滨江集团：2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告.PDF

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1、 公司债券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 2 能力等方面得到同行业认可，同时已经培养起 配合度较高的合作方体系， 为公司实现高品质、 高效运营和良好的费用控制提供保障。 4公司盈利能力较强，融资渠道畅通，综公司盈利能力较强，融资渠道畅通，综 合融资成本较低。合融资成本较低。 公司毛利率保持较高水平， 销 售毛利率和总资产报酬率高于行业平均水平。 公司未使用授信规模大， 且债务期限分布均匀； 融资渠道以银行和公开市场为主， 无非标融资， 综合融资成本低于行业平均水平。 关注 1公司业务存在一定的区域集中风险。公司业务存在一定的区域集中风险。公 司房地产业务主要集中在杭州地区，当地房地

2、 产市场调控精准度不断提升， 受当地限价、 限购 等调控政策影响，企业盈利空间恐受到挤压。 2关注公司未来土地拓展。关注公司未来土地拓展。在销售提速及 快运营策略的作用下，公司未开发土地储备规 模一般，存在较大的补库存需求。 3公司债务负担公司债务负担提升提升。2018 年以来，公司 债务规模快速增长，债务负担有所上升。 分析师 李 晶 登记编号（R0040212020001） 曹梦茹 登记编号（R0040218090002） 邮箱： 电话：010-85172818 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 10 层（100022） 网址： 公司债

3、券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 4 一、主体概况 杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“公司”或“滨江集团”）前身系成立于1996年8月 的杭州滨江房产集团有限公司（以下简称“滨江有限”），注册资本5,200万元。杭州市江干区计划 经济委员会（以下简称“江干区计经委”）出资5,000万元，占注册资本的96%；杭州定海建筑工程 公司出资200万元， 占注册资本的4%。 由于杭州定海建筑工程公司并未实际出资， 江干区计经委实际 出资1,200万元，滨江有限注册资本减为1,200万元，其全部权益由江干区计经委享有。1999年11月， 经股权转让，江干区计经委出资中的480万元转由江干

4、区国资局持有，占注册资本的40%；江干区计 经委转让其余出资720万元，由戚金兴为代表的经营层集体认购，占注册资本的60%，其中，120万元 出资（占注册资本10%）系代朱慧明持有，120万元出资（占注册资本10%）系代莫建华持有，60万 元出资（占注册资本5%）系代王祖根持有。 2006 年 12 月，滨江有限更名为杭州滨江房产集团股份有限公司，并于 2008 年 5 月在深圳证券 交易所正式挂牌上市（股票简称：滨江集团，股票代码：002244.SZ）。后经多次增资扩股、股权转 让、 资本公积定向转增股本、 送股及定向增发等， 截至 2020 年 3 月底， 公司注册资本为 31.11 亿元

5、。 其中，杭州滨江投资控股有限公司（以下简称“滨江控股”）持有公司 42.95%的股权，为公司控股 股东；自然人戚金兴持有滨江控股 64.00%的股权，并直接持有公司 11.51%的股权，为公司实际控制 人。截至 2020 年 4 月底，滨江控股持有公司股份 13.36 亿股，已质押股份数量为 3.99 亿股，占其持 股数量的 29.83%，占总股本的 12.81%。 图 1 截至 2020 年 3 月底公司股权结构图 资料来源：公司提供 公司经营范围：房地产开发，房屋建筑，商品房销售，水电安装，室内外装璜；含下属分支机构 的经营范围；其他无需报经审批的一切合法项目（以工商登记机关核准为准）。

6、 截至2020年3月底，公司设有成本管理部、投资发展部、投资部和资金管理部等职能部门（见附 件1）；纳入合并范围内子公司共152家，在职员工共1,428人。 截至2019年底，公司合并资产总额1,296.25亿元，负债合计1,072.13亿元，所有者权益（含少数 股东权益） 224.12亿元， 其中归属于母公司所有者权益165.67亿元。 2019年， 公司实现营业收入249.55 亿元，净利润（含少数股东损益）39.73亿元，其中，归属于母公司所有者的净利润16.31亿元；经营 活动产生的现金流量净额26.21亿元，现金及现金等价物净增加额48.34亿元。 截至 2020 年 3 月底，公司

