绿化养护服务监管规程.doc

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1、_绿化养护服务监管规程1 范围1.1 本规程明确了公司办公楼物业管理项目绿化养护服务监管工作的基本要求和监管方法、监管依据、监管要点、问题处理、资料保存等事项的管理规范。1.2 本规程适用于公司办公楼项目管理处环境维护主管/督导对绿化养护服务的监管。2 目的明确办公楼环境维护主管/督导监管的工作要点，规范环境维护主管/督导监管和问题处理的工作方法，确保办公楼的绿化养护服务符合物业服务合同的要求和公司管理标准。3 基本要求3.1 办公楼项目管理处的绿化养护管理应贯彻执行公司科瑞物业管理运作规范中的相关管理规范、服务规范和作业规范。 3.2 环境维护主管/督导依据办公楼服务合同与环境维护服务标准（

2、见G/KRWY12204-2011），参照绿化养护服务监管流程图（图1），监管办公楼的绿化养护服务，协助管理处经理做好本项目相关物业服务。3.3 环境维护主管/督导熟悉掌握物业管理法律法规，熟悉绿化养护各方面的工作环节和程序，熟悉公司与绿化养护服务供方的合同约定。有较强的组织、管理能力和协调沟通能力，有良好的团队协作精神和强烈的责任心。4 监管方法4.1 环境维护主管必须懂得花木栽培、养护和管理知识，负责做好外委监管绿化养护工作，要求绿化供方制定全年绿化养护计划，确保内外绿化环境优美舒适，有常新常绿之感觉。4.2 随时注意各类花木的变化情况，每天必须巡检1次以上，发现问题及时解决，并将巡检到的

3、情况填写在绿化养护服务监管记录表(表1)上，交前台接待输入电子文档中。4.3 每周必须将巡检表中要求检查的内容全部检查1遍。定期对外围、大堂公共区域和各楼层摆放的室内绿化进行检查，发现花木枯萎及时采取相应的措施进行护理，并向经理汇报联系调换。4.4 在每周的工作例会上反馈检查的情况和需要解决的问题。4.5 每月底针对前几周检查中发现的问题组织1次全面对办公楼绿化养护工作的专项检查，发现问题及时进行整改，并在月度工作例会上反馈检查、执行情况与问题的处理。4.6 每月底根据绿化养护服务监管记录表的记录情况，结合绿化养护服务方整改情况在条线例会上对绿化养护状况进行1次评议，并向管理处经理提出当月绿化

4、养护服务费用支付情况和对绿化养护人员奖惩的建议。4.7 每月底督促绿化养护服务方根据绿化养护现状和要求制订次月的绿化养护工作计划。4.8 每季度对绿化养护服务方绿化养护状况进行1次评价，并填写供方服务（物料）质量评价表（见B11090）交管理处汇总后报公司。4.9 每年年初根据服务合同的约定提出绿化养护的整改（补植）计划，督促绿化服务供方根据计划要求制订绿化养护年度工作计划（包括年度绿化养护整改计划、培训计划等），再予以审核、确认并监督服务供方按照计划实施，以达到预期的质量要求。4.10 每年年底草拟绿化养护专项服务合同，并提交管理处经理审核。4.11 逢重大节日（如国庆、圣诞、春节）前1个月

5、，应根据服务合同的约定提出办公楼绿化环境布置计划（包括费用的估算）报管理处经理审核。4.12 绿化基础资料的建立与动态变更4.12.1 做好绿化基础资料的建立工作，包括乔灌木档案表及绿地、植物照片。4.12.2 做好绿化动态变更工作，包括乔灌木存活、绿化补植情况等。4.12.3 名贵树木应有标识牌。4.13 安全防范管理及注意事项：a) 水景、亲水平台应表明水深，并树立警示牌；b) 假山、雕塑应表明禁止攀爬等行为；c) 使用化学药剂，应选用高效低毒、低残留的药剂，控制有害生物的危害，并在喷药前告示业户；d) 化肥、除虫剂标识明显，存放安全；e) 使用绿化养护设备进行割草等工作时，需考虑噪音对周

