IBMS的重要性.doc

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1、如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流IBMS的重要性【精品文档】第 18 页系统集成（IBMS）的重要性随着计算机技术、网络通讯技术、物联网技术与现代物业管理理论的不断进步，推动建筑物业管理的自动化程度不断提高，催生了5A建筑物业管理理论（BA楼宇自动化、CA通讯自动化、SA安保自动化、FA消防自动化、OA办公自动化）。一、没有系统集成所面临的问题就目前来讲，一个现代化商业建筑、建筑群和城市综合体内，各类专属功能的自动化子系统少则几个，多则十几个，甚至三十几个，如何综合管理这些子系统，使其相互无缝配合运行，发挥最佳整体效益，是摆在物业管理机构面前的非常现实的问题。据笔者不完全分析，主要问题

2、如下，并环环相扣：（1）信息孤岛 虽然每个子系统内部都实现了自动化与信息化监控，都有自己的主控制单元或者服务器，但是各个子系统之间没有信息互联纽带，不能够实现信息共享，自动协同操作，共同为建筑物营造一个舒适、安全、卫生的生活环境。形成以各个子系统为中心的信息孤岛。（2）人为干预既然子系统为信息孤岛，不能自动信息共享与协同操作，就必须借助人为干涉使子系统之间配合。这就引申出来对物业管理者本身高素质人需求问题，所谓高素质人才需要学识与经验完美组合，先不说具有这种素质的物业从业人员在国内奇缺的问题，单就人工成本（数量X薪酬）也是物业管理企业一块较大的负担。（3）劳动强度人为干预的表象后果就是大大增加

3、了系统监控人员的数量与劳动强度，读者可以想象一下，值班员在中控室面对几个、十几个、甚至三十个各个子系统的监控终端，研读它们呈现的信息，发出操控指令与参数，还要兼顾其它子系统的协同操作，其劳动强度可想而知了。（4）反应滞后人为干预的第二大弊病是反应滞后，尤其是一个子系统报警需要另外一个子系统协同动作处理，值班人员首先需要了解诱因子系统的状态，才能判断是否需要其它子系统的配合，然后再操控配合子系统协同，这必将造成协同监控操作动作的严重滞后，比如：一个消防烟感报警信息，需要附近的摄像头配合确认，值班员首先要确认报警点的确定地点，然后再查找附近摄像头的设备编号，再将其画面切过来查看；如果需要打开报警区

4、域照明，打开报警区域广播.（5）管理粗放人为干预的第三大弊病是管理粗放，不是每个值班员都能对所有子系统有比较深入的理解，而且人工也不可能做到24小时实时监控，这样在实际管理过程中必然导致管理凭经验判断，尤其是在需要几个子系统协同操作时，更是力不从心，很难将各个子系统配合在最佳状态。由于管理的粗放与监控操作一刀切，造成环境控制不稳定，无法保证环境质量。（6）经验流失每个值班或管理人员都有自己的专业理解范围，也就是对某几个子系统或某几方面的协同操作有比较深入的理解。一个高效物业管理需要各个子系统都能够在充分发挥自身作用的同时，还必须将各个子系统有机组合成一个整体协同操作，在满足环境质量的同时，做到

5、节约能源、节省人力、延长设备寿命，实现1+12的效果。而人为干预管理方式，由于每个人的经验限制很难做到这一点，更不要说人员流动将已有的经验带走所造成的损失。（7）数据混乱数据是分析子系统各自运行状态与协同运行状态的基础依据，而在没有系统集成平台的物业管理上，各个子系统的数据分别以各自不统一的格式散落存放在各自的控制中心或服务器上，先不说子系统的数据采样周期不同与存储空间限制所造成数据混乱与缺失，单就如何将各个子系统数据放在一起分析各个子系统之间协同操作关联规律来说几乎没有可能；即便能够将各个子系统的数据导出放在一起分析，仍然会遇到如下两个问题：1. 如何统一各个子系统数据的格式，使其标准化，能