7、合并资产总额 1,410.11 亿元，负债合计 1,177.92 亿元，所有者权益 （含少数股东权益）232.20 亿元，其中归属于母公司所有者权益 168.43 亿元。2020 年 13 月，公 公司债券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 5 司实现营业收入 37.81 亿元，净利润（含少数股东损益）7.94 亿元，其中归属于母公司所有者的净利 润 2.78 亿元；经营活动产生的现金流量净额-25.46 亿元，现金及现金等价物净增加额 6.87 亿元。 公司注册地址：浙江省杭州市庆春东路38号；法定代表人：戚金兴。 二、本次（期）债券及债券募集资金用途 1本次（期）债券概况 经中国证

8、监会于 2019 年 8 月 9 日印发的“证监许可20191481 号”批复核准，公司获准向合 格投资者公开发行面值总额不超过 27 亿元的公司债券。本次债券名称为“杭州滨江房产集团股份有 限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券”，发行规模不超过 27 亿元（含 27 亿元），采用 分期发行方式。本期债券名称为“杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期）”（以下简称“本期债券”），本期债券发行规模不超过 6.00 亿元（含 6.00 亿 元）。本期债券期限不超过 3 年（含 3 年）。本期债券票面金额为 100 元，按面值平价发行。本期

9、债券发行对象为持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 A 股证券账户的合格投资者中的机 构投资者。本期债券为固定利率债券，票面利率将由公司与簿记管理人按照国家有关规定协商一致 在利率询价区间内确定。本期债券采用单利按年计息，不计复利；每年付息一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付。 本期债券无担保。 2本期债券募集资金用途 本期债券的募集资金拟用于偿还“17 滨房 01”。 三、行业分析 公司为房地产开发企业，其收入几乎全部来源于房地产业务。 1行业概况 房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、

10、波动较大。受国家政策导向的。受国家政策导向的 影响，房地产投资增速在影响，房地产投资增速在 2017 年后均保持高位，但年后均保持高位，但 2019 年二季度后投资虽在高位但已呈现下降趋年二季度后投资虽在高位但已呈现下降趋 势。势。 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过 二十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式 正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。 从近年房地产行业发展趋势来看，受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施，2016 年全国房地 产开发投资 102,580.61 亿元，同比增长 6.88%

11、，增速较上年上升 5.88 个百分点；2017 年，我国房地 产开发投资 109,798.53 亿元，同比增长 7.04%，受密集调控政策影响，增速较上年微增 0.16 个百分 点，整体投资热情仍旧较高。2018 年，全国房地产开发投资 120,263.51 亿元，同比增长 9.50%，增 速较前 11 个月回落 0.20 个百分点，但仍高于 2017 年水平，在土地购置费和补库存驱动的新开工高 增长下继续维持在高位。2019 年，全国房地产开发投资 132,194.26 亿元，同比增长 9.90%，增速较 上年上升 0.40 个百分点，总体仍维持高位，但从 2019 年 4 月开始已连续 8

12、 个月下降，主要系土地 购置费进一步降速所致。 公司债券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 6 图 2 20152019 年全国房地产市场发展情况（单位：亿元、%） 资料来源：Wind，联合评级整理 2市场供需 （1）土地供应状况 2017 年，受土地增加供应量及调控政策影响，楼面均价及溢价率有所回落；年，受土地增加供应量及调控政策影响，楼面均价及溢价率有所回落；2018 年后，房地产年后，房地产 开发企业拿地趋于理性，土地溢价率继续走低。开发企业拿地趋于理性，土地溢价率继续走低。 土地是房地产开发企业主要的成本来源，土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大，同时会受 到地方政府供地意愿、

13、开发商购地能力和意愿的影响。中央政府通过信贷、融资审批等手段限制房 地产开发企业融资行为，加之需求端限购等政策，导致部分房地产开发企业的现金回笼情况随着行 业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求。 根据中指数据统计的全国 300 城市土地市场数据， 2017 年， 全国 300 个城市土地成交面积 95,036 万平方米，同比增长 8%；土地出让金总额为 40,623 亿元，同比增长 38%。其中，住宅用地成交面 积 35,433 万平方米，同比增长 24%；商办类用地成交土地面积 10,225 万平方米，同比减少 10%。分 城市来看，2017 年，一线城市土地供应持续放量，成交量及出让金