6、围环境的影响，应在规定的操作时段进行作业，必要时事先告示业户；f) 废弃的化肥、除虫剂包装物由专业单位进行回收处置，防止环境污染。5 监管依据 5.1 草坪5.1.1 草种基本纯，草坪覆盖率不小于90%。5.1.2 草坪草高控制在58cm，厚度超过10cm时应予修剪，修剪后草坪厚度保持6cm左右，剪口平齐，无明显起伏或漏剪，整体效果平整。5.1.3 草坪色泽正常，生长良好，无大于0.5m2的集中空秃，杂草面积不大于5，无明显有害生物危害状，基本无积水。5.1.4 全年绿色期不得少于300天（二级草坪）。5.2 绿篱5.2.1 保证肥水供应，茂盛生长，修剪成形、成篱墙，达到观赏和隔离的作用。5.

7、2.2 绿篱生长旺盛、修剪及时、合理、整齐一致、造型美观，无明显病虫害发生，无杂物及垃圾附着，无死株、缺株。5.2.3 绿篱内长出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。5.2.4 生长不良或遭受病虫害而严重变形的植株应及时用大小相当的同类植株予以更换。5.2.5 应视天气情况适时浇水，每半个月用水冲洗叶面1次。5.3 乔灌木5.3.1 乔木生长健壮，形态整齐，无凌乱枝条和冗长枝叶；灌木株形整齐，造型植物轮廓清晰，修剪面直观整齐，棱角分明。5.3.2 乔木树冠应符合树种特点，并与周围环境协调，行道树修剪应保持树冠完整美观，主侧枝分布均称，内膛不空又通风透光。基部无30cm高以上萌蘖枝，无过长杂草

8、、杂物。5.3.3 对乔木灌木，应正确施肥、喷药，无明显病虫害。5.3.4 灌木一般以保持其自然姿态为原则，疏剪过密枝条，保持内膛通风透光；脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。 5.3.5 灌木脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。5.3.6 乔木修剪截口与枝位平齐，直径5cm以上的截口要封蜡。5.3.7 基本无死树，无明显枯枝。5.3.8 古树名木挂牌、建档管理，有保护复壮措施。5.4 花坛5.4.1 花坛植株生长健壮，株距适宜，花型正，花卉适时开花，花期长。全年应保持190天以上有花（一级花坛应保持280天以上）。5.4.2 花坛内基本无枯枝残花，花后残花量不得大于2

9、0%（一级残花量不得大于15%）；5.4.3 花坛内应无明显缺株倒伏的花苗，缺株倒苗超过15%要及时补植（一级不得超过10%）。5.4.4 花坛花卉花谢率在80%以上后，应及时进行更换。每次换花期间白地裸露时间不得超过20天。5.4.5 花坛换花期间，每年必须有1次以上土壤改良和土壤消毒，使花卉生长良好。土壤消毒常用的方法有化学药剂消毒和高温蒸气消毒。5.5 花境5.5.1 植株生长正常，高低错落有致，观赏期长，观花花卉适时开花，观叶植物叶色正常。可以一季为主花期，观赏期不得少于150天。5.5.2 应保证植物生长期无空缺。生长期植物空缺应进行及时补植，补植植物应符合设计和景观要求。5.5.3

10、 花后及植株休眠期内残花枯枝不得大于15。5.5.4 冬季空秃的白地裸露不得超过30天。5.5.5 应根据花卉的习性及时复壮、更新。多年生宿根、球根花卉一般23年翻种1次。5.5.6 花坛、花境与草坪交界处有切边。5.6 水生植物5.6.1 植株生长健壮，保持形态特征。观花观果植株正常开花结果。枯死植株少于5%。5.6.2 水质色度不超过15度。浑浊度不超过5度。不得有异臭。透明度m0.5。PH值6.57.5。溶解氧（DO）mg/l3。氨氮mg/l0.5。总磷（P）mg/l0.05。5.6.3 充足的日照，尤其是生长期（即每年46月之间），以免发生徒长枝、叶小而薄、不开花等现象。5.6.4 水

