房抵押的，贷款人和抵押人应持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得房屋他项权证；如售房单位未办妥房屋所有权证，贷款人和抵押人应持依法生效的房屋买卖合同办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的房屋所有权证后，再据以办理正式抵押登记手续。第十七条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。（一）抵押期内，抵押人不得以任何理由
9、中断或撤销保险。保险合同应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。（二）保险期间，抵押物如发生保险责任以外的毁损不足以清偿贷款本息，借款人应重新提供贷款机构认可的不低于原抵押物评估价值的抵押物，并办理保险手续。第十八条 抵押贷款本息未清偿前，未经贷款机构同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、出租、转让、出售或赠予。抵押人须保证抵押物的安全、完好，并随时接受贷款机构的监督检查。 第十九条 质押方式，仅允许以存单、国债办理质押。第二十条 出质人应将权利凭证交付贷款人。质押
10、合同自权利凭证交付之日起生效。第二十一条 贷款经办机构负有妥善保管质物的责任，不得动用。因保管不善致使权利单证灭失或毁损的，按规定追究贷款经办机构相应责任及相关责任人责任。第二十二条 在质押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：（一）到期兑现用于提前清偿贷款。（二）转换为定期储蓄存单继续用于质押。（三）用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。第二十三条 质押期内，出质人对于质押的有价证券不得以任何理由挂失。第六章贷款发放与偿还第二十四条 合同签订和贷款发放（一）贷款人同意贷款后，与借款人签订借款合同和划款扣款授权书，同时按照不同的贷款担保方式分别签订借款合同及抵
11、/质押合同，并需经公证部门公证。（二）贷款发放。借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。第二十五条 贷款偿还。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。（一）贷款期限在年以内（含年）的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。贷款期限在年以上的，借款人按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。每月20日为约定还款日，如遇双休日或节假日顺延。（二）还款方式。偿还贷款本息的方式可选择
12、一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。 1.等额本息还款法借款人每月以相等的金额(分期还款额)偿还贷款，其中每月归还的金额包括每期应还利息、本金，逐月归还，在贷款截止日期前还清全部本息。设贷款总额为Y，贷款期数为n（按月计算），贷款月利率为i，已还至第k期，则：分期还款额=贷款余额=注：“分期还款额”又称“每期还款额”：“贷款余额”又称“贷款剩余本金”，下同。2等额本金还款法借款人每月须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每月归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。设贷款总额为Y，贷款期数为n（按月计算），贷款月利率为i，已还至第k期，则：分期还本额=k期还款额= +(1- )
13、Yi贷款余额= (1- ) Y第二十六条 提前还款处理。借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前15个工作日向贷款人提出部分或全部提前还款申请，贷款人可免收或视情况按提前还款金额收取一定比例的违约金。 第二十七条 展期贷款处理。贷款期限在一年以内并采用一次性归还贷款本息方式的，借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本息，应提前30个工作日向贷款人申请展期，具体展期条件按省联社有关规定执行。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。展期协议须经抵（质）押人书面认可，并办理延长抵（质）押登记、保险手续；对以分期付款方式偿还贷款的，不得办理展期。 第二十八条 逾期贷款处理。贷款逾期
14、的，贷款人应将逾期部分及时转入逾期贷款科目核算，并向借款人加收逾期贷款利息。如贷款出现连续三个月逾期或累计六个月未能如数还款，贷款人应继续追偿或处分抵（质）押物，直到偿清全部贷款本息为止。 第七章合同变更和终止 第二十九条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。 第三十条 借款人在还款期间内经有权部门宣告死亡或失踪，借款人财产的合法继承人或受赠人应继续履行借款人签订的借款合同。如借款人丧失民事行为能力或无继承人和受馈赠人拒绝履行借款合同，贷款人有权依据抵（质）押合同的规定处理抵押物或质物。 第三十
15、一条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止30日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证及保险单，通知保证人，借贷关系、抵押质押担保关系即告终止。 第八章债权保护第三十二条 借款人、抵/质押人必须严格履行借款合同、抵质押合同条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：（一）未按合同约定的还款计划归还贷款本息。（二）擅自改变贷款用途或挪用贷款。（三）将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押。（四）拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查。（五）提供虚假文件、资料，造成贷款损失。（六）未