14、随之上涨，但受调控政策影响， 楼面均价及溢价率均有所下滑；二线城市土地供应与成交面积与去年基本持平，土地出让金及均价 同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体趋稳；三四线城市内部热度分 化。 2018 年， 土地供应量继续上扬， 全国 300 个城市土地供应量 128,440 万平方米， 同比增长 20%； 土地成交面积 105,492 万平方米，同比增长 14%。其中，住宅用地成交面积 38,931 万平方米，同比 增长 10%； 土地出让金总额为 41,773 亿元， 同比微增 2%； 整体成交楼面均价及溢价率均有所下滑， 房地产开发企业拿地趋于理性。分城市来看，201

15、8 年，一线城市供地节奏放缓，同比下降 12%，成 交指标均降，其中出让金总额下降 12%；二线重点城市实施“分类调控、因城施策”政策，土地供 应量同比增长 16%，但土地出让金和溢价率同比回落；三四线城市面对热点城市的需求外溢，加快 供地节奏，土地供应量、成交面积、出让金均同比走高，但溢价率同比下滑明显。 2019 年，全国 300 个城市土地供给同比微增、成交同比微降，但受益于二城市土地市场交易活 跃，土地成交楼面均价和出让金总额增长明显，整体溢价率较上年基本持平。分城市来看，一线城 市供求同比双涨，但楼面均价有所下滑，溢价率同比变化不大；二线城市供求小幅上涨，土地出让 金总额和楼面均价分

16、别同比增长 28%和 18%， 溢价率较上年同期增加 1 个百分点； 三四线城市供求、 溢价率均出现一定程度下滑，土地出让金和楼面均价继续走高。 公司债券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 7 表 1 20172019 年全国 300 个城市土地交易情况（单位：万平方米、%、亿元、元/平方米） 项目项目 2017 年年 2018 年年 2019 年年 推出面积 111,907 128,440 129,816 同比 8 20 1 成交面积 95,036 105,492 106,568 同比 8 14 -1 出让金 40,623 41,773 50,294 同比 38 2 19 楼面均价

17、2,374 2,159 2,507 同比 26 -11 17 土地平均溢价率 29 13 13 同比 下降 14 个百分点 下降 16 个百分点 下降 0.02 个百分点 资料来源：CREIS 中指数据，联合评级整理 （2）开发资金来源状况 2017 年房地产市场调控后融资环境再次趋紧，房地产开发企业资金压力较大；年房地产市场调控后融资环境再次趋紧，房地产开发企业资金压力较大；2018 年，货币政年，货币政 策结构性宽松，策结构性宽松，2019 年一季度房地产开发企业融资环境有所回暖，但二季度再遇收紧，房地产开发年一季度房地产开发企业融资环境有所回暖，但二季度再遇收紧，房地产开发 企业整体融资

18、延续趋紧的政策方向。企业整体融资延续趋紧的政策方向。 2016年宽松信贷政策后，2017年房地产开发企业融资渠道再度收紧。全年房地产开发企业到位 资金156,052.62亿元，同比增长8.20%，增速较上年同期下降7.00个百分点。其中，国内贷款25,241.76 亿元，同比增长17.30%；利用外资168.19亿元，同比增长19.80%；自筹资金50,872.21亿元，同比增长 3.50%；其他资金79,770.46亿元，同比增长8.60%。在其他资金中，定金及预收款48,693.57亿元，同 比增长16.10%；个人按揭贷款23,906.31亿元，同比下降2.00%。 2018年，房地产开

19、发企业到位资金165,962.89亿元，同比增长6.40%。其中，国内贷款同比下降 4.90%，主要系银行信贷受到监管，银行资金流入房地产市场受限所致；自筹资金同比增长9.70%， 主要系房地产开发企业发债及资产证券化规模增长所致； 其他资金同比增长7.84%， 主要系房地产开 发企业加快回款所致。随着政策对房地产开发企业融资的限制，房地产开发企业自身造血能力对房 地产开发企业愈加重要；2018年，央行已进行4次降准，释放一定流动性，货币政策结构性宽松。 2019年一季度，受益于多项稳经济、宽信用政策发力，房地产行业融资环境有所改善。2019年4 月开始， 随着金融机构违规放款给房地产市场的事