11、生植物应生长良好，无明显病虫害。无严重的有害生物危害现象，无杂草。5.6.5 水面种植范围内无漂浮杂物，对于枯黄的水生植物枝叶应及时清除。5.7 室内植物5.7.1 室内植物应保持植株丰满健壮，观花植物适时开花、花朵鲜艳，观叶植物叶面干净光亮、叶色翠绿，在正常的条件下无黄叶、焦叶，无枯萎、凋谢现象。5.7.2 按时浇水、淋水，植株无缺水干旱现象；无明显病斑、虫害。5.7.3 适时换盆、植物盆土表面无烟蒂、杂物、无枯叶；盆缸无浓厚浮灰、无污迹。5.8 病虫害防治5.8.1 每年根据绿化养护要求制定完整的年度、月度植物病虫害防治计划，并严格按照计划实施防范措施，妥善保存实施记录。5.8.2 全年中

12、无严重的病虫害发生，一般病虫害发生频次不超过3次（一般病虫害是指：可发现明显病虫害症状，花木受损面积不大，在1个月内即可恢复长势的病虫害），轻微病虫害发生频次不超过5次（轻微病虫害是指：有较轻的病虫害症状、但通过喷药能在10日内恢复的病虫害）。5.8.3 发生局部虫害的，应当在8小时之内进行防治，把病虫害消灭在萌芽状态。5.8.4 发生大面积虫害的，必须在4小时之内进行防治。6监管要点6.1 检查服务范围内的绿化服务是否处于正常状态。绿化服务员在岗人数、名单、稳定率是否符合合同约定，抽样检查作业现场上岗人员是否与当月绿化服务人员排班表或绿化服务上岗人员名单相符；是否按绿化排班表实施执行。6.2

13、 检查绿化养护人员或服务供方驻场人员的仪容仪表、工具配备、养护质量、服务态度是否符合环境维护服务标准（见G/KRWY12204-2011）规范要求。6.3 检查绿化养护人员是否按办公楼作业指导书（见G/KRWY13200-2011）中规范要求进行绿化设施的运行检查 、绿化养护、各项记录是否完整。6.4 要求服务供方根据项目的草种、树种、盆花品种生长情况，制订绿化养护月工作计划并实施，根据办公楼项目管理处和绿化养护服务供方的绿化养护月度工作计划，检查各项实施情况。6.5 参照设备台账管理规程（见G/KRWY12230-2011），要求服务供方协助管理处建立本项目绿化设施的台账，记录相关信息，据此

14、组织检查、养护等各项管理与服务工作。6.6 按照绿化养护监管流程图的监管程序，实施办公楼绿化养护岗的专业培训、现场监管、质量评价和年度评审。6.7 现场监管要点6.7.1 草坪养护：a) 草坪杂草是否及时清除，草种纯度达95%；b) 草坪生长是否良好，无明显裸土，绿地隔离设施保持完好；对被践踏、被碾压以及枯亡的草坪植物是否按照约定并及时进行补植，使草坪完整率保持98%以上，且无大于0.5m2的集中空秃；c) 草坪是否按照养护计划适时修剪，常年保持平整，草高不超过58 cm；d) 草坪是否及时并适时灌溉，常年保持有效供水，基本无积水；e) 是否根据草种及生长情况适时适量施肥，每年两遍以上，肥料选