6、够放在一起比较、分析？2. 如何选用统一的、科学的、适合的数据分析模式？而避免分析模式不统一、不科学、不适用造成的分析结果南辕北辙，无法为管理决策提供参考依据？没有数据就没有数据分析，没有统一格式的标准化数据无法做到数据分析，没有足够的数据就没有精确的数据分析，没有综合数据库就无法做各个子系统数据的综合分析，也就没有优化管理的决策依据。（8）头疼医头就目前市场现状来说，一般建筑物业应用的各类机电与监控子系统都只注重系统监控功能，而欠缺系统资产管理，充其量能够监测到设备故障报警。这样的结果是设备是否工作在最佳状态、是否带病坚持工作就无从而知了，只有到了设备产生故障报警时才进行维修。由此而产生的问

7、题是：1. 设备带病坚持工作，可能会造成能源浪费；2. 设备带病坚持工作，会使设备寿命周期缩短；3. 设备带病坚持工作，可能不会满足环境质量要求；4. 设备带病坚持工作，可能会存在发生重大事故隐患；5. 一旦设备故障，需要在不合时宜的时间段停机检修，影响物业运营；6. 一旦设备故障，可能需要提前更换贵重零件，甚至造成设备报废，极大地增加设备运维成本。二、对系统集成的认识误区 （1）为卖点而集成部分物业开发商或业主不能认识到系统集成对物业管理的重要性，而只是为了标榜其物业是“5A建筑”或“智能建筑”而引入系统集成，其思想深处压根就没想利用系统集成进行物业管理。因此，产品选用低价低配，人员配置不足

8、且低素质，系统施工以验收通过为目的，售后维保不考虑等。这必将造成其系统集成中看不中用的结果，更加加强了系统集成没用的观念，恶性循环。 （2）简单克隆由于系统集成进入门槛不高，部分对系统集成没有深入理解的公司，以及部分弱电工程公司，子系统产品公司纷纷仓促开发了自己的系统集成软件，以便进入系统集成领域分的一块蛋糕。并且这些公司只是用这些仓促间研发的软件在各个自己承接的系统集成项目上简单克隆。孰不知面对各种应用领域的建筑物，各种类型的建筑物，各种不同管理风格的物业管理者，以及各种物业目标使用者而言，系统集成也要随着客户群体、领域的变化而调整，而不能简单的克隆。据笔者经验，一般上针对于不同的客户，一个

9、适合客户应用的系统集成项目必定存在着20%的定制化服务。简单克隆的集成项目大多不能适合客户需求，而被弃之不用。（3）重硬轻软中国正处在转型期间，人的思想观念也需要转变，但是人的观念转变通常慢于外在物质的转变，是个漫长的过程。反映在对待产品认识观念上就是重硬件产品，轻视软件产品，重物化劳动，轻脑力劳动；而系统集成软件产品恰恰是脑力劳动的软件产品，一般人的错误观念认为：一张光盘、一台服务器、几个工程师现场鼓捣鼓捣不值什么钱；保持环境满足要求还是要靠那些钢铁大家伙，一台电脑能起什么作用？值得怀疑。因此，部分业主或物业管理公司大大低估了系统集成在管理中的重要作用，以及大大低估了软件产品的研发成本，不愿

10、意为系统集成软件花钱或花高价，这就造成部分系统集成软件提供商只能维持低成本开发与部署，软件质量也就可想而知了，而低质量的软件肯定不能满足客户需求，更加促进了集成软件无用论的蔓延。其实系统集成平台与各个机电子系统的关系就如同人的大脑与四肢的关系，一个人即使四肢再强壮，但脑残，也是弱智，也是四肢发达头脑简单（甚至没脑子）的傻小子。（4）重建轻管国人的观念中还存在严重的重建设、轻管理的错误理念，总认为只要建筑物建设的好并且机电子系统选择优质产品就行了，而建筑物业的管理是否科学就不那么重要了，只要有懂得按动开关的人就能管理好。但是人们一般不知道在一个商业建筑从设计、到建造、到开业经营、到报废拆除的全生

11、命周期营运成本中，设计与建设阶段只占10-15%，报废拆除成本就更少了，而大约80%-90%的成本是花在建筑物运营成本上。运营成本又可细分为：人力成本、能耗成本、机电设备保养维修成本、建筑主体维修成本。之所以将建筑主体保养维修成本放在最后，是因为如果没有天灾人祸，这部分成所占比例不是很大。因此，在一栋建筑物的全生命周期中，人力成本、能耗成本、机电设备保养维修成本将占到总成本的60%以上，其中机电设备是否完好，能够正常工作还直接影响到建筑物空间使用效率，影响收入。所以，能否降低建筑物全生命周期的运营成本，增加收入，主要应该从降低人力成本、能耗成本、机电设备保养维修成本上考虑，降低这部分成本则主要