20、件频出， 以及土地市场上高溢价地块的多次出现， 房地产开发企业的融资环境开始有所收紧；2019年5月以来，监管层收紧房地产开发贷款、信托借款 和海外美元债等房地产开发企业重要融资渠道，融资端政策超预期收紧。2019年，房地产开发企业 到位资金178,608.59亿元， 同比增长7.60%， 增速较上年提高1.20个百分点。 其中国内贷款资金同比增 长5.10%，自2019年8月以来继续回落，在融资监管趋严预期下增速有收窄迹象；自筹资金同比增长 4.20%，继续低位运行；定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长10.70%和15.10%，增速较前11月 有所回升。 （3）市场供需情况 2017 年

21、之后政策环境由松趋紧，调控政策密集发布；年之后政策环境由松趋紧，调控政策密集发布；2018 年，商品房销售增速在持续调控下继年，商品房销售增速在持续调控下继 续回落， 景气度有所下滑， 一、 二线城市销售增速有所企稳， 但三四线城市下滑趋势明显。续回落， 景气度有所下滑， 一、 二线城市销售增速有所企稳， 但三四线城市下滑趋势明显。 2019 年，年， 房地产销售面积虽负增长，但仍保持一定韧性，销售价格房地产销售面积虽负增长，但仍保持一定韧性，销售价格的稳定增长带动销售额继续创新高。的稳定增长带动销售额继续创新高。 2017年， 商品房销售增速有所放缓， 全国商品房销售面积169,407.82

22、万平方米， 同比增长7.70%， 增速较上年大幅下降。其中城市间分化显现，一线城市房地产销售市场逐步向二手房市场转移，二 公司债券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 8 线城市房地产销售市场亦呈现明显回落态势，三线城市受益于棚改货币化安置政策仍然表现较好。 其中， 住宅销售面积增长 5.30%， 办公楼销售面积增长 24.30%， 商业营业用房销售面积增长 18.70%； 住宅销售额增长 11.30%，办公楼销售额增长 17.50%，商业营业用房销售额增长 25.30%。从供应来 看，2017 年房地产开发企业房屋施工面积 781,483.73 万平方米，同比增长 3.00%；房屋竣工

23、面积 101,486.41 万平方米，同比减少 4.40%；商品房待售面积 58,923.00 万平方米，同比减少 15.30%，其 中住宅待售面积同比减 25.10%，办公楼待售面积同比增加 0.90%，商业营业用房待售面积同比减少 4.00%。 图 3 近年全国商品房销售面积和销售额增速情况（单位：%） 资料来源：Wind，联合评级整理 2018 年，在调控政策持续深化背景下，商品房销售增速继续下滑，房地产销售面积及销售金额 同比增速处于 2015 年 6 月以来的相对较低位。 2018 年， 全国房地产销售面积 171,654.36 万平方米， 同比增长 1.30%，增速较上年下滑 6.

24、40 个百分点；全国房地产销售金额 149,972.74 亿元，同比增长 12.20%，增速较上年下滑 1.50 个百分点。2018 年，房地产开发企业房屋施工面积 822,300.24 万平方 米，同比增长 5.20%；房屋竣工面积 93,550.11 万平方米，同比减少 7.80%；商品房待售面积 52,414 万平方米，较 2017 年末减少 11.05%。分城市来看，一线城市商品房销售成交维持低位，但一季度之 后， 销售增速企稳回升； 重点二线城市调控因城施策， 销售增速低位徘徊， 2018 年末增速为-0.01%； 三线城市虽整体呈下降趋势但仍表现最佳，维持 2%左右增速，主要系相对

25、宽松的调控政策、棚改货 币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业需求。但随着住建部出台因地制宜推行棚 改货币化和实物安置相结合的政策，以及本轮三四线城市购买力的消耗与透支，预计未来三四线城 市商品房的销售将承受一定去化压力。 公司债券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 9 图 4 一、二、三四线城市商品房销售面积累计同比（单位：%） 注：二线城市数据用 Wind 40 大中城市数据中的二线城市模拟代替，三四线数据用全国数据扣减 40 大中城市中的一、二线数据进行模拟代替 资料来源：Wind，联合评级搜集整理 2019 年， 全国房地产销售面积 171,557.87 万平方米，