15、用适当。6.7.2 乔灌木、绿篱养护：a) 乔木是否生长健壮，树形美观。灌木是否株型整齐，花灌木适时开花，花繁叶茂。球、篱、地被植物生长良好，无缺枝、空挡；b) 树木根部附近土壤是否常年保持疏松通透，无杂草；c) 乔木每年的修剪频次是否按要求并适度进行修剪，无凌乱枝条、枯枝；d) 灌木每年的修剪频次是否按要求并适时进行修剪，菱角分明，无枯枝、萌蘖枝；e) 篱、球造型植物是否按生长情况及造型要求及时进行修剪，做到轮廓清楚、线条整齐/圆整，无脱节；f) 地被、攀援植物每年是否按要求进行修剪，基本无枯枝。是否按树木种类、生长状况、土壤状况等适时适量施肥，满足树木生长需要；g) 冬季对于不耐寒的树种和

16、树势较弱的植株是否分别采取不同的防寒措施，大雪期间或之后是否及时将树枝上的积雪打掉；h) 汛期前是否对易倒树木合理修剪并进行必要的绑扎工作；汛后应及时落实对受损树木进行加固、扶正。6.7.3 花坛、室内植物等养护：a) 花卉轮廓是否完美、叶色较鲜艳，并适时开花，无枯枝残叶、无高出花面的杂草；b) 花盆摆放是否整齐、美观；c) 草本花卉花后是否及时清除枯萎的花蒂、黄叶和残枝，室内观叶植物是否适时修剪；d) 是否根据室内观叶植物及气候等情况适时、适量浇水淋水；e) 是否根据植物的生长及开花特性合理进行施肥。6.7.4 综合绿化养护：a) 是否适时做好病虫害的防治，发现虫害及时喷药；b) 及时并适时

17、灌溉，常年保持有效供水，基本无积水；c) 根据草种、树种生长/开花情况适时适量施肥；d) 有病虫害防治措施，并及时做好病虫害防治；e) 绿地、花坛、花盆内无明显石块、纸屑、垃圾等杂物，枯枝枯叶不过夜存放工作现场。7 问题处理7.1 检查中发现问题应及时与服务供方领班或作业人员进行沟通，并督促服务供方立即进行整改，同时向管理处经理汇报。7.2 跟踪检查服务供方整改的落实情况，如有困难，可视情况提供必要的帮助，或组织相关人员进行专题研究，寻找解决方法。7.3 在日常巡检过程中，发现其他条线的问题或需要其他条线的配合的，应及时协调和沟通。7.4 主动征求业户对绿化养护方面的意见与建议，做好对业户投诉

18、处理后的回访工作。7.5 当突发事件发生时，按照应急预案指导绿化作业人员履行好相应的职责，并对应急预案实施的全过程进行监控。7.6 对属于绿化养护范围而在服务外包合同中没有约定的事项应主动承担安排、落实的责任，并应在下一期服务外包合同中增补该内容，避免出现管理上的真空。7.7 当现场发生重大或紧急情况且服务供方现场负责人不在时，环境维护主管/督导可对服务供方人员行使直接指挥权。但事后应同服务供方现场负责人沟通，并及时做到权力复位。7.8 上述相关问题的处理需记录在“OB簿”上。8 资料保存8.1 环境维护主管/督导应使用专用文件夹保存相关资料：a) 绿化服务合同复印件（苗木清单）；b) 外委方的企业法人营业执照、组织机构代码证（有效期内）复印件；c) 绿化设施台账、绿化养护计划；d) 绿化养护领班填写的绿化养护作业巡检表（表一）、（表二）。d) 绿化养护工每日填写的绿化养护作业记录表。8.2 环境维护主管/督导应将绿化养护服务监管记录表连同绿化服务过程中的相关记录，按公司项目档案管理规程（G/KRWY12215-2011）进行归档保存，并作为对服务供方按绿化服务专项服务合同提供的服务质量进行考评的依据之一。附录A图1 绿化养护服务监管流程图（T2229） 表1 绿化养护服务监管记录表（B2293）9_