12、应从管理上着手。而系统集成平台的建设正是从技术上实现管理信息化、网络化、实时化、自动化、专家化，通过系统集成软件平台将能够大大降低物业管理经营的人力、能耗与设备成本，保证建筑物环境质量，提高建筑物业的经营收入。（5）一劳永逸最后在说一个错误认识误区就是对软件产品一劳永逸的观念。部分物业开发商尤其是物业管理者总是认为：硬件机电设备在运行中一定有磨损需要定期保养与故障维修，但软件产品没有磨损所有不需要维护保养。因此通常的做法是，一旦系统集成软件平台部署完毕过了保修期之后，就不再签署后续维保合同了。其实这种观念是及其错误的，一个建筑物少则运营20年多则50年，且不说在这个漫长期间包括操作系统与数据库

13、等公共软件的任何软件都需要升级换代，以及承载这些软件的主机与服务器报废更新时的软件与数据重新装载；单只是以下几方面也需要系统集成软件平台的不间断维护：1. 服务区域划分的变更，系统集成平台的配置也必须随之变更；2. 服务时间的变更，系统集成平台的配置也必须随之变更；3. 服务性质的变更，系统集成平台的配置也必须随之变更；4. 监控设备或点位的增减与移位，系统集成平台的配置也必须随之变更；5. 机电设备子系统的报废、更新与升级，系统集成平台的配置也必须随之变更；6. 新增或减少的服务项目，系统集成平台的配置也必须随之变更；7. 调整物业管理流程，系统集成平台的配置也必须随之变更。很多客户平日做系

14、统集成平台的维护，将所有问题积攒下来，直到系统瘫痪或完全与现实脱节时，则将集成平台弃之不用，反而得出集成平台没用的结论。即使此时想要恢复系统集成平台的功能，但是由于积重难返与记录缺失也回天无力了，必须推倒重来。而推倒重来的成本比新建还要高，大多数物业管理者因为没有财务预算而只能作罢。三、系统集成平台软件的功能 通过第一节的论述，读者能够在问题中发现建设系统集成平台软件在物业管理中的重要性；通过第二节的讨论，将引导读者走出对系统集成平台软件的误区。但是读者可能对系统集成软件能够干什么？能够给物业管理者提供哪些具体帮助？还没有一个相对清晰的概念。因此，在这一节中笔者简单介绍一下一个优秀的系统集成平

15、台软件所应具备的基本功能。当然，市面上各家主流集成平台软件都各有所长，各个应用领域的都有专属功能；而且，随着集成平台技术与理念更新，还会有新的功能出现。但是就目前发展水平下，这些基本功能都是不可或缺的。 有关系统集成平台软件使用的技术不是本文所关注的，哪是技术文章深入讨论的范畴，在这里隔靴搔痒的泛泛一说，必然是懂技术的人看了没用，不懂技术的人看了不懂，不如不说。但是，在介绍系统集成平台软件基本功能之前，还要对选用技术上做一个原则性交代：笔者认为系统集成平台软件不必追求先进技术，而应注重应用现有成熟、稳定、相对易用的技术，最好是公开的免费技术，这样，其一可以保证软件的稳定性、可靠性、实用性；其二

16、可以降低编程难度，加快编程速度；其三不必过多聘请所谓的高端人才，或者为软件技术支付昂贵的使用费用。一个好的系统集成平台软件关键是：其一，整体系统架构的牢固性、稳定性、安全性与可扩充性；其二，软件设计是否在充分理解并体现了系统集成平台所涉及的子系统监控原理与管理业务流程的基础上完成的，其功能是否能够使客户感觉“实用”、“适用”、“管用”；其三，是它的人机交互界面是否排列适当，信息饱满，逻辑清晰，操作简便。 言归正传，由于本文篇幅所限，下面只能简单介绍一个好的系统集成软件所需具备的基本功能。 （1）人机交互界面 人机交互界面是用户每天都需要面对信息窗口与操控平台，也是用户判断系统集成平台是否优秀、