26、 同比下降 0.1%， 较上年下降 1.4 个百分点， 2018 年销售面积的历史高点基数效应导致 2019 年销售增速呈微幅负增长；全国房地产销售金额 159,725.12 亿元，同比增长 6.50%，增速较上年同期回落 5.70 个百分点，销售额在售价逐渐走高的 基础上，仍保持一定增长。2019 年，房地产开发企业房屋施工面积 893,820.89 万平方米，同比增长 8.70%，增速较上年增长 3.50 个百分点，主要系房企为加快资金回笼，加快施工速度所致；房屋竣工 面积 95,941.53 万平方米，同比增长 2.60%。总体看，2019 年房地产市场销售下行压力中韧性前行。 （4）销

27、售价格情况 2017 年和年和 2018 年， 一、 二线城市房地产价格增速大幅下降， 三线城市价格增速降缓；年， 一、 二线城市房地产价格增速大幅下降， 三线城市价格增速降缓； 2019 年，年， 一线城市价格增速触底回升，二、三线城市价格增速继续下探，总体百城价格指数一线城市价格增速触底回升，二、三线城市价格增速继续下探，总体百城价格指数 2019 年虽有上涨年虽有上涨 但增速逐步回落。但增速逐步回落。 2017 年，一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓。其中一线城市同比增速从年初 的 21.37%大幅下降至年末的 1.43%，二线城市同比增速从年初的 18.27%下降至年末的

28、7.70%，一二 线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到 12%左右水平。 2018 年末，百城住宅价格指数中一线城市同比增长 0.40%、二线城市同比增长 7.08%、三线城 市同比增长 8.71%，一、二、三线城市百城住宅价格指数增速均有所放缓。 2019 年，百城住宅价格指数上涨 3.34%，涨幅较上年同期收窄 1.75 个百分点，百城住宅价格指 数同比增速自 2017 年 3 月以来继续收窄。 其中， 一线城市住宅价格指数增速自 2018 年末触底回升， 2019 年末价格上涨 0.71%，较上年同期扩大 0.31 个百分点；二、三线城市

29、住宅价格指数增速继续下 探，二线城市 2019 年末价格指数同比收窄 2.84 个百分点，三四线代表城市 2019 年末价格指数同比 收窄 4.11 个百分点。 公司债券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 10 图 5 20152019 年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况（单位：%） 资料来源：Wind，联合评级整理 3行业竞争 随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增 长长、企业分化加剧企业分化加剧、行业集中度不断提高的发展态势。行业集中度不断提高的发展态势

30、。 2017 年，房地产市场集中度继续提高，前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售额占比分别为 24.16%和 32.46%，分别较上年提高 5.44 和 7.23 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售 面积分别为 15.38%和 20.03%，分别较上年提高 2.84 和 3.82 个百分点，从侧面反映出优质城市资源 不断向大型房地产开发企业倾斜的态势。2018 年，前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售额占比分 别为 26.89%和 38.32%；前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售面积占比分别为 19.08%和 25.74%， 集中度继续提升。 20

31、19 年， 前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售额占比均较 2018 年有小幅下降， 但销售面积占比继续提升。 表 2 20172019 年前 10 名与前 20 名房地产开发企业销售额和销售面积占比情况（单位：%） 项目项目 2017 年年 2018 年年 2019 年年 前 10 大企业销售额占比 24.16 26.89 26.28 前 20 大企业销售额占比 32.46 38.32 37.14 前 10 大企业销售面积占比 15.38 19.08 19.95 前 20 大企业销售面积占比 20.03 25.74 27.07 资料来源：Wind，联合评级整理 房地产行业表现出明显的

32、强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产开发企业集 中， 龙头企业在竞争中占据明显优势。 据 CRIC 统计的 2019 年房地产开发企业销售额情况， 碧桂园、 万科地产、中国恒大和融创中国全口径销售额均步入 5,000 亿元，其中碧桂园销售额超过 7,000 亿 元；保利发展、绿地控股、中海地产迈入 3,000 亿元门槛；新城控股、世茂房地产、华润置地、龙湖 集团、招商蛇口、阳光城、金地集团、旭辉集团进入 2,000 亿元阵营，另有 19 家房地产开发企业销 售额过千亿，再次呈现强者恒强局面。 表 3 2020 年中国房地产开发企业测评前 10 强企业 排名排名 企业简称企业简称