16、按合同约定办理有关保险手续。（七）与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议。（八）抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全。（九）在抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施。（十）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同。（十一）违反本办法和借款合同规定的其他行为。第三十三条 借款人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：（一）要求限期纠正违约行为。（二）要求增加所减少的相应价值的抵（质）押物。 （三）停止发放尚未使用的贷款。（四）在原贷款利率基础
17、上计收罚金。 （五）提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人账户中扣收）。 （六）依据有关法律及规定处分抵（质）押物。 （七）向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。 第三十四条 借款人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。 （一）借款人死亡或宣告失踪而无继承人或遗赠人； （二）借款人破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的； （三）借款人对其他债务有违约行为或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现的。 第三十五条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，
18、贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。第三十六条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。第九章贷款管理与考核第三十七条 个人住房贷款业务按照省联社核定的各级机构信贷业务管理基本权限执行。 第三十八条 贷款机构要加强对个人住房贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回工作。 第三十九条 贷款发放以后，贷款机构要经常检查贷款的偿还情况，检查贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况及偿债能力。 第四十条 贷款机构要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。第四十一条
19、贷款机构应建立贷款台账和加强台账管理。台账的内容包括：借款人姓名、联系方式、贷款合同号、还款账号、借款金额、期限、利率、还款方式等。 第四十二条 个人住房贷款应单设会计科目核算。 第四十三条 贷款经办机构应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进行检查，防止档案的损坏、丢失，特别要检查贷款合同、借款借据、他项权利证书等重要法律文件的完整性。档案主要包括但不限于如下资料：（一）借款申请书。（二）借款人（或共同借款人）、房屋共有人身份证件复印件；（其中借款人身份证复印件二份，其他人一份）。 （三）借款人(或共同借款人)、房屋共有人如已婚的需提供结婚证及配偶身份证；如未婚的、离婚后尚未再婚或丧偶的，应出
20、具个人婚姻状况证明。（四）如房产共有人为未满18岁的未成年人的，应出具户口簿(需与父母同一本户口本)或出生证(与父母不同一本户口时提供)复印件。 （五）借款人(或共同借款人)偿还贷款能力证明材料。 （六）合法有效已在房产管理部门备案的购房合同(合同原件一份、备案证明复印件一份) 。（七）借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（收据复印件一份或发票）。（八）借款合同、抵（质）押合同。（九）他项权利证书复印件（原件入现金库保管）。（十）经办机构规定的其他文件和资料。 第十章 机构准入及人员管理第四十四条 办理个人住房贷款业务实行机构准入制度。即县级行社申请开办个人住房贷款业务必须经市联
21、社（办事处）审查同意后报省联社核准。第四十五条 各县级行社在充分满足当地三农发展贷款需求的基础上可审慎试办个人住房贷款业务。办理个人住房贷款业务县级行社需满足包括但不限于如下条件：（一）资产质量较好，资金较为充裕，能够全面满足当地三农发展贷款资金需求。（二）具有适应业务需要合格的从业人员，一般不少于5人。（三）具有健全的内控制度和操作流程。岗位职责清晰，操作流程明确。监督检查及责任追究制度体系完善。（四）省联社、市联社（办事处）规定的其他条件。 第四十六条 准入管理。（一）准入申请拟开办个人住房贷款业务的县级行社向市联社（办事处）提交准入申请。包括以下内容： 1.申请的主要内容。包括业务种类、
22、权限等。2.开办的可行性。包括：贷款质量情况、当地三农信贷需求满足情况、资金状况、当地个人住房贷款市场情况、以及相关评估、公证、抵押登记配套设施情况等。3.风险防控情况。包括：“三统一”原则落实情况，规章制度建立情况，机构组建及人员配备情况等。4.制定的县级行社个人住房贷款业务操作流程或细则情况；5.其他需要报送的资料。（二）准入审查、核准1.市联社（办事处）信贷管理部门对县级联社提交的申请及有关资料按规定标准进行审查，提出审查意见提交本级信贷业务咨询委员会咨询，经咨询通过后经有权签批人签字以正式文件报省联社。2.省联社信贷管理部门对市联社（办事处）上报的申请进行审查，提出审查意见提交省联社信
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