17、是否好用的第一感官印象，这就如男女交朋友一样，首先接触的是外表与体型，然后才是内涵。如果那位外表本身比较抱歉，同时笔头很烂、表情呆滞又拙嘴笨腮，再有内涵也不会入您法眼。由此可见人机交互界面的重要性，这是国内相当一部分软件所欠缺的，归纳起来一个好的人机界面必须满足如下条件：1. 页面布局合理、紧凑，色调搭配即符合应用场合特点，又使人看起来舒服，同时能够容易抓到各类信息呈现的重点；2. 页面信息呈现饱满而不繁杂、清晰而不误读、变化而不跳跃、易懂而不晦涩、生动而不哗众、层次而不混乱；3. 交互操作逻辑清楚、简单迅速、层次分明、易学易会、窗口稳定、帮助明确；4. 任何不合理操作都必须有所提示、有所阻挡

18、、有所恢复、有所返回。（2）分级授权用户管理与授权是保证系统集成平台安全运行的必要措施，因此好的系统集成平台用户管理与授权功能必须满足如下条件：1. 授权必须分级，不同级别的用户授权不同的可操作项、可操作深度与可操作子系统，同时还能够灵活调整定义用户授权操作时间段；2. 授权必须灵活，比如，授权既可以按用户类型分为1,2,3级，也可以按用户部门；3. 必须能够集体授权与分别授权，这包括两层意思，即：人员与系统；另外授权应具备克隆功能；4. 授权必须能够具有增加、修改、删除、暂停、恢复等编辑功能；5. 用户管理应能够定义信息项，同时具有、增加、修改、删除、暂停、恢复、导入、导出等编辑功能；（3）

19、子系统间联动策略子系统之间的协同联动策略是系统集成平台与生俱来的关键功能，是建筑物业的整体运行是否达到最佳的目的的基本保证。其必须满足如下条件：1. 子系统之间能够实现信息共享，自动根据诱发条件平滑联动；2. 联动必须具有单诱因单联动、单诱因多联动，多诱因单联动、多诱因多联动等联动配置功能；3. 联动必须具备组合与叠加配置功能；4. 联动可实现子系统内部联动子系统之间的联动，多个子系统联动等功能；5. 联动配置应具备克隆功能与批处理功能；6. 联动配置应具备增加、修改、删除、备份等编辑功能；7. 联动配置应简单且逻辑清晰。（4）自动运行模式一个优秀的系统集成平台软件应该具有自动运行模式，所谓自

20、动运行模式就是根据物业运行的整体条件，两个以上的子系统协同工作，共同保证建筑物整体或部分区域的机电设备在无人干预的情况下自动按照预先设定的模式运行，也可以形象的称为“一键式”操作。运行模式可以时间轴为运行事件序列执行参考点，有序切换运行，比如：暖通所有系统与照明系统按季节、按天气状况、按时间段自动设置运行参数并执行启停操作；运行模式也可以突发事件为切入条件启动，比如：火灾应急处理模式等。自动运行模式须满足如下条件：1. 模式所涉及子系统必须做到全参数监控与设置；2. 模式必须具备自动与手动启动两种触发方式；3. 模式一旦启动无需人为干预；4. 模式配置必须具有增加、修改、删除、备份等编辑功能；

21、5. 模式配置必须尽量简单且逻辑清晰。（5）故障、报警设备故障呈报与环境报警是系统集成平台软件的重要功能，也是处理设备维修与环境突发事件处置的主要参考依据，其必须满足如下条件：1. 必须分级呈现，且分级是可编辑的，以便值班人员分清处置的轻重缓急；2. 必须实时信息呈现，以便及时了解情况；3. 故障或报警的边界能够设定与修改，但不能删除；4. 好的系统能够具有异常误报的压制措施；5. 好的系统应该具有故障或报警的处置参考预案。（6）实时信息系统集成平台必须能够按照值班员的需求，以不同的方式呈现各个子系统的实时运行参数，其必须满足如下条件：1. 能够做到按区域、按系统、按设备、按信息点监控点呈现信