33、排名排名 企业简称企业简称 1 恒大集团 6 保利发展 公司债券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 11 2 碧桂园 7 龙湖集团 3 万科企业 8 新城控股 4 融创中国 9 华润置地 5 中海集团 10 广州富力 资料来源：中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心 4行业政策 2017年，政府强调稳定房地产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住年，政府强调稳定房地产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住 房消费，提出加快建立长效机制，实行差别化调控，加快房产税落地。房消费，提出加快建立长效机制，实行差别化调控，加快房产税落地。20

34、18年，“房住不炒”总基年，“房住不炒”总基 调未变，但开始体现“因城施策”调控思路；调未变，但开始体现“因城施策”调控思路；2019年中央多次会议继续坚持房住不炒、因城施策思年中央多次会议继续坚持房住不炒、因城施策思 路，继续推进房地产长效调控机制，确保房地产市场平稳发展。路，继续推进房地产长效调控机制，确保房地产市场平稳发展。2020年一季度，国家坚持“房住不年一季度，国家坚持“房住不 炒”定位，地方因城施策较灵活。炒”定位，地方因城施策较灵活。 2016 年下半年，全国房地产市场继续升温，为调控思路的转变和升级设了铺垫，北京、上海、 深圳等城市迎来最严调控政策。一方面，预售证监管、土地供

35、应调控以及限售等政策，在供给端限 制供应的增加，另一方面政府又通过需求端调控（主要是因城施策和货币周期淡化等）防止需求过 快衰减。此轮政策调控的思路在于短期调控政策的常态化维持房价中期稳定，为长效机制的加速落 实提供窗口期，最终达到房地产长期稳定，“房住不炒”的效果。 表 4 近年来主要房地产调控政策 年份年份 调控政策调控政策 2017 年 3 月 2017 年 3 月以来，全国一线及重点二、三线约 30 个城市陆续颁布新一轮房地产市场调控政策， 此次调控范围进一步扩大 2017 年 4 月 住建部和国土资源部联合签发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知， 从用地层面严防高价地

36、扰乱市场预期 2017 年 7 月 中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定房地产市场，坚持政策 连续性稳定性，加快建立长效机制” 2017 年 8 月 北京市共有权产住房管理暂行办法和关于印发北京市共有产权住房规划设计宜居建设 导则（试行）的通知面向社会公开征求意见 2017 年 10 月 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住 房制度，让全体人民住有所居 2017 年 12 月 发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房 租赁企业发展。保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地

37、方事权，实行差别化 调控 2018 年 3 月 启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度，将符合条件的新就业无房职工、外来务工 人员纳入保障范围；继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，建 立健全长效机制；培育住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制 度；健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法 2018 年 7 月 中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引 导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机 制。” 2018 年 12 月 山东省菏泽市取消住宅限售，广州放宽商服

38、类物业销售限制 2018 年 12 月 2018 年中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房 保障体系” 2019 年 1 月 习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上指出 “要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案” 2019 年 3 月 2019 年 3 月政府工作报告提出“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住 房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户 区改造，保障困难群体基本

39、居住需求”及“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法” 公司债券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 12 2019 年 4 月 中央政治局会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施 策、城市政府主体责任的长效调控机制” 2019 年 5 月 银保监会发布“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知（银保监发201923 号）， 严查房地产违规融资 2019 年 7 月 中央政治局会议提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制， 不将房地产作为短期刺激经济的手段” 2019 年 8 月 银保监会下发中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信

40、托监管工作的通知（信托函 201964 号，要求“加强房地产信托合规管理和风险控制，坚决遏制房地产信托过快增长、 风险过度积累的势头” 2019 年 12 月 中央经济工作会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳 地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展” 2020 年 3 月 国务院发布了关于授权和委托用地审批权的决定，主要把两种审批权“下放”，一是将永 久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权限“下放”到省、市、自治区；二是将永久基 本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批权限“下放”到部分试点区域，首批试点省份 为北京、天津、上

41、海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限 1 年 资料来源：联合评级搜集整理 2017年10月，习近平代表第十八届中央委员会在中国共产党第十九次全国代表大会上向大会作 出报告，明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2017年12月，中央经济工作会议指出“要发展住房 租赁市场特别是长期租赁， 保护租赁利益相关方合法权益， 支持专业化、 机构化住房租赁企业发展。 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中 央和地方事权，实行差别化调控”。2017年，国家坚持“房住不炒

42、”，并提出分类调控，因城因地施 策。 2018年7月，中共中央政治局会议要求“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供 求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发 展长效机制。”由“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上涨”。 2018年12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布关于推进全市棚户区改造和促进房地产市 场平稳健康发展的通知，提出“取消新购住房限制转让措施”；12月19日，广州市住房和城乡建设 委员会发布关于完善商服类房地产项目销售管理的意见，指出“2017年3月30日前（含当日）土 地出让成交的 （以

43、签订土地出让合同、 成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准） 房地产项目， 其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让”。2018 年12月，中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障 体系”。临近2018年末，部分城市调控政策微调，但政策上仍然坚持“房住不炒、因城施策”调控思 路。 2019年3月5日，李克强总理在政府工作报告中对房地产相关表述主要有两处：一是“更好 解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体

44、系，促进房地产市场平稳 健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”；二是“健 全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头， 中央政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激 经济的手段”。银保监会接连在2019年5月和8月下发相应文件，对房地产融资进行控制；2019年12 月，中央经济工作会议重申“房住不炒”基调。房住不炒和因城施策仍是主基调，各地政府应根据 情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展。 2020年一季度，受新冠疫情影响，经济面临较大挑战，但中央坚持“

45、房住不炒”定位不变。2020 公司债券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 13 年2月16日， 财政部部长在 积极的财政政策要大力提质增效 一文中称， 坚持 “房住不炒” 的定位， 落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工 作， 推动完善基本住房保障体系。 2020年2月21日， 人民银行召开2020年金融市场工作电视电话会议， 会议提出：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效 管理机制，促进市场平稳运行。同时，为了解决用地问题，国务院于2020年3月12日印发关于授权 和委托用地审批权的决定，将土地审

46、批权下放，赋予省级地方政府更多的自主权，使其能够因地 制宜，自主调整土地利用空间布局。但国家并未对建设用地规模进行松绑，仍将从严从紧控制建设 用地总规模。地方层面，济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京、云南省、长春等多地 政府出台了地产支持政策，包括放宽商品房预售条件、预售资金提前拨付、延期缴纳土地出让金、 降低人才落户门槛、加大住房公积金支持力度等供给端和需求端政策；但驻马店、广州、宝鸡、山 东济南先行区等地出台的涉及放松限购、降低首付比例等政策均被撤回，体现了国家保持房地产调 控的定力。 5行业关注 房地产行业债务水平较高，房地产开发企业融资渠道整体趋严，违约风险加大房地产行业债

47、务水平较高，房地产开发企业融资渠道整体趋严，违约风险加大 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来，国内货币政策持续宽松，再融资政 策进一步松绑， 房地产开发企业融资环境明显改善， 公司债融资规模大幅增长， 行业债务水平高企。 但 2016 年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方面对房地 产行业开发资金来源监管趋严，对房地产开发企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部 分房地产开发企业存续债务可能存在集中到期的现象，在一定程度上加大了房地产行业债券违约风 险。 房地产调控政策短期内不会退房地产调控政策短期内不会退出 2019年两会及4

48、月、7月的政治局会议持续强调“房住不炒”、房地产长效机制和因城施策，房 地产调控政策短时间不会退出，稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调 控目标。 中小房地产开发企业面临被整合风险中小房地产开发企业面临被整合风险 随着资源逐步向大型房地产开发企业集中，中小房地产开发企业面临较大的经营压力，面临被 大型房地产开发企业收购整合风险。实力突出的大型房地产开发企业，相继在长三角、粤港澳大湾 区等热点区域以收购、 合作两种主要方式进行项目扩充， 进一步优化总体布局， 保障企业稳定发展。 6未来发展 调控政策趋于常态化、精细化和长期化调控政策趋于常态化、精细化和长期化 在过去几年的房

49、地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少有 效的长期调控手段。2017 年以来，国家出台多项长期调控政策，试点共有产权房、鼓励发展住房租 赁市场，并实施差别化的调控政策；此外，房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政 调控手段。从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业 健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。 房地产行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升房地产行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升 大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地 产、 体育地产等领域资本集