22、息；2. 能够进行信息按条件过滤，滤除不必显示的信息，以便关键信息清晰呈现；3. 信息必须实时更新，更新频率可以被设定；4. 信息必须被记录在数据库中，以便查询分析之用，记录信息不能被更改，且在一定时间内不能被删除。（7）历史记录历史数据记录是做数据分析的基本保证与依据，必须能够随时按需查询与调用，其必须满足如下条件：1. 历史记录应至少包括：故障与故障处理、报警与报警处置、按设定采样频率采集的现场监测参数、人员操作记录等；2. 历史记录必须“悬挂”日期与时间标签；3. 能够按照多个过滤条件被查询，比如：时间、系统、设备、监控点、区域、操作者、值域范围等；4. 历史记录数据必须规范、标准、分类

23、存储；5. 历史记录数据不能修改或删除，但可以导出存档。（8）分析报表与图形系统集成平台即能够以历史记录数据为依据，又能够以实时采集数据为依据，按照用户条件要求，进行数据分析并以各类易读易懂的报表与图形方式呈现分析结果，其必须满足如下条件：1. 分析时能够剔除异常数据，填补漏采数据；2. 可以设定多种分析条件；3. 可以多种报表形式或图形形式呈现；4. 分析结果可以打印。（9）资产管理作为优秀的系统集成平台一定具有资产管理功能，其基本功能一般是以设备台账为基础的，建立一整套设备保养计划与故障维修流程，能够按计划自动生成保养工单，在故障发生时，值班员经过简单的判断与处理步骤之后，可以生成维修工单

24、，工单完成后必须经过销账手续；更进一步的应用还包括按照计划核算零配件件库存量，当库存量达到临界点时自动生成请购清单。资产管理功能在如下几个方面帮助业主或物业管理者提高管理水平：1. 设备与零配件采购管理2. 设备与零配件调度管理3. 设备安全管理4. 设备保养与维修管理5. 设备巡检管理6. 特种设备管理（10）统一门户、远程登录统一登录门户与远程登录是系统集成平台软件的特色功能之一，拥护无论何时何地都能够通过一站式登录界面登录系统，以统一的人机交互风格与数据呈现方式，了解、巡视其所关心的全局参数与运行状况，以及各个子系统各自的运行参数与状况，其必须满足如下条件：1. 通过统一登录界面，利用用

25、户名称与密码登录；2. 只能进行授权操作；3. 远程登录应该是B/S架构；4. 良好的数据传送保密措施；5. 尽量数据库操作，不能干扰系统的正常运行；6. 超时未操作自动退出。（11）接口适配接口适配是系统集成平台软件的底层基础，是平台与各个子系统链接界面，接口适配的优劣直接影响到系统集成平台软件与子系统信息交互的流畅性、无缝性、实时性、稳定性与安全性，因此其必须满足如下条件：1. 平台本身应具有与各类主流标准通讯协议的通讯能力；2. 供应商应具有开发与各类非标通讯协议接口驱动模块的能力；3. 平台应具有将非标数据规约化的能力；4. 能够具有利用各种有线与无线信息传输媒介与子系统进行数据交互的

26、能力。（12）管理流程一个优秀的系统集成平台应该能够所具有的的功能应该能够与物业管理流程向配合的能力，通俗一点说就是平台操作流程更够融入物业管理流程之中。这样的平台使用起来即方便又顺手，使用户有一旦应用就有离不开的感觉，这是系统集成平台的最高境界，也是保证平台能够长久使用的最好条件。因此平台可能将与下列系统对接：1. 自动办公系统；2. 空间预订管理系统；3. 能源管理系统；4. 以BIM为基础的5D资产管理系统（三维空间+静态设备数据+动态运行数据）；5. 上级运营中心。（13）默认值读者可能感到奇怪，为什么单独将默认值提取出来介绍？笔者认为衡量一个系统集成软件供应商是否真正了解各个子系统，掌握系统集成精髓，配置系统初始默认值是一个基准参考点。一个基本符合物业各个子系统运行要求初始默认值将极大地提高系统部署速度，与初始上线监控运行的稳定性，基本默认值包括但不限于如下几方面：1. 运行参数、临界参数与报警参数等；2. 子系统运行策略；3. 基础子系统间联动策略；4. 数据采集频率与存储频率等；5. 授权分级；6. 报警分级。